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Los medios
nacionales trataron en lugares destacados durante toda la semana pasada y
lo que va de ésta, las negociaciones sobre los salarios que comenzarían en
los próximos días Como consecuencia de las tensiones por las negociaciones con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y las señales de que el consumo interno estaba cayendo frenando de esta manera el repunte económico -desde octubre de 2001 hasta ahora el poder de compra promedio de los hogares porteños y de conurbano, si se descuenta la inflación, se redujo en un 30%- el gobierno a fines del pasado julio adoptó dos medidas centrales tendientes a mejorar las jubilaciones y los sueldos tanto del sector estatal como del privado. Como primer paso de esta estrategia y beneficiando a unas 3 millones de personas, el gobierno aumentó a partir de septiembre de este año, las jubilaciones y pensiones de hasta mil pesos en un 10% estableciendo la mínima en 308 pesos.
Para potenciar el impacto en el consumo de esta primer medida el gobierno tomó la iniciativa de impulsar una mejora en los salarios que estaría compuesta por tres puntos: la recomposición del Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM) que aumentaría de 350 pesos a 400 pesos mensuales, realizar un aumento con carácter no remunerativo que estaría entre los 50 y 100 pesos y por último transformar los actuales 50 pesos "no remunerativos" en "remunerativos" cambiando así las escalas salariales vigentes. El gobierno sospecha que de no adoptar estas medidas la economía, que se desaceleró notablemente durante abril y junio de este año, se podría llegar a frenar e inclusive retroceder tras varios trimestres de un crecimiento constante. Por otra parte se especula que con la suba de las jubilaciones y salarios se aumentará la recaudación previsional por aportes y contribuciones y se recaudarán mayores impuestos por el aumento del consumo. ¿Cómo incide este escenario en la propiedad horizontal? "El aumento del SMVM no incidirá en las escalas salariales especificadas en el artículo 15º del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 bajo el cual se encuentran comprendidos los encargados de edificios", dijo la Dra. Mónica Rissotto, especialista en Derecho Laboral, ante la consulta de Pequeñas Noticias. A título de ejemplo se puede agregar que el encargado o ayudante de 4º categoría, una de las más bajas del escalafón del sector, cobra un básico de 593 pesos por 8 horas de trabajo y ese valor supera en 96 centavos la hora y en un 48% al SMVM mensual propuesto por el gobierno.
Con respecto al aumento de una suma fija con carácter "no remunerativo", que se estimó que tendría que rondar entre los 50 y 100 pesos, la Dra. Rissotto aclaró que sólo el Poder Ejecutivo está facultado para otorgar un beneficio de esta clase teniendo en cuenta que esta suma no aporta ni contribuye y no al fisco ni al Sistema de Seguridad Social. La Dra. Rissotto aclaró a este medio que las partes involucradas –patronal y empleada- no está facultada para negociar reducciones o excepciones a las obligaciones fiscales o previsionales quedando reservado este privilegio para el estado que lo podría sancionar mediante un decreto del Poder Ejecutivo. La incorporación de los 50 pesos no remunerativo a la escala salarial podría discutirse en dos ámbitos: en el seno del Consejo del Salario Mínimo (CSM) o en la Comisión Negociadora -mal llamada paritaria- de cada sector. El ministro de Trabajo, Dr. Carlos Tomada, aventuró que el CSM podría tratar no sólo el tema de del SMVM de los trabajadores sino también de un adicional fijo a convenir y la incorporación de los 50 pesos "no remunerativos" al sueldo mensual. Sin embargo de prosperar la idea que este tema sea tratado en la Comisión Negociadora del sector que comprende a los trabajadores de edificios de renta y horizontal se podrían tener que volver a reunir las tres entidades de administradores con personería gremial que celebraron el CCT 378/04 -la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH)- con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH).
En caso de quedar incorporados a los conceptos remunerativos los $50 pesos, que desde enero de 2004 se están otorgando como "no remunerativos", habrá una incidencia en un 100% de esta cantidad en todas las escalas salariales de jornada completa y en un 50% en las de media jornada y por esta razón se incrementarán proporcionalmente el valor de las horas extras, de las vacaciones, del sueldo anual complementario y de los montos de las indemnizaciones. El próximo jueves 26 de este mes (agosto de 2004) la Unión Industrial Argentina (UIA), la Confederación General del Trabajo (CGT) y la Central de Trabajadores Argentinos (CTA) se reunirán convocados por el ministro Roberto Lavagna (Ministerio de Economía) y su colega Carlos Tomada (Ministerio de Trabajo). Es de destacar que la UIA propondría que las discusiones sean por empresas y por región lo que dejaría, en el caso de la propiedad horizontal, que quedara la puerta abierta a una nueva ronda de negociaciones en el marco de la Comisión Negociadora (paritaria). Por su parte
la CGT anunció que impulsará, aparte de las medidas propuestas por el
gobierno, otras que redundarán en un aumento de todas las escalas
salariales. La diferencia notable con el aumento que instauró desde el
mes de abril el CCT 378/04 es que de haber beneficios salariales para los
encargados de los edificios también los habría para los propietarios e
inquilinos que pagan expensas que pertenecen tanto al sector público como
al privado |
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El
jueves 19 de agosto se modificó la aplicación que desde el sitio del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires permite la confección de las
declaraciones juradas que surge de las obligaciones de la Ley 941 El aplicativo para realizar las declaraciones ha estado disponible desde el lunes 9 de agosto de 2004 en el sitio web del Gobierno de la Ciudad, www.buenosaires.gov.ar. Sin embargo, al entrar en la página de Internet, ahora se observa un mensaje entre paréntesis que indica: "Actualización al 19 de agosto de 2004". Este mensaje acompaña tanto a los archivos que forman parte del aplicativo como a los manuales. La descarga desde el sitio web, la instalación del sistema y su utilización continúan siendo iguales. El programa se debe copiar de Internet a un disco rígido o disquetes, luego instalarlo (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 224, del 10/08/04, "El aplicativo ya está disponible") y recién después, ejecutarlo. Allí permite ingresar todos los datos requeridos para la confección de la declaración jurada, la creación del disquete y la impresión en papel para luego presentarla en Esmeralda 340 donde funciona la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC). (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 225, del 17/08/04, "Hoy comienzan las presentaciones"). A pesar de que la versión continúa siendo la número 1.1.12 y no se informa cuáles han sido las modificaciones incorporadas al aplicativo, resulta recomendable y necesario actualizarlo para evitar posibles errores aunque hasta ahora no se hayan manifestado para el usuario. Si bien no surgen cambios aparentes y no se informaron las causas de la actualización, se podría presumir que responde a cuestiones técnicas. Por otro lado, dicha actualización incorporó la versión para el procesador de texto Word del Manual de Instalación y del Manual del Usuario. Desde el pasado martes 17 de agosto y hasta el 17 de septiembre comenzó el primer plazo para presentar las Declaraciones Juradas de los administradores cuyo CUIT termina en 0, 1 o 2. Desde el 20 de septiembre al 22 de octubre será el turno de aquellos cuyo CUIT termine 3, 4 y 5 . Por último, del 25 de octubre al 26 de noviembre tendrán que presentar las declaraciones los administradores con CUIT terminado en 6, 7, 8 y 9. El
0800-999-2727 es el número del teléfono gratuito que la DGDyPC ha puesto
a disposición del público para hacer consultas. |
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Reforma de la Ley 13.512 por el Adm. José Sánchez Liste En el marco de las Jornadas de Educación Permanente organizadas por la Liga del Consorcista, el lunes 9 del corriente se realizó una mesa redonda en la Sede de la Defensoría del Pueblo de la Nación, ubicada en la calle Montevideo 1250, durante la cual uno de los principales temas tratados fue el análisis del proyecto de Reforma a la Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512, presentado por la Liga a la Cámara de Diputados. Al encuentro asistieron más de 80 personas que durante tres horas siguieron atentamente las exposiciones de los oradores y formularon preguntas, por escrito, para ser contestadas por los siguientes panelistas: el presidente de la Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo LOISI, la asesora Dra. Rita SESSA, el Dr. Jorge BRAILOVSKY y el asesor de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados de la Nación, Arq. Marcial ZARAGASA. El proyecto de reforma, cuyo texto completo puede ser consultado en el sitio web de la mencionada Liga, contiene tres ideas centrales: facilitar la participación activa en las asambleas; fortalecer la función del administrador e introducir la institución del arbitraje para la resolución de los conflictos inherentes al funcionamiento de los consorcios. La propuesta apunta a mejorar la administración y convivencia en los consorcios, pero a criterio de algunos panelistas, el proyecto tendría oposición en fuertes intereses en juego. Sobre el particular merecería destacarse que en nuestro país la Ley de Propiedad Horizontal, promulgada en 1948, es la única en el ámbito latinoamericano que aún no ha sido modificada. Quizá porque la actualización se efectuó en el marco de otras leyes, decretos y resoluciones. No obstante, el análisis de las actualizaciones efectuadas por otros países hermanos, en los de la Unión Europea y de América del Norte, sería oportuno renovar el debate sobre su modernización mediante la activa participación de todas las cámaras del sector y las entidades públicas vinculadas al tema, con lo cual se enriquecería la adecuada consideración, elaboración y tratamiento de un nuevo marco para la mejor calidad de vida en los condominios urbanos y suburbanos, en los cuales los edificios o sus partes se encuentran enmarcados en la Ley 13.512, lo cual no es un tema menor considerando que existen aproximadamente 100.000 consorcios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y más de 500 urbanizaciones en la Provincia de Buenos Aires tales como: clubes de campo, barrios parque, chacras, parques industriales y otros emprendimientos modernos. Con respecto a las fechas las actualizaciones efectuadas a las respectivas leyes de propiedad horizontal por los países de la región a modo de ejemplo se citan las de: Colombia en el 2001, Chile en 1997, Paraguay en 1993, Venezuela en 1983, Uruguay en 1976 y Bolivia en 1975. Quizá
llegó para nuestro país el momento de tomar nuevamente la iniciativa. El
debate está abierto a los protagonistas.
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Información específica sobre Propiedad Horizontal
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Las
liquidaciones de haberes correspondientes al mes de Agosto de 2004 no
presentan novedades a pesar de todos los rumores de aumentos salariales Los recibos de haberes del período Agosto/2004 no presentarán ninguna sorpresa. No hay modificaciones que haya que reflejar ni en los importes básicos de las escalas salariales ni en ninguno de los porcentuales que forman los aportes y las contribuciones, al menos por este mes. Si bien son muchos los rumores que circulan en los distintos medios masivos sobre aumentos en los salarios de los trabajadores privados, hasta la fecha no hay nada definido todavía. Sería inminente una sube del Sueldo Mínimo Vital y Móvil (SMVM) pero en ese caso no se afectarían los importes básicos de convenio ya que éstos son todos superiores. Las medidas que sí tendrían injerencia en los haberes del sector, son aquellas que transformarían los $50 no remunerativos en "remunerativos" y que así tendrían incidencia en las horas extras, vacaciones, aguinaldos y hasta las indemnizaciones. Otra medida que, de producirse, también influiría en la liquidación de los haberes de los trabajadores de edificios sería el posible aumento en una suma fija, se habla de un valor entre $50 y $100, sobre los valores de la escala salarial vigente. Agosto 2004
Habrá que esperar y ver cómo se desarrollan las negociaciones que surjan de las reuniones del Consejo del Salario donde se deberían resolver los temas planteados. De estos encuentros participarán representantes de la parte trabajadora, de la parte empleadora más representantes del gobierno nacional y de las provincias. El
tiempo dará las respuestas... |
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Defensoría del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Análisis comparativo (9ª entrega) por Norberto Wilinski Esta
es la 9º parte del detallado y exhaustivo cuadro comparativo que realizó
el contador y administrador Norberto Wilinski entre cada uno de los
artículos del anterior Convenio Colectivo de Trabajo (306/98) y el que lo
reemplazó (378/04) Contribuciones y aportes mensuales. Caja de Protección a la Familia.
En
la próxima entrega se tratará la sección: "Reclamos","Comisión
Paritaria" y "Funciones del mayordomo /o encargado" --- El Dr. Norberto Wilinski es Contador Público y Licenciado en Administración especializado en Consorcios de Propiedad Horizontal, es socio fundador de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), es director de Ediciones PropHor. Se puede suscribirse en forma gratuita al Boletín de PropHor enviando en e-mail a prophor@infovia.com.ar o llamando al teléfono 4857-1870. |
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Administración de Consorcios
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Ley 941 Declaraciones Juradas Asesoramiento, confección, impresión y grabación en disquete. Todo listo para su presentación Pewen Sistemas TE: 4581-3906 |
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Correo de Opinión Presentación de la Declaración Jurada por el Adm. Ernesto Quatraro Sres. Pequeñas Noticias: Creo
conveniente informarles los requisitos para la presentación de la
declaración jurada, que surgen de mi intento fallido de realizarla el
pasado 17 de Agosto, y mismos que guardo en un papel escrito de puño y
letra por una empleada del registro.-
Por
otro lado, y en referencia al Aplicativo, realmente como Uds. mencionan es
de una operativa muy sencilla, teniendo nociones básicas del manejo de
una PC.- Se
le podría hacer algunas mejoras como agregar una opción para hacer
Backup. (creo que es una opción no menor) Pero
bueno, el programa es nuevo y estimo que con el tiempo se irá mejorando y
se le irán haciendo actualizaciones.- Bueno,
nada más por el momento.- Les mando un fuerte abrazo, y realmente los
felicito por esta herramienta de comunicación que Uds. brindan, que nos
es de una invalorable ayuda.- Sigan
así… !!!!!
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Correo de Opinión Culpables por el silencio por la Adm. Duarte No termino de entender todos los dimes y diretes que se está haciendo sobre este tema del aumento sobre el sueldo básico de los encargados. Desde el mes de abril es del 12,4% o sea que a un encargado con vivienda de 1º categoría se le paga $ 78,64 más por este concepto ( en bruto). Ahora resulta que según la diputada Inés Pérez Suárez los administradores debemos demostrar a nuestros consorcistas que no hemos autorizado el mismo, y si estamos asociados a una de las cámaras somos culpable por el silencio. Ahora yo me pregunto:
Me parece que la Sra. Diputada, así como otras personas que descargan sobre nuestras espaldas responsabilidades ajenas, debieran analizar un poco más el tema, y hacerse cargo de las responsabilidades para las cuales fueron elegidas cada uno y cumplir con sus funciones. Es hora que no sigan poniendo gratuitamente en una bolsa a todos los administradores y máxime sin razones valederas
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Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Correo de Opinión Nulidad del nuevo CCT 378/2004 por la Dra. Elvira Lucero Estimados Pequeñas Noticias: por razones de tiempo y todos los problemas personales que tengo, lamentablemente no tenido el tiempo suficiente como para ocuparme de este tema, lo cierto es que estuve en total desacuerdo y me encuentro alineada, en el mismo sentido de quienes desean esta impugnación. "El CCT 378/04, en cuestión carece de total legitimidad". ¿¿¿por qué??? Porque no están todas las cámaras de representación, y hoy es un invento de todos los días de nuevas Ligas, etc, para obtener un beneficio encubierto.
AQUELLOS OCUPANTES QUE TIENEN BOLETO DE COMPRA-VENTA, según la jurisprudencia en general, es aceptado sólo como una promesa para poder escriturar, por lo cual no tienen legitimación para iniciar ningún proceso judicial, salvo contra el titular de dominio. LOS OCUPANTES, AUN ABONANDO LAS EXPENSAS, TAMPOCO ESTÁN LEGITIMADOS, NI SIQUIERA POR ABONAR LAS EXPENSAS, POR MEDIO DE CONTRATO DE LOCACIÓN, POR CUALQUIER OTRO TITULO PERFECTO O IMPERFECTO, ya QUE SOLO PUEDEN TENER EL USO Y GOCE DE LA COSA. Autores y doctrinarios sobre derechos reales. "CONSORCIO": Es una persona jurídica, capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones, y es una persona distinta a los propietarios, quienes son considerados terceros frente al consorcio de propietarios". "REPRESENTANTE LEGAL": es el administrador ( representante legal del mismo, el único que tiene facultades emanadas de la asamblea de propietarios). "PROPIETARIO": es una persona distinta del consorcio, razón por la cual solo puede, acreditando su titularidad, o mediante un mandatario, el carácter invocado en una "LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS": (la ley 13.512/48, habla de reuniones de propietarios, pero los juristas como no sabían encuadrarla la asemejaron a una sociedad, pero no cumple los requisitos de una sociedad, no por el objeto, ni por los fines de lucro). Con el paso del tiempo, y en la actualidad le dieron personería jurídica, sólo por el hecho que sólo podían ser embargados cosas comunes, ascensores, bombas... "Lo que sí vieron que son una buena fuente y segura de recaudación fiscal". Nota: EL DR. DALMACIO VÉLEZ SARFIELD, autor (copiador del código civil Argentino se copió y puedo probarlo. como la constitución misma, fue copiada de otros países y autores), estaba en total desacuerdo con esta figura, y a través del Art. si mal no recuerdo 2706, "NO DESEABA LA SUBDIVISIÓN DEL DOMINIO), pero como en nuestro país todo tiene "arreglo", y lo que no existe, lo inventamos... Salió esta ley 13.512, totalmente desactualizada y violada, como una niña de 12, o menos. Razón por la cual, existe tanta jurisprudencia respecto de las violaciones antes mencionadas, que ahora se dieron cuenta que hay que modificarla, es que ya no saben qué inventar. Todo es negocio, para unos pocos, como siempre pasó a nivel país desde la famosa colonia a la fecha. amén... Proveer de Conformidad Que será justicia.
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Rincón Solidario Estimados señores: felicitaciones y muy agradecida por el envío semanal del Boletín. Siempre tan interesante y con opiniones de profesionales ecuánimes y equitativos. ¡Un lujo!. Paso a exponer la duda que me aqueja. En los edificios en cuyo Reglamento de Copropiedad y Administración figuran las unidades como "apto profesional" y desde el punto de vista jurídico, ¿cómo debe cerrase la puerta de entrada al edificio? ¿Con una cerradura del sistema que cierra sola con llave, dado el momento de inseguridad con el que estamos viviendo también en la Capital y según el consejo de la Policía Federal, o con acceso al edificio a través del portero eléctrico?... Agradecería a ustedes proporcionarme el asesoramiento puntual y necesario a fin de no cometer errores en el desempeño de mis funciones. Cordiales saludos. Martha F. (12/8/2004) Estimada Martha: Al leer tu consulta, veo reflejada en tu persona la sensación de inseguridad que se está viviendo. Pero ello no implica que tengamos que entrar en pánico, sino solamente tomar las precauciones necesarias para evitar tales situaciones. La
ley de Propiedad Horizontal, los reglamentos de copropiedad y las normativas
vigentes, no hacen mención al tipo de cerradura que se deba utilizar en la
entrada al consorcio. Pero teniendo en cuenta que el edificio es apto profesional, este tipo de cerradura puede generar el inconveniente de que tengan que bajar a abrir la puerta. Pero si estamos hablando respecto de un tema de seguridad, lo más conveniente es que los propietarios consensúen, cuál es el tipo de cerradura que desean colocar y cuál es el tipo de seguridad que desean para el edificio. Estos temas se solucionan dialogando con los propietarios y adoptando las medidas que consideren oportuno por votación de la mayoría de los mismos en la asamblea. Espero haber aclarado tu situación y ante cualquier duda volvé a consultar al Rincón Solidario de este Boletín. León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466. |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo lunes 31 de agosto a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Rincón Solidario Consulta
sobre suplencias Un cordial saludo. Susana M (20/8/2004) Sra. Susana M: En derecho laboral todo es un sistema de pruebas, no hay justicia como la entendemos como hombres comunes. En primer lugar no existe obligación legal del Consorcio de cubrir los francos. La posibilidad de reclamo siempre cabe en el mundo laboral. El Consorcio llegado el caso negará todo tipo de relación laboral y la Sra. del Encargado es quien deberá probar en la justicia que realizaba los francos y ello no le será fácil, salvo testigos del propio Consorcio. (Aunque le parezca loco, hay enemigos de sí mismos, sobre todo inquilinos próximos a vencer su contrato). Por consiguiente, que nunca durante los francos se encuentre sentada en la recepción o hall de entrada (desconozco su edificio), o sacando residuos o barriendo la vereda, etc. Han existido muchos reclamos similares, de esposas e hijos. En este caso, el hijo podría reclamar que hacía los francos y existe un antecedente laboral por las vacaciones que haría muy creíble su reclamo y pondría al Consorcio en la necesidad de probar de que no es verdad, y no le será fácil hacerlo. Aunque suene reiterativo. La mentira bien probada en Tribunales es verdad absoluta. Saludos Daniel
Elizondo --- El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a orgaeliz@fibertel.com.ar |
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"La voz del consorcista" Escúchenos en AM 610 Radio Gral. San Martín todos los sábados de 9 a 10 hs |
El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Rincón Solidario Un entredicho ocurrido en un edificio Sres. Pequeñas Noticias... Por la presente me dirijo a Uds. en primer lugar para felicitarlos por la inmensa y precisa ayuda que ofrece este Boletín a los diferentes problemas que se presentan diariamente en la vida consorcial. Además quisiera consultarle sobre un entredicho ocurrido en un edificio que habita una persona conocida. En un departamento de 4 ambientes con dependencia de servicio la propietaria desea retirar la puerta de servicio, cerrar con mampostería, trasladar dicha puerta tres metros para coincidir con la entrada a la habitación de servicio y trabar la puerta que une la cocina con la dependencia para que de esta forma quede separada de la unidad y pueda alquilar dicha habitación. El reglamento de copropiedad no menciona exclusivamente que la puerta de entrada al departamento pertenece a las partes comunes pero esta puerta está unida a los tabiques divisorios pertenecientes a los muros divisorios que dividen las partes propias y comunes. También se prohíbe expresamente a las unidades destinadas a vivienda familiar establecer casas de pensión o alojamiento. Por lo expuesto anteriormente considero que no se puede realizar esta modificación y menos alquilarla, pero me gustaría que me pudiesen aclarar si esta modificación es posible. Y en caso que no se pueda realizar, me gustaría saber las bases de dicha negativa. Agradecería enormemente si me pudiesen responder antes del 25 de agosto, ya que en dicha fecha se realizará una Asamblea y dicha propietaria aprovechará la situación para obtener la aprobación de dicha modificación. Me gustaría aclarar que en este momento se encuentra interrumpida debido a diversas protestas por parte de los vecinos. Espero su comentario. Muchas Gracias Atte. Luis K (13/8/2004) Estimado Luis: Básicamente, la respuesta hay que dividirla en tres partes:
Hay que tener presente en ese sentido, que el cambio de destino de la unidad, para ser legítima, debe ser aprobada por la totalidad de los integrantes del consorcio. Le envío un cordial saludo. Juan
Iglesias. --- EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com |
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Rincón Solidario Una importante deuda previsional Soy un lector relativamente reciente de su publicación, la cual me resulta de sumo interés y con diversas opiniones fundamentadas. Apreciaría me den su opinión sobre una situación planteada en un consorcio que administro desde fecha reciente, en el cual un anterior administrador los dejó con una importante deuda previsional, de obra social y sindical. La deuda a la O.S. y sindical fue motivo de un convenio de pago oportunamente cumplido. Al hacerme cargo yo de la administración, verifico que debe también abonarse la deuda previsional. El problema es que hay un período del año 94 al 96 en que los propietarios me dicen que no había encargado y que se habían puesto de acuerdo en atender ellos mismos el edificio. El consorcio nunca tuvo libro de sueldo, tiene 30 años de antigüedad y antes de ese "lapsus" sin encargado y después de él, SI contaba con encargado. En asambleas del período en cuestión se menciona la carencia de encargado. Como ahora voy a presentar la deuda en la moratoria denominada "Rafa", mi inquietud es saber si al no haber registros de pago (en la AFIP) por el período 94-96, el consorcio está a salvo de que le reclamen por los años en cuestión y si es suficiente que se mencione la carencia de encargado en actas de asamblea de esa época (si bien las actas no son taxativas porque no mencionan explícitamente de cuándo a cuándo no se tiene encargado). Por otra parte, ante una asamblea que me dé mandato de no considerar ese período, eso me exime de mi responsabilidad de administrador ante un eventual reclamo de la AFIP? Desde ya muchas gracias por su atención. Rubén A B (12/8/2004) Estimado Rubén: En respuesta a su consulta y como observación previa es importante recordar que no existe obligación de contratar personal de portería en un edificio de propiedad horizontal. Los
consorcistas pueden ocuparse del mantenimiento del inmueble y
entre ellos distribuir la limpieza de los sectores
comunes; si realmente acontece así NO debe
tributarse suma alguna a Obviamente si la tarea es desarrollada sólo por uno o dos propietarios en beneficio de todos, existirá relación de dependencia entre éstos y el CONSORCIO. Sentado
ello, recuerdo que hay un principio en derecho laboral que es
conocido como el de Debe observarse entonces si es cierto que no había personal en relación de dependencia. Como elemento a tener en cuenta para determinarlo, se debe apreciar la cantidad de pisos y unidades funcionales que integran el edificio. Resulta poco creíble que un inmueble de varios pisos y departamentos no cuente con los servicios de personal en relación de dependencia. Así es que más allá de lo que se hubiera escrito en el libro de actas, deberá analizarse la realidad y verificar si es correcto lo que informan los propietarios. Otro pauta a tomar es la liquidación mensual de expensas donde podrán observarse las erogaciones mensuales y verificar si se abonaban o no salarios, cualquiera fuera la denominación que los comuneros o el Administrador le asigne. Se verá si había salidas constantes, fijas y sin comprobantes; pues de existir, ellas serán la muestra de un probable pago de salarios sin registrar en la documentación laboral. Si
luego del análisis de toda la información se concluye que no
existía personal en relación de dependencia, en las fechas
señaladas, podrá presentarse en Sin otro particular le saludo atentamente. Mónica
Rissotto. --- La Dra. Mónica Rissotto es una abogada que cuenta con amplia experiencia en temas laborales relacionados con la propiedad horizontal. Se desempeña como docente en temas legales en la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) entre otras instituciones y tiene a su cargo la asesoría legal del departamento de Negociaciones Colectivas del Ministerio de Trabajo. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a mrissotto@yahoo.com |
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ENCARGADO SUPLENTE: Consorcio de propietarios zona de Palermo busca encargado de edificio para suplir a la encargada permanente durante una licencia por enfermedad - Sin vivienda - Edificio sin servicios centrales - Comunicarse a la brevedad - dirigirse a la Sra. Andrea llamando al teléfono 4831-2579 en el horario 18 a 21 hs o escribiendo al e-mail: somoza54@hotmail.com |
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PARA LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO EXTERIOR: Consorcio Ciudad Madero, Provincia de Buenos Aires busca hombre hasta 45 años, tres días de trabajo por semana, 3 horas, para limpieza playa, jardín y mantenimiento general (pintura de rejas, cambio de lámparas, etc...) - Comunicarse con Administración Duarte - Teléfono 4602-1718 de lunes a viernes de 9 a 14 hs. |
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Encargado Permanente C/Vivienda: Experiencia:10 años como encargado P/C/Vivienda - Casado s/hijos ni personas a cargo - Conocimientos Técnicos: Electricidad (20 Años Exp) y cursos varios de actualización - Conocimientos Generales: Plomería y gas para detección de fallas y su posterior derivación al especialista, manejo de personal, amplios conocimientos en mantenimiento y limpieza - Machiavello Diego - Teléfono: 4501-5200 - E-mail: machdial@yahoo.com.ar |
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Administración de consorcio/Contador Público: Tareas de administración, contables, impositivas, consultas - Amalia Paula Esperon - Teléfono: dejar mensaje en el (0221)482-2656 (La Plata - Pcia. de Bs. As.) - E-mail: aesperon@contadores.net.ar |
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PARA EL PUESTO DE TRABAJO QUE ESTE DISPONIBLE: Estoy buscando empleo en el área de recepción, atención telefónica, operaria, cadete, para realización de trámites, limpieza etc. Dispuesta afrontar con responsabilidad, cumplimiento, esfuerzo y voluntad lo que el mismo demande. Experiencia 2003-2004 Almacén “El Tronquito” Castelar 3011 Ituzaingó Puesto: Encargada <> 2002-2003 Geriátrico “El buen Pastor” Av. Honorio Pueyrredón 1026 Capital Puesto Asistente Geriátrico, Limpieza <> 1996-2002 Jardín de Infantes “Ser Feliz” Cnel. Díaz y Santa Fe Cap. Fed. Puesto: Auxiliar de Maestras - Cadeta - Cocinera - Limpieza del Jardín <> Educación: Secundario incompleto, Primario, Curso de computación: Operador de PC - Sra. María Valeria Argandoña - Tel: 4623-0562 o 4902-2933 - E-mail: therachelchanel@yahoo.com.ar |
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Rincón Solidario Mi consulta es la siguiente: El 80% de los propietarios está de acuerdo con sacarle el mandato al Administrador... ¿se puede en este momento o hay que esperar la reunión anual de febrero del 2005? El mandato lo tiene hasta febrero del 2006. Al mismo tiempo quisiera saber si podemos sacarle un plus que el administrador le otorgó arbitrariamente a la encargada. El edificio tiene solo 12 departamentos y por media jornada sin vivienda cobra $685 más 268 de aportes ¿es lo que debe cobrar?. Hugo L (Mar del Plata) (14/8/2004) Estimado Hugo: cuando una consulta proviene de Mar del Plata, o de ciudades que siendo también balnearias no son tan importantes, se impone una primera prevención de prudencia, de particular cuidado en el análisis legal. Esto está motivado por las peculiares características de muchos de los consorcios que allí existen, y que están muchas veces conformados por una minoría de residentes permanentes, es decir de verdaderos marplatenses, y por una mayoría de propietarios residentes en la Capital Federal u otras ciudades del interior que solamente le dan un uso efectivo al departamento en cada una de las temporadas anuales, ya sea a través de su utilización familiar o de su alquiler. Este fenómeno, tan singular e importante, ha producido por parte de los Tribunales de Mar del Plata un aporte sustancial a la jurisprudencia nacional, a través de la emisión de numerosos y sustanciosos fallos que han debido emitirse para dirimir un sinfín de conflictos surgidos de los problemas de convivencia y/o de administración, conflictos éstos que se ven potenciados por las dificultades para reunir las mayorías reglamentarias necesarias para sesionar y decidir, debidas éstas fundamentalmente a las distancias que muchas veces existen entre el domicilio real y habitual de un número importante de propietarios y el edificio ubicado en Mar del Plata. Partiendo de este cuadro de situación, debo entender que en este caso o bien su Consorcio logró sortear los múltiples inconvenientes precedentemente señalados para lograr un 80% de adhesión entre el total de los propietarios para remover al administrador o, caso contrario, está constituido casi exclusivamente por marplatenses de residencia permanente que han logrado ponerse de acuerdo más fácilmente. Si bien los recaudos instrumentales a reunir en cada caso difieren, para contestarle parto de la base de que de un modo u otro Uds. han logrado reunir esa importante mayoría. Hechas estas observaciones previas, paso a responder sucintamente sus dos preguntas. A) Tratándose de un administrador con mandato vigente es prioritario determinar si se han dado o no alguna de las causales de remoción, evaluando cada uno de los incumplimientos reglamentarios en que pudo haber incurrido, la comisión de algún delito (estafa, administración fraudulenta, evasión de aportes, etc.) u otras transgresiones al debido cumplimiento de su mandato; habrá que analizar asimismo las disconformidades de las que se haya dejado constancia en acta de las últimas asambleas realizadas, y también los reclamos que fehacientemente le hayan hecho llegar los propietarios; si el resultado de este examen arroja alguna causal de gravedad o una suma de causales menores que permitan determinar una grave pérdida de confianza en la administración, exigiendo la convocatoria a una asamblea extraordinaria y planteando en el orden del día el tratamiento de la remoción de la administración actual y su reemplazo por otra nueva, se podrá utilizar efectivamente esa abrumadora mayoría del 80%, siempre claro está que (tal como suponemos) el Reglamento del edificio exija para esta decisión una mayoría superior a los dos tercios. Este es el temperamento más prudente que aconsejo para casos como el que Ud. plantea, para aventar cualquier reclamo posterior ya sea por parte de la actual administración como de impugnaciones por parte de la minoría perdidosa en la votación. El acto de remoción de la administración en muy importante y de consecuencias trascendentes y debe ser concretado con sumo cuidado, por lo que aconsejo que esta mayoría que Ud. integra esté debidamente asesorada por un abogado especialista en derecho de la propiedad horizontal, que no les resultará difícil de encontrar entre los muy buenos profesionales que integran el foro marplatense. B) El monto con el que la administración incrementó el salario de la encargada se halla consolidado dentro de éste y configura un derecho adquirido, por lo que cualquier intento de restarlo o quitárselo implicará la configuración de una causal de despido indirecto y, por ende, indemnizable por parte del Consorcio. Ello no quita que no le sea imputable a la administración un acto gravoso e inconsulto, perjudicial para el Consorcio y, por ende, sujeto a un reclamo en dinero en oportunidad de la rendición de cuentas, ya se trate ésta de la que deba concretar en la asamblea ordinaria de febrero de 2005 o a la que esté obligada a efectuar dentro del plazo que el Reglamento fije en caso de ser removida antes en la asamblea extraordinaria convocada para tratar y decidir la remoción. En este caso la administración deberá indemnizar al Consorcio por el perjuicio que le ha causado al incrementar indebidamente el salario de la trabajadora, de así corresponder. Habiendo respondido a su consulta, lo saludo cordialmente. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Si te interesan los temas o problemas de tu consorcio y querés encontrarles solución escuchá CONSORCIO el programa del Dr. Awad. Desde el 19 de Marzo todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura F.M 97.9 mhz o por www.fmradiocultura.com.ar |
Unión de Medios Independientes de P. H. Todos los lunes de 19 a 20 hs. en FM Palermo (94.7) HABLEMOS DE CONSORCIOS |
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Rincón Solidario Más
sobre el Consejo de Propietarios En el consejo de propietarios hay una abogada que toma la voz de mando y lo último que me "ha sugerido" es que en las liquidaciones yo debo poner con detalle en el tema reintegros ANSeS cuándo el consorcio tiene que cobrar y cuándo no. Le he explicado que el formulario 931 descuenta lo que debe y da lo que tiene a favor y cuando se cobre a través del ANSeS lo colocaré en la liquidación, pues la empresa que hace las liquidaciones me ha informado que ellos tienen un programa y que para alterarlo por un consorcio no les conviene. Con mucha amabilidad esta gente me dijo que coloca cualquier leyenda aparte en el momento oportuno. Le he transmitido esto pero ella insiste en que cualquiera puede cambiar los programas, por supuesto desconoce que no toda la gente es experta en eso. Además quiere colocar una reja en el frente del edificio y no quiere pedirle autorización a nadie ni que nadie elija el modelo, porque ella habló, por supuesto "de pasillo", con mucha gente y le dicen que ellos elijan. Le he dicho que no, que voy a hacer una asamblea o que por lo menos la gente firme si está de acuerdo o no y qué modelo quiere. A partir de ahí, cualquier cosa le viene bien para darme indicaciones cómo hacer mi trabajo, por supuesto diciéndome después que ella averiguó y es tal cual como ella lo dice. Ya no sé cómo manejar esta situación. Hace seis años que administro y nunca he tenido problemas con nada, ni con las liquidaciones, ni con el control que cada seis meses chequeaba la gente del consejo, aprobándolo sin ningún inconveniente, pero esta persona desde hace tres meses que ingresó sólo pone palos en la rueda. ¿Es posible que esto tenga un corte con algo legal, o puede darme una salida "decorosa" para no entrar en controversias? Las otras dos personas que integran el consejo no hablan, sólo acatan lo que ella ordena. Desde ya le agradezco su amabilidad. Son muy útiles sus respuestas. Maria Inés (13/8/2004) Srta. Maria Inés.: Gracias por consultarme y espero estar a la altura de lo que Ud. cree. Tal como reiteradamente vengo exponiendo, por ejemplo en Pequeñas Noticias Nº 213 -cuando la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) solicitó a sus asociados la distribución de un panfleto oscuro y conflictivo sobre los "consejos de propietarios"-, por ejemplo en la mesa redonda (con el Dr. Loisi) del 10/08/2004 de la Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), por ejemplo en una entrevista para el programa de radio de FM Palermo (Hablemos de Consorcios, Lunes de 19 a 20hs) de García de Rivas, por ejemplo en algún artículo que hube escrito en otros medios y publicado en mi website, los CONSEJOS DE PROPIETARIOS son LA DISTORSIÓN del deber ser, y generalmente sólo traen mayores problemas que beneficios para el consorcio. Porque los consejos de propietarios NO DEBEN ADMINISTRAR de ninguna forma y la realidad es que se INMISCUYEN en incumbencias y asuntos que no les son propios y/o en los que no deben ENTROMETERSE. Es más, en la GRAN MAYORÍA de los consorcios el "consejo de propietarios" NO EXISTE legalmente, ni tiene función alguna que cumplir. La realidad es que todo es una "confusión". Porque la ley 13.512 o el decreto reglamentario NO PREVEEN la existencia de NINGÚN consejo de propietarios. Y menos de algún consejo de administración. Y porque como hubieron existido MALOS administradores, para precaver ello, algunos Escribanos (que a ultranza son los que se ponen a redactar el Reglamento de copropiedad a su antojo), incluyeron un "control" del administrador a través de la designación de algunos miembros del consorcio a tal fin. Pero claro, sin denostar a los escribanos (por cortesía profesional que ellos no tienen para con los abogados -no nos consultan-), ellos no conocen la realidad de los problemas (ellos tratan con clientes y papeles, con escritos, no con juicios y problemas como los abogados), y entonces, su redacción "se queda corta": generalmente no prevén "todos" los casos, facultades, accionar, etc. del pretendido "consejo" (salvo muy contados casos, como el gran amigo y escribano Vallaza, y como algún otro, que me consultan especialmente sobre el tema). Pero recordemos que NO TODOS LOS ADMINISTRADORES son MALOS o corruptos y que el contralor en demasía, la "burocracia consorcial", sólo trae parálisis del consorcio, sólo trae trabajo sin fundamento alguno, es decir, sólo trae desgracias. Porque si el administrador es "bueno", es competente, cumple como debe con la máxima romana "poner mayor empeño en el cuidado de los negocios ajenos que un buen "pater familiae" en los suyos propios", entonces ese administrador NO NECESITA contralor alguno, excepto el que la ley SABIAMENTE ha impuesto: una rendición anual de cuentas (poniendo con antelación de un mes toda la documental avalatoria de esa rendición a disposición de los propietarios), y una evaluación anual de su gestión. Afortunadamente, el sistema de la ley 941 de la CABA y el proyecto de ley para la Pcia. de Buenos Aires, si bien imperfecto como todas las leyes humanas (pero perfectibles), separarán a los administradores delincuentes de los BUENOS ADMINISTRADORES. Ahora bien, su pregunta apunta a: ¿Y mientras tanto qué hacemos con los consejos de propietarios? Pues bien, hay varias acciones que se pueden tomar: 1.- Si está prevista la existencia del Consejo en el Reglamento de Copropiedad: Solicitarles que lean BIEN LEÍDO, cuáles son las facultades que emanan únicamente del Reglamento de copropiedad. Solicitarles que NO SE INMISCUYAN en la administración: sólo tienen poder de asesorar (aconsejar) y controlar, pero NO PUEDEN DECIDIR absolutamente nada: La que decide la marcha de la administración es la ADMINISTRADORA. Es la ADMINISTRADORA la que contrata para el consorcio, paga los compromisos y gastos del consorcio, emplea, sanciona al personal y lo despide. Y si se equivoca en alguna decisión y causa algún perjuicio al consorcio que administra será responsable de ello, como siempre. En suma, la administradora bien puede responder a cualquier miembro del Consejo de Propietarios: "LA RESPONSABILIDAD ES MIA, y voy a hacer como realmente y personalmente, crea que es necesario en salvaguarda de los intereses consorciales." Y en su caso, sugiero que agradezca mucho a mi colega por sus consejos, pero le recuerde firmemente que ella es una consorcista y no es contadora pública, única profesión que tiene incumbencia profesional (ley de universidades) sobre temas contables. Igualmente, dicha ley de incumbencias profesionales dice que los licenciados en sistemas son los que SABEN sobre programas de computación, y que modestamente, Ud. no es quién para hacer cambios en sistemas de computación. Salvo que, por supuesto, Ud. juzgue necesario cambiar de proveedor de su sistema de computación; pero eso queda a su criterio. Además, aún sin ser contador público, me parece correcto lo que Ud. sugiere respecto los reintegros del ANSeS [sugiero lo consulte -pagando la consulta y con respuesta por escrito- a algún licenciado en sistemas o un contador público] -después será su prueba de su forma "SEGURA" de administrar y dar cabida a las sugerencias (o sus rechazos fundamentados)-. Lo que máa me alarma de su misiva es el cambio del frente del edificio con la colocación de una reja. Eso está expresamente prohibido por la ley 13512 y su cambio requiere la autorización de la Asamblea según porcentuales que expresamente debe prever el Reglamento de copropiedad de su consorcio. Sugiero que como "contracara" de la propuesta de mi colega, le solicite a esa propietaria o al consejo todo, por escrito, la propuesta de instalar rejas, su tipo o forma, presupuesto, etc. y le diga que, con ese documento, Ud. podrá llamar a Asamblea para cumplir estrictamente con el Reglamento de Copropiedad. No se olvide de señalarle que: "... hay algunos copropietarios que si no cumple con el Reglamento, seguramente querrán echarla ..." Si no tiene nada escrito, no haga nada. Porque realmente si algo no está por escrito, no pasó ni pasará. Incluso Ud. puede pedirle por escrito, que presente ella por escrito, lo que solicitó (y perdóneme por tanta redundancia que no será elegante, pero si lo lee atentamente, torna más comprensible el texto). Pero recuerde que, SIEMPRE tiene que tener documental escrita, porque "las palabras se las lleva el viento", y es muy fácil hoy que las personas nieguen lo que antes aseveraron. Y por último, si todas estas recetas "de mi experiencia" que le doy, no le sirven, SI, recién entonces, y con la documentación escrita necesaria que SIEMPRE tendrá que requerir, podrá Ud. reclamar judicialmente, que se impida a cualquier copropietario que se entrometa y dificulte la administración. Quedando desde ya a su entera disposición, la saludo atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
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Correo de Lectores ¡¡Hola!! soy de Posadas, Misiones. Quisiera saber acerca de cómo administrar un consorcio de Propiedad Horizontal, cómo es la gestión del administrador, cuáles son las variables a tener en cuenta y si se utilizan algún software. Desde ya gracias y muy buena la página. Carolina. (17/8/2004) Estimada Carolina, antes que nada nos alegra mucho que nuestro sitio te resulte de interés y podamos llegar hasta tu hermosa provincia de Misiones. En cuanto a cómo administrar, te cuento que acá en la Ciudad de Buenos Aires existen muchos tipos de cursos que duran desde unas pocas semanas hasta estudios terciarios de 3 años de duración. Estos últimos dependen de universidades o instituciones privadas como el Instituto de Capacitación Inmobilia (ICI) de la Cámara Argentina Inmobiliaria (CAI). La Universidad Católica y la del Salvador ofrecen distintas propuestas para estudiar esta especial actividad que es la de administrar consorcios. También dictan cursos de menos duración entidades como la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) y hasta el mismo Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) en forma gratuita.
Durante el 2004 se realizaron varias notas relacionadas con el tema: en el boletín Nº 200 del 23 de febrero encontrará una con el título "Una nueva carrera universitaria", en el Nº 201 del 1º de marzo otra llamada "Universidad Católica Argentina" y en el Nº 204 del 22 de marzo bajo el título "Palabra Santa". No sabría decirte en Misiones si alguna de estas entidades tiene una sede y ofrece este tipo de estudios. Por otra parte en cuanto al tema relacionado con los sueldos, tenemos un Curso de Sueldos por Internet dividido en 3 módulos que te permite recorrer el tema desde lo más básico hasta el mismo aplicativo Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP) de la AFIP con el que se pagan mensualmente los aportes y contribuciones de los trabajadores. Tiene la gran ventaja que podés realizarlos en tus tiempos y no necesitás moverte de tu lugar. Cada clase contempla una parte teórica y una práctica con la entrega y posterior corrección personalizada de los ejercicios. En cuanto a la utilización de software para la actividad, cada administración cuenta con sus herramientas (programas hechos a medida, planillas de cálculo, tercerización, etc.) y nosotros te invitamos a mirar la información de uno de nuestros anunciantes sobre el Sistema 9041 para la Administración de Consorcios. Te mandamos desde acá un saludo muy grande y esperamos seguir contando con vos como lector del Boletín de Pequeñas Noticias. MFL |
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Correo de Lectores La antigüedad de un jornalizado Querida Fabiana Como siempre todas las semanas espero el semanario, ya que me ayuda un montón, y estoy al día con los cambios. Pero me surgió una duda y apelo a tu buena voluntad. Tenemos en un consorcio una encargada con la categoría de Jornalizada ya que trabaja 2 horas por día de lunes a viernes y se le paga $ 285.- mensuales. Y me pregunto si le correspondía el pago por antigüedad (trabaja en el consorcio desde hace unos 5 años) ya que un encargado vecino, que es delegado o no se qué en el sindicato, le dijo que había que pagárselo. Por lo aprendido tengo entendido que no, pero ante la duda me gustaría que me lo confirmaras. Un beso y gracias. Alejandra (18/8/2004) Estimada Alejandra: Antes que nada espero que estés muy bien y ahora vayamos a tu consulta. Tanto en la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 como en el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) Nº 378/04 se hace referencia al tema y para recordarlo transcribo los dos artículos. El artículo 18 de la Ley 20.744 dice: "Tiempo de servicio. Cuando se concedan derechos al trabajador en función de su antigüedad, se considerará tiempo de servicio el efectivamente trabajado desde el comienzo de la vinculación, el que corresponda a los sucesivos contratos a plazo que hubieren celebrado las partes y el tiempo de servicio anterior, cuando el trabajador, cesado en el trabajo por cualquier causa, reingrese a las órdenes del mismo empleador". Y por su parte el artículo 11 del CCT 378/04 dice textualmente: "BONIFICACIÓN POR ANTIGÜEDAD. Independientemente de los sueldos básicos fijados en el Art. 15 de esta Convención, para las diversas categorías y escalas, los/as trabajadores/as percibirán la bonificación por antigüedad por cada año de servicio, según lo determinado en la planilla salarial que integra este convenio. Se considerará tiempo de servicio efectivamente trabajado desde el comienzo de la vinculación el que corresponda a los sucesivos contratos entre las mismas partes y el tiempo de servicio anterior, cuando el trabajador/a cesado en el trabajo por cualquier causa, reingrese a las órdenes del mismo empleador". En el caso por vos planteado no hay dudas de que le corresponde cobrar la antigüedad y hasta correspondería en el caso de los trabajadores de temporada contemplados en el convenio que nos toca, aunque a veces suele ser necesario un análisis más pormenorizado. Espero que este mail disipe alguna de tus dudas. ¡Te mando un saludo enorme! MFL |
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Lectores Director de Pequeñas Noticias: Agradeceré me reenvíe las dos últimas publicaciones del boletín Pequeñas Noticias del mes de agosto de 2004. Atentamente. Dra. Alejandra S. (21/8/2004) Estimada Dra. Alejandra: como recibimos muchas solicitudes de reenvíos de distintos números del boletín, inclusive de aquellos que fueron enviados hace bastante tiempo atrás, es que tenemos disponible en nuestro sitio todos los boletines publicados.
La invitamos a visitar el sitio y si se encuentra con algún inconveniente técnico no dude en volvernos a contactar. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Como siempre me es muy grato poder contar con el equipo de especialistas de este boletín que nos permite semanalmente estar actualizados y dar soluciones a todas las inquietudes que nos surgen a diario, por ello mis felicitaciones. Me motiva poderles consultar acerca de una empleada que fue dada de alta en el mes de noviembre del año 2003 con la idea de trabajar solamente un mes al año (en el mes que se va de licencia el encargado). En ese mes se confeccionó el Formulario AFIP 931 efectuando todos los aportes y contribuciones y se le extendió un recibo de sueldo. Finalizado su mes no trabajó más. Recién lo hará nuevamente a fin de año. La pregunta es qué documentación corresponde efectuar durante los meses que no trabaja, y si se le debe seguir haciendo aportes, pagando una obra social aunque no trabaje. Si hay que darla de baja por los meses que no trabaja (con qué formulario) y darla de alta nuevamente en el momento de que trabaja y así sucesivamente. Espero poder haber sido claro en la pregunta, pero como siempre han demostrado gran capacidad de comprensión les pido si por favor me pueden informar al respecto. Muchas gracias y éxitos en toda su gestión. Julio L. (23/8/2004) Estimado Julio, muchas gracias por las apreciaciones con respecto al boletín, nos alegra muchísimos que te sea de utilidad y al mismo tiempo nos incentivan para seguir trabajando duro y con ansias de superarnos. La situación que planteas es muy clara y además se repite en muchos casos ya que es muy común que una misma persona sea quien reemplace todos los años al encargado permanente durante sus vacaciones. Estas "idas y venidas" deben ser informadas en el mismo Formulario 931. En los ítems "Situación del trabajador" y "Modalidad de Contratación" es donde se van reflejando las novedades laborales. La situación del trabajador será la de "Activo" mientras esté trabajando y "Baja por otras causales" cuando termine su licencia. La modalidad de su contratación correspondería a "Tiempo completo determinado" o "Tiempo parcial determinado" según cómo sea la suplencia. Cuando termina su licencia habrá que liquidarle, como indica la ley, el tiempo proporcional del Sueldo Anual Complementario (SAC), las vacaciones no gozadas y el SAC sobre éstas. Durante los meses que no trabaja no es necesario presentar papeles. Se informa la baja ante la AFIP y ante la correspondiente ART, al igual que las altas cuando corresponda. Te invito a que leas un correo llamado "La antigüedad de un jornalizado", publicado en este mismo boletín (Pequeñas Noticias Nº 226 del 24 de agosto de 2004), para que tengas en cuenta el tema de la antigüedad en los recibos de haberes que también se aplica a este tipo de trabajadores. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores Pequeñas Noticias: Desearía saber cual es el precio de este libro:
Gracias. Mabel F. A. (14/8/2004) Hola Mabel, en cuanto a tu consulta, el precio del excelente libro "Manual teórico-práctico de propiedad horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" del Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi es de $88 más el costo de envío. Siempre que estés interesada conviene que te comuniques telefónicamente con nosotros para poder confirmar el precio ya que el mismo es al día 24 de agosto de 2004, para evitar cualquier modificación en el mismo. Por otra parte te invito a que leas en este mismo boletín (Pequeñas Noticias Nº 226 del 24 de agosto de 2004) otro Correo de Lectores llamado "Libros sobre Administración de Consorcios" para que tengas más títulos relacionados con la actividad, que te pueden interesar. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Libros sobre administración de consorcios Solicito tenga a bien recomendarme algun libro de administración de consorcios, o auditoría de consorcios y/o control de la gestión de consorcios. Gracias. María L. (17/8/2004) Hola María L.: Es muy amplia la oferta de libros de administración de consorcios y paso a enumerarte algunos:
Y la lista sigue... Como verás son muchos los títulos y dentro de la actividad misma hay bibliografía sobre temas específicos como:
Esto no es más que muy pocos textos relacionados con la amplísima actividad que implica administrar consorcios y una guía muy elemental como para que puedas empezar por alguno de ellos. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores El fallecimiento de un trabajador Estimada gente de Pequeñas Noticias: Me permito consultarles por lo siguiente: El día 21 del corriente mes fallece un empleado del consorcio con una antigüedad de 30 años, encargado permanente y me gustaría saber: 1) conceptos a los cuales tiene derecho al cobro: indemnizaciones, seguros, aguinaldo proporcional etc, etc.- 1a) ¿Cuál es el tope del convenio para las indemnizaciones? 2) En cuanto al convenio ¿tiene derecho a algún cobro? (Por ejemplo: Caja de Protección a la Familia u otro concepto) 3) ¿Cómo se efectúa el pago del mes en curso hasta el fallecimiento y los otros conceptos (¿en la cuenta sueldos? ¿pago directo al beneficiario? 4) ¿A quiénes y cómo debo informar de la baja? Agradecería además cualquier otro dato que deba tener en consideración.- Desde ya muchas gracias.. Filomena B. (23/8/2004) Estimada Filomena, aquí te acerco material sobre el tema en cuestión y varios artículos que se desprenden de la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744. El artículo 248 dice: "De la extinción del contrato de trabajo por muerte del trabajador. Indemnización por antigüedad. Monto. Beneficiarios. En caso de muerte del trabajador, las personas enumeradas en el artículo 38 del Decreto-ley 18.037/69 (t.o. 1974) tendrán derecho, mediante la sola acreditación del vínculo, en el orden y prelación allí establecido, a percibir una indemnización igual a la prevista en el artículo 247 de esta ley. A los efectos indicados, queda equiparada a la viuda, para cuando el trabajador fallecido fuere soltero o viudo, la mujer que hubiese vivido públicamente con el mismo, en aparente matrimonio, durante un mínimo de dos (2) años anteriores al fallecimiento. Tratándose de un trabajador casado y presentándose la situación antes contemplada, igual derecho tendrá la mujer del trabajador cuando la esposa por su culpa o culpa de ambos estuviere divorciada o separada de hecho al momento de la muerte del causante, siempre que esta situación se hubiere mantenido durante los cinco (5) años anteriores al fallecimiento. Esta indemnización es independiente de la que se reconozca a los causa-habientes del trabajador por la ley de accidentes de trabajo, según el caso, y de cualquier otro beneficio que por las leyes, convenciones colectivas de trabajo, seguros, actos o contratos de previsión, le fuesen concedidos a los mismos en razón del fallecimiento del trabajador. El artículo 249 agrega: "De la extinción del contrato de trabajo por muerte del empleador. Condiciones. Monto de la indemnización. Se extingue el contrato de trabajo por muerte del empleador cuando sus condiciones personales o legales, actividad profesional y otras circunstancias hayan sido la causa determinante de la relación laboral y sin las cuales ésta no podría proseguir. En este caso, el trabajador tendrá derecho a percibir la indemnización prevista en el artículo 247 de esta ley. El artículo 247 aporta lo que sigue: "Monto de la indemnización. En los casos en que el despido fuese dispuesto por causa de fuerza mayor o por falta o disminución de trabajo no imputable al empleador fehacientemente justificada, el trabajador tendrá derecho a percibir una indemnización equivalente a la mitad de la prevista en el artículo 245 de esta ley..." Y el artículo 245 dice: "Art. 245. —Indemnización por antigüedad o despido. En los casos de despido dispuesto por el empleador sin justa causa, habiendo o no mediado preaviso, éste deberá abonar al trabajador una indemnización equivalente a UN (1) mes de sueldo por cada año de servicio o fracción mayor de TRES (3) meses, tomando como base la mejor remuneración mensual, normal y habitual devengada durante el último año o durante el tiempo de prestación de servicios si éste fuera menor. Dicha base no podrá exceder el equivalente de TRES (3) veces el importe mensual de la suma que resulte del promedio de todas las remuneraciones previstas en el convenio colectivo de trabajo aplicable al trabajador, al momento del despido, por la jornada legal o convencional, excluida la antigüedad. Al MINISTERIO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL le corresponderá fijar y publicar el promedio resultante, juntamente con las escalas salariales de cada Convenio Colectivo de Trabajo. Para aquellos trabajadores excluidos del convenio colectivo de trabajo el tope establecido en el párrafo anterior será el del convenio aplicable al establecimiento donde preste servicios o al convenio más favorable, en el caso de que hubiera más de uno. Para aquellos trabajadores remunerados a comisión o con remuneraciones variables, será de aplicación el convenio al que pertenezcan o aquel que se aplique en la empresa o establecimiento donde preste servicios, si éste fuere más favorable. El importe de esta indemnización en ningún caso podrá ser inferior a UN (1) mes de sueldo calculado sobre la base del sistema establecido en el primer párrafo. (Artículo sustituido por art. 5° de la Ley N°25.877 B.O. 19/3/2004). Las personas con derecho a percibir la indemnización por fallecimiento del trabajador enumeradas en el artículo 38 de la ley 18.037 son:
Resumiendo, se deberá liquidar:
Deberás tener especial cuidado con el nuevo Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 que en su artículo 27 creó el Fondo para la Maternidad, Vida, Desempleo y Discapacidad mediante el cual se incorporaron varios beneficios para los familiares como seguro por fallecimiento, obra social, etc. Con respecto a la desvinculación del trabajador, en este caso por fallecimiento, la forma de informarlo a la AFIP es por medio del Formulario 931 a través del ítem "Situación del trabajador" donde se deberá indicar el motivo. Te mando un saludo muy grande. MFL |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 226 Fecha de publicación: 24 de agosto de 2004 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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Aumento
de salarios
Se estudian tres medidas concretas de mejora salarial:
aumentar el salario mínimo, vital y móvil, fijar una cifra fija no
remunerativa entre $50 y 150 y convertir los $50
existentes no remunerativos en remunerativos 
Jornadas
de Educación Permanente
Convenio
Colectivo de Trabajo 378/04
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Ley
941: Declaraciones Juradas
Sueldos
Agosto/04
Dr.
Osvaldo Loisi[*]: "Lo que más nos interesa es
cómo se integra la mesa de la patronal. Nosotros decimos que falta
reglamentar casualmente eso. Ese hueco que la ley dice: "se
reglamentará" y no se reglamentó. Ahí el Ministro no puede
mirar para otro lado. No puede decir que no hay personería, como
les contesta a la presentación que han hecho otros colegas. Acá me
tienen que decir si va a reglamentar o no porque lo está mandando
la ley. O sea la ley pide que se reglamente un sistema para
organizar la mesa de la patronal. Y hasta ahora se hizo todo a dedo.
Es bastante complejo el tema."
Sra.
Alicia Martha Giménez[*]: Nos vamos a ocupar
de ese tema muchísimo porque nosotros ya sabemos que otros gremios
se están ocupando también. Desde otro punto de vista si [el
aumento] hubiera sido por decreto habría sido un poco más
complicado. De todos modos, vamos a intervenir. Nos vamos a reunir
hoy [viernes 20] para ver de qué manera y es muy probable que nos
preparemos para mandar notas a todas las entidades de
administradores para que tengan conocimiento fehaciente de nuestra
existencia y que sepan que nosotros vamos a estar. Qué es lo que va
a pasar, no sé, pero por lo menos lo vamos a intentar y fuerte. De
eso no cabe duda.
PN:
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el Dr.
Daniel Elizondo
Contesta
el
Dr. Juan
Iglesias
El
pasado viernes 20 de agosto se conmemoró un mes del fallecimiento
del Ing. Norberto Notta con una misa en la Iglesia de
Lourdes, se plantó un
árbol en el Patio de los Lecheros en Av. Donato
Alvarez y Bacacay y se reunieron sus vecinos, amigos y
familiares en el Bar Contacto.
Contesta
el Dra.
Mónica Rissotto
Contesta
el
Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky