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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número |
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El
pasado 20 de abril la diputada Salteña Zulema Beatriz Daher presentó en
la Cámara de Diputados de la Nación un Proyecto de Declaración
solicitando al Poder Ejecutivo que los propietarios puedan participar en
las negociaciones del Convenio Colectivo de Encargados [BPN-17/5/2005] En el Proyecto de Declaración <texto completo> que la Arq. Zulema Beatriz Daher (Bloque Justicialista) presentó en la Honorable Cámara de Diputados de la Nación, declaró "que vería con agrado que el Poder Ejecutivo, por medio de los organismos que correspondan, adopte las medidas necesarias para que los propietarios de departamentos de propiedad horizontal, integrantes de consorcios, tengan participación activa, por intermedio de las entidades que los agrupan, en las negociaciones del Convenio Colectivo de Encargados".
La diputada salteña fundamentó este pedido ante el requerimiento que realizan entidades que agrupan a los propietarios de departamentos e integrantes de los consorcios de una participación activa en las negociaciones que se lleven a cabo ante el vencimiento de las cláusulas económicas del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 (CCT 378/04). En su escrito expresó que "por experiencia de años anteriores, las mismas se realizaron entre las tres Cámaras de Administradores, el Sindicato de Encargados de Edificios (SUTERH) y el Ministerio de Trabajo, sin ningún tipo de participación de los propietarios, quienes en definitiva son los empleadores y pagadores de los Encargados de Edificios". Agregó por otra parte que "la presencia de los propietarios se hace indispensable dado que los acuerdos, muchas veces, no contemplaron las necesidades y posibilidades de los propietarios. Los administradores no los representaron adecuadamente de acuerdo a los mandatos de los mismos ocasionando con ello incrementos en las expensas que se tradujeron en significativas moras en el pago por el aumento producido en las mismas".
Es de recordar que la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) por estos momentos está esperando el dictamen del Ministerio de Trabajo de la Nación a su solicitud de participar activamente en las Comisiones Paritarias del CCT 378/04 luego que tanto la Federación Argentina de Empleados Renta y Horizontal (FATERyH) como las tres entidades de administradores: la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) rechazaran terminantemente esta posibilidad. Antes de ser discutido en el recinto, el Proyecto de Declaración de la diputada Daher deberá ser aprobado por la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano y por la Comisión de Legislación del Trabajo. Según declaró uno de sus asesores, el Lic. Cristian Castellano, en la primera de ellas existe voluntad de aprobarlo. Por
otra parte, con la misma fecha de entrada, la diputada salteña presentó
otro proyecto de ley que propone una modificación en el Régimen de
Asignaciones Familiares (Ley 24.714) <texto
completo>. Este consiste en otorgar una asignación triple a las
trabajadoras con más de seis meses de antigüedad en su empleo que den a
luz mellizos, séxtuple en caso de ser trillizos y hasta nueve veces más
a partir de cuatrillizos. |
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Voluntarios Brigadistas en Edificios El pasado 4 de
mayo se presentó el curso de Voluntarios Brigadistas en Edificios a cargo
de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal en el Teatro
General San Martín [BPN-17/5/05] A las 20 horas comenzó en el salón "D" del Teatro General San Martín la presentación formal de los cursos de capacitación del primer semestre de este año de Buenos Aires en Red. Esta organización creada en el año 2000 fue presentada al público como no partidaria y en la que hombres y mujeres de distintos pensamientos ideológicos se unieron para trabajar por la ciudad. Surge como una idea del Leg. Diego Santilli que es su actual Coordinador General.
Los cursos que se presentaron fueron el de Voluntarios Brigadistas en Edificios, Capacitación Turística para Taxistas y Voluntarios para la Negociación de Conflictos Educativos. El primero de ellos está a cargo de AIPH, la Cámara Argentina de Empresas de Seguridad, el Cuerpo de Bomberos de la Policía Federal Argentina y el Centro de Estudios Ciudad. Este curso comenzó el pasado 9 de mayo a las 19 hs. y se repetirá durante 12 encuentros semanales. Sus objetivos son "otorgar mayor seguridad en edificios de propiedad horizontal y capacitar a los encargados, propietarios, inquilinos y administradores en la articulación de respuestas inmediatas ante sucesos imprevistos". Se capacitará a los alumnos en la prevención y acción en caso de incendio e inundaciones, evacuación edilicia y primeros auxilios paramédicos. En el podio
estuvieron presentes el Sr. Jorge Telerman, vicejefe de gobierno de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), el Lic. Sergio Beros,
subsecretario de Gestión Social y Comunitaria la Secretaría de
Desarrollo Social de la CABA, el Cr. Diego Santilli legislador
porteño (Juntos por Buenos Aires), el Adm. Adrián Hilarza,
presidente de la asociación Administradores Independientes de
Propiedad Horizontal (AIPH) y el Sr. Roberto Zotalis
presidente de la Cámara de Empresas de Radiotaxis. No pudo asistir
a la presentación el Lic. Ricardo Muraro que representaba al Instituto
de Capacitación Punto Docente. |
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El pasado
martes 10 de mayo la Unión de Consorcistas de la República Argentina
comenzó el ciclo de talleres para consorcistas correspondientes al año
en curso en el Centro de Gestión y Participación Nº 1 El tema elegido por la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) para la primera disertación del año estuvo a cargo del Dr. Jorge Resqui Pizarro y fue "Legislación de propiedad horizontal, normas nacionales y la Ley 13.512". El pasado 10 de mayo comenzó este ciclo de reuniones en el Centro de Gestión y Participación Nº 1 (CGP 1) y está previsto que se repitan todos los martes a las 19 hs. El 17 de mayo el Dr. Pizarro, vicepresidente de la entidad, continuó con el tema del taller de la semana anterior y lo amplió a las cuestiones legales laborales en los consorcios.
El próximo martes 24 la Cra. Lidia Gioia Baruzzini disertará sobre los tipos de expensas que existen en la propiedad horizontal y las liquidaciones. La última reunión del mes, el 31 de mayo, el Ing. Juan. C. López hablará sobre los ascensores y los montacargas. UCRA, en un volante institucional, explica que organizó este ciclo de talleres con entrada libre y gratuita para tratar temas de interés para los consorcistas y aclaró que en cada ocasión un disertante se referirá a un tema específico sobre el que se debatirá con la participación de los presentes y se responderán sus consultas. Entre otras
cosas UCRA solicita que, como el cupo de asistentes es limitado, los
interesados se inscriban con anticipación por teléfono al 4393-9659 ó
4824-3532 o por e-mail a ucra@argentina.com.
El CGP Nº 1 se encuentra en Uruguay 740 2º piso y está dirigido por el Sr.
Sebastián Gramajo. |
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Estimado
Colega: “Charlas sobre temas de la actualidad consorcial”
info@aiph.com.ar / www.aiph.com.ar Este
jueves, 19 de mayo a las 19 hs. Entrada libre y gratuita Ciudad de La Paz 1760 Capital Federal |
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Con el auspicio
de Fundación Reunión de Administradores, la Cámara Argentina de
Propietarios de la República Argentina, el próximo 10 de junio
realizará en el Salón Dorado de la Legislatura de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, el Primer Congreso Argentino de Propietarios El primer Congreso Argentino de Propietarios se iniciará en el Salón Dorado de la Legislatura Porteña el próximo 10 junio a las 9 hs. Está organizado por la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) y auspiciado por la Fundación Reunión de Administradores (FRA), la Confederación General Económica de la República Argentina, el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal, la Asociación de Periodistas Jubilados y la Asociación de Consorcistas de Edificios de Propiedad Horizontal (ACEPH) de la provincia de Tucumán.
En la jornada, especialistas en derecho de la propiedad disertarán sobre: Usurpación de Inmuebles, Derecho a la Propiedad Menuda y Prevención del Delito Callejero, Mediación y Arbitraje para Propietarios, Aprender a Controlar Expensas Comunes, Propiedad y Seguridad ,Propiedad como Derecho Inalienable, Restricciones al Derecho de Propiedad y Prohibición de Loteos en Provincia de Buenos Aires, Defensa de los Derechos del Consorcista, Reducción de expensas a Consorcistas jubilados y Cláusulas de Actualización en Locaciones. Entre los expositores se encuentran el Dr. Enrique Abatti, el Dr. Ival Roca (h), el Dr. Ernesto Killner, el Dr. Alberto Gabás, eL Dr. José L. Vera Moreno, el Adm. Jorge A. Hernández, el Dr. Horacio Cortés Salvagno, el Dr. Eloy Soneyra, el Dr. Horacio Santana, el Dr. Claudio Iturri, el Adm. Angela Di Benedetto, el Dr. Daniel Carlorosi y el Sr. Carlos Imaz. Sus
organizadores anunciaron que fueron convocadas a este congreso, cuya
entrada es libre y gratuita, a destacadas autoridades locales, nacionales,
legisladores y funcionarios y que al mismo se invitaron a participar a
propietarios, consorcistas, administradores, profesionales y al público
en general. Fuente: Reunión de Administradores Nº 167 de marzo/2005 |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Desde el 17 al 19 de junio de
este año se realizará en Punta del Este (Uruguay), el 1º encuentro del
Mercosur de Profesionales Inmobiliarios y el 2º Nacional Inmobiliario del
Uruguay [BPN-17/5/05] Este primer encuentro del Mercosur está organizado por la Confederación Inmobiliaria Mercosur y Chile (CIMECH) conjuntamente con la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y la Cámara Inmobiliaria de Maldonado (CIDEM). Según sus organizadores "la estructura temática servirá para el intercambio de información y cambio de vivencias e ideas, que serán enriquecidas por la presencia de especialistas, líderes políticos y técnicos de la región" y esperan que "este encuentro aporte al enriquecimiento y profesionalidad que el sector inmobiliario requiere en estos tiempos y que los tres días de CIMECH 2005 sean seña de renovación y consolidación de la profesión". Entre los 28 conferencistas que se encuentran confirmados al día de hoy, hay 14 de nacionalidad uruguaya, 8 argentinos, 2 chilenos, 2 paraguayos, 1 brasilero y 1 español. Los temas que abordarán están en su mayoría concentrados en los diferentes aspectos del negocio inmobiliario aunque el sábado 18 a las 14:30 se realizará una conferencia cuyo tema será "El día a día del administrador profesional" a cargo del Dr. José "Pepe" Gutiérrez Esquerdo (España) y será moderado por los administradores Héctor Dupont y Pablo Senatore de Uruguay. Ese mismo día disertará a las 16:15 el profesor Jorge A. Alonso sobre el "Marketing de Negocios Inmobiliarios" y al día siguiente a las 9:30 se realizará un panel que tratará sobre la "Jerarquización Inmobiliaria en la Argentina" y la "Evolución del Mercado y Tendencias" en el que participaran el Sr. Hugo Mennella, el Sr. Juan Badino, el Sr. Jorge Antunez Vega y el Sr. Armando Pepe que también actúa de moderador. Entre otros
temas también se tratará "La negociación del siglo XXI",
"Presentación de nuevos proyectos edilicios", la
"Inversión inmobiliaria a través del turismo",
"Fideicomiso: una nueva herramienta para el sector, como se aplica en
la región", "Mercosur: evolución, realidades y perspectivas
del mercado inmobiliario" y la "Evolución, realidad y
perspectivas del mercado de inmuebles rurales" |
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¿Cómo solicitar una paritaria? Tanto
los empleados de los consorcios como los administradores pueden solicitar
la conformación de paritarias para resolver puntos ambiguos del convenio
colectivo o solicitudes de ayudantía por parte de los trabajadores [BPN-17/5/05] En una entrevista realizada el pasado mes de marzo, el Sr. Osvaldo Bacigalupo, Secretario Gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), explicó cómo es el procedimiento para convocar paritarias y así resolver cuestiones que se suelen presentar en los consorcios de propietarios. Dos de los motivos más usuales por los que se suele solicitar la intervención de los miembros paritarios son el pedido de un ayudante por parte de un trabajador o dilucidar aspectos que no quedan totalmente claros después de la lectura minuciosa del Convenio Colectivo de Trabajo.
El Sr. Bacigalupo detalló: "El trámite comienza con una presentación, generalmente del sindicato aunque a veces lo hacen los consorcistas a través de sus administradores, ante el Ministerio de Trabajo donde se solicita, por ejemplo, analizar si en un determinado edificio corresponde uno o más trabajadores. Acto seguido, el Ministerio comunica a todas las partes quienes tendrán que visitar el consorcio en cuestión para ver cómo funciona". La paritaria está formada por el Ministerio de Trabajo, quien la preside, y el resto está formado por las partes: la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH), y Unión Administradores de Inmuebles (UADI) por un lado y por otro la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH). "El Ministerio convoca e informa que existe un pedido, por ejemplo, de ayudantía en un consorcio determinado, notifica a todas las partes y éstas van a la dirección indicada en distintos días para verificar el funcionamiento del edificio, cada uno con sus datos", siguió explicando el Secretario Gremial. Posteriormente, el Ministerio informa un día y una hora para realizar la audiencia donde se tratará el tema. En esa audiencia estarán presentes los representantes de las Cámaras de Administradores y de la Federación más un funcionario del Ministerio quien la coordina. El Sr. Bacigalupo explicó también la diferencia entre los distintos tipos de miembros paritarios: "Una cosa son los miembros paritarios de las comisiones negociadores por un Convenio Colectivo y otra son los miembros paritarios para otro tipo de tareas. En este último caso, las tres cámaras de administradores designan a un representante para ir a esa audiencia que generalmente no son los mismos que los miembros paritarios [del Convenio] y la federación designa a un miembro paritario, que puedo ser hasta yo mismo, en algunas situaciones, u otro compañero. Esos miembros que participan en las audiencias, tienen que estar acreditados ante el Ministerio de Trabajo quien puede aceptarlos o no". La audiencia es coordinada por un funcionario del Ministerio y dijo al respecto: "El funcionario es un empleado que pertenece a un departamento y el jefe de ese departamento lo designa para esta tarea, luego el dictamen pasa a Asesoría Técnica Legal para la firma". Para
terminar el Sr. Bacigalupo agregó: "Muchos administradores solicitan
que se conforme la comisión paritaria para aclarar puntos borrosos o
ambiguos del Convenio Colectivo pero el administrador solicitante no está
presente en la audiencia. Una vez que se da el dictamen, se le comunica
cuál fue la determinación tomada por la paritaria. Si el administrador
tiene que hacer algún tipo de apelación se presenta en el lugar y luego
el Ministerio convoca a la paritaria para que le expliquen al
administrador de dónde o por qué se resolvió el otorgamiento pero esta
vez con la presencia del administrador para poder exponérselo y
explicarle en qué se fundamentó para llegar a ese dictamen. Con esa
reunión se termina el trámite". |
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Sin novedades en el mes patrio Durante
el mes de mayo no hay novedades para reflejar a la hora de liquidar los
habares [BPN-17/5/05] Para realizar los recibos de haberes correspondientes al mes 5 del presente año 2005 no hay nada nuevo que agregar o modificar. Solo hay que recordar que la suma no remunerativa de $50 del Decreto 1347/03 se convirtió en $60 remunerativos a partir del pasado mes de abril y que deben seguir liquidándose los $100 no remunerativos según el Decreto 2005/04 artículos 6º y 1º respectivamente. Mayo 2005
Esta
modificación en el caracter de la suma, no significa ninguna
modificación en el aplicativo de la Administración Federal de Ingresos
Públicos (AFIP) llamado Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones
(SIJyP) ya que lo único que cambia es el importe bruto imponible a
indicar en cada trabajador. Por este motivo siguen vigentes tanto la
Versión 23 Release 0 como la Versión 23 Release 1. |
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Opinión Lava la vereda gastando toneladas de agua por la Adm. María Elena Fernández Informo
a Uds. que en el Consorcio de la calle Sarandí 2 El año pasado en una oportunidad le manifesté que no era correcto gastar tanta agua, que las veredas hay que lavarlas con escoba, agua y jabón, y terminó insultándome. En el día de hoy, yo pasaba con mi hijo por esa vereda tranquilamente, y esta encargada intentó mojarme con su manguera, insultándome nuevamente, sin yo haber manifestado un sólo sonido, justo a unos metros se encontraba un policía, que le solicité intervenga, y me dijo que tenía que dirigirme a la Comisaría para hacer la denuncia, le pregunté: para qué está él y me volvió a responder lo mismo. Creo que como ciudadana en la que me considero respetuosa de las leyes, tengo el derecho de caminar por las veredas públicas, sin que nadie intente molestarme. Muchísimos encargados cometen el mismo error de limpiar las hojitas de los árboles con el chorro que emite la manguera y no con una escoba. Lamentablemente en mi Amado País, sus ciudadanos son muy irrespetuosos de la leyes, sólo las cumplen cuando son multados, no tienen conciencia del peligro que corremos todos de algún día quedarnos sin agua, como en muchísimos países del mundo. No esperemos que esto suceda. Solicito entonces que por favor, algún Organismo Público o Estatal interceda sobre esta situación. Aprovecho
esta oportunidad para saludar a Uds. muy atte. agradeciendo desde ya
vuestra atención.
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Correo de Opinión Puertas tijera: también a los padres por el Dr. Daniel Elizondo La Cámara Nacional en lo Civil, Sala C, condenó al Consorcio de Propietarios y también a los padres de un menor que tuvo un accidente en un ascensor con “puertas tijeras”. Esto se sustentó en que, si bien este tipo de puertas está prohibido, la madre debió ejercer un mayor deber de vigilancia sobre el menor de 2 años en un espacio tan delimitado como es el ascensor. En su defensa el Consorcio alegó que el ascensor no es una cosa riesgosa o peligrosa y que el sólo incumplimiento de una normativa administrativa no puede transformarlo en responsable del evento. Dijeron los jueces que es de público y notorio conocimiento que el ascensor (por lo menos de conformidad con la mecánica denunciada en autos) no “arrastra” el pie de la persona que viaja en dicho medio. Es decir que el pie es arrastrado en tanto y en cuanto el mismo haya salido de la cabina, tal como lo indicaron las pericias. Sin embargo dijeron que corresponde al Consorcio brindar la necesaria seguridad a todos los usuarios de la máquina. Destacaron que a la fecha del accidente las puertas existentes no eran las previstas por la autoridad administrativa, incumpliéndose así la norma legal. Fuente:
"L., E. F. y otro c/ consorcio de propietarios Alberti 339 s/ daños
y perjuicios".
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Opinión Un cambio de Paradigma por Miguel Demársico Tradicionalmente la visión social en general, hacia una persona con discapacidad es ver la diferencia, posicionarse en lo que el individuo no puede hacer. Un avance importante sería intentar cambiar ese “paradigma del déficit”. Deberíamos ir modificando algunos conceptos que impiden observar las potencialidades de las personas que tenemos alguna discapacidad. El “concepto de persona” antepuesto a la dificultad (“persona con discapacidad”) es fundamental para ayudar a cambiar ese paradigma basado en la carencia y no en una visión más global y en consecuencia más objetiva de quien tenemos en frente. Muchas veces desde los medios de comunicación lamentablemente, se trata en forma equivocada la temática: se muestra a la persona con discapacidad o como un ser casi diabólico o se la ridiculiza para lograr un chiste fácil, o se la presenta desde la lástima. Volviendo al concepto de persona, claramente nos podemos dar cuenta que es un error basarse en el impedimento, tanto para el observante, como para el observado. Para el observante seguramente porque se pierde la posibilidad de vincularse con alguien del que puede nutrirse de ese potencial que a priori se invalida por centrar su observación en la discapacidad. Para el observado también es negativo siempre, porque le impide desarrollarse plenamente y mostrar todo aquello que puede hacer. Nadie es brillante o tonto, o bueno o malo por tener discapacidad, sencillamente somos personas y estoy convencido que la mayor parte de las limitaciones no la produce la diferencia en sí, sino la visión de la diferencia. Un diagnóstico no es un pronóstico dicen algunos Profesionales brillantes con los que acuerdo. Intentemos
modificar esa visión equivocada (aclarando que equivocada no es sinónimo
de malintencionada) que impide el normal desarrollo de las potencialidades
de TODAS las personas, incluyendo obviamente a las personas con
discapacidad.
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El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Correo de Opinión "La deshonestidad de los administradores" por Mirta B. Szwarc Estimado señor Director de Pequeñas Noticias: Le escribo, a casi un año de iniciar la suscripción de un medio tan democrático como el que usted dirige, para reflexionar "públicamente" sobre una cuestión que se repite con insistencia en cada edición: la deshonestidad de los administradores. Estafas, poca transparencia, incumplimiento de las obligaciones, son algunas de las denuncias formuladas en las cartas de lectores de este medio. Me dedico a esta actividad -tan vituperada por muchos consorcistas- desde hace 15 años. Esta presentación es al sólo efecto de aclarar que se en las arenas movedizas en las que me desplazo, y lejos de la intención de rasgarme las vestiduras o poner las manos en el fuego por nadie. Simplemente, y esta es la cuestión sobre la que quiero reflexionar, la honestidad, la decencia, el cumplimiento responsable de nuestras obligaciones, NO ESTÁN ATADAS a la actividad profesional que uno realice. Un administrador, es también ciudadano, padre, hijo, esposo, amigo, vecino y también -es posible - un "sufrido copropietario" en el edificio en el que habita. Para redondear, se es honesto o no en TODOS LOS ASPECTOS DE NUESTRA VIDA. Y ahí estamos hablando de valores, de respeto, de principios. De cuestiones mucho más profundas que la de ejercer circunstancialmente un cargo de administrador de un consorcio. No
lo aburro más, me despido de usted y de los lectores de Pequeñas
Noticias, con un afectuoso saludo
PD: como decía mi abuelita: En la vida, una no puede estar UN POQUITO EMBARAZADA. Estás embarazada o no. |
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Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Correo de Opinión Antes de comprar pruebe por G. Galatea Advierto a todos aquellos que van a adquirir una impresora láser que yo posee una de gran capacidad modelo 2000 de la época del 1 a 1. Ni me quiero acordar lo que la pagué. Sin embargo tuve que adquirir otra láser más modesta porque los códigos de barra no eran leídos por la gran calidad de impresión de la máquina. Conclusión colegas administradores: previo adquirir cualquier impresora hagan varias pruebas de pago en distintos lugares y constaten si eso se recibió o no. Esta experiencia la tuve con Pago Fácil. Tal vez con los formularios del SUTERH suceda lo mismo. Saludos
a todos atte.
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 31 de mayo a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Son considerados consumidores por la Dra. Diana Sevitz La noticia aparecida en el Clarín del 14/5/05 donde se expresa que "los problemas de consorcios podrán ventilarse en los Tribunales de Consumo" <texto completo> pareciera que da por terminada la amplia discusión acerca de si los consorcistas son considerados como consumidores. Ahora sus conflictos podrán ser resueltos en los Tribunales de Consumo. Indudablemente que los problemas que teníamos con los proveedores son aceptados sin ninguna discusión en los mismos, y les aseguro que se resuelven en la mayoría de los casos en la primera audiencia que se denomina "de conciliación". Lo importante para poder acceder a este sistema es que tanto la empresa y los administradores se inscriban en el registro respectivo. Las ventajas son mayor rapidez, y que el servicio del tribunal no tiene costo. Veremos ahora si los administradores aceptan inscribirse en el mismo y comenzamos una nueva cultura de solucionar los problemas en los consorcios con un resultado más positivo. La suscrita hace muchos años que se especializa en métodos alternativos de resolución de disputas y enseña -tanto a nuevos administradores, propietarios como a estudiantes de derecho- la forma de resolverlos adecuadamente utilizando la mediación y el arbitraje. Además desde mi experiencia como árbitro sectorial Nº 66 de los Tribunales de Consumo en representación de Consumidores Argentinos, integrante de los mismos, esta noticia llega en un momento muy adecuado. Justo cuando los propietarios se están reuniendo en diferentes asociaciones para defender sus derechos y los Tribunales de Consumo nos abren una puerta para la esperanza. Cualquier
información que requieran sobre el funcionamiento de los tribunales la
podrán hacer escribiendo al e-mail dsevitz@velocom.com.ar. |
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Correo de Opinión Reflexiones sobre el Proyecto de Ley del Dr. Loisi por el Cr. Carlos Maiztegui Señor Director de Pequeñas Noticias: Ante todo deseo felicitarlo por la calidad de su publicación y por la utilidad que representa tanto para administradores como para consorcistas. Yo me encuentro en este último grupo pero llegué a ustedes buscando temas sobre consorcios en un buscador de Internet. Motiva mi opinión el proyecto de ley confeccionado por el Dr. Osvaldo Loisi en el cual se intenta, si mal no lo he interpretado, poner un tope a lo posibles aumentos salariales de los trabajadores de edificios. Este Proyecto de Ley en su Artículo 2º (y más importante) dice: "a partir de la vigencia de la presente ley, todo aumento de las remuneraciones y beneficios del personal de Encargados de Edificios de Propiedad Horizontal incluidos en la ley 13512 dispuesto por Convenciones Colectivas de Trabajo, no podrá exceder el porcentaje promedio que, sobre el gasto total del Consorcio, éste ha venido destinando a salarios, aportes y contribuciones de la seguridad social y seguros del personal durante los últimos seis meses anteriores a la fecha de entrada en vigencia del respectivo aumento." Como a veces resulta complicado interpretar las palabras al leerlas, me remitiré a un ejemplo para cerciorarme si mi interpretación es correcta o no. Supongamos que en un primer mes la incidencia de los sueldos, aportes, contribuciones y seguros del personal en el total de los gastos sea del 50%. Suponiendo (en forma exagerada y sólo a los efectos de este ejemplo) que en el país hubiera una inflación del 10% al siguiente mes y debido al aumento de otros gastos como abonos, servicios, seguros o el monto de las reparaciones y mantenimiento del edificio se modifique la incidencia de los sueldos y ahora sea del 48% (todos los decimales fueron redondeados) y en el siguiente mes sea del 45%, en el cuarto del 43% y se mantenga así hasta el sexto mes en cuestión. El promedio de la incidencia del costo del trabajador en el total de los gastos del consorcio sería del (50+48+45+43+42+40)/6=45%. O sea que al momento de recibir un aumento de sueldo dada la degradación de su salario a consecuencia de la inflación no podría recibir un aumento cuya incidencia sea superior al 45% del total de los gastos cuando históricamente el costo laboral incidía en un 50% de ese total. A tal efecto realicé una pequeña tabla para ilustrar mi idea:
De esta forma, si bien entiendo que este Proyecto de Ley intenta que el consorcio no pague en concepto de salarios, aportes y contribuciones más del porcentaje que venía pagando, se produce, por la forma en que está formulado, un franco deterioro del salario del trabajador que en un principio representaba, junto a los impuestos, un 50% de los gastos totales del consorcio y ahora quedó limitado sólo a un 45%. Por otro lado el proyecto no dice nada sobre algunos casos que me gustaría saber como piensa resolver: no sería igual la incidencia de los gastos del trabajador en un consorcio donde la antigüedad del mismo requiera un monto de reparaciones y obras mucho más importante que en edificios donde la antigüedad se reduzca a unos pocos años, con lo cual un trabajador que desarrolla las mismas tareas en uno y otro edificio (donde la diferencia sea solo la antigüedad del inmueble y no las cantidad de Unidades ni los servicios centrales) no podría obtener la misma remuneración en un caso y otro a pesar de realizar la misma tarea. No me quiero extender demasiado en el análisis del proyecto, pero entiendo que se estaría avanzando sobre derechos laborales básicos ya que por un lado en cada edificio la incidencia de los costos laborales es diferente y por otro, en un mismo edificio el aumento del salario del trabajador estaría directamente relacionado con el monto de los gastos de otros rubros que poco tienen que ver con las tareas del mismo. Desde ya quizá escape a mi análisis el espíritu de la ley y afirmaría con una casi total seguridad que la intención de la misma en ningún momento ha querido perjudicar a unos -en este caso trabajadores- en pos de otros. Sería interesante aclarar cómo funcionarían estos topes para los ejemplos citados ya que en cada caso serían diferentes y no habría manera de poder tener aumentos por categorías o función como se vienen realizando hasta la fecha. Desde
ya agradezco el espacio que seguramente dará a esta opinión, lo saludo
atentamente y quedo a su disposición.
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Rincón Solidario Algún ente provincial que regule las actividades de los administradores Sr. Director: Soy miembro del Consejo de Administración del edificio en que vivo (La Matanza, Pcia. de Bs. As.) y desearía saber si conocen Uds. qué organismo regula las cuestiones que tienen que ver con los consorcios y/o consorcistas que vivimos en la provincia de Bs. As. Si existe, además, algún ente provincial o municipal que regule o se ocupe de las actividades de los Administradores de consorcios. En el partido de La Matanza recién ahora, por ejemplo, se ha establecido la norma correspondiente a ascensores pero aparentemente no hay nada más respecto a otros asuntos. ¿Podrán darme alguna respuesta a los expresado? Desde ya muchas gracias. Enrique G (14/4/2005) Estimado Enrique: En la Provincia de Buenos Aires, no hay ningún ente estatal o municipal que regule la actividad del administrador de consorcios. Los administradores son mandatarios y su función está regulada por la Ley 13512 Ley de Propiedad Horizontal y las leyes del mandato establecidas en el Código Civil. Cada partido, sin apartarse de la ley, establece sus ordenanzas respecto al funcionamiento de los consorcios. En el Partido de La Matanza, en Ramos Mejía, puede consultar a la Defensoria del Consorcista, donde le brindan información y asesoramiento sin cargo. Ante cualquier duda estoy a su disposición. León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al
mes
de Mayo/2005, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Rincón Solidario La liquidación en un sólo recibo ¿Es correcto que el administrador realice la liquidación de expensas en un solo recibo ya que son dos unidades diferentes una es cochera y el otro departamento con dominio de un solo propietario y diferentes porcentuales? ¿En el futuro tendré problemas si deseo desprenderme de uno de ellos? Roque S (25/4/2005) Es
correcto en la medida en que se respeten los porcentuales. Si
en el futuro se transfiere la propiedad de una de las unidades el
administrador ajustará los porcentuales a la nueva realidad y nada puede
resultarle perjudicial. Saludos. Daniel
Elizondo --- El Dr. Daniel Elizondo es abogado especializado en propiedad horizontal, administrador de consorcios y socio fundador de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH). Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a orgaeliz@fibertel.com.ar |
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Rincón Solidario Un modelo de acta de asamblea ordinaria Necesito que me manden al correo un modelo de acta de asamblea ordinaria o extraordinaria, es para un trabajo
práctico de la facultad, estoy estudiando martillero público tasador corredor inmobiliario y administración de consorcios. Walter VC (22/4/2005) Estimado Walter VC.: Gracias por su consulta. Y espero que estudie mucho, por supuesto, porque le hará falta para desenvolverse en este difícil medio, hoy en día. Bueno, pasando a lo que solicita, y si se detiene un poco en analizar lo que requiere, Ud. solo se dará cuenta de la imposibilidad de complacerlo. Porque una Asamblea, ya ordinaria como extraordinaria, son REUNIONES de copropietarios, es decir, reuniones de personas. Y lamentablemente, las personas pergeñan todos los días cosas nuevas, nuevos requerimientos y necesidades, y la posibilidad de prever todo, es imposible de satisfacer. Si no fíjese Ud. en los delitos, que es el ejemplo extremo más claro que puedo darle: el Código Penal y las leyes especiales intentan (reitero: intentan) prever cualquier tipo de delito. Pero la mente humana es más fértil (ni que hablar de la escasa imaginación de nuestros legisladores) y así, los delincuentes siempre imaginan algo "nuevo", una nueva forma de delinquir que la ley no pudo prever. Lo mismo puedo decir de las leyes comerciales: las leyes quedan "atrás" de los avances del comercio, de las nuevas ideas comerciales. Se crean nuevas figuras comerciales que la ley "tarda" en "incorporar" a su plexo (recuerde la figura de las UTE., o el LEASING, etc.) Pues bien, llevado a la Asamblea consorcial, en ella se pueden tratar tantos y tan diferentes temas, de formas tan distintas, que darle a Ud. modelos implicaría tener que redactar más de diez millones de modelos y aún así estoy casi seguro que no completaría las posibilidades. En cambio, mi estimado Walter y para facilitarle el trabajo que debe hacer, le aconsejo que empiece por el principio. Así, primero plantee Ud. como se lleva a cabo (los requisitos formales) de una Asamblea. Y luego deberá plantearse los temas que quiere tratar esa asamblea. Entonces, siempre una asamblea deberá tener un presidente y un secretario. El primero, será quien imponga el orden, desempate la votación, en suma, "guíe" la Asamblea. Y el segundo será el "escriba", es decir, quien traslade lo que ocurre en los hechos al papel. Podría haber propietario/s designados para firmar el acta, dando fe que "eso" que se escribió por el Secretario, es la verdad. También podrían firmar como fedatarios, TODOS los asistentes sin restricción alguna. Luego, el secretario de actas, en el texto del acta, debería dejar constancia de las circunstancias de tiempo y lugar de la Asamblea, el "raconto" de cómo fue citada, cómo fue notificada, a quiénes, y quiénes están presentes, y sobre todo, quiénes de los presentes acreditan su legitimación y/o personería. Ello, a fin que cualquier persona (o Juez), en un futuro pueda "entender" cómo fue que se celebró la Asamblea, con quiénes, etc. etc. Ya tiene Ud. el aspecto formal que generalmente surge de cualquier reglamento de copropiedad (porque aunque no lo crea, todos esos son requisitos que impone le Ley 13512 y especialmente el decreto 18.734/49). Es más, le aconsejo que, como cosa útil para su futura profesión de administrador de consorcios, lea unos cuantos Reglamentos de copropiedad y verá que todos ellos tienen muchísimas similitudes, especialmente a lo que hace en la sujeción a las normas de la Ley 13512 y Decreto 18734/49 (que también le aconsejo leer). Y la parte de los temas a tratarse y discutirse, estimado Walter, deberá Ud. recurrir a la frondosa imaginación puesto que en una Asamblea TODO puede tratarse, discutirse y resolverse. ¿Temas? El despido del Encargado (que aunque corresponde a decisión del administrador, puede ser tratado), la sujeción a las normas de seguridad de ascensores (que aunque es ley en la CABA, el administrador puede tratarlo por su propia seguridad), el aumento de expensas (que servirá al Administrador para deslindar su responsabilidad cuando no pague la luz del consorcio, o al Service de algún servicio consorcial), el ladrido del perro de un propietario, el maullido de los gatos de otro, el carácter irascible de un tercero, el insulto por las ventanas del consorcio, la instalación de un sauna en el edificio, la compra de una maceta (y es importantísimo porque se deberá pagarle al encargado el plus jardín), las inmisiones inmateriales desagradables de otra unidad funcional, la obra en el departamento de la vecina, la ventana en la medianera, etc. etc. Pero tal como antes le expresé: las resoluciones deben ajustarse a lo pactado en el reglamento de copropiedad, es decir: las votaciones deben ser efectuadas por co-propietarios acreditados y legitimados para votar, y la resolución debe ser tomada por las mayorías necesarias, que jamás podrán alterar los mínimos que establece la Ley 13512. Como ve, parecería que estoy dando vueltas al tema, pero NO. Porque TODO LO BÁSICO, comienza en la Ley 13512 y el decreto citado y, afortunadamente, todo termina en esas mismas normas. Que como ya debe haber entendido, DEBEN ESTAR REFLEJADAS o incluidas, en todo Reglamento de copropiedad. Bueno, creo que ya le he dado pautas suficientes, como para que pueda Ud. "sacarse un 10". Pero no tanto como para alguien pueda decirle que "otro hizo el trabajo". Sin otro particular y quedando a su disposición lo saludo a Ud. muy atentamente. Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Rincón Solidario Debían hacerse por cuenta de los propietarios Buenas tardes: El consorcio donde vivo en Asamblea Ordinaria dispuso que los arreglos de los balcones, debían hacerse por cuenta de cada uno de los propietarios, en virtud que tiempo atrás, cuando no había fondos para esos efectos, fueron muchos los que los hicieron en forma particular. Ahora que se dispone de dinero y al ser los balcones propiedad conjunta de uso exclusivo (creo que así era la figura) ¿no corresponde se haga cargo el consorcio (sobre todo teniendo en cuenta que en caso de un siniestro el responsable es el edificio y no el propietario particular)? Atentos saludos y gracias Néstor O (19/4/2005) Es bastante frecuente que en muchos Consorcios se decidan en asambleas distintas modificaciones a normas del Reglamento de Copropiedad y Administración, a veces inconscientemente, las más de las veces no respetando ni el orden del día, ni el quórum ni las mayorías necesarias u otros recaudos formales esenciales. Y al correr del tiempo esas modificaciones "de facto" se aplican y surten inclusive ciertos efectos, hasta que surge un conflicto que exige el encuadramiento jurídico de la situación. Y es entonces cuando quedan puestas de relieve estas falencias y, consecuentemente, se verifica la ilegalidad de tales modificaciones. Contestando pues a su consulta, le diré que pasada aquella emergencia circunstancial debe el Consorcio volver a la plena legalidad. Y ésta indica que estas erogaciones deberán estar a cargo del conjunto de los copropietarios. Con lo respondido le envío un saludo cordial.. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Rincón Solidario Mensura, subdivisión y afectación a Propiedad Horizontal. Tengo un terreno en Mar del Plata y necesito hacer la división y me dijeron que necesito un agrimensor: 1 ¿Cuáles son los pasos a seguir? 2 ¿Cuánto cuesta este servicio (contratar un agrimensor). Muchas gracias. Juan
José G Respondiendo en términos abiertos la inquietud llegada desde mi ciudad, Mar del Plata, hago saber lo siguiente: 1) Que los profesionales con incumbencia para formalizar una mensura y posterior subdivisión para afectar a propiedad horizontal, son el Ing. Civil y el Agrimensor. El costo de la tarea profesional depende de muchas variables, pero en general tiene relación con los valores del bien a mensurar y subdividir y los metros cuadrados. En síntesis, no es lo mismo el plano de mensura y subdivisión para afectar a PH. una edificación de 100 unidades funcionales, que un terreno para 2 unidades funcionales para vivienda familiar de 2 ambientes. Mensura. El plano de subdivisión va precedido de la mensura de lo construido o por construir. La palabra "mensura" significa medida. En el caso de obras terminadas la mensura debe ser efectuada ineludiblemente sobre el propio terreno del edificio, y no sobre el plano de obra, dado que durante la construcción puede ocurrir -lo que es habitual- que existan modificaciones. No olvidemos que esta mensura se reflejará luego en el plano de subdivisión, y un metro más o menos puede incidir en el cálculo de los porcentuales milesimales. Si se trata de edificio a construir se permite la mensura conforme al plano de obra. Plano de subdivisión. El plano de subdivisión es la representación gráfica y escrita, a escala, de lo realmente construido, y debe contener una radiografía técnica del edificio, que permita establecer y redactar el reglamento de copropiedad del edificio con sus porcentuales, unidades privativas y exclusivas y complementarias y hacer posible las transferencias de dominio exclusivo y constitución de derechos reales sobre ellos. Sintéticamente debe contener y graficar lo siguiente: Unidades de dominio exclusivo, unidades funcionales y complementarias, polígonos, superficies cubiertas, semicubiertas, descubiertas y superpuestas, espacios libres, partes comunes, patios, tubos y pozos. La subdivisión puede tener el carácter de proyecto cuando se refiera a un edificio a construir o en construcción, o definitivo, cuando se refiera a un edificio construido. Saluda a Ud. muy atte. Dr.
Juan Antonio Costantino --- El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, está especializado en Propiedad Horizontal y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnet.com.ar |
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Rincón Solidario Un propietario remodeló su unidad y al levantar el piso se encontró con una cañería en mal estado que aún no produce filtración al piso inferior. El edificio tiene 65 años y el caño era original. ¿A quién corresponde pagar el cambio del caño? ¿El consorcio debe reconocer el valor del caño, dejando la parte del recubrimiento y mano de obra a cargo del propietario? Carlos F (15/4/2005) Sr. Carlos: Sin duda, su caso es una buena demostración de lo que sería dable llamar "administración preventiva", atento que de producirse dicha situación lo aconsejable sería cambiar el caño (o el tramo en mal estado, de ser posible) que por las características por Ud. descriptas (y por los argumentos por nosotros esgrimidos en nuestra anterior respuesta del Rincón Solidario, ver BPN Boletín Nº 256 del 3/5/2005) correspondería al consorcio la tarea y sufragar el gasto, aunque cabe reseñar que, hasta el momento, no hay obligación creada por relación causal alguna al Consorcio. Si bien la cañería aún no ha provocado un daño material constatable, seguramente, faltará poco por sus condiciones y antigüedad para que lo haga, por lo que aprovechar el suceso y, por añadidura, ahorrarle un gasto posterior al propio consorcio, ya que en el caso que nos ocupa la colocación del piso y su correspondiente mano de obra será oblada por el titular de la unidad privativa. Por supuesto, atacar y solucionar el problema en un mismo acto, significará salvaguardar de futuros inconvenientes al consorcista reformador, a sus vecinos del piso inferior, al consorcio todo y al administrador del inmueble. Por lo tanto, alegría unánime. Cordialmente lo saluda con distinguida consideración.- Dr.
Jorge C. Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal, es vicepresidente de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Rincón Solidario Risotadas,
palabrotas, gritos, músicas y conversaciones. En
la planta baja hay una unidad particular ocupada por una familia de
personas del interior, casi todas mujeres, quienes también ocupan la
propiedad situada un piso arriba de ésta. Por tanto, habitan en planta
baja como el primer piso que es el pulmón que compartimos. Varias veces les he pedido que hablen más bajo, que bajen la música... y aunque por momentos, a regañadientes e insultándome, ceden en su invasión sonora, a lo largo del tiempo reinciden. Pareciera que no logran adaptarse al tipo de vida en un departamento, porque actúan como si vivieran en una casa, en las afueras de la ciudad, como si nadie las escuchara. No me quejo de los ruidos normales provenientes de la vida diaria normal, ni de algunas reuniones que pudieran tener de vez en cuando, ya que yo también tengo mis momentos, pero se torna insufrible, a veces, poder leer, estudiar, descansar o trabajar. Yo me despierto a las 6.30 de la mañana, trabajo en un banco, y durante la tarde atiendo gente en casa que viene a hacer consultas sobre terapia floral de Bach que es a lo que me dedico, para lo cual necesito un ambiente normal de quietud para poder conversar con mis consultantes. También soy soprano y de vez en cuando entre las 17 y las 20 (que en la otra propiedad dónde vivía era el horario en el cual podía practicar) ensayo, pero no en volúmenes exagerados. Mi consulta abarca los siguientes puntos: ¿Tengo entendido que se pueden ensayar actividades artísticas, tanto sean instrumentales o no, en determinados horarios. Quisiera saber cuáles son, ya que tengo miedo de seguir respondiendo a normas que no se encuentran vigentes. Quisiera saber también cuáles son concretamente los horarios de descanso. ¿Cómo debo manejarme, para llamar la atención de estas personas desde el punto de vista legal? ¿Cuáles son las consecuencias de una denuncia de este tipo? ¿A qué organismos puedo dirigirme? Muchísimas gracias, Laura Beatriz M (23/4/2005) Sra. Laura: A la primera pregunta que me formula: Deberá respetar los horarios que establece su reglamento de copropiedad. Le sugiero leerlo y deberá también poner atención si no se encuentra prohibido en su edificio realizar actividades artísticas, en el sentido que las unidades funcionales son solamente destinadas a viviendas. A
la segunda pregunta deberá leer su reglamento, es imposible que le
responda, ya que cada edificio es particular y los horarios de descanso no
están establecidos en la Ley 13.512.- Si realmente es muy molesto el ruido puede dirigirse a la fiscalía que corresponda a su zona, o diríjase al centro de Gestión y participación que corresponda a su barrio para que le indiquen cuál es la fiscalía y hacer directamente la denuncia correspondiente. En cuanto a las consecuencia, son difíciles evaluarlas en esta breve consulta; en principio Ud. deberá demostrar que estas personas realizan ruidos molestos y luego el organismo respectivo evaluará. Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Correo de Lectores Antes de comenzar con la consulta los saludos y felicito por vuestra página que es de mucha utilidad. Como consecuencia del aumento dado a lo largo de estos meses a los encargados, en los edificios de pocas unidades, como el que habito, esto influyó mucho en la liquidación mensual y por lo tanto estamos evaluando la posibilidad de despedir al encargado y contratar un servicio por horas dadas las pocas unidades que somos. Ahora bien, la consulta es la siguiente: ¿se podría despedir al encargado sin causa y no tener ninguna inconveniente legal? ¿la indemnización se calcula por año trabajado, más vacaciones, aguinaldos, más el doble por estar aún vigente la doble indemnización si mal no recuerdo? Como siempre muchas gracias por responder a nuestras consultas. Alicia (11/05/2005) Estimada Alicia, nos alegra mucho que el boletín y el sitio de Pequeñas Noticias te sea de utilidad y ahora vayamos a tu consulta. Si bien es muy entendible la situación por la que pasan los edificios con muy pocas unidades y con personal en relación de dependencia al tener que afrontar entre muy pocos el costo del empleado no es una causa para despedirlo. Como vos decís en este caso sería un despido "sin" causa. Los únicos motivos justificados para despedir "con" causa a un trabajador de edificios están numeradas en el artículo 5º de la Ley 12.981 correspondiente al Estatuto de los Encargados de Casas de Rentas y son cuatro: 1) Condena judicial por delitos de acción pública y por delitos de acción privada contra el empleador o sus inquilinos, salvo los cometidos con motivos de actividad gremial. Cuando hubiera auto de prisión preventiva por delito cometido en la propiedad, el empleador tendrá derecho a suspender al empleado u obrero. Si recayere absolución o sobreseimiento se le repondrá en el cargo. En este último caso, si el proceso hubiere sido promovido por denuncia o querella del empleador, el empleado u obrero tendrá derecho a la remuneración que dejó de percibir. 2) Abandono del servicio: inasistencias o desobediencias reiteradas e injustificadas de sus de deberes y a las órdenes que reciba en el desempeño de sus tareas. A los efectos de la reiteración solamente se tomarán en cuenta los hechos ocurridos en los últimos 6 meses. 3) Enfermedad contagiosa crónica que constituya un peligro para los inquilinos de la casa, previo pago de las indemnizaciones correspondientes de acuerdo con lo establecido en el artículo 10. 4) Daños causados en los intereses del principal por dolo o culpa grave del empleado o incumplimiento reiterado de las demás obligaciones establecidas en el artículo 4º de esta ley. Si las causas de despido no están dentro de estos puntos el despido se podrá realizar siempre y cuando se abonen todos los conceptos correspondiente a un despico "sin" causa:
Y como bien agregaste por ahí, también hay que tener en cuenta que está vigente la doble indemnización, en realidad el 80%, según el Decreto 2014/04. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Les escribo desde Neuquen. Por aquí las Administraciones de edificios son llevadas por personas no profesionales y con las consecuencias que ello conlleva. La consulta es la siguiente: El encargado de un edificio se jubiló por incapacidad en la provincia de Río Negro; luego su esposa se ofrece en el edificio como portera y al cabo de un tiempo lo incorporan al esposo (jubilado por incapacidad). A partir de allí fue tomado como empleado del edificio con las funciones de un Encargado con vivienda. Su incapacidad (hernia en el abdomen) le ha impedido durante años realizar las tareas propias de la función, que fueron desempeñando otras personas, también pagadas. Hoy, con más años (74), la dolencia agudizada y siempre está con certificados médicos. Para dejar la vivienda y la función, solicita una indemnización. Yo me pregunto cuando leo la liquidación de sueldos de $ 1.500 más vivienda y gastos de impuestos: ¿y nuestros derechos? ¿no es una conducta dolosa la del Portero, cuando hace valer la misma dolencia por la que se jubiló y está cobrando su jubilación por invalidez? Les agradeceré si me responden y me dan el encuadre legal. Los saluda muy atte. María L. (14/05/2005) Estimada María, antes que nada debe decirte que no soy abogada y si los comentario que te realizaré no alcanzan a responder tu pregunta te voy a invitar a realizarla nuevamente para derivársela a uno de los abogados que colaboran con el Boletín. Cuando se tomó al trabajador, según entiendo ya jubilado por invalidez y con la dolencia a cuesta, el empleador -en este caso el consorcio de propietarios- disponía de 60 días para probar si el trabajador se encontraba en condiciones de realizar las tareas y demás cuestiones. Durante ese tiempo se podría haber rescindido el contrato sin ningún tipo de indemnizaciones. Una vez que el tiempo de prueba finalizó, ya se considera efectivo en sus tareas y los únicos motivos para despedirlo por justa causa están numerados en el artículo 5º de la Ley 12.981 (Te invito a leer en este mimos Boletín Nº 257, el correo anterior a este llamado "¿Despido con o sin causa?"). La única forma de finalizar el contrato de trabajo sería mediante la renuncia del trabajador o mediante un despido sin justa causa con el pago de todos los ítems correspondiente más el 80% de las indemnizaciones según el Decreto 2014/04. Como para tener en cuenta en otra oportunidad, sería importante consultar a un profesional médico para saber cabalmente a qué atenerse con el paso del tiempo y una enfermedad así, sabiendo el tipo de tareas que requiere un edificio. Un saludo muy grande desde acá. MFL |
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Correo de Lectores Aclaración: el cálculo de 1 día de vacaciones por cada 20 laborados se hará para determinar los días de goce proporcional cuando el trabajador no haya laborado más de la mitad de los días hábiles del años. Ante una extinción, ¿debemos remitirnos al artículo 156 de la LCT y abonar la indemnización por vacaciones no gozadas al dependiente en forma proporcional al tiempo trabajado? Catalina M. (10/05/2005) Hola Catalina. Sí, efectivamente el artículo 156 de la Ley de Contrato de Trabajo dice que "Cuando por cualquier causa se produjera la extinción del contrato de trabajo, el trabajador tendrá derecho a percibir una indemnización equivalente al salario correspondiente al período de descanso proporcional a la fracción del año trabajada..." y el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 en el artículo 12 especifica que "... Los/as trabajadores/as suplentes que no reúnan el tiempo mínimo percibirán en concepto de vacaciones el salario correspondiente a un día por cada veinte días efectivamente trabajados o fracción mayor de quince días hasta los cinco años de antigüedad. Luego de cinco años de antigüedad y hasta los diez el salario por vacaciones se duplicará y desde los diez años en adelante se triplicará..." También se toma esta modalidad para calcular los días de vacaciones en el caso planteado por vos. Se entiende que si el contrato de un trabajador se extingue, por ejemplo en el mes de mayo, las vacaciones correspondiente al año anterior ya las gozó y solo le cabe cobrar las no gozadas correspondientes al año en curso. Si se diera el caso que por algún motivo no gozó ni éstas ni aquellas se le deberán abonar en su totalidad las del año pasado y en forma proporcional las del año en que se produce la finalización del contrato de trabajo. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores El mínimo para aportar en la Obra Social Hola, una vez más necesito de su ayuda y como casi siempre es sobre sueldos. 1° consulta: Un feriado que cae en día domingo (como el 1° de Mayo este año) si es trabajado, ¿cómo debe pagarse? ¿doble como un domingo común o como un feriado en día de semana ó cuádruple por ser domingo y feriado? Los encargados me lo reclaman como que debemos abonárselo cuádruple, pero no sé si eso es correcto. 2° consulta: un suplente que trabaja solo los fines de semana unas horas, y su sueldo es inferior al mínimo (cobra $225), ¿el descuento correspondiente a la obra social debe calcularse sobre $450? ¿las dos partes deben aportar sobre $450.- (empleado y empleador)? En el caso que esto sea correcto quisiera que me indiquen cómo debo ingresarlo en el SIJyP para hacer el F931 para que con una remuneración de $225,- calcule la obra social sobre $450.- Espero se entienda mi consulta y pido disculpas si ya lo explicaron en otras ocasiones, pero no encontré un caso parecido al mío en los boletines que tengo. Una vez más le agradezco por ayudarme a resolver estos inconvenientes. Muchas gracias y saludos. Silvina. (9/05/2005) Hola Silvina. Si bien tu consulta se ha realizado en algún momento siempre está en el candelero y aquí vamos por la respuesta. El mínimo sobre el cual se debe aportar para la obra social es de $240 y en su oportunidad nos comunicamos con la Superintendencia de Servicios de Salud y nos confirmó que el importe mínimo es el equivalente a 3 Módulos Previsionales (3 MoPres). El valor de un MoPre es de $80 de donde surgen los $240 que mencionamos antes. También nos informaron que esta disposición surge del Decreto 1867/2002, artículos 7 y 8. Como verás en este caso no tiene nada que ver con los $450 del Salario Mínimo Vital y Móvil. Los aportes y las contribuciones que surgen de la diferencia entre los $240 y el sueldo bruto real se le debe descontar al trabajador y en el Formulario 931 esta diferencia se debe indicar en la solapa "Obra Social" en el ítem "Importe Adicional" dentro de los datos del trabajador. El valor que hay que indicar allí es el equivalente al 9% de la diferencia entre $240 y el bruto real. El 9% surge del 3% de los aportes del trabajador y el 6% de las contribuciones del empleador. Ambos los debe afrontar el trabajador. Con respecto a la liquidación del feriado -que esta vez coincide con un día domingo- se debe liquidar como un feriado habitual, de ninguna manera por cuatro. Si el trabajador sigue sosteniendo eso sería bueno que te acerque dónde está escrito para evitar cualquier duda, pero tiene que estar escrito en alguna ley, decreto, etc. Espero haberme podido hacer entender. Es más sencillo de lo que parece solo que en estos casos resulta enredado escribirlo. Un beso grande!!! MFL |
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Correo de Lectores Buenas tardes. Me dirijo a ustedes para realizar una consulta. Un amigo tiene un edificio de 4 pisos y con 4 departamentos. El es el único titular del inmueble por lo que no está sujeto al régimen de la propiedad horizontal. El pondrá en alquiler todos los departamentos y tendrá un encargado y una vigilancia. La pregunta es: ¿debe realizar los aportes al SUTERH por este empleado de limpieza o debe hacerlo al de las amas de casa o algo así? Es decir ¿dónde se deben realizar los aportes? Desde ya muchas gracias por la ayuda que puedan brindarme a la brevedad. Saludos Mauro C.R. (5/05/2005) Estimado Mauro, en el caso nos planteas se puede ver muy bien la diferencia entre edificio de "renta" y un edificio en "propiedad horizontal". Estos trabajadores están bajo el alcance del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 390/04 (BO: 18/5/04) que regula la actividad de este sector. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Suplencias sábados por la tarde Un encargado suplente de edificios sólo realiza suplencias los días sábados por la tarde ¿cómo debo abonarle por ese día? El CCT establece $ 30,03 por día. ¿Para el caso de los sábados por la tarde debo abonarle al 100%? Gastón P. (27/04/2005) Hola Gastón. Nosotros también tuvimos esa duda y se la consultamos directamente al Secretario Gremial del SUTERH, Sr. Osvaldo Bacigalupo, quien explicó que el valor de $30.03 es para un día hábil de 8 horas. Entendemos por días hábiles desde los lunes a los sábados hasta las 13 hs. Él mismo puso estos ejemplos: * Si el suplente trabaja 4 horas por la mañana del día sábado, le corresponderán $15. * Si trabaja 4 horas por la mañana y 4 horas por la tarde del sábado, le corresponderán $45 ($15 de la mañana y el 100% de $15 por la tarde, o sea $30). * Si las 8 horas son después de las 13 del día sábado o durante el domingo se le deberá abonar $60,60. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Necesito me faciliten los listados de asociados al SUTERH que estén actualizados. Muchas gracias. Julio M. C. (30/04/2005) Hola Julio, nosotros somos un medio independiente llamado Pequeñas Noticias y que disponemos del presente boletín quincenal y de un sitio web cuya dirección es www.PequenasNoticias.com.ar Con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) no tenemos más vinculación que el necesario para poder realizar nuestro trabajo periodístico relacionado con nuestra temática y así poder dar información a todos los lectores que nos vienen siguiendo desde hace tanto tiempo. De ninguna manera disponemos de listados de asociados de esta entidad como de ninguna otra. Lo que sí te podemos brindar es el teléfono del sindicato y su dirección para que se los puedas solicitar a ellos directamente: su teléfono es 5354-6600 y está ubicado en Riobamba 248/50 muy cerca del Congreso de la Nación. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Suplente de un trabajador enfermo Hola, primero gracias por leer este mail. Acá va mi consulta: un empleado del consorcio donde trabajo, ayudante permanente que trabaja de lunes a viernes y con 6 años de antigüedad, tiene una enfermedad por la cual se está haciendo quimioterapia. Por este motivo no trabajó por tres meses. Luego volvió por un mes y medio, pero algo no le salió bien en sus estudios y debe hacerse más sesiones motivo por el cual no trabaja desde principios de marzo y no se sabe cuándo regresará. ¿Cuánto tiempo se le debe seguir pagando el sueldo como siempre? ¿Hay plazos y condiciones a cumplir? Y al suplente ¿cómo se le debe pagar? Actualmente le están pagando con el valor del empleado jornalizado. Gracias. Fabiana L. (2/05/2005) Hola Fabiana, antes que nada cabe aclarar que el suplente, como seguramente estará más de dos meses, se debe informar esta situación ante el Ministerio de Trabajo para que luego no quede como un empleado efectivo. Correspondería abonarle no por día sino mensualmente como al trabajador que está supliendo, sin la antigüedad. Con respecto a las licencias surgen del Artículo 208 de la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744 que dice: "Plazo. Remuneración. Cada accidente o enfermedad inculpable que impida la prestación del servicio no afectará el derecho del trabajador a percibir su remuneración durante un período de tres (3) meses, si su antigüedad en el servicio fuere menor de cinco (5) años, y de seis (6) meses si fuera mayor. En los casos que el trabajador tuviere carga de familia y por las mismas circunstancias se encontrara impedido de concurrir al trabajo, los períodos durante los cuales tendrá derecho a percibir su remuneración se extenderán a seis (6) y doce (12) meses respectivamente, según si su antigüedad fuese inferior o superior a cinco (5) años. La recidiva de enfermedades crónicas no será considerada enfermedad, salvo que se manifestara transcurridos los dos (2) años. La remuneración que en estos casos corresponda abonar al trabajador se liquidará conforme a la que perciba en el momento de la interrupción de los servicios, con más los aumentos que durante el período de interrupción fueren acordados a los de su misma categoría por aplicación de una norma legal, convención colectiva de trabajo o decisión del empleador. Si el salario estuviere integrado por remuneraciones variables, se liquidará en cuanto a esta parte según el promedio de lo percibido en el último semestre de prestación de servicios, no pudiendo, en ningún caso, la remuneración del trabajador enfermo o accidentado ser inferior a la que hubiese percibido de no haberse operado el impedimento. Las prestaciones en especie que el trabajador dejare de percibir como consecuencia del accidente o enfermedad serán valorizadas adecuadamente. La suspensión por causas económicas o disciplinarias dispuestas por el empleador no afectará el derecho del trabajador a percibir la remuneración por los plazos previstos, sea que aquélla se dispusiera estando el trabajador enfermo o accidentado, o que estas circunstancias fuesen sobrevivientes.". Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores A propósito de la nota que acabo de leer sobre EDI Fumigaciones, quisiera saber si ustedes me pueden dar información de dónde adquirir este producto insecticida. Tengo problemas con estos insectos en casa (cucarachas) y deseo comprar EDI. Si tuvieran alguna información al respecto les agradecería me la envíen a mi e-mail xxxx@hotmail.com Dayana Torres, de Camaná, Arequipa, Perú. (3/05/2005) Estimada Dayana me parece que hay una pequeña confusión, EDI Fumigaciones es una empresa argentina que desde hace muchos años se ocupa de control de plagas en edificios de propiedad horizontal, industrias y casas particulares y no un producto que se puede adquirir. Te acercamos desde aquí la dirección de mail para que puedas conectarte directamente con ellos y ver si pueden ayudarte con algún producto o información que te pueda ser de utilidad. La dirección de la empresa es servicios@edifumigaciones.com.ar Un saludo cordial. CGdeR |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 257 Fecha de publicación: 17 de mayo de 2005 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: suscripción@PequenasNoticias.com.ar con la palabra SUSCRIPCION GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail con las palabras CANCELAR SUSCRIPCIÓN en el asunto del mensaje. Las notas firmadas representan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. Registro de Propiedad Intelectual en trámite. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales. Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita del director. |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) |
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Convenio
Colectivo de Trabajo
Entiende que los acuerdos no contemplaron las necesidades
de los propietarios y que los administradores no los
representaron adecuadamente.
UCRA
Punta
del Este
Sueldos
Mayo/05
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Consorcistas
Primer
Congreso de Propietarios
Resolución
de conflictos
La
Arq. Zulema Beatriz Daher es casada y nació en Salta el 12
de septiembre de 1951. Ocupó cargos docentes como auxiliar
estudiantil en la Facultad de Arquitectura de la Universidad
Nacional de Tucumán (UNT) y como profesora de Proyecto, de Historia
de la Arquitectura y de Organización de la Construcción en la
Escuela Técnica Orán en Salta.
Adm.
Adrián Hilarza:- Después de los hechos desgraciados que
ocurrieron en el 2004 consideramos que se ha producido un quiebre
fundamental dentro de los que vivimos en el ámbito de la ciudad de
Buenos Aires. Hay que tener en cuenta que en esta ciudad hay dos o
tres millones de personas que viven en propiedad horizontal que
están potencialmente afectadas, o sea, un ochenta por ciento de su
población.
Dr.
Jorge Resqui Pizarro: Los talleres están para dar cumplimiento
a los objetivos principales de la asociación desde su creación y
que están estatutariamente establecidos: la capacitación, la
preparación y brindar experiencia y conocimiento a la mayor
cantidad de consorcistas posibles. Nosotros creemos que un
consorcista educado en los temas de propiedad horizontal y
cuestiones internas de los consorcios puede llevar el debate y el
control de una manera mucho más satisfactoria que uno que no lo
está.
Según
relató la presidenta de CAPRA, la Sra. Marta Pellegrini, en
una entrevista que le realizó el periodista Ignacio Uman
para la revista Reunión de Administradores, la entidad
"fue fundada en 1996 y comenzó a funcionar con personería
jurídica en 1998". CAPRA surge "por iniciativa de Don
Rodolfo J. W. Vinelli –inmobiliario y baluarte en la
iniciación de Reunión de Administradores- con la necesidad de
conformar una asociación de propietarios representativa ante entes
gubernamentales, sindicatos e instituciones vinculadas a la
propiedad horizontal y defender a todos los propietarios de todo
tipo de inmuebles en todas las regiones del país".
Rumores
Correo
de Opinión
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el Dr.
Daniel Elizondo
Contesta
el
Dr.
Eduardo Brailovsky
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el
Dr. Juan
Antonio Costantino
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
la Dra.
Diana
Sevitz