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El Sr. Osvaldo
Bacigalupo, Secretario Gremial del SUTERH, en una entrevista exclusiva con
Pequeñas Noticias respondió a inquietudes que los lectores hicieron
llegar a la redacción sobre el nuevo Convenio Colectivo de Trabajo El pasado martes 1º de junio el Secretario Gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), Sr. Osvaldo Bacigalupo, en una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias aclaró aspectos técnicos sobre el nuevo Convenio Colectivo de Trabajo homologado el pasado 29 de abril (2004) en el Ministerio de Trabajo entre la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI) representando a la patronal y la entidad gremial a la que pertenece. El Sr. Bacigalupo relató a este medio que la idea de este convenio nació hace cuatro años y aclaró que "la Propiedad Horizontal no solamente está en Capital Federal, está en Jujuy, Corrientes y Comodoro Rivadavia... En cada lugar hay una necesidad distinta. Llevó cuatro años ir buscando la forma de instrumentar y amalgamar las necesidades de cada uno de estos lugares en el convenio y eso no es una tarea sencilla." Por otra parte puntualizó que "esto no es una producción de tuercas... no es lo mismo un encargado de Comodoro Rivadavia que un encargado de la costa, Buenos Aires o Corrientes. De acuerdo a los cambios uno se acomoda a las circunstancias (por ejemplo la ropa). Cuando nosotros llegamos a la discusión del convenio colectivo teníamos muy presente el salario pero más presente teníamos las condiciones en las que viven los trabajadores."
Uno de lo temas que recalcó es la situación de los trabajadores del interior del país y sobre todo la de las mujeres embarazadas explicando que si bien la mujer de Buenos Aires tiene algo más de protección, la idea del nuevo Seguro para la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (SMVDD) surgió pensando en la mujer del interior que en la mayor parte de los lugares no tiene ningún tipo de posibilidades. Según contó el Secretario Gremial del SUTERH las negociaciones propiamente dichas comenzaron en octubre del año pasado (2003) y la propuesta original del proyecto de convenio tenía más o menos unos 25 centímetros de alto. Fue un trabajo de técnicos y profesionales" aclarando que "no fue trabajo de uno solo... mucha gente trabajó en esto. Cuando se presentó esta alternativa de proyecto (que era de máxima) a las cámaras que representan al sector empleador... nos sacaron corriendo". Según el Sr. Bacigalupo en los siete meses aproximados que duraron las negociaciones y dadas las condiciones por la que atraviesa el país los trabajadores perdieron 21 de los 25 cm del proyecto original explicando que "hoy los trabajadores tienen mucha más necesidad de lo que pudo establecer este convenio". Según el representante del SUTERH "la patronal (tal vez no soy yo quien deba decirlo) ha de sentirse satisfecha porque defendió a capa y espada lo que consideran ellos que tenían que representar y aparte han hecho un convenio social. Hoy la patronal se puso la mano en el corazón y vio la situación social que viven los trabajadores y por eso surge este convenio y el artículo 27º".
PN: El convenio entra en vigencia a partir de la homologación. Con respecto al fondo que se arma para la maternidad, vida y desempleo (artículo 27)... ¿a partir de cuándo se tiene que empezar a aportar, a contribuir y en base a qué períodos?Sr. Bacigalupo : Nosotros entendemos que conforme a que es retroactivo, el seguro tiene que llevar la vigencia del convenio, tanto es así que mantenemos la escala salarial vigente de abril, por lo tanto consideramos que es conveniente mantener eso...PN: ¿El mes de abril completo? ¿desde el 1°...?Sr. Bacigalupo : Esto significa que no tiene ningún tipo de recargo ni absolutamente nada... [El convenio] surge recién a fines de abril, entonces no tiene recargo ni nada que se le parezca.
PN: ¿Hubo un inconvenientes de imprenta en las escalas salariales que salieron publicadas en el boletín oficial?Sr. Bacigalupo : El convenio dice que (cuando habla de trabajadores de media jornada) en todos los casos corresponde el 50 % [de las categorías de jornada completa]. Uds. van a ver que en las primeras escalas salariales que se publicaron no respetan ese 50%. Bueno, estas idas y venidas... se me ocurre, traen aparejado un error. Entonces se demoró porque hubo que volver a instrumentar todo el paso de la presentación al Ministerio de Trabajo pues ya había sido publicado por el Boletín Oficial... por eso se demoró en salir.PN: Ahora... ¿ya salieron esas modificaciones en el Boletín Oficial? Sr. Bacigalupo : Yo no las he visto en el boletín oficial, pero ya están presentadas inclusive puedo acercarle una copia. Están presentadas al Ministerio de Trabajo para su reformulación...PN: ¿Los sueldos se tienen que liquidar en base a esa escala salarial modificado aunque todavía no hayan sido publicadas las modificaciones?Sr. Bacigalupo : Correcto, esto [el CCT] salió recién el 26/04/04... creo que sale un fin de semana, luego aparece en definitiva como el 1° de mayo...PN: ...y la publicación fue el 07/05/04 en el boletín oficial...Sr. Bacigalupo : ...claro, entonces todo eso trae aparejado un montón de problemas. Nosotros decíamos, inclusive desde el sindicato, que todo lo que fuera reajuste salarial iba a venir con los sueldos de mayo entonces en ningún momento preveíamos que se hiciera la recomposición o el reajuste anterior a eso, que fueran los sueldos de mayo... inclusive a los trabajadores les decíamos que iba a ser de esa manera...
PN: ¿Quiénes son los que tienen que pagar el nuevo seguro?Sr. Bacigalupo: Pagan los trabajadores afiliados y todo aquel no afiliado que de voluntad decida adherirse a este fondo.PN: ¿Se puede adherir al seguro no estando afiliado al sindicato? Sr. Bacigalupo: Sí, perfectamente y será beneficiario del seguro, no de los beneficios del sindicatoPN: ¿Entonces el empleador siempre tiene que contribuir con el 2%?Sr. Bacigalupo : Sí y le voy a explicar por qué tiene que contribuir en todos los casos. El empleador asume el riesgo, la cobertura de los sueldos caídos por enfermedad inculpable.¿Esto qué significa? Aquellos trabajadores que por distintas razones tienen una enfermedad prolongada (seis meses, un año o lo que fuera) el consorcio quedaría cubierto por el seguro. En definitiva para un empleador, un consorcio, la contribución de ese 2% para el seguro le significa aproximadamente 5 ó 6 meses de sueldo en caso de enfermedad de ese trabajador. Esto fue lo que vio en parte el sector empresarial en resguardo de los consorcios que en todos los casos tienen (de acuerdo al tiempo que estamos viviendo hoy) erogaciones grandes: el sueldo del trabajador por enfermedad y el sueldo del suplente. Esta situación duplica sus gastos en sueldos mensuales ya que a veces un trabajador tiene un año de licencia por enfermedad y el consorcio tiene que pagarle un año al suplente y al titular con todos sus beneficios porque no le puede quitar nada y se le hace muy oneroso. De esta manera con un mínimo tiene garantizada ese tipo de situación.
PN: ¿Qué diferencia hay entre el encargado permanente con vivienda y el personal con más de una función con vivienda, que desde el punto de vista de los básicos cobra exactamente lo mismo?Sr. Bacigalupo: Cuando nosotros hablamos de encargados de propiedad horizontal hablamos de un edificio largo para arriba, pero la propiedad horizontal no es solamente eso. También están dentro de la propiedad horizontal algunos barrios privados, algunos clubes de campo, cementerios, guarderías de lanchas y todo aquello generado por la 13.512. Es decir todo aquello que tenga que ver con el pago de expensas...Entonces vamos a suponer que en una guardería de lanchas hay un trabajador, ése no es un encargado con vivienda: saca la lancha, entra la lancha, etc... Lo que pasa con esto es que algunos empleadores o administradores categorizan mal.
PN: Se especula que los administradores podrían utilizar la figura del empleado administrativo para sus propias tareas cargando su costo al consorcio.Sr. Bacigalupo: No, no no... se lo puso a propósito pero no para el administrador exactamente. Porque el administrador no tiene nada que ver con la propiedad horizontal, el administrador cumple una funcionalidad en la Propiedad Horizontal, pero el empleado del administrador pertenece al sindicato de comercio (OSECAC) no tiene nada que ver con nosotros (SUTERH).El trabajador administrativo al que se refiere el convenio es como el jardinero, el ascensorista porque los edificios cambiaron y hoy tenemos figuras nuevas en los edificios en la persona de trabajadores que controlan quién sale, quién entra utilizando, por ejemplo, una computadora o llenando un formulario... eso es un administrativo y había necesidad de categorizarlo. No todo aquel que está en un edificio es un portero. Yo le voy a contar algo: En el edificio denominado comúnmente "El rulero" tenemos trabajadores nuestros que son ingenieros y usted dirá ¿por qué no pone ingeniero...? yo no pongo ingeniero porque es un trabajador con más de una función... el sueldo lo pacta él (por supuesto que un ingeniero no gana esto... -señala el básico del convenio-) pero lo tengo que categorizar y lo hago con el sueldo que pacta. PN: ...entonces en caso de que el administrador utilizara al empleado para sus cosas...Sr. Bacigalupo: Eso no lo puede hacer jamás y no puede haber confusión. No es empleado de la administración, es empleado del consorcio que es quien le abona su sueldo. Su relación de dependencia es con el consorcio....
PN: Hasta ahora un encargado de 4º categoría que limpiaba la pileta tenía un plus por esta tarea. Con el nuevo convenio se lo debe recategorizar como de 3º categoría con lo cual se le incrementa el básico: ¿se le puede quitar ese plus que antes se le pagaba por la limpieza de la pileta?Sr. Bacigalupo: Sí, sí... siempre y cuando diga que es por la limpieza de pileta. Es bueno aclarar esto 
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A
partir de hoy, 7 de junio día del periodista, todas los lunes de 19 a 20
hs, la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal tendrá en
FM Palermo un espacio para difundir noticias, información y brindar
servicio sobre la temática de los consorcios El martes 1º de junio (2004) la Dra. Diana Sevitz, co-conductora del programa de radio "Consorcios Hoy" y el Sr. Claudio García de Rivas, director del Boletín de Pequeñas Noticias, firmaron en nombre de la Unión de Medios de la Propiedad Horizontal (UMIPH) un contrato con FM Palermo (94.7) para producir un programa radial que se llamará "Hablemos de Consorcios" y se difundirá todos los lunes de 19 a 20 hs.
En principio el programa será conducido por la Dra. Sevitz y el Sr. García de Rivas con la participación activa de los restantes miembros de UMIPH que lo producen. Tratará sobre temas relativos a la Propiedad Horizontal y estará dirigido a toda la comunidad consorcial (administradores, propietarios, inquilinos, encargados, proveedores, funcionarios y legisladores). En el mismo está previsto difundir noticias de actualidad, información útil para la comunidad que vive en propiedad horizontal y se responderán preguntas que los oyentes podrán realizar a la producción. Cada uno de los medios de comunicación participante aportará temas y respuestas relativas a su especialidad comprometiéndose todos los miembros a respetar y hacer respetar el derecho de cada uno a mantener sus propias líneas editoriales. Esta característica de encarar un proyecto común subordinado a la pluralidad de sus miembros lo convierte en único, como experiencia mediática, dentro de su tipo.
Los socios participantes de este importante proyecto que nace simbólicamente el Día del Periodista son: "Administradores PH" del Ing. Sergio Veiman (digital), "Consorcios Hoy" de la Dra. Diana Sevitz y la Cdora. Liliana Corzo (radio), "Consorcios On-Line" del Arq. José Fiszelew (digital), "Ediciones PropHor" del Cdor. Norberto Wilinski (digital), "Legal PH" de los Dres. Marcelo Moggia y Fabián Grinceri (digital), "La Defensoría del Consorcista" del Adm. León Estrugo (TV), "Pequeñas Noticias" del Sr. Claudio García de Rivas (digital) y "Reflexiones a la Medianoche" del Adm. Jorge Ferrera (TV). Entre
los servicios que ofrece la radio a sus oyentes está también la
posibilidad de escucharla por Internet accediendo al vínculo www.fmpalermo.com.ar. |
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Novedades incorporadas por el Contador Público Norberto Wilinski. El
Contador Norberto Wilinski realizó un pormenorizado análisis contable,
artículo por artículo del nuevo Convenio Colectivo de Trabajo De la lectura y análisis detallado de la Convención Colectiva de Trabajo Nº 378/04, publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina el día 7 de mayo de 2004, surgen numerosos comentarios de interés para los Administradores, Propietarios, Encargados, etc. Para exponer estos comentarios los incluiremos en dos áreas, primero para los que generan o podrían generar mayores costos para los Consorcios de Propiedad Horizontal y, por ende, para los propietarios, inquilinos, etc. y en segundo término los comentarios generales. Novedades que generan o podrían generar mayores costos a los Consorcios de Propiedad Horizontal: El artículo 2º prevé la posibilidad de modificar las cláusulas de contenido salarial a partir del año de homologado el presente Convenio Colectivo de Trabajo. En el artículo 6º, al agregarse servicios centrales, podría modificarse la categoría de los empleados de los Consorcios de Propiedad Horizontal, incrementándose sus salarios básicos. Asimismo, al agregarse, en este mismo artículo 6º, que "la supresión de algún servicio central no implicará el bajar de categoría al trabajador/a", en los casos que el Consorcio de Propiedad Horizontal haya resuelto eliminar un servicio central para lograr un ahorro en sus gastos, éste no será extensivo a las remuneraciones de sus empleados. El artículo 7º, inciso f) limita a veinticinco (25) las unidades para que los Consorcios de Propiedad Horizontal sin servicios centrales o con servicios centrales de calefacción y/o agua caliente puedan contar con un Encargado/a no permanente. En todos los demás casos, los encargados deberán ser permanentes, con el consiguiente aumento en los costos para los Consorcios de Propiedad Horizontal. El artículo 8º del anterior Convenio Colectivo de Trabajo Nº 306/98 que fuera eliminado, si bien preveía que "Durante los meses de atención de la calefacción el encargado no permanente que prestare ese servicio hasta un máximo de dos horas fuera de su horario habitual percibirá un adicional del veinte por ciento (20%) sobre el sueldo vigente.", esta eliminación no sería aplicable a aquellos empleados que hayan estado en esta situación durante años anteriores por aplicación del artículo 5º de este mismo Convenio Colectivo de Trabajo. El artículo 13, inciso a) prevé una nueva licencia por mudanza. En este caso, cuando se otorgue, generará, en caso de decidir la contratación de un empleado suplente, un mayor costo para el Consorcio de Propiedad Horizontal. El artículo 14 prevé la obligación de suministrar al personal "guantes de látex o similar para protección durante el uso de productos de limpieza en general". Esto podría generar un gasto adicional en aquellos Consorcios de Propiedad Horizontal que no se los suministraba a la fecha. El artículo 15 establece una nueva escala salarial que establece las remuneraciones básicas aplicables a partir de abril de 2004. Obviamente, como se puede observar en el "Cuadro comparativo entre los Convenios Colectivos de Trabajo Números 306/98 y 378/04", hay incrementos en estas remuneraciones para las distintas funciones y categorías, generando, por ello, un aumento en los gastos de los Consorcios de Propiedad Horizontal. Por aplicación del inciso 5) incorporado al artículo 15, aquellos Consorcios de Propiedad Horizontal donde existan jardines al aire libre de más de diez (10) metros cuadrados, las tareas de cuidado y mantenimiento no deberán ser realizadas por el empleado que actualmente lo realiza, debiendo contratarse un nuevo empleado, con los consiguientes mayores gastos para el Consorcio de Propiedad Horizontal. Conforme el artículo 18, deberán entregarse al empleado guantes de cuero de descarne reforzado para salvaguardar su seguridad en el desarrollo de la tareas de retirar los residuos. Dependiendo del uso que cada empleado le dé a estos guantes, podría representar un mayor gasto o un ahorro para los Consorcios de Propiedad Horizontal, sin considerar el posible ahorro por la disminución de los riesgos laborales. En el inciso 10) incorporado al artículo 25 el Consorcio de Propiedad Horizontal deberá abonar al empleado las horas suplementarias en los casos que sea citado por la Aseguradora de Riesgos del Trabajo para practicarse exámenes médicos periódicos y/o realizar cursos de capacitación fuera de su horario de trabajo. Asimismo, deberá abonar los costos de transporte del empleado. En aquellos Consorcios de Propiedad Horizontal que no reconocían y abonaban estas horas suplementarias y/o no pagaban los costos de traslado, representará un mayor gasto. El artículo 27, incorporado por el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04, prevé que para sufragar los gastos derivados de la contratación de las pólizas colectivas que cubrirán los riesgos previstos en este mismo artículo todos los Consorcios de Propiedad Horizontal efectuarán un aporte mensual del dos por ciento (2%) sobre la remuneración bruta total de cada trabajador afiliado o no al SUTERH Este aporte mensual genera un mayor costo para todos los Consorcios de Propiedad Horizontal. En el artículo 28, al eliminarse la frase que preveía que "La aplicación de este adicional podrá ser deducido de cualquier adicional que no esté contemplado en el presente Convenio.", en el futuro, los empleados que obtengan el Título de Trabajador/a Integral de Edificio tendrá derecho al goce de un adicional del cinco por ciento (5%) de su sueldo básico, sin poder el Consorcio de Propiedad Horizontal efectuar deducción alguna, generando por ello un mayor gasto. Al reemplazarse el artículo 32, podría dar lugar a un mayor gasto para los Consorcios de Propiedad Horizontal en los casos que el Gobierno Nacional otorgue un aumento masivo de remuneraciones por cuanto éstos "será incorporado a las escalas remunerativas básicas..." Conclusiones: Los incrementos en los costos laborales para los Consorcios de Propiedad Horizontal tendrán relación directa, entre otros elementos, con sus categorías, las funciones de cada uno de los empleados, la cantidad de empleados, la cantidad de unidades funcionales, la antigüedad de los empleados, la cantidad de horas suplementarias, etc. Todos estos incrementos en los costos laborales, concretos o posibles, para los Consorcios de Propiedad Horizontal se basan en las siguientes causas: 1) Incidencia de los incrementos en el valor de las horas suplementarias que cobren los empleados de los Consorcios de Propiedad Horizontal. 2) Incidencia de los incrementos en el valor de los sueldos anuales complementarios y las vacaciones que cobren y gocen, respectivamente, los empleados de los Consorcios de Propiedad Horizontal. 3) Incidencia del incremento en el valor del salario básico de los Suplentes que se devenguen y abonen en concepto de suplencias por vacaciones, licencias, accidentes de trabajo, etc. de los empleados de los Consorcios de Propiedad Horizontal. 4) Incidencia de las contribuciones patronales que se generarán por las diferencias generadas en los incrementos de remuneraciones fijas y variables, sueldos anuales complementarios, vacaciones, suplencias, etc. Los aumentos deben aplicarse retroactivamente a las remuneraciones devengadas en el mes de abril de 2004 y se verán reflejadas en las expensas que recibirán los Consorcios de Propiedad Horizontal a partir de junio de 2004. Dependiendo del método que aplica cada Administrador en cada Consorcio de Propiedad Horizontal, es una certeza que, salvo contados casos, se traducirá en un incremento en el valor de las expensas mensuales. Ahora bien, atento a las distintas variables antes analizadas, los incrementos en los costos laborales serán distintos para cada Consorcio de Propiedad Horizontal y, por ende, en sus expensas mensuales. Otras novedades consideradas de interés por el autor: A cada mención que se hacía en el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 306/98 de trabajador, empleado, etc. en el nuevo Convenio se hace referencia a trabajador/a, empleado/a, etc., o sea, se reconocen los sexos masculinos y femeninos en estas menciones. En el artículo 4º, al agregarse los términos "y/o sus modificatorias", las partes signatarias del presente Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 prevén una posible reforma de la Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal. En el artículo 5º, al agregarse el término "remunerativas", queda más claro el alcance de las condiciones subsistentes en las relaciones laborales. En el artículo 7º, inciso f), al eliminarse el término "continuas", se acepta que la jornada laboral del Encargado no permanente podrá ser de hasta cuatro (4) horas no continuas. En el artículo 7º, inciso g), al modificarse el término "será" por "podrá", se acepta que la jornada laboral del Suplente de jornada completa podrá ser o no igual a la del titular. En el artículo 7º, inciso i), al incorporarse el término "administrativo", se acepta que existan empleados que cumplan funciones administrativas. A la fecha, considero que existen Consorcios de Propiedad Horizontal que contaban con personal administrativo que debían encuadrarse de manera distinta a la prevista en el nuevo Convenio Colectivo de Trabajo. Ahora bien, es posible que los Consorcios de Propiedad Horizontal y/o los Administradores utilicen este tipo de empleados de formas distintas que se verán en la práctica en el futuro. En el artículo 7º, no se tiene cuenta la posibilidad de existencia de vigiladores que trabajen durante los francos de los vigiladores titulares, sean estos de turnos diarios o nocturnos. En el artículo 12, inciso c), con el agregado del segundo párrafo se ratifica el hecho que "Los trabajadores que a la fecha de entrada en vigencia del presente Convenio estuvieran gozando –de conformidad con las disposiciones de CCT 306/98- de un período de vacaciones superior mantendrán su derecho." El Consorcio de Propiedad Horizontal tiene un plazo de noventa (90) días contados a partir de la homologación del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 para la provisión de los elementos de seguridad enunciados en el artículo 14. En el artículo 17, con el agregado del siguiente texto "o cuando las partes lo convengan", autoriza a que en los casos que el empleado que trabaje un feriado nacional, que no se le abone conforme lo establecido por la Ley de Contrato de Trabajo, pueda compensarlo con un descanso de treinta y seis (36) horas corridas en la semana siguiente o cuando el Consorcio de Propiedad horizontal y el empleado lo convengan. En el artículo 23, inciso a) se obliga al empleado con vivienda a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles, permitiéndole pernoctar en otro lugar el resto de los días, o sea, fines de semana, feriados, etc. En el artículo 23, inciso 12), al obligar al trabajador a cambiar lámparas y tubos fluorescentes de las partes comunes del edificio, podría generar un ahorro para aquellos Consorcios de Propiedad Horizontal en los cuales estas tareas las realizaban proveedores cuyos servicios eran abonados a través de las expensas comunes. En el artículo 25, inciso 8) se establece que los Consorcios de Propiedad Horizontal deberán mantener un registro actualizado de las entregas de elementos de protección personal establecidas en este mismo Convenio Colectivo de Trabajo, de los registros de capacitación en materia de riesgos del trabajo, así como de las visitas técnicas y recomendaciones efectuadas por la Aseguradora de Riesgos del Trabajo y por el responsable del Servicio de Higiene y Seguridad en el Trabajo, de acuerdo a lo establecido en el Decreto Nº 1338/96. En
el artículo 25, inciso 9) se establece que los Consorcios de Propiedad
Horizontal deberá entregar a cada trabajador los datos correspondientes
de la Aseguradora de Riesgos del Trabajo con la que se halla cubierto su
seguro de riesgos del trabajo y los números a los que deberá comunicarse
en caso de accidente. Cabe aclarar que esta obligación ya estaba prevista
en la normativa legal vigente así como otras obligaciones relacionadas
con este mismo tema. --- El Dr. Norberto Wilinski es Contador Público y Licenciado en Administración especializado en Consorcios de Propiedad Horizontal, brinda asesoramiento y servicios profesionales para Administraciones y Consorcios Auto-administrados, es socio fundador de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH), es director de Ediciones PropHor, autor de libros relacionados con los Consorcios de Propiedad Horizontal, colaborador en medios dedicados a los Consorcios de Propiedad Horizontal y profesor en cursos de Administración de Consorcios. Por cualquier consulta se le puede escribir a Lavalleja 519 Piso 1º - Ciudad de Buenos Aires, llamarlo al teléfono 4857-1870 o enviarle un e-mail a nwilinski@cponline.org.ar |
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A todos nuestros colegas: ¡¡¡Feliz día!!! La
Primera Junta en 1810, por medio de un decreto, ordenó la fundación de
nuestro primer periódico por considerar que era necesario anunciar al
público los actos oficiales, las noticias exteriores y las locales Esta conmemoración se inicia en 1938 cuando el Primer Congreso Nacional de Periodistas celebrado en la ciudad de Córdoba estableció el 7 de junio como el Día del Periodista. El homenaje se debe al recuerdo del primer medio de prensa creado en nuestra tierra con ideas patrióticas. Se referían a "La Gazeta de Buenos Ayres" que fue fundada ese día de 1810 por el abogado Mariano Moreno cumpliendo con un decreto de la Primera Junta por entender que era necesario informar al pueblo de los actos oficiales, las noticias locales y las del exterior. Sus primeros redactores o periodistas fueron aparte del mismo Mariano Moreno que tenía en ese momento 32 años, Manuel Belgrano con 40 años y el Dr. Juan José Castelli que era el mayor de todos con 46. Este medio fue el primer periódico de la etapa independentista argentina. Casi 200 años despues, este siglo fue de grandes transformaciones para el original oficio del periodista. La aparición de la radio primero y la televisión después fueron modificando tanto sus formas como sus contenidos originales. Los satélites agregaron un grado de inmediatez absoluta a la información y le permite a lectores, oyentes y espectadores enterarse casi en tiempo real de todas las noticias que aparecen en cualquier lugar del globo. Por otra parte estas tecnologías fueron fomentando la concentración de los grandes medios periodísticos en cada vez menos manos, (con el enorme poder político que eso trae aparejado) por las grandes inversiones que exigían para su funcionamiento. Sin embargo en los últimos 10 años la gran novedad la produjo Internet que, por sus características particulares, permite con un relativo bajo costo hacer llegar texto, imágenes y sonido con información puntual y específica a cada uno de sus usuarios sobre aquellos temas que le puedan interesar.
Nadie sabe todavía qué consecuencias traerá la aparición de los medios digitales que circulan por la web bajo el nombre de "boletines" o "newsletters". Lo que sí se puede adelantar es que es un paso muy importante dado en dirección a la democratización o la "horizontalidad" (como gustan llamarlo algunos) de la información y -día a día- van apareciendo en el cyber-espacio cada vez más medios independientes que -fuera del circuito de los grandes monopolios- utilizando Internet informan sobre las últimas noticias producidas en cada rincón del mundo. Por otra parte la radio y la televisión, desde hace tiempo, ya están expandiéndose a la "red de redes" para aprovechar sus ventajas. En los últimos meses vimos que en nuestro país comenzaron a aprovechar las ventajes que ofrecen las nuevas tecnologías de los teléfonos celulares y ya no parece descabellado pensar que en un futuro se podrán ver las noticias, escuchar radio o leer los titulares del periódico desde uno de estos aparatitos. Las
comunicaciones y la posibilidad de llevar la palabra, la voz y la imagen
(y sobre todo las noticias y las opiniones) a cualquier parte del mundo
trajeron profundos cambios en nuestra cultura y en este panorama los
medios digitales todavía no dijeron su última palabra. |
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Defensoría del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Congreso Internacional sobre Propiedad Horizontal El sábado 26 de junio de 2004
en la ciudad de Bogotá (Colombia) se desarrollará el 1º Congreso
Internacional de Propiedad Horizontal Bajo la iniciativa de la Escuela Superior de Altos Estudios, que pertenece a la Fundación Centro de Estudios Jurídico Político de Colombia, se desarrollará desde las 7 de la mañana hasta las 6 de la tarde del próximo 26 de junio (2004) en la ciudad de Bogotá, el 1º Congreso Internacional sobre Propiedad Horizontal. El evento organizado por el Dr. Germán Molano Baquero (Presidente de la Lonja Colombiana de Propiedad Horizontal y abogado especializado en Propiedad Horizontal), se desarrollará en el Centro de Convenciones Gonzalo Jiménez de Quesada y contará entre sus disertantes con el Dr. Pepe Gutiérrez de España (Director Nacional del Gabinete de estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de España, Profesor de la Asociación Norteamericana de Administradores –IREM-, Profesor de la Universidad de Alicante en la Diplomatura de Estudios Inmobiliarios en España y Administrador de Propiedad Horizontal de Alicante en España), la Dra. Stella Conto de Alban (Magistrada de la Corte Constitucional), la Dra. Concepción Farfán Montaño (Superintendencia de Notariado y Registro), el Dr. Norberto Salamanca Flechas (Notario 19 del Circulo de Bogotá) y la Arq. Yaneth Morales Morales (Arquitecta especializada y oficial de Proyectos de la Curaduría Urbana Nº 5 de Bogotá). Los temas a tratar en el 3º aniversario de la Ley 675 de 2001 que regula la Propiedad Horizontal en Colombia serán: La Profesionalización del Administrador de Propiedad Horizontal (Dr. Pepe Gutiérrez), el Desarrollo Jurisprudencial sobre la Ley 675 de 2001 (Dra. Stella Conto de Alban), la Ley 675 de 2001 Reguladora de la Propiedad Horizontal de Colombia (Dr. Germán Molano Baquero), Los Reglamentos de Propiedad Horizontal, su Protocolización y Registro (Dra. Concepción Farfán Montaño), Constitución de la Propiedad Horizontal y aspectos Notariales (Dr. Norberto Salamanca Flechas) y la Propiedad Horizontal y los Planes de Ordenamiento Territorial (Arq. Yaneth Morales Morales). Los
organizadores pusieron a disposición de todos aquellos que deseen obtener
más información o inscribirse una dirección: Carrera 13 A Nº 28-38 en
Bogotá, Colombia; los teléfonos: (071)336-8650 y 211-6627 y los números
de fax 336-8491 y 672-6205 --- La redacción agradece la valiosa colaboración del Dr. Pepe Gutierrez (España) para la confección de esta nota |
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Los consorcios no están exentos por la Dra. Victoria Loisi El pasado 10 de mayo en la Defensoría del Pueblo de la Nación, organizado por la Fundación Liga del Consorcista, se desarrolló una mesa redonda con relevantes figuras nacionales, de la Ciudad de Bs. As., de la Policía Federal y de la Administración de Consorcios para tratar el tema de la "Seguridad Consorcial". Con el auspicio y en la sede del Defensor del Pueblo de la Nación y dentro del ciclo "Jornadas de Educación Permanente para la Propiedad Horizontal" que se realiza todos los segundos lunes de cada mes, el pasado 10 de mayo de 2004 se desarrolló una mesa redonda sobre "Seguridad Consorcial" en la que participaron el Dr. Alejandro Cura en representación de la Secretaría de Seguridad Interior del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (GCBA), el Lic. Osvaldo Rizzo, Director General de Servicios de Seguridad Privada del GCBA, el Comisario Inspector Rubén Barreiro, Jefe del Departamento de Prevención y Servicios Especiales de la Policía Federal Argentina, el Comisario Inspector Gustavo Carca, en representación de la Dirección General de Comisarías de la Policía Federal Argentina, el Comisario General (R) Francisco Nicosia, Enlace de la Policía Federal Argentina en el Honorable Congreso de la Nación, el Dr. Daniel Elizondo, representante de la Fundación de Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH) y los Dres. Rita Lidia Sessa y Osvaldo Loisi de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal . Se trataron varios temas de interés sobre las acciones que se están desarrollando, los proyectos a corto y mediano plazo, sobre medidas preventivas y recaudos a tomar en cuenta. Los puntos más relevantes de la Jornada, en resumen, fueron los siguientes:
Al finalizar el acto los expositores respondieron las preguntas del público y dieron consejos concretos a los problemas más frecuentes en los consorcios. Por ejemplo, una táctica muy frecuente entre quienes planean asaltar una oficina o vivienda, es llamar por el portero eléctrico durante varios días a diferentes horarios, siempre con excusas diferentes a los efectos de conocer los movimientos de los habitantes de la unidad. Quien
advierte que ello sucede en su edificio debe dar noticia a la policía,
porque aunque ninguna unidad haya sido violentada todavía, es
clara señal de que ese consorcio podría ser víctima de algún asalto
a la brevedad. |
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Información específica sobre Propiedad Horizontal
Fundación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal visite www.aiph.com.ar |
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De
una forma u otra durante el mes de mayo todos los actores de la comunidad
consorcial tomaron posición ya sea a favor o en contra frente al nuevo
Convenio Colectivo de Trabajo homologado el 29 de abril pasado en el
Ministerio de Trabajo Durante todo el mes de mayo se fueron desarrollando, semana a semana, las repercusiones que aparejó la homologación del nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) Nº 378/04 que Pequeñas Noticias adelantó en forma exclusiva en su último boletín del mes de abril (Boletín Nº 209 - 26/4/2004: "Entre gallos y medianoche"). Así fue que en la nota "Los tres reyes magos" del boletín Nº 210 (3/5/2004) y "Hay que pasar el invierno" del Boletín Nº 211 (10/5/2004) se pudieron apreciar las repercusiones y consecuencias del convenio suscripto por la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI) y el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH). Al mismo tiempo que se despejaban dudas prácticas sobre la aplicación del CCT el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH), a través de la diputada Inés Pérez Suárez del Partido Justicialista presentó un Proyecto de Ley para modificar la vieja Ley 13.512 de Propiedad Horizontal en el que se sugiere entre otras cosas bajar el "quórum" necesario para deliberar en las asambleas a un 20%, propone la Justicia Arbitral como forma obligatoria de dirimir conflictos en los consorcios y pretende evitar éstos sean considerados como empresas o sociedades, tanto a los fines impositivos como patronales. Por otra parte Pequeñas Noticias tuvo, en forma exclusiva, acceso a un documento borrador donde se estaría estudiando en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires reformar la ley Nº 10.973 donde se propone la inclusión de la Administración de Consorcios como una de las actividades inherentes a sus colegiados. De prosperar estas modificaciones se obligaría, de esta manera, a los administradores de Consorcios de la Provincia de Buenos Aires a tener que estar colegiados en esta institución para poder trabajar.
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Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal |
Si te interesan los temas o problemas de tu consorcio y querés encontrarles solución escuchá CONSORCIO el programa del Dr. Awad. Desde el 19 de Marzo todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura F.M 97.9 mhz o por www.fmradiocultura.com.ar |
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Estimado Sr. Director: Le hago llegar una información de la REDI (Red por los Derechos de las Personas con Discapacidad) que es importante destacar por cuanto se pone de manifiesto las diferencias que existen entre las organizaciones que dicen defender los derechos de las personas con discapacidad en las que se priorizan eventualmente, la concreción de subsidios para que ONGs. dedicadas a ello, lleven adelante sus programas y si así fuere, evidencian una complacencia al accionar o no accionar de los Organismos del Estado y sí se rebelan, aparentemente, cuando ello no ocurre. Todo lo contrario a la Red por los Derechos de las Personas con Discapacidad, que no se opone a la colaboración, discusión, consenso y participación conjunta con otras organizaciones en la lucha, sin intereses, por la equiparación e integración de las personas con discapacidad dentro de la Sociedad. Cordialmente
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Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Rincón Solidario Estimado
Señores: Estimado Joaquín: Para solicitar al administrador una auditoría de su gestión contable, no es necesario contar con ninguna mayoría en asamblea, ni tampoco es necesario tener presunciones. Todo propietario tiene el derecho de pedirle al administrador, habiendo acordado previamente con el, día y horario, una auditoría para el control y verificación de las cuentas y si la documentación respaldatoria que él presenta de la liquidación de expensas emitida, concuerda con la misma. Un grupo minoritario o un solo propietario, tiene todo el derecho de solicitarlo. Si la auditoría es aprobada en asamblea, el beneficio con que cuenta es que los honorarios del profesional los abona el consorcio y no habiendo sido aprobado en asamblea, dichos honorarios tendrán que afrontarlos ese grupo minoritario o el propietario que lo solicita. Estoy a su disposición ante cualquier duda. León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466. |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo lunes 14 de junio a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Rincón Solidario ¿Y los demás casos que menciono? Señores Pequeñas Noticias: El motivo de mi consulta es que en un balcón terraza (frente del edificio), la propietaria quiere instalar rejas para su seguridad. ¿Corresponde efectuar el gasto al consorcio, siendo el balcón un espacio común? Pero por otra parte cuando los propietarios construyen protección para las rejas por los chicos, o los toldos, o los cerramientos, lo hacen a su cargo. ¿Cómo lo entiendo esto? En un primer momento mi reflexión es que le corresponde al consorcio, pero... ¿y los demás casos que menciono? En segundo lugar, estas rejas estarían en el frente del edificio... ¿corresponde consultar a los demás propietarios? Espero su respuesta Saludo atentamente Francisco L (23/5/2004) Estimado Francisco: El frente del edificio es un espacio común y como tal hay que tener en cuenta que: "Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios" (art.7 Ley 13512) y que "está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto" (art.5 Ley 13512). Ahora bien, un propietario plantea un caso de inseguridad por lo que es conveniente y razonable tratarlo en Asamblea y con los argumentos suficientes y distintas alternativas buscar la solidaridad y consenso de los vecinos. En Asamblea o mediante consulta previa es posible que surjan otros propietarios con los mismos temores de inseguridad en el edificio y podrá plantearse el enrejado de todos los balcones del frente manteniendo así la estética, uniformidad y seguridad en la fachada del edificio. Espero haberle sido de utilidad y le deseo muchos exitos. Sebastián
Hutler Wolkowicz --- El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar |
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Rincón Solidario Algunas consecuencias del "techito" Estimado Dr. Brailovsky: He leído su asesoramiento a un propietario en el Boletín y me animo a consultarlo. En el consorcio donde vivo, que consta de ocho pisos, el Encargado hace ya cuatro años cerró el balcón de la casa destinada a portería creando u ambiente más sin autorización de todos los propietarios. La administradora anterior no lo intimó a sacar el techo de chapa que puso hasta el año pasado. El contestó con intervención del SUPE que sugirió permitirle ampliar las comodidades. La administradora lo suspendió un par de veces encarándolo como una desobediencia laboral. Luego cambiamos de administradora y la nueva pospone la Asamblea para tratar el tema y decidir qué hacer. Mientras el empleado asume una actitud de soberbia con los propietarios arrogándose el derecho de hacer lo que se le da la gana, aún tapando la ventilación del baño de una UF ya que este balcón da al aire luz posterior y no aceptando la voluntad de los propietarios que se sienten afectados constando esto en actas de Asamblea. ¿Qué vía judicial nos corresponde para que esta persona retituya todo al estado primitivo la vivienda que él aceptó al tomar el contrato laboral? Desde ya agradezco su respuesta que comunicaré al resto de mis vecinos . Muchas gracias Silvia A (19/5/2004) Estimada Silvia A: Le cuento que "su" problema no es nuevo. Si Ud. se fija en mi website o sitio de Internet (www.eb-asoc.com.ar), en la sección "artículos" sobre "propiedad horizontal", podrá encontrar un comentario sobre las viviendas de los encargados, justamente en razón de uno que quería una vivienda más amplia. Y
resumiendo ese artículo, y ampliándolo un poco para su caso en
particular, le comento: Además, la construcción ilegal realizada, viola muchas normas que impone el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, sancionadas con la demolición de lo construido y aplicación de MULTAS al Consorcio (multas que se incluyen en la boleta de ABL de CADA PROPIETARIO lo que hace más difícil la evasión): Se debe designar un responsable de obra -de la construcción-, confeccionar planos de la obra, pagar las tasas y sellados pertinentes, obtener el "permiso de obra", y concluida la obra constructiva, habrá que presentar un "plano conforme a obra" para obtener el "final de obra" necesario. Como la obra está construida, hay que pagar las tasas de "regularización de obra" y concluir con el "plano conforme a obra" y "final de obra" aprobada por el G.C.B.A. Asi que, para todo eso, debe el Consorcio contratar un arquitecto y pagar los honorarios profesionales, las multas, tasas y sellados correspondientes. Ya con la obra terminada, habrá que reformar el Reglamento de copropiedad (modificación de superficies comunes y porcentuales), cosa que un buen agrimensor y un notario harán por unos cuantos pesillos que también pagará el Consorcio. A su vez, la aprobación de la obra por parte del G.C.B.A., importará un mayor pago de impuestos (tasa de ABL.) para todos y cada uno de los co-propietarios del consorcio, puesto que se aumentan las superficies cubiertas comunes del consorcio. Otras consecuencias del "techito": A.- crea una superficie común cubierta, que debería ser soportada por todos los propietarios (piense en cualquier reparación de ese techo construido). B.- pensemos en que, si el techo "se vuela" en alguna tormenta fuerte, y provocase un daño (ni imaginemos que destroce alguna vida humana), será el Consorcio el único responsable (responsable = pago de indemnizaciones). Por otra parte, Ud. ha señalado que el techo construido ilegalmente, causa un daño directo a un co-propietario (y supongo que este co-propietario ya se ha quejado, lo que podría derivar en un juicio que él podría iniciar al consorcio y que seguramente ganaría; traduzco: juicio = consorcio paga dinero = todos los propietarios pagan expensas más caras). Claro que es muy dadivoso y "queda lindo" regalarle al empleado consorcial una vivienda más grande. Aun cuando el encargado solvente los materiales. Pero las violaciones al Digesto municipal -creo que actualmente el nombre actual ha cambiado, así que prometo consultar con un Arquitecto o ingeniero- son muchas, y los riesgos del consorcio también. Qué hacer: 1.- Sin lugar a dudas, hay que estudiar primero QUE se pactó (o no) con el sindicato y con el empleado, en las mediaciones que se efectuaron. Fíjese que debió intervenir el SUTERH (para encargados de casas de Renta y Propiedad Horizontal), y Ud. menciona al SUPE, que es para petroleros. 2.- Luego, si no hay convenio o pacto alguno, entonces, habrá que estudiar el texto de los envíos tele-postales que se remitieron al encargado (de ello surgirá si fue intimado correctamente para demoler la obra ilegal o no). 3.- Si se hubo intimado correctamente, no cabría más remedio que recurrir a la conciliación laboral obligatoria, paso previo a cualquier juicio y donde se trata de "hacer entrar en razones al encargado". 4.- Si no es posible un acuerdo que retrotraiga la obra ilegal, entonces solo resta un Juicio, donde el Juez disponga la demolición de lo construido ilegalmente, aún cuando el empleado consorcial no esté de acuerdo. 5.- Claro que hay otra posibilidad "en el medio" y que habría que concordar en el consorcio, como por ejemplo la sanción o despido del encargado por su conducta contraria a la buena fe laboral, la desobediencia a las ordenes impartidas por el empleador y la desaprensión en el cuidado de los bienes del consorcio puestos bajo su custodia. Sin otro particular, saludo a Ud. muy atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Rincón Solidario El
Consejo de Administración Durante años, dos consorcistas ejercieron el rol de "Consejo de Administración", decidiendo las cuestiones consorciales sobre la base de sus propios y únicos criterios. Tales consorcistas se ponían de acuerdo con el Administrador para -por ejemplo- ser ellos quienes designaban al plomero que iba a llevar a cabo las reparaciones, establecer los criterios que deberían seguirse para las reparaciones, etc. Estas decisiones se tomaban en forma unilateral y arbitraria; y dado que el Administrador convocaba a Asamblea una sola vez por año, no existían oportunidades para el cuestionamiento de esta situación. El vínculo con ese Administrador fue rescindido en el momento en que se comprobó que había retenido los aportes jubilatorios del encargado durante muchísimos años, generando una deuda muy importante en perjuicio del consorcio. Se designó entonces un nuevo Administrador, quien a poco tiempo de su designación decidió (en forma conjunta con los dos consorcistas mencionados) la pintura integral de algunos departamentos del edificio, entre los que se encontraban los de los mencionados consorcistas. Este episodio dio lugar a un reclamo generalizado, que finalizó con la rescisión del vínculo con este segundo Administrador. Se designó entonces a una nueva Administradora, quien está actualmente a cargo de la función. Esta Administradora lleva a cabo reuniones mensuales, lo que permite un funcionamiento mucho más democrático del Consorcio. En la última liquidación de expensas los co-propietarios nos enteramos del hecho de que uno de los dos consorcistas mencionados hizo pintar su departamento (a cargo del Consorcio) sin que esa reparación hubiera sido aprobada por ninguna Asamblea. Este abuso decidió a varios co-propietarios a establecer hasta dónde llegan las atribuciones de este Consejo de Administración, y -con sorpresa- descubrimos que no existe este órgano de decisión en el Reglamento de co-propiedad (que establece claramente que la Asamblea es el órgano decisorio del Consorcio). Le consulto: ¿qué acción podemos encarar para erradicar definitivamente estas y otras prácticas ilegítimas, que han venido impactando en forma terriblemente gravosa en las expensas del Consorcio durante muchísimos años? Le agradezco desde ya su cooperación. Cordialmente, José Eduardo C (29/5/2004) Estimado José Eduardo: Sin desconocer el componente legal que tiene la consulta, también la misma tiene su arista pragmática. Veamos: En primer término, si bien el Consejo de Administración cuestionado es responsable de buena parte de lo que le ocurre al Consorcio, también el resto de los condóminos tienen su cuota de responsabilidad por no haber participado en las decisiones consorciales y en haber permitido que paulatinamente le vayan conculcando sus derechos hasta terminar en la situación en que se encuentra al momento de la consulta. Otra arista de la cuestión, se plantea en el sentido de poner los límites necesarios al Consejo de Administración como órgano del consorcio, permitiendo que periódicamente -lo natural es en las Asambleas Ordinarias-, el mismo se renueve y de esta manera se oxigene este órgano de contralor de la Administración y de nexo entre consorcistas y el representante legal. Por otra parte, si bien el consultante dice que después de varios años se enteraron que en el Reglamento del Copropiedad no existía el Consejo de Administración, este órgano puede ser creado y regulado a partir de una Asamblea que así lo establezca como de hecho sucede en buena parte de los consorcios. Finalmente, el hecho que algún consejero, aprovechándose de su situación de privilegio haya pintado su departamento haciendo que el Consorcio pague el trabajo, cualquiera de los demás consorcistas, por el porcentual que le corresponde, o el Consorcio de Propietarios como sujeto de derechos, puede promover las acciones legales para obtener el reintegro por el costo de la pintura si la misma ya fue efectivizada. Les envío un cordial saludo. Juan
Iglesias. --- EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com |
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Correo de Lectores Ante todo quisiera felicitarlos por sus boletines, son muy completos y me sirven mucho como material de consulta. Ahora bien, quisiera hacer hoy una consulta: en el consorcio donde vivo están evaluando la posibilidad de auto-administrarse, contratando los servicios para la liquidación de haberes, pero quisiera saber quién actúa como representante legal ante los diversos organismos y además saber si existe alguna nota sobre los pro y contra de auto-administrarse. Desde ya muchas gracias y aguardo su respuesta. Alicia (31/5/2004) Estimada Alicia, si bien el consorcio se auto-administraría, todos los copropietarios deberían elegir a uno que será el representante legal o sea que cumplirá el papel de administrador con la característica particular de que va a ser un copropietario del edificio. Con respecto a las ventajas y desventajas de la auto-administración o la administración externa hay muchos argumentos que hablan tanto a favor como en contra de ambas posiciones. Por todo los testimonios que llegan a la redacción parece ser que uno de los secretos de una buena administración es la calidad de la participación y el grado de colaboración de todos los copropietarios sea cual sea la modalidad de administrar el edificio. Un saludo cordial CGdeR |
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Correo de Lectores Estimada M. Fabiana: Les mando un cordial saludo desde Santa Fe y además les agradezco enormemente la ayuda que representa este gran trabajo que realiza toda la producción de Pequeñas Noticias, ya que la información es muy buena, muy completa y profesional. Como siempre surgen inconvenientes en los consorcios, les paso a consulta por uno más. El edificio en el que represento a un propietario, no pertenece a la 1º categoría como está registrado, no tiene ningún servicio central salvo el de pileta (¿con el nuevo convenio se considera un servicio central?), por lo que se le pidió a la administradora que lo recategorice y que lo haga por escrito, cosa que no hace, y nos dice que no le dan audiencia. Mi consulta es la siguiente: la recategorización del edificio se tiene que hacer en el SUTERH? ¿Puede haber algún impedimento? ¿El encargado se puede negar a esa recategorización? Obviamente que si se recategoriza a la que corresponda, el encargado tendrá que tener esa categoría,(no se le puede bajar el sueldo) pero se le pueden ir absorbiendo los aumentos de sueldo hasta que coincidan con los de la categoría a la que realmente corresponde, ya que actualmente se le está pagando por una categoría superior (1º Categoría). ¿Puede el encargado darse por despedido si se le pretende incluir en la real categoría a la que pertenece el edificio? Toda la colaboración sobre el tema que puedan brindarme será muy agradecida, y así le paso la información a la administradora para que realice este trámite que está pendiente desde diciembre del 2003. Un fuerte abrazo. Susana M. (3/6/2004) Estimada Susana, nos alegra a todos por acá que el Boletín te sea de utilidad y ahora pasamos a tu consulta que es muy parecida a otra que realizó un lector en este mismo boletín con la diferencia que en tu caso la diferencia es muy marcada (entre 1º y 3º categoría según lo indica el nuevo CCT 378/04). El error cometido en el pasado por la mala categorización del edificio y por ende en la categoría del trabajador no podrás solucionarlo salvo que medie un acuerdo entre trabajador y empleador ante la autoridad laboral que corresponda (Aquí en la Ciudad de Buenos Aires esa autoridad se llama SECLO - Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria). En tu caso deberán seguir abonando el sueldo básico según lo venían haciendo. La pileta, a partir del nuevo convenio colectivo, es tenida en cuenta como un servicio central por lo tanto tu edificio sería de 3º categoría. El artículo 6º del CCT 378/04 dice textualmente: "A los fines de constituir las cuatro categorías en que se clasifican los edificios, se establecen como servicios centrales los siguientes: Agua caliente - calefacción - compactador y/o incinerador de residuos - servicio central de gas envasado (donde no hubiere gas natural) - desagote cámara séptica (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - ablandador de agua (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - natatorio - gimnasio - saunas - cancha de paddle - cancha tenis o squash - salón de usos múltiples - solarium y lavandería". Esta nueva categoría del edificio podrás utilizarla al tomar a un nuevo empleado pero no podrás recategorizar hacia abajo al trabajador que es de 1º ya que se considerará un derecho adquirido y es muy probable que él no esté de acuerdo. La categorización del edificio no es un trámite que se deba realizar en ningún lugar en particular, solo se tienen en cuenta los servicios centrales enumerados en el artículo anterior. Espero haber podido disipar tus dudas y te mando un saludo enorme. MFL |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Lectores Bueno, nuevamente tengo que recurrir a ustedes para poder sacarme de una duda. El temas es así: se trata de un edificio de 22 años y de un encargado que vive y trabaja allí hace 16 años, de los cuales siempre cobró su sueldo como encargado de un edificio de 3ra categoría. Cuando yo empecé a administrarlo noté que en realidad el edificio era de 4ta categoría, pero no podía bajarle el sueldo al encargado. Ahora que está el nuevo convenio se me ocurrió categorizar bien el edificio, y aumentarle el sueldo al portero en relación de la 4ta categoría, pero surgió que en el subsuelo existe una máquina incineradora de residuos que la verdad no sé si alguna vez se llegó a utilizar, por lo menos este portero nunca la utilizó. ¿Puedo seguir adelante con lo pensado, o tener guardada esa máquina ya hace que este edificio sea de 3ra categoría? Alejandro G. (4/6/2004) Alejandro seguramente que cuando este trabajador ingresó al consorcio de propietarios se tuvo en cuenta esa incineradora para categorizar al edificio y, aunque nunca la haya utilizado, él quedó como Encargado de 3º categoría. Esta situación no podrás modificarla ni siquiera aunque esa máquina desaparezca físicamente del edificio: esa categoría, o mejor dicho el salario básico de esa categoría, es un derecho adquirido. A ese trabajador nunca podrás recategorizarlo hacia abajo aunque tenés la obligación de categorizarlo hacia arriba si correspondiese según el nuevo CCT 378/04. Ahora si tomaras un nuevo trabajador y esa máquina no existiera entonces sí podrás categorizarlo como de 4º. Un saludo grande. MFL |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Correo de Lectores Hola Fabiana, como va eso, te consulto por el nuevo seguro, otro más.... En el recibo del mes de Mayo le agregué un ítem en los descuentos por el 1% que le corresponde al encargado con la leyenda CCT 378/4 Art. 27, ¿Está bien? Liquidé en las expensas el 2% con el mismo concepto correspondiente a la parte patronal, creo que también ese punto está bien. Ahora recibo las boletas de depósito de FATERYH y por lo que entiendo hay que depositar el 2% en el rubro 1 y el 1% en el casillero 3, ¿esto es así o solamente hay que depositar el 2% en el casillero marcado como numero 1. Gracias y disculpá la molestia. Un beso Luis Ch. (2/6/2004) Hola Luis, espero que todo ande bien por ahí. La leyenda que has puesto no está mal ya que hace referencia al artículo y convenio de trabajo que creó el Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD) pero ahora, y para que coincida con las boletas, podés ponerle el detalle FATERYH (Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal). En la boleta deberás completar ambos casilleros, el del aporte (1%) y el de las contribuciones (2%) lo que totaliza el 3% con el que se arma este fondo especial. En las expensas tanto el aporte como la contribución tendrán que figurar ya que ambos son un gasto para el consorcio de propietarios aunque el 1% del trabajador se le descuente del haber y sea un importe que el no gana en su bolsillo pero que el empleador debe depositar a través de las boletas que has recibido. Espero que no te hayan quedado dudas. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores ¿Qué hago con los sueldos de mayo? Sres. de Pequeñas Noticias: Disculpen las molestias con nuestras preguntas, pero la duda que me surge radica en que UDS. dicen que las nuevas boletas del FATERYH se deben pagar en julio con los sueldos de mayo y de junio y a mí me están llegando boletas con vencimiento el 15/06/04 y con los cálculos en base a los sueldos de Abril y de Mayo; por lo tanto de ser posible quisiera una rápida contestación para ver qué hago con los sueldos que tengo que pagar ahora a principio de junio correspondiente a los sueldos devengado de mayo de 2004. Desde ya muchas gracias por las molestias. Lic. Eduardo I. (30/5/2004) Estimado Licenciado, antes que nada no lo tenemos que disculpar por las consultas que nos realiza ya que sin ellas no tendríamos mucha razón de ser. Estoy casi segura que su respuesta ha sido contestada en el boletín de Pequeñas Noticias anterior, el Nº 214, en la nota llamada "Río revuelto" donde allí explicamos que en un primer momento el SUTERH había informado un vencimiento (julio de 2004 y a partir de los sueldos del mes de mayo) y luego se desdijeron enviando las boletas con vencimiento el 15 de junio y en base a los sueldo de abril y mayo. Además hay conceptos de importantes abogados con respecto a lo que la ley dice en cuanto a vigencias y retroactividad de leyes y convenios colectivos de trabajo. También en este boletín le invitamos a leer la nota de tapa donde el Sr. Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, contesta varias preguntas que le realizó Pequeñas Noticias. Espero que todo le haya quedado un poco más claro ¿o no?. Un saludo muy grande y esperaremos con agrado sus consultas. MFL |
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Lectores Hola Claudio y amigos, tengo una duda sobre el último boletín y se refiere al nuevo seguro, por lo que entendí se debe liquidar sobre los sueldos de mayo y junio pero la duda es que las boletas que están llegando tienen vencimiento 15/06 correspondiente a los sueldos de abril y mayo de acuerdo a la nueva boleta. Creo que esto debería ser contestado masivamente con unas breves líneas a todos vuestros amigos ya que los administradores estamos preparando los sueldos y nos vendría bien este dato para preparar las nuevas boletas. Gracias como siempre. Luis Alberto Zucchi Matrícula 1122 PD: Creo que todos los administradores que escriben a Pequeñas Noticias debería identificarse con el número de matricula ya que de esta forma le estamos dando mayor importancia a la profesión. Gracias nuevamente (30/5/2004) Estimado Luis Alberto, al igual que otro lector en este mismo boletín, espero que ya hayas leído el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 214 y en especial la nota titulada "Río Revuelto" donde hemos hablado largamente sobre el tema. También te invitamos a leer la nota de tapa de este boletín donde el Sr. Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del SUTERH, responde muchas preguntas hechas por Pequeñas Noticias relacionadas con el nuevo CCT 378/04 y, por supuesto, con el Fondo de la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad (FMVDD). Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores ¿Quisiera saber qué se puede hacer con una encargada que nunca está en su lugar de trabajo?. Entra a las 7 hs., a las 7,50 hs ya se retira a su domicilio, luego entre las 9,30 y las 10 hs. aparece en la planta baja, da una vuelta y nuevamente se va a su casa. Y así siempre. Por la tarde su horario de trabajo es de 17 a 20 hs. y lo único que hace es bajar a las 17,15 hs., abre la puerta del sótano y se va; luego 19,45 comienza a sacar la basura. Me parece que es muy injusta esta situación y lo peor es que no entiendo al administrador porque no toma medidas. ¿Qué se puede hacer? Espero sus respuestas. ¡¡¡ Muchas Gracias !!! Nélida D. (25/5/2004) Estimada Nélida, las situaciones conflictivas con el trabajador de edificios son muy delicadas y complejas aunque existen herramientas para llamarle la atención y si corresponde despedirlo con justa causa. Antes que nada me gustaría preguntarte si en el Libro de Ordenes están perfectamente indicados los horarios de entrada, salida, tareas, descansos, permanencia en el lugar de trabajo (no en su vivienda) y todo aquello que pueda corresponder. El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" dice que el contenido del Libro de Ordenes suele terminar "ventilándose" en ámbitos judiciales por lo tanto es una buena práctica que esté completo, con la información necesaria, que el trabajador esté debidamente notificado, que sepa exactamente cuáles son su obligaciones y así poder exigirle que las cumpla. Si estas condiciones están dadas, el administrador cuenta con la posibilidad de notificarlo para que cumpla lo que surge del libro de ordenes, luego podrá recurrir a suspenderlo y finalmente despedirlo; estas medidas deben ser progresivas. En estos casos se debe ser muy prolijo en cuanto a las notificaciones y formalidades a cumplir ya que puede terminar, en el peor de los casos, en un juicio laboral y las informalidades administrativas pueden jugar en contra. El Dr. Calvo y el Dr. Alberto Aníbal Gabás en su "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" le dedican muchas páginas al tema de las suspensiones y despidos de los trabajadores que son muy ilustrativas y de gran utilidad. Un saludo grande. MFL |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 215 Fecha de publicación: 7 de Junio de 2004 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde y Juana Castro Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal |
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Convenio
Colectivo de Trabajo
Afirmó que los trabajadores de los consorcios tienen más
necesidades que las que pudo establecer este convenio 
Convenio
Colectivo de Trabajo
Bogotá
– Colombia
Inseguridad
ciudadana
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
UMIPH
Día
del periodista 
Pequeñas
Noticias
Sr. Osvaldo Bacigalupo: "La Propiedad
Horizontal no solamente está en Capital Federal, está en Jujuy,
Corrientes, y Comodoro Rivadavia... En cada lugar hay una necesidad
distinta. Llevó cuatro años ir buscando la forma de instrumentar y
amalgamar las necesidades de cada uno de estos lugares en el
convenio y eso no fue una tarea sencilla...
Norberto
Wilinski (PropHor): "'Hablemos
de Consorcios' debe convertirse en un lugar de debate de las
novedades, realidades, proyectos, problemas, situaciones
conflictivas y humorísticas, de los Consorcios de Propiedad
Horizontal.
Dra.
Diana C. Sevitz (Consorcios Hoy):
"Cada vez que uno puede materializar un proyecto se siente
inmensamente gratificado, así me siento en la concreción del nuevo
programa de radio HABLEMOS DE CONSORCIOS que se emitirá a partir
del lunes 7 de junio por FM PALERMO 94,7, y que es una creación de
UMIPH que me honro en pertenecer. Si quisiera puntualizar algunas de
mis expectativas sobre el programa diría que espero sea una
tribuna de opinión abierta a todas las personas que vivimos,
trabajamos, asesoramos o brindamos servicios a la propiedad
horizontal.
Existen
CONEXIONES DIRECTAS CON LA POLICÍA
adonde acudir ante la eventualidad de delitos en los Consorcios. Son
los siguientes: 101 | 4370-5912
| 4370-5881
Correo
de Opinión
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el Cdor.
Sebastián H. Wolkowicz
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el
Dr. Juan
Iglesias
