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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número |
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La Asociación
Civil de Defensa del Consumidor de Productos y Servicios como Propietario
de Inmueble de la Republica Argentina trabaja asesorando en forma gratuita
a propietarios desde hace dos años [BPN-8/3/05] Su presidente, el Dr. Ricardo Geler, atribuyó el desconocimiento general que hay sobre la existencia y las actividades que realiza la entidad que creó, por el hecho de ser relativamente nuevos y por la ausencia de "padrinazgo periodístico" y agregó que por esa razón están "haciendo todo a pulmón". El servicio central que está brindando a los consorcios y a los consorcistas la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Productos y Servicios como Propietario de Inmueble de la República Argentina (API) es el asesoramiento gratuito tanto de tipo jurídico como administrativo. También –si las circunstancias lo exigen- pueden asesorar sobre otras disciplinas y cuentan para eso con una base de datos de unos 6.000 profesionales que normalmente se dedican a hacer pericias judiciales donde se encuentran martilleros, arquitectos, ingenieros y hasta médicos. Tal cual lo expresó a Pequeñas Noticias en una entrevista exclusiva el presidente de API "disponemos, para asesorar, de profesionales de todas las disciplinas que tengan que ver con el hombre y con los edificios, sobre todo en propiedad horizontal".
El Dr. Geler aclaró que su asociación, dedicada a la defensa del consumidor de propietarios de inmuebles, tiene un sentido más amplio pero la mayoría de las consultas recibidas son sobre temas específicos de Propiedad Horizontal. Lo explica al decir que "evidentemente es una fuente de grandes conflictos, sobre todo en aquellas épocas de crisis económicas que han hecho pasar por momentos bastante difíciles a los consorcistas". Su acercamiento a este tema en forma específica se produjo a partir del requerimiento de un amigo que le expresó que un familiar presidía una asociación y necesitaba de sus servicios. Relató que en ese momento "me fui adentrando y estudiando todavía más toda la problemática que presenta la propiedad horizontal. Luego consideramos que las cosas que otros hacían nosotros las podíamos llegar a hacer tan bien o mejor..." PN: ¿A qué asociación se refiere? Dr. Geler: La verdad es que mis primeras armas las hice en ADEPROH. En realidad, recién allí advertí -por la cantidad de gente y los tipos de problemas que se presentaban- que el tema era más serio y más importante de lo que había imaginado. Comprendí que mucha gente necesitaba asesoramiento para conseguir un poco más de paz en su espíritu porque la verdad es que en muchos consorcios la gente vive con muchos problemas, en algunos casos por ignorancia, en otros casos por no saber controlar las situaciones que se les presentan. La idea del Dr. Ricardo Geler al crear esta nueva asociación civil, fue la de "llenar un vacío porque con las entidades dedicadas al tema que hay no alcanza para atender los miles y miles de consorcios y millones de consorcistas que tenemos sólo en la Capital Federal". Uno de los motivos más importantes por los que los consorcistas se acercan a la asociación para recibir asesoramiento son los conflictos con los administradores y –según sus palabras- "sus manejos económicos" por lo que el Dr. Geler explicó a este medio que en general propicia "que el consorcio que quiera y pueda tenga una auditoría permanente. De esta forma se evita que cada copropietario se vea en la necesidad de hacer el control de la documentación ya que les resulta difícil porque algunos administradores ponen horarios que pueden resultar poco convenientes". Sin embargo
opina que "empieza a haber una corriente de administradores que
están haciendo las cosas muy bien y que de nuevo parece que la profesión
está recuperando el prestigio que unos pocos les han hecho perder". --- ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal R. A. |
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Bajo la lupa por el Dr. J. A. Maldonado Pequeñas
Noticias accedió en forma exclusiva al dictamen del Dr. Gallardo en el
que denegó la medida cautelar solicitada por el Adm. Ricardo Cáttedra
contra las autoridades del Registro Público de Administradores de la
Ciudad de Buenos Aires He examinado la resolución judicial <texto completo> de fecha 26/11/04 de la Justicia de 1ª Instancia en lo Contencioso administrativo y Tributario de la Ciudad, recaída en el expediente en que tramitó la medida cautelar impulsada por el Sr. Ricardo Cáttedra y Otros, con referencia a la petición de suspender la facultad otorgada por la Ley Nº 941 al Director General de Defensa y Protección al Consumidor del GCABA para aplicar multas a los Administradores de Consorcios de la Propiedad Horizontal por el incumplimiento de la presentación de la declaración jurada dispuesta por el artículo 9º de la ley <texto completo>. A su vez, esta medida se requería debido a que las mencionadas personas habían interpuesto ante el Superior Tribunal de Justicia de la ciudad una acción declarativa de inconstitucionalidad de dicha ley <texto completo>, y necesitaban de dicha suspensión hasta tanto ese Tribunal se expidiera definitivamente. El Magistrado comienza por desarrollar en los considerandos de su resolución los requisitos que la ley exige para la procedencia de este tipo de medida cautelar, haciendo hincapié en los tres que tradicionalmente el derecho procesal establece: verosimilitud del derecho invocado por los presentantes, peligro en la demora en que tal cuestión se resuelva y contracautela, es decir, garantía de responder por los gastos y perjuicios que pudieran derivarse de la suspensión peticionada. Estos serían los presupuestos generales para la procedencia de la acción. Para completar el análisis, el Juez examina la petición del Sr. Cáttedra a la luz del artículo 189 del Código Contencioso administrativo y Tributario de la ciudad, que específicamente requiere para conceder la medida cautelar: a) que la ejecución de la medida, o sea la multa a quienes no presenten la declaración jurada, causare o pudiera causar graves daños a los administradores, pero que al mismo tiempo no resultare de la suspensión de esa multa grave perjuicio para el interés público, o bien que b)
ese acto (la aplicación de la multa) ostentare una ilegalidad manifiesta. i) El Sr. Cáttedra y quienes lo acompañaron no lograron demostrar la verosimilitud del derecho que invocaron, dado que no se verifica que exista "arbitrariedad o ilegalidad manifiestas" en la aplicación de las multas por parte del Gobierno de la Ciudad; ii) tampoco se advierte que existe "peligro en la demora" para tener que suspender la aplicabilidad de las multas antes de que el Superior Tribunal de la Ciudad se expida sobre la cuestión de fondo, o sea, la constitucionalidad de la ley 941. Pese
a no tener a la vista el expediente y, por ende, la posibilidad de
examinar la presentación efectuada por los administradores, desde el
punto de vista de la buena teoría procesal la resolución aparece como
razonable y fundada. |
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El pasado
jueves 3 de marzo la Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo comenzaron
un nuevo ciclo de talleres para consorcistas en el Centro de Gestión y
Participación Nº 6 [BPN-8/3/05] A las 18:30 comenzó –tal cual estaba previsto- en el Centro de Gestión y Participación Nº 6 (CGP 6) sito en la Av. Díaz Vélez 4558 de esta Capital Federal el 3º ciclo consecutivos de los Talleres para Propietarios que anualmente dirige la Dra. Diana Sevitz acompañado por la Cra. Liliana Corzo. En un salón colmado al máximo de su capacidad –más de 40 personas- la Dra. Sevitz disertó en la primera parte de este primer encuentro del año sobre "El Reglamento de Copropiedad" y "El Reglamento Interno". En la segunda parte la Cra. Corzo trató brevemente el tema de las Normas IRAM en general, extendiéndose en particular sobre la que trata las "Pautas para evaluar la elección del administrador" (Norma 65.007) y dejando pendiente la Norma 65.006 que trata sobre la "Liquidación de expensas comunes". Por último luego de un pequeño espacio destinado a las preguntas de los asistentes, a modo de cierre, se realizó el sorteo de tres vales para reconocidos restaurantes válidos para 2, 3 o cuatro personas. Los ganadores fueron Héctor Manuel de Floresta, Daniel de Almagro y Hugo con los números 6, 13 y 14 respectivamente <ver fotos>. Consultada la Dra. Diana Sevitz que estuvo a cargo de este primer encuentro sobre la elección del tema consideró que "El Reglamento de Copropiedad" en este momento es uno de los problemas más graves que tiene el propietario porque –según opinó- cuando compra un departamento generalmente ni la inmobiliaria ni el propietario se lo entregan. Explicó que hay desconocimiento por parte del propietario de que lo tiene que exigir y que se evitarían muchos problemas si cuando uno compra tuviera conocimiento de cuáles son las reglas de juego que rigen para esa unidad habitacional dentro del consorcio. Por otra parte -en términos generales- remarcó que el objetivo del taller no es dar asesoramiento jurídico gratuito sino capacitar al propietario y que asignó el último encuentro del mes para aquellos propietarios con dudas o consultas puntuales sobre ciertos temas en sus consorcios para que puedan evaluarlas. Por su parte la Cra. Liliana Corzo eligió disertar en detalle sobre la norma IRAM 65.007 que trata las pautas para elegir un administrador porque de su experiencia profesional llegó a la conclusión que muchas veces los propietarios hacen grandes esfuerzos para remover a su administrador (sea con razones válidas o no) y luego no interiorizan en profundidad sobre el profesional que contratará para administrar su edificio. Consideró que
esta Norma IRAM es una buena base para que los propietarios evalúen qué
requisitos cumplen y cuáles no (BPN Nº 82 del 19/11/2001: "Norma
IRAM 65007: Una para propietarios"). |
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Información específica y actualizada sobre Propiedad Horizontal
Administradores Independientes de Propiedad Horizontal |
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Un tirón de orejas para Don José El
presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal
reclamó al Sr. José F. Santa María, Secretario General del SUTERH, que
regularice el nuevo sistema que genera por Internet las boletas de pago
del Sindicato y de la Federación En una nota oficial de la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) y con fecha 10 de febrero de 2005 su presidente, Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, le solicita al Secretario Gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) que "en un plazo perentorio de 72 hs" regularice el "sistema de recaudación de los aportes y contribuciones a la FATERyH y SUTERH que afectan tanto a los consorcios de propietarios como a los trabajadores del sector..." y que "gestionen nuevas alternativas para abonar estas cargas, otras entidades bancarias o servicios de pago..." (texto completo). De esta forma, la Asociación dice poner "a resguardo a los consorcios de propietarios representados por la entidad..." en relación a la mora que se les trata de imponer debido a la imposibilidad de pagar las obligaciones por una causa ajena a ellos. Para dar una solución al tema, el AIERH pone a disposición de sus asociados realizar la declaración jurada y la posterior impresión de las boletas de pago en sus oficinas hasta tanto se regularice la situación siempre que previamente se comuniquen con ellos. Los famosos códigos de barras Los tan conocidos y no bien recordados códigos de barras son, en realidad, un conjunto de números con información bien determinada que a través de una lectora de códigos de barra le permite al sistema de computación preparado para tal fin, traducir lo que está "escondido" en ese conjunto de líneas verticales de varios anchos. En este caso esas barras son las que genera el nuevo sistema implementado en forma obligatoria por el SUTERH y FATERYH a través de Internet, desde enero de 2005, para el pago de las obligaciones correspondientes. Esta forma de imprimir las boletas y los códigos ha generado muchos inconvenientes a los administradores cuando trataron de pagar en el Banco Nación los importes adeudados. Aparentemente el lector no puede "entender" la información contenida en los códigos de barras -aunque hayan sido confeccionadas con impresoras a chorro de tinta- y en algunas sucursales se niegan a ingresar la información manualmente (número por número) o no aceptan más de 3 o 4 boletas por vez lo cual genera pérdida de tiempo y de dinero ya que al no pagarse en tiempo empiezan a correr los intereses. Veremos
qué sucede durante el mes de marzo y qué solución encuentran para los
muchos administradores y consorcios de propietarios que no están
representados por nadie y que tampoco han podido realizar el pago en
tiempo y forma. |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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La
AFIP tiene una nueva versión del aplicativo Sistema Integrado de
Jubilaciones y Pensiones disponible en su sitio aunque las modificaciones
que incorpora no afectan a la actividad de la propiedad horizontal Al ingresar en el sitio de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), www.afip.gov.ar, en la sección Programas se puede observar que en el ítem "Seguridad Social", al final del listado, está resaltado con letras negritas la nueva Versión 23 Release 1 del Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP). En la descripción que hace la AFIP de la nueva versión se puede leer: "Atento que el Régimen de Promoción de Empleo establecido por la Ley N° 25.877, resulta aplicable a un determinado universo de empleadores, esta nueva versión contempla la reducción parcial de las contribuciones patronales con destino a cada empleado nuevo, contratado luego de la fecha de entrada en vigencia de la mencionada ley, que produzca un incremento neto en la nómina de trabajadores. Esta versión ha sido puesta en vigencia por la RG 1831". También aclara que se prorroga la vigencia del tipo de empleador "7 Enseñanza Privada", además de optimizar la migración de las DDJJ evitando la inclusión de códigos no vigentes. La Resolución General Nº 1831 que puso en vigencia esta nueva versión se publicó en el Boletín Oficial del día 18 de febrero de 2005 y en su artículo 4º se puede leer: "El programa aplicativo denominado ‘SISTEMA INTEGRADO DE JUBILACIONES Y PENSIONES - Versión 23 Release 1’ también podrá ser utilizado por los restantes empleadores, alcanzados por la Resolución General N° 3.834 (DGI), texto sustituido por la Resolución General N° 712, sus modificatorias y complementarias". Por su parte el Artículo 1º deja aclarado a quiénes está dirigida esta nueva versión: "A efectos de poner en práctica lo establecido por el Decreto Nº 1.806 del 10 de diciembre de 2004, con relación a la suspensión desde el 1º de enero hasta el 31 de diciembre de 2004, ambas fechas inclusive, de la aplicación de las disposiciones del Decreto Nº 814 del 20 de junio de 2001, sus modificatorios y complementarios, para los empleadores titulares de los establecimientos educacionales privados, cuyas actividades resulten comprendidas en la Ley Nº 24.195 y sus modificaciones -Ley Federal de Educación- y en la Ley Nº 24.521 y sus modificaciones -Ley de Educación Superior-, dichos empleadores deberán observar lo que se regula por la presente". Cabe
recordar que el aplicativo SIJyP es utilizado por un sin número de
empleadores y que el sector de la propiedad horizontal es sólo uno de
ellos en un muy complejo y abarcativo escenario de distintos tipos de
empleadores, además de los diferentes porcentajes de aportes y
contribuciones que dependen, en muchos casos, de la actividad y de los
empleados sobre los cuales se abonan las distintas cargas sociales. |
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Ley 941 Declaraciones Juradas Asesoramiento, confección, impresión y grabación en disquete. Todo listo para su presentación Pewen Sistemas TE: 4581-3906 |
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Ni inflación, ni productividad; ahora sería el PBI La
CGT y la UIA se pusieron de acuerdo para que el índice del PBI sea el
parámetro sobre el cual se discutan las futuras subas salariales Esta es la solución que encontraron los representantes gremiales de la Confederación General del Trabajo (CGT) y los de la Unión Industrial Argentina (UIA) ante el problema que se presentó para elegir un índice que sirviera como base en las discusiones salariales futuras. En un primer momento se habían sugerido los índices de inflación y de productividad pero no tuvieron éxito ya que los representantes de la CGT se inclinaban por el primero y los de la UIA por el segundo. Entre los técnicos de una y otra entidad consensuaron que el Producto Bruto Interno (PBI) podría ser útil a la hora de encontrar un índice económico para las discusiones de índole salarial. Los puntos más importantes logrados en los borradores redactados entre los representantes de ambas partes son que el PBI sea el futuro parámetro para las discusiones salarias y el consentimiento para llevar un registro de nuevos empleados en pequeñas y medianas empresas con el fin de reducir algunos impuestos e incentivar el trabajo en blanco. Los 5 centavos que faltan para completar 1 peso, están relacionados con el monto del salario mínimo. Empresarios y gremialistas estarían de acuerdo en que sea de $600 por mes pero el problema es que algunos básicos de convenios colectivos están por debajo de ese monto. Durante el 2005 habrá muchas discusiones y negociaciones en el ámbito de nuevos convenios colectivos y la propiedad horizontal no estará al margen.. ¿Qué mide el PBI? El
PBI es la sigla del Producto Bruto Interno y es muy sencillo entenderlo
como lo explicaba Enrique Silberstein, magistral economista fallecido a
los 53 años el 5 de octubre de 1973: "En primer lugar debemos
aclarar que lo de bruto no es despectivo, sino que indica que no se
ha efectuado amortizaciones en el equipo productor. Cuando se amortiza se
llama producto neto. En segundo lugar precisemos ya, que producción
es la suma global de todo lo producido, con lo que se repiten varias veces
los mismos conceptos, puesto que el trigo del agricultor está incluido en
la harina del molinero y en el pan del panadero. Para que tal cosa no
ocurra se tiene en cuenta sólo lo que cada sector o empresa ha agregado
en conceptos de salarios, renta del sueldo y ganancias. Precisamente, la
suma de estos valores agregados es el producto bruto". Y ante
la simple pregunta ¿y todo esto para qué sirve? que el mismo autor se
hace, responde: "Como servir no sirve para nada, si es que
consideramos las cosas basados en una tabla de valores que relaciona los
hechos con los antibióticos, la comida o el fútbol. Pero desde un
humilde ángulo de enfoque, dado por el deseo de saber cómo funciona la
economía de un país, la comparación de los cuadros de producto bruto de
varios años permite tener una idea de la evolución de la capacidad
productiva del país. Lo que permite que se esté en condiciones de
mejorarla, reforzarla, modificarla. Como generalmente no se está en
condiciones de hacer nada de eso, o no se quiere hacer nada de eso, los
cuadros del producto bruto sirven para ampliar los anaqueles de los
archivos. Peor sería que se los tirase". |
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Opinión El silencio otorga por el Sr. Alfredo José Baggio
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Correo de Opinión Respuesta al Sr. Alfredo J. Baggio por Fundación AIPH
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¿Soy Propietaria o Consorcista? Respuesta al Sr. Roberto Cánepa y opinión para reflexionar... por la Sra. Alejandra Albide
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Escúchenos en AM 610 Radio Gral. San Martín todos los sábados de 9 a 10 hs |
El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Correo de Opinión Espero que se siga trabajando sobre el tema por la Sra. Cristina Reim Estoy totalmente de acuerdo con la nota publicada en el Boletín de Pequeñas Noticias firmado por Dra. Dora Lidia Sessa. Espero que se siga trabajando sobre el tema ya que a los consorcistas cada día se les hace más difícil cumplir con la obligación de abonar sus expensas, pues muchos de ellos no reciben dichos aumentos y los edificios no pueden cumplir con todas las disposiciones municipales a los que están sometidos permanentemente en resguardo de los que lo habitan. Sin embargo... no se pueden cumplir por la morosidad que hay en la mayoría de los edificios. Aprovecho la oportunidad para agradecerles el envío permanente del boletín y saludar a la Dra. Sessa
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Opinión Propuestas y comentarios por el Sr. Julio Gil Domínguez Sr. Claudio García de Rivas, Director del Boletín de Pequeñas Noticias: Le solicito de ser posible la publicación de estas propuestas y comentarios. Estos pueden ser de mucha utilidad para los copropietarios y administradores y -desde ya- para los Sres. legisladores que todavía no se han podido resolver para legislar de manera práctica y efectiva, en bien de la comunidad sin necesidad de que ocurran hechos trágicos como los del soldado Carrasco para modificar las leyes del servicio militar y más recientemente con la disco República de Cromagnon, donde tomaron conciencia que hay que cumplir con las medidas de seguridad (quizás haga falta que mueran en enfrentamientos varios administradores y copropietarios para que mejore la legislación). Tema Ley 941 - Registro Público Administradores de Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires 1) Voy a resumir algunas consideraciones con respecto a si el copropietario es o no consumidor (tema que se discute desde mucho tiempo). Considero que no sólo es un consumidor de bienes y servicios, aparte es un consumidor cautivo y por ese motivo tiene que contar con más protección de los órganos de control. Hay muchos ejemplos prácticos para demostrarlo y voy a comentar uno: cuando se solicita los servicios de un medico, pintor, peluquero, casa de comidas, etc... Si uno no se encuentra satisfecho los puede cambiar casi automáticamente, pero no así el administrador de un consorcio. Cuando compra y/o alquila un departamento, generalmente analiza precio, ubicación, estado del mismo, etc... Pero no se puede averiguar la responsabilidad de todos los copropietarios por el bien común y tampoco la idoneidad del administrador. Eso se sabe con el tiempo de vivir en el consorcio. Por estos motivos solicito que las normas de control y declaración jurada del administrador, sean muy precisas y celosas en sus normas. A continuación sugiero agregar al Capítulo II que trata de las Obligaciones del Administrador (Artículo Nº 9) las siguientes obligaciones: 1) Declarar la documentación de cada consorcio en poder del administrador, cómo por ejemplolos libros de actas de asamblea, de administración, de sueldos, de ordenes, registro de propietarios y aclarar cantidad de cada uno. 2) Declarar en qué banco y Nº de cuenta están depositados los fondos de cada consorcio que administran. 3) Informar qué empresas y/o monotributistas prestan bienes y servicios al consorcio. 4) Informar cantidad de unidades que integran el consorcio. 5) Informar quiénes integran el consejo de administración. 6) Proporcionar información de los copropietarios que aprueban las resoluciones del consorcio. 7) Entregar fotocopias de la asamblea anual ordinaria de aprobación del balance. 8) Proporcionar los datos del abogado que defiende los intereses del consorcio. 9) Entregar una declaración del administrador de la cantidad de consorcios que administra y ubicación de los mismos. 10) Informar la cantidad de socios y personal que integra la administración. 11) Entregar una fotocopia con la declaración patrimonial de la administración. 12) Entregar fotocopia de la asamblea del consorcio donde figura el nombramiento de la administración la cual deberá contener las cláusulas del contrato del consorcio con el administrador y los datos de los copropietarios que aprueban su designación (unidad, nombre y apellido, número DNI y firma ). 13) Presentar modelo de liquidación de expensas. El mismo deberá contener los datos de administración (dirección, teléfono, dirección de correo electrónico). El no cumplimiento de las normas por parte de los administradores y copropietarios tiene que ser un trámite simple para sancionar al infractor. Ejemplos: Normas de evaluación y sanciones al administrador. No cumplir con el reglamento de propiedad No convocar a asambleas No llevar los libros reglamentarios No contar con aprobación del consejo y/o asamblea en la toma de decisiones, etc... Primera sanción y segunda una multa prorrateada entre el ente de control y el consorcio y/o propietario. A la tercera sanción el ente de control suspende al administrador y le obliga a volver a rendir examen. El consorcio convoca a asamblea y elige nuevo administrador con renovación anual por asamblea). Estas normas no perjudican al administrador y/o copropietario que actúa correctamente. En todo caso, le da prestigio por actuar con el máximo de transparencia en sus actos. A la vez se facilita que nuevos administradores puedan ofrecer sus servicios, teniendo en cuenta lo difícil y costoso que es remover a un mal administrador. Esta información adicional servirá a los órganos de control, para analizar mejor el desempeño de las empresas que administran los consorcios que mueven anualmente en la ciudad de Bs. As. sumas superiores a cinco mil millones de pesos mejorando la calidad de vida y económica del setenta por ciento de ciudadanos que habita la ciudad de Bs. As. Los consorcistas tenemos que cumplir obligaciones, también queremos que se respeten nuestros derechos. Quedo a su disposición y los saludo atte.
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Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Correo de Opinión Curso de ADEPROH por el Sr. Alejandro Loncar Estimados Señores: Ante todo, quisiera felicitarlos por el nivel en cuanto al contenido de los artículos publicados. En este número, en la nota publicada CURSOS PARA ADMINISTRAR CONSORCIOS, quisiera dar aviso que ADEPROH cobra los cursos por 9 clases en la suma de $ 200.- (incluido fotocopias como apuntes) y $ 10 fotocopias de modelos de notas y cartas documento (estos valores fueron abonados en octubre de 2004). No obstante ello, quiero aclarar que más que un curso para aprender a administrar, es un curso de orientación al propietario de las ordenanzas vigentes, libros obligatorios y el consorcio en cuanto su encuadre legal. Atentamente,
Consultado por la redacción, ADEPROH nos confirmó casi toda la información que aportó Ud. tan gentilmente, aunque señaló algunas pequeñas diferencias: 1.- Según expresó un empleado de la institución que no se identificó, las fotocopias de modelos de notas y cartas documento no se cobran aparte a quién realiza el curso; 2.- La misma persona nos aclaró que el curso es para administrar consorcios (no sólo cómo de orientación al propietario) y contempla -entre sus objetivos- una posible salida laboral para sus alumnos.
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 15 de marzo a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Rincón Solidario Un
nudo con el ascensor En el núcleo están los ascensores a los que se pueden acceder desde los distintos edificios aunque ni los propietarios del 1º piso ni los del 2º los utilizan. Sin embargo la comisión del nudo nos quieren hacer pagar una deuda por no aportar el pago por la manutención de los mismos. ¿Hay alguna nota donde diga que estamos eximidos del pago? En una oportunidad nos dirigimos al ombusman quien mandó una carta a la comisión de la vivienda y ésta nos respondió que no estamos obligados a pagar, pero no la tenemos en nuestro poder. ¿Me podrían ayudar? Muchas Gracias!!! Erika S (1/2/2005) Estimada Erika Habría que leer el reglamento de copropiedad y administración para ver si está detallada la eximición en el pago para los pisos que no lo utilizan. Todos los propietarios contribuyen al total de los gastos del consorcio. Con tu criterio los que viven en planta baja de cualquier edificio no tendrían que pagar, ya que no utilizan los ascensores. Si no está especificado en el reglamento, tienen que contribuir al pago en el porcentual que les corresponde. Si bien el ombusman tiene una carta en que no tienen que pagar, sería conveniente que lo vuelvan a ver y analicen en qué se basa para ello. León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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Rincón Solidario Para que asista con voz y voto Hola Fabiana, espero que hayan comenzado muy bien el año!! y felicitaciones por su excelente boletín, que leo atentamente cada vez que la recibo y el cual me mantiene actualizada en todo lo relacionado a problemática consorcial. Aprovecho para consultarlos sobre los requisitos (con certificación de firma judicial, bancaria o por escribanía) que tiene que tener el poder que se le otorga a un tercero para que asista con voz y voto a una asamblea ordinaria de copropietarios. Desde Santa Fe, les envía un cordial saludo a todos los integrantes del equipo de Pequeñas Noticias y nuevamente felicitaciones por su excelente trabajo. Susana M (1/2/2005) Estimada SUSANA M. Muchas gracias por los agradecimientos y saludos. Con respecto a su consulta, los Reglamentos de Copropiedad y Administración deberían estipular todo lo referido a las representaciones, así lo dispone el Decreto Nº 18734 Art. 3º inc. 8º (Reglamento de la Ley Nº 13512 régimen legal de la propiedad horizontal). Si el Reglamento no especifica otra cosa entonces es suficiente con la firma del poderdante al pie de la "Carta Poder" sin certificar por Escribano Público ni por otras personas o instituciones. Si algún asambleísta impugna la firma deberá pronunciarse la Asamblea al respecto y difícilmente prospere si, más tarde, el presunto representado reconociera como propia la firma del poder. También es útil constatar la firma del poderdante en algún registro de firmas de actas anteriores, si es que alguna vez presenció alguna Asamblea. Espero haberle sido de utilidad y aprovecho para saludarla muy atte. Sebastián
Hutler Wolkowicz --- El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar |
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Rincón Solidario La
pared medianera Mi propiedad es un duplex en el mismo terreno que el duplex de mi vecina, pero con la particularidad que cada uno mira a distintas calles o sea que solo la pared del fondo es compartida. Antes de comenzar la obra le avisamos verbalmente y ella no demostró tener problema ya que se construyó integralmente sobre nuestros dormitorios sin invadir en lo mas mínimo la propiedad de ella. Apenas se comenzó a construir, a ella le empezaron a molestar los ruidos, el polvo, la presencia de albañiles, etc... y comenzó a quejarse. Elevamos la pared divisoria para poder ubicar una escalera de hierro que se revocó y pinto de ambos lados. Dicha Sra. hizo su denuncia a la municipalidad y nos comenzaron a llegar las correspondientes cartas de intimación para regular la situación o demoler. Con cada carta nos presentamos en la Municipalidad pero siempre nos dicen que necesitamos la firma de la copropietaria. Resulta que la Sra. mencionada no tiene ninguna intención de firmar porque a pesar de que mi esposo le ofreció un resarcimiento económico (sin haber daños y perjuicios) ella lo rechazó diciendo que lo único que quiere es "perjudicarnos" (dicho textualmente). Ella era propietaria junto con su esposo que falleció antes de esta construcción, pero ella no hizo la sucesión, entonces además necesitamos las firmas de los que serían los actuales titulares. La última presentación que hicimos en la Municipalidad fue una nota donde explicamos toda esta situación y aclaramos nuestra intención de regularizar, presentando los planos, pero por el momento está pendiente la respuesta (el inspector que nos corresponde por zona está de vacaciones). Agradecería
me comuniquen, qué posibilidades tengo de resolver este problema y evitar
que demuelan un espacio que se me hizo necesario construir por razones
familiares. Atentamente. Adriana R (21/1/2005) Estimada Adriana R.: su consulta se refiere a una situación singular, tan singular que nos obliga a desarrollar un razonamiento que arroje luz sobre las inquietudes que Ud. nos acerca. No estaría mal responderle que lo único que Ud. debe hacer es aguardar el resultado del trámite administrativo municipal, en el que se dictaminará y decidirá respecto de la presentación de planos y demás elementos a los que Ud. hace mención en los últimos párrafos de su carta. Una vez emitida la posición municipal, Ud. podrá continuar con el procedimiento administrativo hasta la obtención de una resolución definitiva y luego, de así corresponder, accionar judicialmente en defensa de sus derechos. Sin embargo, es necesario profundizar un poco más. Y esto es así debido a las características tan especiales del caso que Ud. nos presenta. Nos describe un inmueble único, con dos "duplex" que tienen acceso por dos calles diferentes, supuestamente paralelas, y cuyo único punto de contacto es una pared. Y aquí se impone la necesidad de hacernos una serie de preguntas cuyas respuestas nos permitan lograr el encuadramiento legal más preciso posible. A) ¿Existe en este caso "estado de propiedad horizontal", o sea, queda captado por los alcances de la Ley 13.512? B) ¿Hay una verdadera divisibilidad jurídica del inmueble (terreno) para que pueda ser objeto de propiedades autónomas por pisos o departamentos? C) ¿Hay constitución del dominio sobre cada "duplex" y, al mismo tiempo, copropiedad sobre cosas de uso común y del suelo, o sea, derecho real de propiedad horizontal o, por el contrario hay dominio suyo y de su vecina sobre dos inmuebles independientes? D) ¿Existe un Reglamento de Copropiedad y, caso afirmativo, está inscripto en el Registro de la Propiedad?, ¿hay partes privativas y partes comunes?, ¿hay relaciones de convivencia propias de este sistema legal?, ¿se liquidan y se cobran expensas comunes? Todo parece indicar que las respuestas a estos interrogantes son negativas. Si esto es así, se trataría de dos inmuebles independientes, solamente conectados por una pared medianera. En este caso, los conflictos posibles son dos: a) con la propietaria del inmueble lindero, por reclamos suyos sobre el uso a que se destine al muro, al existir condominio de ambos sobre el mismo; es necesario, en este caso, que esta persona acredite tal condición en forma documentada y que plasme tales reclamos en una intimación fehaciente y fundada; b) con la municipalidad, por el cumplimiento o incumplimiento de las disposiciones técnicas aplicables a la construcción que Ud. pretender ejecutar. En definitiva, contesto a su consulta de esta forma: a) si los reclamos de su vecina se han limitado a exigir verbalmente el cese del ruido, del polvo y de la presencia de albañiles, no será necesario responderle ni tomar ningún recaudo especial, salvo el de minimizar al máximo las molestias que se ocasionen, dentro del límite de lo razonable; no se advierte que se necesite obtener consenso alguno de su parte; b) en cuanto a la municipalidad, y tal como ya le adelantase mi opinión, habrá que adecuar la construcción a las reglamentaciones técnicas aplicables y, mientras tanto, proseguir la tramitación administrativa hasta obtener una resolución definitiva favorable, ya sea en sede municipal o, en su caso, en sede judicial. Con lo respondido, le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Rincón Solidario Ruidos
molestos Pero una de las puertas no cierra bien (no sé qué pituto faltaba, o no funcionaba) y desde el 8 de diciembre (día en que muy amablemente, dejé un cartel dentro del ascensor para que cierren bien la puerta) tengo el pitido dentro de mi casa ya que al estar en el techo del ascensor, es como si lo tuviera en mi pasillo que multiplica el eco que se produce en ellos. Cuando la gente baja no cierra bien la puerta, sale de edificio y recién después empieza a sonar al alarma. O sea con pitido o sin pitido la puerta queda abierta igual. ¡Eso me molesta muchísimo! (y eso que al vivir en un primer piso, escucho los autos, la gente, etc. Pero este chillido en muy agudo...) Quiero saber si de alguna manera (porque ya vengo reclamando desde el 8/12) puedo hacer directamente que los saquen porque por mi lado ya puse burletes, una escobilla en mi puerta y cierro las puertas para no escucharlo, pero sigue.... Gracias Verónica
F C Estimada Verónica: Su inconveniente es un problema recurrente que afecta a consorcistas con unidades en planta baja o el primer piso, a raíz de ruidos inevitables producidos por el cierre de la puerta de entrada al edificio, por alarmas de cocheras, como asimismo, a raíz de la alarma por el incorrecto cierre de la puerta del ascensor tal como refiere la consultante. En el caso puntual de la consulta, la conducta tal vez desaprensiva de algunos consorcistas potencia la situación afectando a condóminos de planta baja y primer piso. Aquellas soluciones que se podrían arbitrar, son, en primer término hablar con el administrador para que informe acerca de la anomalía relatada y retire o morigere el ruido que produce la cuestionada alarma. En caso de persistir la situación se podría realizar una mediación -en el marco de la Ley 24.573 de mediación obligatoria-, citando al representante legal del consorcio. De persistir la situación, se podría iniciar una acción por incumplimiento de los recaudos que establece la Ley 13.512 sobre el particular, como asimismo teniendo como basamento jurídico el art. 2.618 del Código Civil. En ningún caso, la consultante está habilitada para actuar "manu militari" y proceder inconsultamente a retirar el artefacto que produce los ruidos que la afectan, ya que dicha conducta puede ser sancionada penalmente. Le envío un cordial saludo. Juan
Iglesias. --- EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com |
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los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
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Rincón Solidario Señores Pequeñas Noticias De mi mayor consideración: Antes que nada quiero agradecer la oportunidad que me brindan de mantenerme informada y responder preguntas acerca de cuestiones relacionadas con la propiedad horizontal, sobre todo en los aspectos legales. Hace ya bastante tiempo que recibo vuestro boletín, pero es la primera vez que les escribo para hacer unas consultas. Algunas de ellas se refieren al punto 1º, del artículo 8º, capítulo II, de la Ley Nº 941, donde dice que "Los administradores de consorcios sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que cumplan el siguiente requisito: Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga”. Ya que la misma Ley dispone sanciones para quienes no cumplan con ello, desearía que me respondan las siguientes preguntas: 1º ¿Cuáles son las contrataciones de provisión de bienes, servicios o de realización de obras donde es necesario cumplir con este requisito o a las que se hace referencia? o ¿de dónde puedo obtener información sobre la "legislación vigente" a la que se hace referencia, para cada caso? 2º ¿Según esta legislación, qué requisitos deben cumplir los que se desenvuelven en oficios tales como pintores, albañiles, cerrajeros, vidrieros, carpinteros, jardineros, plomeros, techistas, antenistas, técnicos de porteros eléctricos, calderas y bombas, los que hacen las desobstrucciones de los desagües, etc., etc.? 3º ¿Se le debe exigir siempre la matrícula a un electricista o a un gasista, haga el trabajo que fuera, como cambiar los zócalos de spot para lámparas dicroicas, para el primer caso, o una llave de paso de gas, para el otro caso? 4º Una pregunta relacionada con el punto 2 de la mencionada ley, que dice que se debe requerir a los prestadores que exhiban los seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente. Entiendo que cuando hay trabajadores en relación de dependencia, siempre debemos exigir el F931 con el comprobante de pago y la nómina del personal más el comprobante del seguro, pero ¿que seguro se debe solicitar en los casos antes mencionados, cuando son monotributistas que trabajan solos, y no desempeñan tareas de riesgo? o ¿no es necesario? 5º Y la última: ¿Podrían preparar un artículo referido a todo el artículo 8º de la ley 941, en un próximo boletín? Espero realmente que Uds. puedan informarme al respecto; aprovecho la oportunidad para agradecerles nuevamente y felicitarlos por la labor que desempeñan. Atte. Hilda Rosa M (23/2/2005) En esta oportunidad trataré de hacer una síntesis de las obligaciones que se derivan de la aplicación del artículo 8º de la Ley Nº 941 de Creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Este artículo establece lo siguiente: “Artículo 8º - Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos: 1) Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga. 2) Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente. Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos.” Cabe recordar además que este artículo no fue reglamentado por el Jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires así como tampoco la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor dictó norma instrumental o de interpretación alguna al respecto. Por otro lado, el artículo 10 de la Ley Nº 941, en su inciso b), establece que es una infracción a esta Ley “La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 8º.” La duda que plantea la lectora de Pequeñas Noticias en todas sus preguntas se refiere a qué se debe hacer para cumplir con lo previsto por el artículo 8º referido. En tal sentido, se hacen los siguientes planteos: a) Los Administradores sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos: a) Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga. Ninguna norma legal establece taxativamente los casos en que los proveedores deben contar con título o matrícula. Por ello, cada Administrador debe tener la capacitación necesaria para conocer la “legislación vigente”, tener acceso a esta legislación y estar permanentemente actualizado y/o consultar a quienes tengan los conocimientos referidos. A modo de ejemplo, los casos que se requieren estos títulos o matrículas son los gasistas, los ingenieros que certifican las calderas, etc. Los proveedores que prestan los siguientes servicios, mencionados en la pregunta número 2) de la lectora (pintores, albañiles, cerrajeros, vidrieros, carpinteros, jardineros, plomeros, techistas, antenistas, técnicos de porteros eléctricos, bombas y destapadores) no deben exhibir ni contar con título o matrícula alguna para que sean contratados por los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, aunque deben, si tienen personal en relación de dependencia, cumplir con el inciso siguiente de este mismo artículo. b) Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente. De esto se desprende que todos los proveedores de los Consorcios deberán tener a sus empleados que tengan relación con los Consorcios que visiten, atiendan, presten servicios, etc. incluidos en su nómina salarial y tenerlos incluidos en el certificado de cobertura de la Aseguradora de Riesgos del Trabajo. Asimismo, los Administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos. Esto se refiere a las declaraciones juradas de aportes y contribuciones de los Regímenes Nacionales de la Seguridad Social y de Obras Sociales y de la Ley de Riesgos del Trabajo, sus correspondientes tickets de pago, el certificado de cobertura, etc. Atento el hecho que el período de prescripción de esta Ley es de tres años, se recomienda mantener en archivo, como mínimo, durante esta misma cantidad de años la documentación indicada previamente. 2) Cuando el proveedor sea un monotributista que trabaja solo, el Administrador no está obligado a exigirle documentación alguna salvo que se trate de una actividad que requiera contar con título o matrícula. Sería conveniente para el Consorcio que el proveedor monotributista cuente con un seguro de accidentes personales pero se plantea el problema de quién se hace cargo de su costo, o sea, el proveedor o el Consorcio. Cabe agregar que normalmente los proveedores monotributistas prestan sus servicios asistidos por una o más personas siendo éste quien emite las facturas, por lo cual las otras personas están “en negro”, incumpliendo, además, con lo previsto por este inciso 2) del artículo 8º de la Ley Nº 941. En estos casos, además, como en otros, el Consorcio está expuesto a demandas judiciales en caso de despidos, accidentes, falta de pago de remuneraciones, etc. por parte de empleados de estos empleados monotributistas. 3) Debe tenerse en cuenta una realidad en la Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal que se refiere a las contrataciones decididas por las Asambleas de Copropietarios y/o los Consejos de Administración en contravención con lo previsto por el artículo 8º de la Ley Número 941. En estos casos es el Administrador quien incurre en una infracción y, por ello, puede ser sancionado, conforme lo previsto por la Ley Nº 941. Se desconoce qué actitud tomará la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor en estos casos aún cuando el Administrador pueda demostrar por acta de Asamblea u otro medio que no fue por su responsabilidad o negligencia la contratación en contravención con las normas legales vigentes aunque en principio considero que aplicarán al Administrador las sanciones previstas en la Ley. Cdor.
Norberto Wilinski --- El Cdor. Norberto Wilinski es Contador Público y Lic. en Administración especializado en Propiedad Horizontal, es director de Ediciones PropHor, presta servicios y asesoramiento a administradores, edificios autoadministrados y consorcistas y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a nwilinski@cponline.org.ar o llamarlo al teléfono 4857-1870. |
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Rincón Solidario En el articulo 9º de la Ley 13.512 dice que para cambiar el reglamento de copropiedad se necesitan 2/3 de los votos. En el reglamento del edificio en el cual vivo dice que se requiere unanimidad para: a) modificar y o resolver sobre el destino dado a las partes comunes del inmueble y para convertir en común un sector de propiedad privada y viceversa; b) para modificar y/o resolver sobre los porcentajes establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva en el artículo segundo de este reglamento; c) para disponer la realización de toda obra nueva que afecte al inmueble común; d) para hipotecar el edificio y el terreno sobre la cual se asientan; e) cualquier forma de modificar el reglamento de copropiedad y administración. Mis preguntas son acerca de la portería (desocupada) dado que solo 1 propietario no está de acuerdo con alquilarla y tampoco en cambiar el reglamento de copropiedad. Se rige en el escrito anteriormente (punto e). 1º ¿Está la Ley 13.512 por encima de reglamento de copropiedad? 2º ¿Es posible alquilar o vender la portería ? Muchas gracias Miriam Angélica R (1/2/2005) Estimada Miriam, La
ley 13.512, en su artículo 9º establece que el Reglamento "…sólo
podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una
mayoría no menor de dos tercios." Respecto de su segunda pregunta, en principio el Consorcio no puede ni vender ni alquilar la unidad correspondiente al encargado del edificio. Existen posturas que le otorgarían, en ciertos casos, la posibilidad de alquilar la vivienda del encargado. Esto podría suceder eventualmente y bajo ciertas circunstancias, en Consorcios donde no hay encargado permanente. Esto último se ha venido considerando desde hace un tiempo como factible con el voto de la mitad más uno del número de propietarios. Pero en el acta de asamblea deben alegar razones especiales de necesidad vinculadas a la falta de fondos, alta morosidad, etc. Cordialmente, Dra.
Victoria Loisi --- La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C" |
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Correo de Lectores Hola: Me gustaría saber cuál es el modelo a adoptar para hacer el balance de un consorcio. Por favor, envíenme la información lo más rápido que les sea posible. Desde ya, muchas gracias. Roxana (21/02/2005) Hola Roxana, cuando hablamos de "Balance" en propiedad horizontal no es el mismo "Balance" del que se habla en términos contables. En realidad cada año el administrador del edificio convoca a asamblea ordinaria y muestra el "Estado de Cuentas" que es la suma de todos los ingreso, todos los egresos y los saldos actuales. Esto se puede presentar de varias formas pues no está estadartizado pero de cualquier manera debe ser muy clara, sencilla y fácil de leer por cualquiera de los propietarios. Generalmente los gastos del período se muestran por rubros y es muy común mostrar la incidencia de cada rubro en el total de gastos. Por ejemplo:
Luego se debe informar el saldo con el que se inició el período más todo lo que se cobró menos todo lo que se abonó, que será igual al nuevo saldo al cierre del ejercicio. Toda la información contenida en esta rendición de cuentas debe estar respaldada por la documentación correspondiente que un grupo de propietarios o una auditoría debería revisar antes de llegar a la asamblea ordinaria. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Fabiana, cómo andas, te hago la siguiente consulta: Las cargas sociales pagadas de un consorcio fueron en base a un sueldo erróneo. Se pago de más ya que por un error de cálculo no se descontó el importe de las vacaciones. En consecuencia las cargas sociales fueron calculadas en base al sueldo completo del trabajador y no al sueldo correcto. ¿Qué tipo de rectificatoria tengo que hacer para recuperar ese importe pagado de más o lo puedo descontar del mes siguiente? Desde ya y como siempre muchas gracias. Un beso. Luis Ch. (10/02/2005) Hola Luis, tanto tiempo!! Como verás casi todos los errores se pueden solucionar aunque algunos son más complicados que otros para resolver. Cuando se paga de menos en un F.931 es bastante sencillo: se hace la rectificativa correspondiente, se informa solo la diferencia adeudada, luego se calculan los intereses correspondientes con el F.801/E y se paga todo en los lugares habilitados. Cuando se paga de más es un poquito más complicado: la idea, que no parece nada difícil, es descontar en la declaración jurada posterior los importes abonados de más y allí vamos... Antes que nada se deberá confeccionar una nota con el aplicativo "Multinota" para presentar ante la Agencia de la AFIP correspondiente e informar el problema. Esto es informar lo más detalladamente pero de forma clara y sencilla que por un error se abonó una suma x demás en la declaración jurada de tal período y que se descontará de la declaración jurada de otro período. Ahora se deberá determinar qué importes se abonaron de más y a qué corresponden, si a aportes del trabajador o a contribuciones del empleador. El aplicativo de la AFIP divide los distintos ítems a abonar que a nosotros nos interesan en: "I - Régimen Nacional de Seguridad Social", "II -Régimen Nacional de Obras Sociales", "V - Ley de Riesgos del Trabajo" y por último "VI - Montos que se ingresan". Si los importes abonados de más corresponden a contribuciones, éstos se descuentan directamente en forma global en cada uno de los rubros mencionados. Si lo que se abonó de más corresponde a aportes, se debe descontar el importe abonado de más a cada trabajador en cada solapa de la Ficha de Sueldos en un ítem que actúa restando a lo que calcula el sistema que se debe pagar en forma automática y en el mes en cuestión. Se debe ser muy cuidadoso a la hora de informar los importes a restar ya que si bien solo son sumas y restas hay muchos ítems en los cuales se deben hacer correcciones. En las contribuciones se debería modificar el importe a abonar en los tres rubros mencionados y por cada trabajador en las solapas de cada Ficha de Sueldo. Espero haber podido trasmitir este procedimiento ya que escribirlo es un poquito más complicado que hacerlo directamente. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores De ser posible quisiera por este medio me confirmaran si es obligación del encargado barrer la zanja. En el convenio dice hasta el cordón. Este pedido es por una consorcista que mortifica al encargado con este tema y además está en desacuerdo a que se pague el consumo de luz y gas. Cualquier comentario por parte de Uds. me va evitar una conversación inútil todos los meses. Desde ya muy agradecida Emma O. (26/02/2005) Estimada Emma nos llena de satisfacción que podamos desde aquí ayudar en su tarea y hacerle solo un poquito más sencilla esta actividad. Las particularidades de la actividad de los trabajadores de edificios de propiedad horizontal están contempladas en el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 y en el Estatuto de Encargados (Ley 12.981) y es allí de donde surgen los deberes y derechos de estos trabajadores, además de lo que indica la Ley de Contratos de Trabajo Nº 20.744. Las obligaciones del trabajador están numeradas en 23 puntos dentro del Artículo 23 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 y en el punto 22 dice textualmente: "Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio" pero no dice nada con respecto a zanjas. No queda muy claro de la lectura del mail a qué zanja se hace referencia. Yo he vivido en un pueblo del interior de la provincia de Buenos Aires y cada vez que alguien dice "zanjas" no puedo evitar recordar las zanjas de las calles de tierras donde solíamos pescar ranas, pero no creo que estemos hablando de este tipo de zanjas, no? Con respecto al tema del pago por parte del consorcio de los consumos de luz, agua y teléfono de la portería varias veces se ha escrito en el Boletín de Pequeñas Noticias e incluso se ha tratado en distintas secciones del mismo. El Dr. Eduardo J. Brailovsky ha dado su punto de vista en el Rincón Solidario llamado "Los servicios de portería" del boletín Nº 228 del día 7 de septiembre de 2004 y en un Correo de lectores llamado "Luz, teléfono y gas de portería" en el boletín Nº 238 del 16 de noviembre también se respondió una consulta muy parecida a la suya. A modo de resumen le adelanto que en general si el gasto de los servicios se vienen abonando junto con los haberes del trabajador, es ya un derecho adquirido y resultará complicado dejar de abonárselo además de significar un cambio en el contrato de trabajo. Muchos consorcios abonan solamente el importe básico y lo que se consuma por arriba de ese importe lo abona el propio trabajador. Para contar con más información la invito a leer las notas antes mencionadas y así contará con más elementos para resolver el inconveniente.
Cualquier inconveniente no dudes en volvernos a contactar. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Desearía saber cuánto es el haber mensual de un Encargado Permanente de edificios de departamentos. La intención es que viva en el edificio y se encuentre presente las 24 hs. en caso de emergencias. Por supuesto que trabaje las horas que corresponda por ley. Sería nuevo así que no tendría antigüedad. Las características del edificio son: 2da. categoría, 5 pisos, 20 departamentos, 2 ascensores, 20 cocheras cubiertas, vivienda para encargado permanente y un pequeño jardín interno. Las tareas del encargado serían: retirar residuos, limpieza y mantenimiento del jardín, limpieza de cocheras, limpieza de sectores comunes del edificio y distribuir la correspondencia. Gracias. Atte Sofía (20/02/2005) Estimada Sofía, es un gustazo saber que desde tan lejos te contamos entre nuestros lectores y ahora sí vamos a la consulta. Antes que nada te comento que toda la información que solicitas se encuentra en el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) Nº 378/04. El artículo 15 tiene todos los valores básicos de todas las funciones, categorías y adicionales y el artículo 23 las obligaciones del trabajador. Un encargado permanente con vivienda de 2º categoría tiene un básico de bolsillo de $ 681 por trabajar 8 horas diarias y los sábados 4. Los otros valores a tener en cuenta son: Valor vivienda $5; retiro de residuos $1,32 por cada unidad funcional de donde se retiran residuos; plus jardín $ 17,82 y limpieza de cocheras hasta 20 unidades $17,82. La limpieza de las partes comunes y la distribución de la correspondencia está dentro de las tareas que debe realizar el trabajador. Hasta aquí todos estos valores sumados forman parte del sueldo bruto del trabajador al que habrá que descontarles los aportes que establece la ley. Por otra parte hay que abonarle dos sumas no remunerativas sobre las cuales no se calculan ni aportes ni contribuciones: $50 correspondientes al decreto 1347/03 y $100 al decreto 2005/04. Te invito a que leas el CCT 378/04 para que te interioricen de ciertas particularidades de la actividad que deberás tener en cuenta a la hora de liquidar los haberes todos los meses. Podés encontrar el texto del Convenio en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección "Legislación" y dentro de ella en "Legislación laboral". Un saludo inmenso desde acá para todo el Jardín de la República!!!!! MFL |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 250 Fecha de publicación: 8 de marzo de 2005 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) |
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Entidades
de Propietarios
De concretarse la entidad que está armando el Dr. Eduardo
Awad ya serían cinco las que trabajan para defender los
derechos de los consorcistas 
Taller
para Propietarios en el CGP 6
Solicitud
del AIERH
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Gran
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Sorteo
Dictamen
del Dr. Roberto Andrés Gallardo
SIJyP
Dr.
Ricardo Geler:
Yo
también soy una asidua lectora pero, a diferencia de Ud., he tomado
una posición activa, haciéndome oír en el semanario de Pequeñas
Noticias (Boletín Nº 237 ¡¡¡¡¡Es Injusto!!!!!) y en el Diario
Barrial Horizonte en la columna (S.O.S Consorcistas), donde
libremente estamos todos invitados a escribir y no importa si somos
propietarios, inquilinos, encargados etc., y contar lo que nos pasa
y qué nos gustaría cambiar en este bendito País.
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el Cr.
Sebastián H. Wolkowicz
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el
Dr. Juan
Iglesias
Contesta
el
Cr.
Norberto Wilinski
Contesta
la Dra.
Victoria Loisi