Tercerización de servicios

La limpieza del encargado

Existiría en una importante porción de propietarios y administradores una fuerte tendencia a tratar de tercerizar la limpieza en los consorcios Los que están a favor hablan de menores costos y compromisos Los que están en contra aducen entre otras razones que crea problemas de seguridad dentro del mismo consorcio El SUTERH aparentemente estaría preocupado por esta tendencia Los representantes de la disidente "Agrupación de Encargados de Edificios 20 de diciembre" acusan al gremio de no defender suficientemente la fuente de trabajo.

Sobre lo que aparentemente no existe ninguna duda es que el encargado tiene un papel fundamental y central en la vida de cada consorcio. El conoce a cada uno de sus ocupantes, sus horarios, sus hábitos, sus gustos y hasta a sus familiares y amigos. En la mayor parte de los casos es quien facilita la vida de la comunidad en la que se desenvuelve realizando pequeñas encomiendas y trámites para los vecinos y en otros, cuando está capacitado, haciendo también arreglos de plomería, albañilería y electricidad. Cuando los consorcistas (ya sean propietarios o inquilinos) se van de vacaciones no es de extrañar que sea él quien guarde la correspondencia, riegue las plantas y dé de comer a las mascotas esperando el regreso de sus dueño.

Sin embargo no siempre es así (o no siempre con esto alcanza) y para algunos es la figura más polémica de sus consorcios. Hay propietarios que abruman a sus administradores con quejas sobre su trabajo diciendo que "nunca lo ven cuando tiene que estar", sobre la calidad del resultado de su limpieza o inclusive lo hacen responsable de las cartas que faltan aduciendo que no se las alcanza porque "el encargado no me quiere". 

Como es de suponer uno de los ejes de los conflictos que giran alrededor de este trabajador es el costo de su salario. Los propietarios que pagan las expensas tienen muy presente que al encargado permanente con vivienda a su mensualidad se le suma la unidad destinada a portería para él y su familia (si la tuviera) y en la mayoría de los casos, con algunas variantes, los gastos de luz, gas, teléfono y cable. Por otra parte a su sueldo bruto (su sueldo neto más los aportes que realiza el mismo empleado) se le deben agregar las contribuciones del empleador, costos de la Aseguradora de Riesgo de Trabajo (ART), Seguro de Vida Obligatorio y en muchos casos el abono a un servicio de Medicina Laboral. En resumen si en un consorcio no se están haciendo obras de envergadura y no tiene vigilancia tercerizada los gastos producidos por el personal en relación de dependencia ocupan un porcentaje significativamente importante dentro del total de las expensas.

Según el administrador Dr. Daniel Elizondo existiría una tendencia fuerte en los edificios nuevos a la tercerización tanto de la limpieza como de la vigilancia porque "siempre es más barato....", si bien recalcó que la dificultad primaria para tercerizar la limpieza y la vigilancia en los consorcios está en la dificultad de amortizar el costo del despido del personal que tiene una cierta antigüedad, sobre todo en estos tiempos en que está vigente la doble indemnización por despido sin justa causa. En los edificios nuevos, como por ejemplos algunos complejos construidos en los últimos tiempos, explicó que  "las nuevas torres vienen con un mayordomo y empresas de limpieza". El papel de mayordomo lo cubriría un encargado cuya tarea sería más parecida a la de un gerente en una empresa que al rol tradicional que se le asignaba. En estos casos sería responsable de la atención a los copropietarios y del control de las empresas externas prestatarias. En favor de la contratación de empresas externas de limpieza recalcó que éstas "traen equipamiento que los consorcios pocas veces tienen" y nombró a una que provee a sus clientes de "máquinas industriales que sacan toda la cera, ponen cera acrílica y las ventajas son tremendamente diferentes" agregando que  también están equipados con tecnología para limpiar los vidrios en altura.

Tanto la dirigencia oficial del Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) como la lista opositora "Agrupación 20 de diciembre" estarían preocupados por esta tendencia de reemplazar a los encargados de los edificios por empresas externas de limpieza. Es de destacar que los trabajadores de estas empresas no pertenecen al tradicional  SUTERH dado que el gremio que representa sus intereses es el Sindicato de Obreros de Maestranza que se rige por su propio convenio colectivo. Para dimensionar la problemática de esta tendencia, según informaron fuentes a Pequeñas Noticias, en un acto público en la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) el Secretario Gremial del SUTERH, Sr. Osvaldo Bacigalupo, habría expresado que de continuar esta tendencia el sindicato se agotaría y se terminaría la profesión de administrar consorcios.

Según el Sr. Emilio René Bianchetti,  que desde hace 33 años está al frente de la empresa Casa Bianchetti ocupándose de este tema, le dijo a Pequeñas Noticias que "nadie se ha preocupado, ni los propietarios ni los administradores ni todos los centros que manejan la administración a enseñarle al encargado cómo debe limpiar y como resultado el 99 % de los encargados no saben limpiar". Por otra parte aclaró que "en lo que es la parte de limpieza, las empresas cada vez van sacando productos más modernos por dos razones: para humanizar al hombre y a la vez por lo que ellos llaman, en el norte [EEUU], costo-beneficio o costo-en uso: usted compra un producto caro pero que en el uso demuestra que termina siendo barato."

Durante la entrevista que sostuvo con Pequeñas Noticias el Sr. Bianchetti hizo varias referencia a la humanización del trabajo y puso como ejemplo que "en el norte [en EEUU] no se usa más trapo de piso ya hace 50 años, porque el trapo de piso al estrujarlo genera problemas en las muñecas y allá están a la orden del día los juicios por daños en las muñecas. Por otra parte el hecho de agacharse trae problemas de cintura. Por eso en los supermercados los que descargan los camiones usan fajas... se usan por los consecuentes juicios por lesiones en la cintura o lo piden las mismas ART. Ya va a llegar el día en que aquí no se va a poder usar el trapo de piso. Yo le puedo mostrar fotografías de catálogos americanos, canadienses o italianos donde un hombre limpia el piso de parado, con cuello y corbata sin agacharse porque usa un "mop" (un lampazo) con un carrito, le echa el líquido y lo estruja con una palanca...

Pero cuando le dicen a los propietarios que tienen que gastar una vez 1.000 pesos y a lo mejor después gastan 40 pesos por mes, no ven que gastan una vez y después no gastan... No.. piensan sólo que gastan 1.000 pesos..."

A la hora de definir el perfil de trabajador para un edificio de propiedad horizontal expresó que "una empresa de limpieza que se dedique a la parte de Propiedad Horizontal no es una empresa de limpieza cualquiera, porque las empresas de limpieza normalmente se dedican a limpiar industrias y en la industria no importa la apariencia de la persona [el trabajador], si se afeita o no se afeita, si se baña o no se baña, mientras trabaje bien en el ínterin... Usted en un consorcio tiene que tener un tipo más o menos bien puesto, lo tiene que tener uniformado, tiene que estar bañadito y no tiene que hablar, pero sí escuchar... Tiene que tener un perfil distinto del que se necesita para limpiar en otros lados..."

Sin embargo el Sr. Emilio Bianchetti no aconseja bajo ningún punto de vista reemplazar al encargado, para tranquilidad del Sr. Bacigalupo, y explicó que "hay algo que usted no puede suplantar y es al encargado porque el encargado es el tipo que vive en el edificio, sabe el movimiento, conoce a la gente, sabe para quién es cada carta y si no lo adivina... Es un hombre irremplazable. La empresa de limpieza se usa cuando se empiezan a necesitar ayudantes, un ayudante, dos ayudantes, tres ayudantes..." agregando a continuación "yo por ejemplo, limpio edificios donde el encargado es el mayordomo. El está en la puerta, hace vigilancia, hace de intendente. Y nosotros vamos con la empresa, limpiamos todo, ponemos los productos, ponemos a la gente. Las vacaciones y las faltas son un problema nuestro. El administrador como los propietarios saben que sale tanto por mes, tienen que pagar tanto todos los meses y a otra cosa. Siempre y cuando estén conformes con el servicio no lo van a cambiar."

Ante el rumor persistente de que cuando un consorcio decide tercerizar la limpieza comienza a recibir "aprietes" del SUTERH el Sr. Emilio Bianchetti negó terminantemente haber recibido algún tipo de intimidación a lo largo de toda su extensa carrera como empresario del sector.

El Lic. Ricardo Aromando de la Empresa de Limpieza Ecolux expresó que a diferencia de los encargados que tienen limitaciones en las tareas que pueden realizar impuestas por su mismo Convenio Colectivo de Trabajo Nº 306/98 que en su artículo 21, inciso 7º establece que el trabajador no puede limpiar paredes ni piletas de natación, él no está sujeto a ningún tipo de limitaciones.

Por otra parte recomienda tanto a consorcistas como administradores que a la hora de contratar una empresa de limpieza controlen fehacientemente que su personal esté debidamente registrado, que sobre él se hacen los aportes y contribuciones de rigor y cumpla con todos los seguros obligatorios teniendo en cuenta que a la hora de un accidente en un posible juicio el consorcio es solidariamente responsable, junto a la empresa empleadora de los daños producidos en su ámbito. Hay que tener en cuenta que en la Ciudad de Buenos Aires este recaudo se hizo obligatorio a partir de la sanción y puesta en marcha de la Ley 941 que obliga a los administradores a constatar que los empleados en relación de dependencia de los proveedores del consorcio que trabajarán en éste estén protegidos con el Seguro de Riesgo de Trabajo (ART) obligatorio.

El Lic. Aromando, por otra parte, reflexionó que no es conveniente que las empresas de limpieza roten frecuentemente al personal que asiste a los consorcios. En su empresa cuando un trabajador está enfermo se provee al consorcio de otro que en lo posible ya es conocido por los consorcistas para no generar el natural clima de inseguridad que se provoca cuando los vecinos se cruzan permanentemente con caras desconocidas en el ámbito de su hogar.

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Propietarios

Sin educación no hay convivencia

El 15 de diciembre del pasado año (2003) el Dr. Osvaldo Loisi y la Dra. Rita Lidia Sessa, representando a la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, y la Dra. Diana Sevitz en calidad de invitada realizaron la última charla del 2003 para consorcistas en la Defensoría del Pueblo de la Nación sobre el tema "Autoridad y poder dentro del consorcio. La educación para la convivencia. El Consorcista y el Ciudadano"

La Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH) bajo la presidencia del Dr. Osvaldo Loisi, realizó durante el segundo semestre de 2003, casi todos los segundos lunes de cada mes, de 10 a 13 hs., clases-sesiones bajo el marco de un Foro Permanente de Estudios Interdisciplinarios sobre Propiedad Horizontal, en la sede de la Defensoría del Pueblo de la Nación donde se desarrollaron diferentes temas de interés para la comunidad consorcial.

El tema elegido para cerrar el ciclo del año pasado fue la "Autoridad y poder dentro del consorcio. La educación para la convivencia. El Consorcista y el Ciudadano" y disertaron sobre el mismo el Dr. Osvaldo Loisi, la Dra. Diana Sevitz en calidad de invitada y la Dra. Rita Lidia Sessa.

Dr. Loisi: la convivencia como el eje central

El Dr. Loisi abrió la clase reflexionando sobre la necesidad, frente a los nuevos desafíos de nuestra era, de educarnos para poder asociarnos sobre la base de opiniones comunes o sentimientos que deseemos promover en pos de asistirnos mutuamente para ese propósito, en la idea de que a partir de ese momento dejemos de ser personas aisladas para ser un verdadero poder civil cuyas acciones sirvan de ejemplo y cuya voz sea oída. 

Apoyando su tesis citó al escritor y abogado francés Alexis Tocqueville que en 1831 visitó Estados Unidos y escribió un libro titulado: "Democracia en América" en el que realizó una comparación sobre la envergadura de las asociaciones civiles americanas en comparación con las europeas opinando que "el pueblo más democrático es aquél en el cual las personas han logrado perfeccionar el arte de trabajar en común para llevar a cabo los objetivos que comparten y han aplicado esta nueva ciencia al mayor número de propósitos... Los habitantes carecen de todo poder si no aprenden a ayudarse voluntariamente unos a otros". El presidente de la Liga del Consorcista recalcó a modo de corolario las palabras de Tocqueville citando un párrafo de su obra que sentencia que "si los ciudadanos de un país democrático carecen del derecho o de la inclinación a asociarse con fines políticos, su independencia corre ciertamente peligro, pero no obstante logran preservar su riqueza y su formación cultural. Pero si nunca adquirieron el hábito de asociarse en la vida ordinaria, la propia civilización estará amenazada".

El Dr. Osvaldo Loisi detalló minuciosamente el papel fundamental que opina debe cumplir la educación para lograr este objetivo y en una dura crítica al sistema imperante expresó que "es por eso que puede decirse que se ha desplazado necesariamente el eje central de la tarea educativa, porque en adelante, "educación" será, necesariamente: "educación para la convivencia". Si no educamos para convivir y organizarnos, estamos perdidos."

El vé una relación directa entre estos ideas y el desarrollo de la vida cotidiana en cada consorcio. Así fue que expresó a su atenta y nutrida concurrencia que la Ley 13.512 "posee un flanco extremadamente débil para el consorcista, que consiste en que la única posibilidad de controlar al gobierno de su edificio era a través de las asambleas. Esto quiere decir que, atento a la falta de cultura especialmente orientada a la convivencia, los consorcios vienen a ser, sin exageración ninguna, fuentes de permanentes conflictos, porque la gente debe aprender a actuar colectivamente y no lo sabe hacer. Así de sencillo."

Dra. Sevitz: los tipos de participantes

La Dra. Diana Sevitz, mediadora y co-conductora junto a su colega la Cdora. Liliana Corzo del programa "Consorcios Hoy", sobre el tema propuesto aportó una original mirada. Comentó que a muchas de las asambleas en las que le tocó participar asistió con una psicóloga lo que le permitió identificar diferentes tipos de perfiles de "personalidades dentro de las asambleas" más conflictivas y de esta manera "al tener detectado el problema veremos cómo lo podemos solucionar". Sus definiciones produjeron mucha algarabía dentro del público y en algunos momentos hasta cosechó aplausos de los concurrentes.

"La autoritaria: es el único que habla, no permite el diálogo, lo sabe todo, influye para que se haga lo que él ya decidió. Va a la asamblea con la idea de lo que tiene que pasar y entonces no deja hablar a nadie.

El inseguro: Algunas personas son inseguras, incapaces de tomar decisiones, confunden a los demás con exigencias y solicita un sin números, por ejemplo, de presupuestos. Hace las asambleas tediosas no permitiendo que se resuelva. Están quizá discutiendo sobre un punto y dicen "no, yo necesito más cosas" pero "Sr. usted tiene que haber venido antes" y él contesta "a mí no me importa". Entonces la persona que sería el presidente no conoce sus facultades, no sabe cómo dirigir la asamblea que se va por carriles que no corresponde y entonces dura 4 o 5 horas...

Conclusión: En la próxima asamblea no baja nadie.

El despistado: No sabe sobre lo que se está debatiendo en el orden del día pero se opone siempre. "Siempre me opongo".

El que se cree administrador: Porque hizo un cursito (muchos hacemos cursitos y nos creemos administradores pero ser administrador hoy es un tema mayor no menor) se cree que sabe todo y pone objeciones a todas las deliberaciones. "Yo aprendí una cosa así" pero cuando se le pregunta qué dice el reglamento, contesta "ah, no sé".

La estrella: son los que necesitan que un auditorio los escuche. Buscan sus 5 minutos de gloria. Se explayan sobre algún tema pero no concretan. Necesitan que todo el auditorio los escuche. Es distinto al inseguro. Además adopta cierta postura corporal... se pone... articula... "porque yo...". Este tipo de cosas. 

[Los jóvenes vs. los mayores:] Acá hay un tema que a mí me preocupa muchísimo. Como acá decía una señora: "la juventud es una enfermedad que se cura con los años" y es la realidad. Hemos sido jóvenes pero inexorablemente nos vamos a poner mayores. Y yo veo que en las asamblea donde hay un grupo de jóvenes y de adultos mayores, es muy complicado llegar a una conclusión. Justamente por esto, porque los jóvenes, cosa que yo ya no soy, consideran que tienen toda la experiencia que no necesitan la experiencia de los otros.

Es típico de cuando viene una persona nueva al edificio. Nosotros estamos bancando el edificio desde hace 40 años. Sabemos cuáles son los problemas, sabemos con lo que contamos y de pronto viene una persona nueva y dice "yo quiero reformar todo".

Y ahí está el problema grave y muchas veces los adultos mayores me piden que yo los asista en las asambleas para que al menos sean escuchadas sus voces. Esto realmente a mí, personalmente, me da mucho dolor. Para que una persona necesite de un abogado o de otra persona para que pueda ser escuchado, me parece que es una cosa muy terrible pero sabiéndolo, detectándolo, podemos llegar a solucionar el problema.

Los envidiosos: Son las personas que creen que porque tienen un departamento más grande o porque están en una mejor condición social...

El otro día me tocó un caso en el cual una señora tenía problemas de expensas, un problema grave y real. Por otro lado, había una señora que no quería que le hicieran un convenio ni que le bajaran los intereses. Yo estaba representando a esta señora. Era tal la oposición que hacía la otra señora que a mí realmente me salió del alma y le dije: "ojalá que nunca tenga un problema señora, ojalá que nunca lo tenga". 

Como decía el Dr. en estos tiempos, en Argentina, yo creo que nadie puede poner las manos en el fuego y decir "a mí no me va a poder pasar el no pagar una expensa o el quedarme sin trabajo". Fue tan fuerte este hecho de bajarla a la realidad que me dijo "bueno Dra. si usted lo dice". "No, no lo digo yo, me parece que a veces en estas cuestiones uno tiene que saber evaluar este tipo de cosas".

Los apoderados: Hay otra clase que es como una jauría que son los apoderados, que uno va en representación de otro. ¿Y qué pasa?. El apoderado, como ustedes saben, baja con un mandato, el mandato es "esto o esto". Bueno, también me tocó otro caso en el cual la señora tenía 4 poderes de varios propietarios. Como ella tenía un poder no podía decidir. Resulta que el consorcio estaban sin administrador y esos 4 votos eran fundamentales. La señora decía que no quería.

El apoderado es muy bueno en el sentido de que sabemos que esta persona va a estar representada y su voto va a ser importante para decidir. El tema es que cuando nosotros le damos un poder a otro, démosle también un plafón para que el apoderado decida, conforme a lo que pasa en la asamblea porque si le damos un mandato muy cerrado, ese voto se va a perder porque no vamos a poder lograr un consenso.

El mezquino: no concurre pero tampoco da poder. Yo tengo muchos propietarios que quieren armar la asamblea y van piso por piso pidiendo poderes o por favor que asistan a las asambleas. La persona dice "ni voy ni doy poder y no firmo nada". Cosa que me parece terrible.

Los bandos: no sé si habrán estado en algún consorcio que tienen bandos y esto está un poco relacionado con el tema del poder. ¿Dónde uno va a aplicar mejor el poder...? en su propio consorcio, donde uno puede realmente ejercer estos dominios.

¿Se acuerdan del chiste que uno le tiene que pegar a otro y el último no tiene a quién pegar y le pega al perro? Muchas veces me vienen a consultar y me dicen: "Hay 2 o 3 señoras que se la pasan tomando café y deciden sobre todo el consorcio". Yo le digo "¿por qué deciden?, ¿Cuánta gente va a la asamblea?". Van 2 personas casi. Y pasa que donde uno deja un espacio otro lo va a ocupar. Lo importante es que no dejen espacio. Tienen derechos y muchos al igual que también tienen muchas obligaciones.

Inquilinos: Otro perfil asambleario que yo veo en los edificios en donde hay locatarios son los inquilinos y los propietarios lo tiene para rentas y no les importa. Este es un concepto que hay que empezar a cambiar. En realidad él puede alquilar o locar ese inmuebles porque el consorcio funciona y está en pie. Porque el día que no esté en pie y que este edificio no se mantenga lamentablemente le va a dejar de rentar. Ahora la gente se fija mucho si está bonita la entrada, si los ascensores están bien, si hay un buen servicio, el portero, las expensas y si realmente no se preocupan todo esto va ir deteriorándose. Y hay mucha gente que tiene estos problemas con edificios que tienen locatarios.

Los administradores: Otra de las personalidades dentro de las asambleas lamentablemente son los propios administradores. Los hay muy buenos, los hay muy malos y los hay pésimos. Los mismos administradores a veces boicotean las asambleas no poniéndose en el rol que realmente le corresponde. El administrador es un representante de todos nosotros. No puede ser juez y parte. Hay algunos reglamentos en donde dice que el presidente es el administrador, por lo tanto tiene que funcionar como dice acá: dar y quitar la palabra y no ponerse a explicar cosas que debería haber explicado antes. Como los roles a veces se trastocan es el propio administrador el que no hace funcionar la asamblea. Y si la asamblea no funciona lamentablemente hemos perdido una oportunidad. Imagínense lo que cuesta convocarnos, si encima nos convocamos, vamos pocos y no la hacemos linda o bonita...

Por ejemplo, nosotros tenemos un amigo que se llama Pepe Gutiérrez, que es un administrador en España en lugares como Costa Brava, en Málaga, es muy conocido, viene a dar cursos acá y nos cuenta también que se juntan en lugares como estos, almuerzan, el administrador les sirve algo para comer, la gente está cómodamente sentada, en lugares bien refrigerados... Tuvo que hacerlo de alguna manera para que la gente asistiera y eso funciona bien. 

El Consejo de Administración o de Propietario: En general podemos ver que muchas asambleas están dirigidas o regidas por los Consejos de Administración. Son esos 3 o 4 vecinos que rigen todo el destino del consorcio y vaya si se equivocan... y vaya si tienen realmente responsabilidades... Vayan detectándolos.

Los profesionales: Y por último, a veces nos toca tener en el edificio varios profesionales de diversas disciplinas como contadores, abogados, arquitectos e ingenieros y que realmente no son especialistas en el tema Propiedad Horizontal y este tema, no sé si coinciden conmigo, no es un derecho común, no es aplicar exclusivamente lo que dice el Código Civil, la ley 13.512 y la jurisprudencia. Si bien el derecho siempre trabaja con personas, no es lo mismo tener un conflicto con mi encargado al que le tengo que ver la cara todos los días que un conflicto con una persona que me debe dinero y que vive a lo mejor en otra ciudad. El conflicto dentro de un consorcio hay que enterrarlo en el momento que se produce porque si no después llega a niveles impresionantes. Podemos ganar juicios contra el consorcios pero nosotros seguimos viviendo ahí.

Esto es más o menos lo que detecté y espero que no tengan a ninguno de ellos en las asambleas."

SANABRIA HNOS

Socio CEPRARA Nº 795

Empresa de Pintura

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Normas IRAM

Derechos y obligaciones de los propietarios

El 10 de diciembre del pasado año (2003) el Ing. Ricardo Gogosch y el Cdor. Daniel V. Torres presentaron al Subcomité IRAM para la Administración de la Propiedad Horizontal una propuesta para desarrollar una norma referente a los "Derechos y obligaciones de copropietarios y ocupantes" Por primera vez se tendrían en cuenta en una norma IRAM relacionada con consorcios los derechos de los inquilinos.

En su calidad de miembros del Subcomité para la Administración de Consorcios, que funciona en la órbita del Instituto Argentino de Normalización (IRAM), el Cdor. Daniel V. Torres y el Ing. Ricardo Gogosch presentaron una propuesta con el fin de que sea incorporada al plan de estudios del comité, para elaborar una norma de calidad sobre "Los Derechos y obligaciones de los copropietarios y ocupantes". En el título de este trabajo la palabra "ocupante" no es casual dado que por primera vez se incluye la figura del inquilino como un actor válido dentro de la comunidad consorcial. De los 30 puntos que se proponen como "derechos" 22 serían comunes tanto para los inquilinos como para los copropietarios y sólo 8 estarían restringidos a estos últimos mientras que en la propuesta sobre las "obligaciones" sólo uno sería privativo de los titulares de las unidades y las restantes 9 serían compartidas tanto por propietarios como por inquilinos.

Obligaciones: la participación

La primera de las obligaciones exclusiva de los copropietarios que proponen los autores del proyecto establece que es la de "asistir, o enviar un representante debidamente acreditado, a las asambleas ordinarias y extraordinarias." y a continuación sanciona su falta de cumplimiento con "una multa equivalente al 50% de las expensas del mes anterior a la fecha de la asamblea".

Este punto probablemente toca el corazón mismo de una problemática muy actual, no sólo en la comunidad consorcial, sino en la sociedad toda, que es la generalizada sensación de falta de participación de los ciudadanos por los temas comunes en los diferentes ámbitos en que se desenvuelven. Tanto Torres como Gogosch a partir de su propuesta encuentran una posible solución a este tema estableciendo un castigo económico al desinterés de los propietarios a participar en la búsqueda de soluciones a los problemas comunes junto a sus vecinos del consorcio.

Obligaciones: las conductas indeseables

Otro de los puntos propuestos es que "el propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, indicadas en la Ley 13.512, Reglamento  de Copropiedad,  Reglamento Interno y esta misma Norma, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública". La "venta de los derechos" en la práctica significaría que se le obligaría, a partir de una demanda judicial, a vender su unidad pudiéndosela rematar en caso de negativa aclarando a continuación que "el ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad".

Según declaró el Ing. Ricardo Gogosch a Pequeñas Noticias esta drástica acción se podría tomar con "un tipo que es imbancable porque viola todo" aludiendo a los derechos de sus vecinos a vivir en paz aclarando que se tomó como antecedente de este punto la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.

En otro orden de cosas estos dos profesionales socios de IRAM proponen también, entre otros puntos que conformarían las obligaciones de los propietarios/ocupantes, que éstos informen tanto a la administración como al encargado el nombre de las personan que habitarán su unidad.

Derechos: la toma de decisiones

Uno de los derechos que se propuso para su estudio, también basado en la ley Venezolana, sería el de computar "como votos favorables (a la mayoría) los de aquellos propietarios ausentes de la asamblea, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de... [administrador] o en su defecto al Consejo de Propietarios de la comunidad en el plazo de diez días corridos, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción." Este punto, como el que establece multas para aquellos que no participen de las asambleas en forma personal o representada, tendría como objetivo intentar destrabar la imposibilidad de tomar decisiones importantes por falta de participación de los vecinos.

En esta misma línea de pensamiento estaría el artículo que propone que "en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas [porcentuales] de los presentes" lo que virtualmente dejaría anulada en este caso la necesidad de cumplir con un quórum determinado.

Derechos: los inquilinos

En principio el Cdor. Torres y el Ing. Gogosch proponen como un derecho de los inquilinos que su nombre y apellido también figuren en las liquidaciones de expensas y a continuación que éste tenga "voz y voto en asamblea para el caso de elección o remoción de la administración, siempre y cuando el propietario no desee asistir o ser representado por un tercero. Si el propietario asiste o es representado... [en] la asamblea, el inquilino también puede asistir con voz pero sin voto."

Entre otros artículos de la propuesta también le consagra el derecho "a que en las liquidaciones de expensas se discriminen los gastos ordinarios y extraordinarios" y que los ocupantes de las unidades que no son los propietarios "no estén obligado a contribuir al fondo de reserva para gastos extraordinarios"

Derechos: los administradores

Una porción importante de la propuesta está dedicada a allanar las posibilidades de remover al administrador. 

Uno de los ítems presentados propone que se pueda "pedir la renuncia, remoción o revocación de mandato a la Administración durante asamblea ordinaria o extraordinaria, aunque no esté indicado este tema en el orden del día" y otro que se pueda "remover a la administración con un porcentual de votos como mínimo igual al logrado cuando se lo designó o el mínimo que indica el reglamento de copropiedad, el que sea menor". Esta propuesta de ser aprobada permitiría remover a un administrador con el porcentaje de votos con el que fue nombrado. O sea que si por una cuestión de urgencia un administrador se benefició con un nombramiento ratificado por el 15% de los votos de los copropietarios y de hecho, a través del pago de las expensas en forma regular quedó confirmado en el cargo, quedaría la puerta abierta para removerlo con ese mismo porcentaje aunque el reglamento de copropiedad estableciera una mayoría necesaria especial de dos tercios de los votos de los vecinos. También en otro punto propone que la norma IRAM le otorgue al propietario o al inquilino el derecho a "establecer un plazo en el mandato otorgado a la administración, cuando el reglamento no lo indica."

Derechos: el control de la gestión

En este trabajo realizado por el Cdor. Torres y el Ing. Gogosch se pone cierto énfasis en aumentar a partir de una norma IRAM el control de los propietarios sobre los administradores, ya sean estos internos o externos, pudiendo exigir "por escrito firmado, a la administración o al Consejo de Propietarios, las explicaciones que correspondan sobre alguna gestión realizada durante el mandato otorgado, las que serán respondidas -por el mismo medio- en un plazo máximo de siete días corridos"

Independientemente de poder exigirle a la administración "y al consorcio el cumplimiento de las normas IRAM sobre Administración de la Propiedad Horizontal" también propone que los propietarios tengan derecho a "estar informado sobre los trabajos pendientes [estén o no en curso] en las partes comunes y de uso exclusivo, los que serán indicados en las liquidaciones de expensas", "a que se realicen los trabajos con la mayor celeridad - habiendo fondos disponibles", "estar informados sobre los acuerdos de pago que se van a realizar con los propietarios deudores de expensas"  y a "estar informado -tan pronto como sea posible- si el consorcio no dispone de fondos suficientes para afrontar los gastos" previstos.

Derechos: mala praxis

La ley 941 introduce como novedad histórica la obligación del administrador de contratar proveedores con título o matrícula (cuando así corresponda) y de controlar que el personal a su cargo cuente con el correspondiente seguro de riesgo de trabajo (ART). La propuesta de Torres y Gogosch a su vez va más allá y vé al representante legal del consorcio, ya sea el administrador o el Consejo de Propietarios, como patrimonialmente responsable de los trabajos que realicen ellos mismos o los proveedores que trabajen por su cuenta en el consorcio y les exige la "restitución de [los] gastos por los daños producidos [en caso de] mala praxis". Esto supondría que si un Consejo de Propietarios o un administrador externo contrata a un proveedor que realiza un mal trabajo dentro del consorcio y no puede hacer valer la garantía correspondiente quien contrató deberá encomendar ese trabajo a otro proveedor y pagarlo de su propio bolsillo dado que, según los autores de la propuesta, sería su responsabilidad la de asegurarse que el prestador esté en condiciones de cumplir correctamente con la tarea encomendada y cualquier otro resultado lo entienden como "mala praxis".

A modo de cierre

De todos modos se debe recordar que durante el año 2003 no se pudo avanzar sustancialmente en las tareas pendientes del subcomité que dedicó todo ese año a discutir sobre la polémica futura norma que trata sobre las Obligaciones del administrador (IRAM 65012)

Está previsto a continuación, dentro de la orden del día del subcomité, también el estudio de normas que traten sobre: Vocabulario de la propiedad horizontal (IRAM 65000), Atención y solución de quejas y reclamos (IRAM 65010), Presentación de aviso de visita al consorcio regidos por la ley 13512 (IRAM 65011) e Impugnación de expensas comunes (IRAM 65013) por lo que es de suponer que la propuesta del Ing. Ricardo Gogosch y del Cdor. Daniel Torres se incluirá al final de la lista de tareas a realizar y por lo cual no es de esperar que sea tratada en un futuro inmediato.

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Decretos firmados pero...

Ya están firmados los decretos por los cuales el presidente Néstor Kirchner incorpora al sueldo de los trabajadores privados $50 no remunerativos, aumenta de $300 a $350 el salario mínimo vital y móvil (SMVM) y prorroga hasta el 31 de marzo la doble indemnización para todos aquellos despidos sin justa causa que hayan sido contratados antes del 1º de enero de 2003.

Si bien todos los medios masivos de comunicación anunciaron la firma de los decretos el martes 30 de diciembre, todavía hoy (3/1/2004) no estaba publicado el número de decreto en el Boletín Oficial.

Recordamos que los 50 pesos no remunerativos y los 350 del SMVM rigen para los sueldos correspondientes al mes de enero de 2004 que se deben liquidar a fines del presente mes y que generalmente se abonan en los primero días del mes de febrero.

Si a la nueva suma no remunerativa se le aplicasen los mismos descuentos que a los antiguos $200 el trabajador que cumple sus tareas durante todo el mes, recibirá en su bolsillo $ 47,15 que surge de restar a los 50 pesos los aportes del trabajador:

El empleador por su parte deberá contribuir con $ 3,45 sobre los $50 para depositar lo que le correspondería de aplicarse los mismos porcentajes de aportes patronales.

En el caso de los trabajadores que se desempeñan en forma parcial durante el mes se les debería pagar el proporcional al tiempo trabajado. Si se le abona según el valor por día, le correspondería ver aumentado su ingreso en $ 2 por día ($50/25 días) y si se le abona por hora aumentaría en $ 0,25 la hora ($50/200 horas).

De todas formas se deberá esperar el texto del decreto para confirmar o modificar éstas suposiciones, que debería estar disponible en pocos días.

"Pequeñas" vacaciones

Luego de cuatro años de trabajo ininterrumpido y por primera vez en su historia, Pequeñas Noticias se tomará dos semanas de descanso durante el mes de enero y dos durante el mes de febrero.

Para este receso de verano se eligieron la segunda y tercera semana de cada uno de esos meses teniendo en cuenta que si hay novedades que pudieran ser útiles para los lectores que deben cerrar expensas o liquidar sueldos es muy importante que Pequeñas Noticias los acompañe en esas semanas cercanas al fin de mes.

 En los boletines Nº 198 y el 199 se publicará todo lo que se debe tener en cuenta a la hora de liquidar los sueldos de los encargados y las novedades legales relacionadas con las liquidaciones de expensas tal cual lo venimos haciendo regularmente.

Con respecto a la Comisión de Consorcios podemos adelantar que seguirá funcionando regularmente en el Centro de Gestión y Participación Nº 7 (CGP 7) que está situado en la Av. Rivadavia 7202 todos los miércoles de 19:30 a 20:30 durante el mes de Enero. Si se llegara a producir alguna novedad para el mes de febrero lo informaremos a fines de enero y principios de febrero.

Todas las consultas que nos hagan llegar con opiniones, para el Rincón Solidario y el Correo de Lectores se recepcionarán normalmente y se publicarán en los boletines 197 y 198.

En marzo el Boletín de Pequeñas Noticias retomará su rutina habitual y seguirá llegando a la casilla de correo electrónico de cada uno de nuestros lectores a partir de todos los lunes tal cual lo vino haciendo en los últimos años.

Hasta el próximo 26 y... ¡¡¡ felices vacaciones para todos !!!

www.umiph.com.ar

Unión de Medios Independientes 

de Propiedad Horizontal

Ahora en su casa y en sus tiempos

Curso de Sueldos 

para la Propiedad Horizontal

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Nivel Básico y Avanzado teórico/práctico

Seguimiento personalizado 

Informes en el TE: 4581-3906

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Indice de Diciembre 2003

"El proceso de oposición" (BPN Nº 193 9/12/03) fue el nombre de un informe que reflejó los ideales de un sector del Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) que bajo el nombre "Agrupación 20 de diciembre" salió a dar batalla a la actual y añosa dirigencia de uno de los sindicatos más poderosos del país en pos de  conseguir "un gremio para que los trabajadores y su familia lo puedan disfrutar" porque según expresaron "hoy es un negocio, es un holding, es un negocio empresarial donde desde la salud, a través de la obra social, las escuelas que tiene y hasta la parte social todo es un negocio...". Por otra parte también exigen que se cumpla el estatuto del sindicato y que la comisión directiva dé un paso al costado absteniéndose de desempeñar cargos hasta que la causa que llevaría el juez Mariano Bergés por presunta "administración fraudulenta y malversación de fondos" se resuelva en juicio oral y público.

Durante el año 2003 fue asomando dentro de la comunidad consorcial un movimiento que reclamaba cambios profundos en las políticas de los dirigentes de las entidades que representaban los intereses de los administradores. Ya en tiempos de la reglamentación de la Ley 941, que instauró un Registro Público de Administradores en la Ciudad de Bs. As., se consolidó una nueva fuerza que bajo el nombre de Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH) salió a luchar contra lo que consideraron la inacción de sus dirigentes que no hizo nada por prestigiar la profesión. Lo que sorprendió fue que estos aires de renovación y cuestionamiento a lo que se dio en llamar "políticas del pasado" ya desde fines del 2002 también se estaban gestando dentro de uno de los sindicatos que se suponían más sólidos y hegemónicos de nuestro país.

También entre las entidades que defienden a los propietarios se produce un quiebre y mientras una se alinea, por sus propias razones, contra la Ley 941 la otra se sienta a consensuar con administradores y proveedores nuevas reglas que en su opinión le permitirán transparentar la actividad y mejorar la posición de sus representados.

La "Agrupación 20 de diciembre" parece respirar esta necesidad de renovación que comienza a asomar en la ciudadanía con la caída del presidente Fernando de la Rúa y se organiza en un proceso de oposición para hacerle frente, en aras de sus ideales, a una dirigencia que ya se encuentra en el poder desde hace 18 años luego de suceder a la anterior que tuvo las riendas del gremio durante casi 40 años.

"La voz del consorcista"

Escúchenos en AM 610

los sábados de 8 a 9 hs

El portal de los administradores y consorcistas.

ADMINISTRADORESph.com.ar

Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí.

Discapacidad

Ha caído un luchador

Nota: El Sr. Abraham Felperin, era hasta el momento Director de la Comisión de Discapacidad de AMIA; fue integrante de la Comisión Asesora de Discapacidad del Gobierno de la Provincia de Buenos Aires; fue Presidente de la Comisión Directiva de REDI y Periodista, entre otras cosas.

Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -

Correo de Opinión

La habilitación de los ascensores de la CMV

Ante todo quisiera enviarles mis mejores augurios para el año que comienza y felicitarlos por el boletín que nos hacen llegar, que es como un refrescante vaso de agua en el desierto de desinformación que nos encontramos la mayoría de los consorcistas. Aclaro que esta última frase es una falacia ya que si buscamos encontramos y muy buena, ustedes son el ejemplo.

Generalmente soy de bajo perfil, leo los boletines, incorporo lo que me interesa y continúo, pero hay algo que no puedo dejar pasar, por que me incumbe a mí en particular y a todos en general, y se trata de las notas publicadas en los Nº 191 bajo el título de "Atrapados sin salida" y Nº 193 "Haz lo que yo digo".

En ambas notas se trata el tema de habilitación de ascensores en edificios construidos por la Comisión Municipal de la Vivienda (CMV). Al respecto debo comentar que vivo en un edificio de aproximadamente 50 años construido por la CMV o el organismo, como se llamara, de aquella epoca. Y que recientemente hemos debido pagar lo correspondiente para proceder a la habilitación de los ascensores y obtener el correspondiente libro. Ya que no hemos podido constatar que alguna vez hubieran estado habilitados.

Con respecto a esto sería bueno poder nuclearnos y formular un reclamo conjunto ya que se puede ver que no es un caso aislado sino que pareciera ser práctica habitual de la CMV esta metodología, también es de especial interés para los conservadores ya que esta situación los obliga a trabajar fuera de la ley por no poder cumplir con la normativa vigente, ya que según la misma Ord. municipal 49.308 si no hay habilitación y por consiguiente libro de conservación, el conservador debe negarse a brindar el servicio y denunciar tal irregularidad al GCBA, tal vez al Dr. Osvaldo Loisi y a la Dra. Lidia Sessa les interesaría asesorarnos en este tema. Esto es en lo que me atañe en particular.

Con respecto a lo general, me preocupa lo indicado especialmente en la nota del Nº 191 en la que creo que la razón la tiene el Administrador y no el funcionario que parecería utilizar una chicana para dilatar el pago que al final, según se indica, se termina haciendo y precisamente aquí llegamos al punto. Veamos si puedo explicarlo claramente, primero la CMV da en comodato o precariamente departamentos donde luego se genera morosidad en el pago de expensas, aclaro que el pago de la expensa entre otras cosas es un acto solidario ya que la que no pagan unos deben ser cubiertas por los que sí pagan, y luego la CMV termina pagando dicha morosidad y que los mismos ocupantes siguen acumulando deuda sin que les sea reclamada por la CMV. Frente a esto yo me pregunto ¿El dinero que la CMV utiliza para hacer frente a estos pagos, se obtiene mediante la recaudación de impuestos? si es así, digo que todos los habitantes de la Ciudad de Bs. As. estamos pagando las expensas de unos señores que no solamente no son solidarios con sus vecinos de edificio, sino que debido a la ineficacia o desidia de todos los responsables (o irresponsables) del GCBA nos imponen hacernos cargo de sus obligaciones. Si esto es así me gustaría que a través de su publicación, algún funcionario y por qué no el Sr. Jefe de Gobierno me diera alguna explicación.

Sin otro particular, quedo a sus gratas ordenes.

Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos^(*) antes del próximo lunes 26 de enero a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.

(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo.