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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número |
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La flamante
Área de la Ley 257 dependiente de la Dirección de Fiscalización Obra y
Catastro de la Ciudad Autónoma de Bs. As., tras una profunda
reestructuración, envió 1600 intimaciones para que los vecinos porteños
realicen los informes técnicos y las obras de mantenimiento necesarios en
las fachadas de sus edificios [BPN-28/6/05] "Si se llega a caer un balcón, una moldura o algo por el estilo que lesiona a una persona hay un problema muy serio. En primer lugar y fundamentalmente el problema lo tienen los propietarios", puntualizó a Pequeñas Noticias, en una entrevista exclusiva, el Sr. Rolando Norberto Ochoa, director de la flamante Área 257 que depende de la Dirección General de Fiscalización, Obra y Catastro (DGFOC) de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Amplió a continuación sus dichos diciendo que "éstos son los únicos responsables porque así está establecido en el Código de Edificación desde el año 1943. La ley 257 lo que hizo fue introducir al Código de Edificación algunos elementos más que se debían considerar. En realidad todo esto está vigente de toda la vida, sólo que ahora es obligación".
El Sr. Ochoa aclaró que en la Ciudad de Buenos Aires hay unas 320 mil parcelas para controlar y que no están exentos ni siquiera los terrenos baldíos: "Le explico por qué hasta ellos deben presentarlo", relató. "Hay un terreno baldío que tiene un cerco que puede no estar bien hecho y con peligro de derrumbe. Un profesional tiene que decirme si está bien hecho y si está mal, lo tienen que reparar. Usted verá que hay muchas casas, por ejemplo en Palermo Hollywood, que están apuntaladas por la Guardia de Auxilio porque los cercos están caídos. La autorización de este apuntalamiento dura 30 días según el código. A partir de ese momento el propietario es el único responsable de los perjuicios que se puedan ocasionar". El administrador El Sr. Ochoa recalcó también que, en caso de un siniestro, le cabe una cuota muy alta de responsabilidad a los administradores como representantes legales de los consorcios. "A raíz de esto es que vamos a dar las charlas en la Cámara Argentina de Propiedad y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y la Asociación de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH). Queremos explicarle a los administradores cuál es su grado de responsabilidad y qué es lo que mínimamente ellos deben hacer para después facilitar la tarea de los profesionales. La CAPHyAI organizó una charla explicativa, con entrada gratuita, abierta al público interesado en esta temática, para el próximo miércoles 29 de junio a las 18:45 hs. en su sede de Perú 570 de la Capital Federal. Por su parte, AIPH bajo el título "Graves riesgos para Consorcios y Administradores", con entrada libre y gratuita, organizó un evento en el Hotel Lafayette ubicado en Reconquista 546 (Capital Federal), donde disertarán el Sr. Ochoa, el Dr. Daniel Elizondo (abogado) y el Arq. Francisco Montigny. El trámite El Sr. Ochoa aclaró a este medio que desde su asunción como director del área en enero de este año, se han agilizado muchísimo los trámites: "nosotros aumentamos las presentaciones de una semana para otra en un 50%" Al mismo tiempo, el director del Área 257 explicó que el consorcio en la figura de su administrador debe presentar un informe técnico que hace un profesional (arquitecto, ingeniero, etc...) y en el que se detalle cuál es el estado de la fachada, los muros maestros, contrafrente, etc... Si el edificio se encuentra en condiciones, el mismo profesional puede hacer el informe técnico, presentar el certificado de conservación y fijar una nueva fecha ya que los controles son periódicos. Si la propiedad no está en condiciones, el profesional hará un informe técnico en el que detalle lo que se debe reparar estableciendo un tiempo de obra. Al vencimiento del mismo debe presentar el certificado de conservación si las obras se hicieron o pedir una nueva prórroga hasta que se termine satisfactoriamente. Si no se hacen esas reparaciones el profesional debe hacer una denuncia ante la Ciudad de Buenos Aires donde indique cuáles fueron las tareas encomendadas que no se completaron. Así el profesional cumple con la ley y la ciudad comienza a intimar a los propietarios y multarlos periódicamente cada 30 días por no haberle dado cumplimiento a la Ley 257. El Sr. Ochoa reconoció no saber el valor de las multas explicando que ese valor los fija la justicia contravencional. La nueva gestión en el Área 257 La gestión del Sr. Rolando Ochoa comenzó formalmente en enero de este año (2005) y contó a Pequeñas Noticias que anteriormente no se había trabajado en forma totalmente ordenada y organizada como se está haciendo ahora, desde marzo. Destacó que lo primero que hizo fue desarrollar un programa informático con una empresa privada que le permite tener el control de todas las parcelas de la ciudad. Se armó una gran base de datos en la cual puede consultar en qué condiciones está cada una, si cumplió o no cumplió con la ley, cuándo cumplió, quién fue el propietario, quién el profesional que hizo los informes, cuál es el próximo vencimiento, a quiénes se multó, etc. "Vamos a tener una historia detallada de cada parcela...", remató. Otra de las tareas que encaró fue el diseño de un nuevo juego de formularios desarrollados para facilitar los trámites que consensuó con los consejos profesionales relacionados con el tema. Luego organizó charlas explicativas con las entidades de ingenieros y arquitectos como la Sociedad Central de Arquitectos y el Centro Argentino de Ingenieros que se organizaron conjuntamente con los Consejos Profesionales de Arquitectura y Urbanismo y de Ingeniería Civil. A continuación, comenzó la tarea de intimación a los dueños de aquellas propiedades que estaban con los términos vencidos. El funcionario explicó que por un problema de equipamiento pudo comenzar a enviar las intimaciones desde hace muy poco tiempo aunque destacó que ya tiene enviadas 1.653. Sin embargo, reconoció que las propiedades que están fuera de término son cerca de 280 mil. "La
ciudad tiene 320.000 parcelas aproximadamente", aclaró Ochoa y
agregó: "esta ley es de aplicación a todos, por parcela, no importa
si el edificio tiene 5 pisos, planta baja o si es un terreno baldío. Todo
el mundo tiene que cumplir porque es una ley de seguridad pública. Esta
presentación la deberán hacer todas las 320.000 parcelas inclusive
embajadas, edificios del gobierno, las casas de gobierno locales o
nacionales. La Ley 257 no exceptúa a nadie". |
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Compromiso con la comunicación El pasado 15 de
junio la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal fue
distinguida por la Secretaría de Descentralización y Participación
Ciudadana del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires "por su destacado
compromiso en la comunicación local" [BPN-28/6/05] La Secretaría de Descentralización y Participación Ciudadana del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a través del programa "La Comunidad en Acción" organizó el Primer Encuentro de Medios Locales de Comunicación Social que llamó "Alternati BA" en la Sala D del Centro Cultural San Martín el pasado miércoles 15 de junio.
El objetivo del encuentro fue reunir a todos aquellos actores que a diario le dan vida a esas herramientas indispensables, como son los medios locales de comunicación. Según los organizadores el más de un centenar de medios gráficos, radiales y digitales que cohabitan en nuestra ciudad, no son más que el emergente de esa necesidad comunicacional que toda comunidad promueve a través de los hechos y las acciones que su propia cotidianeidad produce. Como no podía ser de otra manera la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH) estuvo allí representado por el Sr. Claudio García de Rivas (Pequeñas Noticias) y el Adm. Jorge Ferrera (Reflexiones a la Medianoche) junto a casi 100 de los medios más representativos de esta ciudad.
En la segunda parte del evento se trabajó en comisiones a cargo del Sr. Daniel Bagnoli y coordinado por el Sr. Claudio Carballo, la Lic. Ana Tittaferrante y el Lic. Gerardo Codina sobre los temas "Los medios locales y la participación ciudadana" y "El rol de los medios locales en las futuras comunas".
Luego del cierre, que estuvo a cargo del Sr. Tarullo, se otorgaron a los medios participantes, entre ellos a UMIPH, distinciones por "su destacado compromiso en la comunicación local".
Durante el primer semestre del 2005 los miembros de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal, entre otras cosas, confeccionaron el estatuto y eligieron sus autoridades para la conformación de una asociación civil que aprobaron por unanimidad en una asamblea realizada el pasado 1º de junio en la confitería La Quintana en Av. Corrientes y Scalabrini Ortiz. Entre los propósitos de la misma se encuentran defender la libertad de expresión de la prensa en general y de los medios independientes de propiedad horizontal en particular, con la firme convicción de que sin ellos no es posible la vigencia de conductas y comportamientos democráticos.
También UMIPH se propone promover la participación de todos los sectores relacionados con la Propiedad Horizontal y observar el fiel cumplimiento de las conductas y normas éticas de los medios constitutivos de esta Asociación y con este fin creará un tribunal arbitral y un tribunal de ética para los integrantes. Otro de los objetivos es promover actitudes solidarias entre los socios intercambiando información y asesoramiento sobre temáticas relacionadas con la actividad estrechando vínculos entre los hombres de medios de comunicación de propiedad horizontal. Es de recordar
que durante el segundo semestre del año pasado (2004) ocho de los
miembros de UMIPH pusieron al aire, en FM Palermo, un programa de radio
llamado "Hablemos de Consorcios" (todos los lunes de 19 a
20 hs.) que fue conducido por Claudio García de Rivas y la Dra. Diana
Sevitz y acompañaron como panelistas el Adm. Jorge Ferrera, el Cr.
Norberto Wilinski y el Adm. León Estrugo. |
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Parte de los
protagonistas de la comunidad consorcial que asistieron al Primer Congreso
Argentino de Propietarios realizaron una reflexión final sobre el evento
que organizó la Cámara Argentina de Propietarios de la República
Argentina y que contó con el auspicio de Fundación Reunión de
Administradores [BPN-28/6/05]
"A mí el congreso me pareció muy flojo, me dio la impresión que
estaba desequilibrado porque había una representación fundamental de
administradores y que el Adm. Jorge Hernández [NR: el presidente
de Fundación de Administradores (FRA)] quería imponer lo
suyo", explicó el Dr. Samuel Knopoff, presidente de la Comisión
Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC),
a Pequeñas Noticias. Así el titular de CACCyC abrió debate sobre
el contenido de la nota publicada por el matutino Clarín el pasado 21 de
junio llamada "Congreso Argentino de propietarios, un éxito". Por su parte el Adm. Ricardo Cáttedra, Director General del Colegio Profesional de Administradores de la República Argentina (COPAPHRA) de FRA y conductor del programa "Cáttedra en Consorcios" que se transmite por FM Devoto (90.1), opinó que "el congreso estuvo lindo, estuvo muy bien organizado y valió la pena participar".
La compañera de conducción de la Dra. Sevitz en el programa "Consorcios Hoy", la contadora Liliana Corzo, destacó que cuando leyó el temario le pareció que iba a ser otra cosa pero que realmente no le gustó: "me parece que hubieran podido hacer algo mejor dado que algunos temas eran muy interesante, pero que hasta a mí me costaba seguirlos. El congreso era para propietarios y se supone que los disertantes deberían haber utilizado palabras más sencillas", enfatizó.
Solo el Adm.
Cáttedra afirmó que asistió en nombre de la institución a la que
pertenece. El Cr. Norberto Wilinski, la Dra. Diana Sevitz y la Cra Liliana
Corzo expresaron que asistieron en su calidad de medios de comunicación
mientras que el Dr. Samuel Knopoff, la Sra. Alicia Giménez y la Sra.
Delia Campitelli resaltaron que su presencia en el congreso fue sólo a
título personal y que no significó un apoyo a la entidad convocante ni a
las auspiciantes. |
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Estimado
Colega: “Charlas sobre temas de la actualidad consorcial”
info@aiph.com.ar / www.aiph.com.ar En
junio, el jueves 16 a las 19 hs.
Entrada libre y gratuita Ciudad de La Paz 1760 Capital Federal |
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La Unión de
Consorcistas de la República Argentina inauguró su propio espacio en
Internet en www.ucra.info [BPN-28/6/05] Nadie puede negar la importancia de estar comunicados y de poder acceder a las últimas novedades de manera rápida y sencilla. En la actualidad, Internet se constituye como el medio más eficaz para que una institución u organización pueda vincularse y dirigirse a la mayor cantidad de personas al mismo tiempo. En este sentido la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) creó su propio sitio WEB con el objetivo de "establecer un medio rápido y moderno de comunicación con todos los consorcistas de nuestro país". Así, ya desde su dirección www.ucra.info lo estaría remarcando porque a diferencia de otras entidades que en sus sitios WEB destacan el hecho de ser organismos, UCRA presidida por la Sra. Alicia Martha Gimenez, habría optado por hacer prevalecer la idea de la información. Es decir, resalta el tipo de dominio "info" en lugar de los más comunes "org" o "com" en su dirección de Internet.En este sitio no solamente se puede descubrir qué es UCRA y cuál consideran que es su función dentro de la comunidad consorcial, sino también conocer las principales noticias que interesan a los consorcistas, su calendario de eventos del 2005, reglamentos, reuniones organizadas y los distintos medios, ya sea vía mail o telefónicamente, para contactarse con la entidad. A partir del ingreso a esta página se pueden encontrar artículos periodísticos publicados en diversos medios de comunicación. Estas son noticias e informes seleccionados por UCRA por la importancia que consideran que tienen para los consorcistas. Por ejemplo, podemos ver una nota publicada por el diario La Nación que plantea los cambios en la propiedad horizontal a partir de que los consorcistas porteños puedan negociar los sueldos con los administradores. Por otra parte se brinda información sobre cursos, talleres y charlas para que todos aquellos que deseen participar conozcan las fechas y horarios en los que se llevarán a cabo, así como también las temáticas que abordarán los mismos. Están presentes además las distintas leyes, reglamentaciones y decretos que competen a los consorcios que se pueden descargar fácilmente, ya que están archivadas en formato Word. Entre éstas podemos encontrar la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, la Ley 941 (Registro de administradores) y la Ley 247 (Fachadas y balcones). Estas dos últimas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. No falta un espacio dedicado al humor con chistes publicados en distintos medios y que buscan que la comunidad consorcial se distienda y tome con cierta ironía algunas de las situaciones cotidianas por las que atraviesa. "Si no nos reímos nosotros...", destaca la frase que cierra una caricatura de Sergio Ibáñez. De alguna manera, a partir de estos dibujos, que cuentan con cierto anclaje lingüístico, se representa a una comunidad en la que se evidencian, al igual que en la sociedad, conflictos e intereses contrapuestos por parte de los diferentes actores intervinientes. No es sencillo
crear un sitio en Internet y lograr que éste se llene de contenido con
novedades que puedan llegar a ser significativas. Desde UCRA
destacan que por ahora es un espacio muy modesto pero advierten que
"están convencidos de que irá creciendo, con notas e informaciones
relevantes para todos los consorcistas argentinos". Y destacan que
esto será posible en la medida en que las noticias "se produzcan
gracias a la acción sin descanso de todos los que nos acompañen". |
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del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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La
Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias
recomienda liquidar los haberes del mes de junio y el primer medio
aguinaldo sin los aumentos [BPN-28/06/2005] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) en su Circular Nº 36 de junio de 2005 y firmada por su Consejo Directivo dice: "... recomendamos -y si así lo consideran Uds.- liquidar los haberes de junio y el S.A.C. correspondiente, con los valores que fueron utilizados para liquidar mayo’ 2005 indicando "sujeto a ajustes", hasta tanto el MTSS [Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social] distribuya las escalas homologadas con los aumentos otorgados".
La Cámara de Propiedad Horizontal, como miembro paritario y según surge de la misma circular, no fue notificada por el MTESS sobre la homologación del acuerdo y el día 22 de junio descubrieron que en el expediente correspondiente no estaban incorporadas las nuevas escalas salariales. Por su parte la Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), entidades que firmaron el acuerdo de aumento representando a la patronal con la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERYH), sostienen que el aumento se debe pagar con los haberes del mes de junio y tenerlo en cuenta para el cálculo del Sueldo Anual Complementario (SAC). Mientras
tanto, en el Boletín Oficial nada se ha publicado a la fecha, ésta es la
última semana del mes y las liquidaciones de haberes esperan ser
liquidadas. |
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La
Administración Federal de Ingresos Públicos modificó el procedimiento
para informar el ingreso de los nuevos trabajadores que entrará en
vigencia el 1º de julio de 2005, si bien en la práctica se hará dos
días más tarde [BPN-28/06/2005] A través de la Resolución General Nº 1891/2005 publicada en el Boletín Oficial del 02/06/2005, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) creó el "Registro de Altas y Bajas en Materia de Seguridad Social". En este sistema se deberán informar las altas y las bajas de los trabajadores además de las modificaciones de los datos de los empleados cuando corresponda. El empleador necesitará obtener su Clave Fiscal para poder realizar estas presentaciones.
Si bien el nuevo sistema entrará en vigencia el 1º de julio de 2005 el artículo 27 de la resolución aclara: "Durante el lapso de CUARENTA Y OCHO (48) horas, contadas a partir de las CERO (0) horas del día 1 de julio de 2005, a raíz de la carga inicial del "Registro", el sistema informático denominado "Sistema de Altas y Bajas en el Registro" no se encontrará operativo. Consecuentemente, las comunicaciones de alta en el "Registro" que de acuerdo con lo regulado por la presente deban efectuarse durante el mencionado plazo serán consideradas efectuadas en término, siempre que sean realizadas hasta las VEINTICUATRO (24) horas, inclusive, del día 6 de julio de 2005". Para que el empleador, en este caso el consorcio de propietarios, pueda realizar las presentaciones que se exigen, deberá realizarlo por Internet a través del sitio www.afip.gov.ar desde la opción "Clave Fiscal" y luego presionar el botón "Clave de Alta y Baja del Registro" o mediante la presentación por duplicado del formulario F.885, ante la dependencia de la AFIP que corresponda. Este formulario también está disponible en el sitio web en el menú Formularios (www.afip.gov.ar/formularios/formularios_main.asp). El artículo 1º hace un aporte importante a tener en cuenta pues la base de datos que ellos llaman "Registro" posee como carga inicial "las relaciones ‘Empleador- Trabajado’ consideradas como activas en función de la información que surge de las declaraciones juradas determinativas y nominativas de las obligaciones con destino a la seguridad social, presentadas por los empleadores —comprendidos en el Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJP)— por los períodos mensuales julio de 2004, inclusive, en adelante, así como de las Claves de Alta Temprana" gestionadas en los términos de la Resolución General Nº 899 y su modificatoria Nº 943" y aclara: "consecuentemente, en el ‘Registro’ tendrán el carácter de relación activa las correspondientes a trabajadores que hayan sido dejados de informar por sus empleadores, en las declaraciones juradas indicadas en el párrafo precedente, sin consignar el código del tipo de baja de que se trate". El artículo 14 completa este 1º y dice: "Con relación a las relaciones laborales incluidas como activas en la carga inicial del "Registro", los empleadores mediante la utilización del sistema informático denominado "Sistema de Altas y Bajas en el Registro", a través del sitio "Web" institucional de este organismo, podrán constatar los datos que contiene dicho "Registro" a fin de proceder, de corresponder a su modificación o, en su caso, a completar o informar algún dato faltante, como ser las fechas de inicio o cese de la relación laboral". En el artículo 2 deja constancia de la obligación que tiene los empleadores de comunicar a la AFIP el alta o la baja de los trabajadores aún cuando éstos sean pasantes. También podrá modificar algunos de los datos del registro y anular el alta informada si el trabajador no comenzó efectivamente sus actividades. El plazo para comunicar un alta es hasta el día inmediato anterior al de comienzo de las tareas y una baja se puede realizar dentro de los cinco días corridos a partir de la fecha en que se produjo la extinción, según el artículo 3 y 4 de la resolución. El artículo 8 aclara que: "Cuando no se concrete la relación laboral que originó la comunicación de alta en el "Registro", el empleador deberá anularla. Dicha anulación deberá efectuarse hasta las VEINTICUATRO (24) horas, inclusive, del día informado como de inicio de la relación laboral". El acuse de recibo que emite el "Sistema de Altas y Bajas en el Registro" por duplicado, será el único comprobante válido para respaldar la comunicación que se haya realizadado. El original del acuse deberá ser conservado por el empleador y el duplicado deberá ser entregado al trabajador, cuando se trate de una comunicación de Alta dentro de las 48 horas a partir de las 0 horas del día inmediato siguiente a la fecha que se encuentra consignada en el respectivo acuse de recibo; cuando sea una modificación de datos, dentro del mes calendario en que se realizó la modificación y cuando se trate de una Baja, sólo si es solicitado por el trabajador. En todos los casos, el empleador deberá documentar en forma fehaciente la recepción del duplicado del acuse de recibo por parte del trabajador. Cómo obtener la Clave Fiscal Al ingresar en el sitio de la AFIP, se puede ver en la parte superior de la ventana un ítem que dice "Clave Fiscal". Una vez en esa ventana, aparecen una serie de textos y hacia abajo se puede leer: "Usuarios que ingresan por primera vez al sistema" y un botón con la leyenda "Regístrese". Al hacer clic en ese botón aparcen 5 opciones: 1) Alta de Clave Fiscal, 2) Modificación de datos, 3) Cambio de Clave Fiscal, 4) Incorporación de Rol y 5) Reimpresión de Formulario. A modo de nota se puede leer: "IMPORTANTE: No olvide ni extravíe su contraseña de clave fiscal. En caso de que olvide o pierda su contraseña deberá realizar todo el trámite de inscripción nuevamente, perdiendo toda las asociaciones que haya realizado al momento. Al hacer clic en "Alta de Clave Fiscal" el sistema solicita el número de CUIT, un mail y un Servicio, que deberá seleccionar de la lista desplegable (Presentación de DDJJ y Pagos). Luego se debe hacer clic en "Confirmar" y a continuación aparece automáticamente el nombre y apellido o razón social del empleador y datos administrativos para completar donde la calle, el número y el código postal del domicilio son obligatorios. Luego al hacer clic en "Ingresar datos", aparece a continuación una nueva ventana que dice: "Para generar su usuario de Clave Fiscal debera ingresar los siguientes datos correspondientes a un pago en concepto de Saldo de Declaración Jurada (019) efectuado por el contribuyente entre los 10 años y 6 meses anteriores a la fecha actual (27/06/1995 - 27/12/2004)". Se debe indicar el nombre un impuesto (Ej.: Seguridad Social), el banco en que fue pagado, fecha del depósito, período e importe. Por último debe ingresar dos veces la clave seleccionada. Hay que tener en cuenta que el importe a ingresar no es el total de lo abonado sino el valor que corresponde al aporte de la Seguridad Social. Luego de aceptar, si hay algún inconveniente aparecerá un mensaje parecido al siguiente:
En
caso de que todo esté correcto, podrá continuar y obtener finalmente la
Clave Fiscal para utilizarla en el futuro. |
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La
Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal
informó que se podrán pagar las obligaciones relacionadas con el
sindicato a través de Pago Fácil [BPN-28/06/05] Al ingresar en el sitio de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH), www.fateryh.org.ar/cc, aparece en primera plana un mensaje que dice:
Si
bien la nota no aclara a partir de cuándo se podrá abonar con el sistema
de Pago Fácil, el mensaje está fechado el día 8 de junio de 2005, con
lo cual es de suponer que para los pagos a realizarse en julio
correspondiente a los sueldos del período junio/2005 y al SAC se podrán
abonar con esta modalidad. |
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Gacetilla de Prensa
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La
AFIP tiene una nueva versión del aplicativo Sistema Integrado de
Jubilaciones y Pensiones disponible en su sitio, aunque la versión 23.0 y
23.1 pueden utilizarse hasta el 30 de agosto de 2005 [BPN-28/06/2005] La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) tiene la nueva Versión 24 Release 0 para el Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP). Ya está disponible en su sitio www.afip.gov.ar, en la sección Programas y en el ítem "Seguridad Social". Las modificaciones que se incorporan al aplicativo no están relacionadas con el sector de la propiedad horizontal sino con el de los Docente e Investigadores Científicos y Tecnológicos para los cuales se ha agregado un campo denominado "Remuneración 6". En el caso de los consorcios de propietarios el valor de ese ítem deberá ser igual al indicado en "Remuneración 1". Debido a que, en este caso, la modificación no afecta la confección del Formulario 931, se podrá continuar utilizando las versiones anteriores hasta el día 31 de agosto de 2005, inclusive. Esta
resolución es la Nº 1889 y fue publicada en el Boletín Oficial Nº
30.665 del 1º de junio de 2005. |
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Nuevas escalas salariales (1ª entrega) por Norberto Wilinski Esta
es la 1º parte de un minucioso y detallado análisis que el contador y
administrador Norberto Wilinski realizó sobre las modificaciones
realizadas por el convenio Convenio Colectivo de Trabajo 146/05 que
modificó el anterior 378/04 Nuevas escalas salariales. [BPN-28/6/05] Si bien PropHor se basa en la legislación que se publica diariamente en los Boletines Oficiales de la República Argentina y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y no en proyectos de normas legales que son investigadas por periodistas y dadas a conocimiento público por parte de otros medios de comunicación como diarios, televisión, radio, etc., no podemos estar ajenos a una Resolución de la Secretaría de Trabajo que fuera dictada pero no publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina a la fecha de redacción de la presente y cuya no publicación se basa en su artículo 3º que establece lo siguiente: "Artículo 3º - Hágase saber que en el supuesto que este Ministerio no efectúe la publicación del acuerdo homologado y de la presente Resolución, las partes deberán proceder de conformidad con lo establecido en el artículo 5º de la Ley Nº 14.250 (t.o. 2004)". Cabe aclarar que este artículo 5º de la Ley Nº 14.250 (t.o. 2004) establece lo siguiente: "Artículo 5º - Las convenciones colectivas regirán a partir de la fecha en que se dictó el acto administrativo que resuelve la homologación o el registro, según el caso. El texto de
las convenciones colectivas será publicado por el Ministerio de Trabajo,
Empleo y Seguridad Social, dentro de los diez (10) días de registradas u
homologadas, según corresponda. El Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social llevará un registro de las convenciones colectivas, a cuyo efecto el instrumento de las mismas quedará depositado en el citado Ministerio". Estamos haciendo referencia a la Resolución Nº 156/05 de la Secretaría de Trabajo de fecha 2 de junio de 2005 por el cual se declaró homologado el acuerdo celebrado con fecha 23 de mayo de 2005 por la Comisión Paritaria del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 obrante a fojas 11/13 del Expediente Nº 1.113.468/05, el que pasa a integrarse como Acta Complementaria del texto convencional citado. En las siguientes líneas pretendemos hacer una síntesis de los aspectos esenciales que surgieron de la lectura del Expediente Nº 1.113.468/04, de la Resolución Nº 156/05 de la Secretaría de Trabajo y de las planillas salariales impresas y distribuidas por el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal y que no incluyen observaciones ni comentarios adicionales, intentando ser objetivos: 1) Expediente Nº 1.113.468/04: a) Mientras que respecto a los representantes de la Unión Administradores de Inmuebles y de la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal se los menciona como "en su carácter de Miembro Paritario", no se menciona tal carácter a los representantes de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. b) Las negociaciones se llevaron a cabo con la exclusión de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. c) La Unión Administradores de Inmuebles y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal dejaron constancia que arribaron al presente acuerdo al solo efecto de consolidar la paz social que debe reinar entre los distintos actores y en virtud a que lo pactado tiene una mínima incidencia sobre los costos fijos mensuales de los consorcios de propietarios. d) Los representantes de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias manifestaron que, sin que implique reconocimiento de las presentes actuaciones, ni renuncia de derecho, se efectuarán las consultas pertinentes a los mandantes y fijarán posición por escrito. 2) Resolución Nº 156/05 de la Secretaría de Trabajo: Ya se hizo referencia previamente a lo que ocurriría en el supuesto que el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social no efectúe la publicación del acuerdo homologado y de esta Resolución en el Boletín Oficial de la República Argentina. 3) Planillas salariales impresas y distribuidas por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal: De éstas, extraemos las siguientes frases relacionadas con las escalas salariales y el convenio colectivo de trabajo: a) El SUTERH sabe luchar como ninguno por los derechos laborales y gremiales de los trabajadores. b) Ha conquistado un convenio colectivo que es uno de los mejores de todo ámbito laboral de nuestro país. Y pelea permanentemente por el salario de los trabajadores. c) Hoy estamos en condiciones de comunicar una nueva escala salarial como resultado exitoso de esta permanente preocupación de nuestra Comisión Directiva en la defensa del poder adquisitivo de nuestros salarios. d) No descansaremos hasta lograr los ingresos que los trabajadores realmente merecen. e) En lo institucional, somos una de las organizaciones más sólidas y respetadas del país. f) En lo
gremial, logramos cada día mejores condiciones laborales y también
salariales. --- El Dr. Norberto Wilinski es Contador Público y Licenciado en Administración especializado en Consorcios de Propiedad Horizontal, es socio fundador y tesorero de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH) y director de Ediciones PropHor. Quién así lo desee se puede suscribirse en forma gratuita al Boletín de PropHor enviando en e-mail a prophor@infovia.com.ar o llamando al teléfono 4857-1870. |
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Gacetilla de Prensa
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La legitimidad de la nueva escala salarial derivada del CCT 146/05 por el Dr. Eduardo BrailovskyMuchas son las consultas sobre la vigencia de las nuevas escalas y planillas salariales que el sindicato SUTERH se ha apresurado a repartir entre sus afiliados. Realmente, no sorprende a nadie que el secretario general del gremio citado se "apure" (como siempre) en hacerse publicidad "barata". Y sino, fíjense Uds. que la publicación del convenio de referencia, por parte del sindicato, se efectuó el mismo día en que se efectuaron las elecciones en el SUTERH. Pasemos al análisis del porqué afirmo que el CCT es aún solo una publicidad: 1.- El CCT 146/05 aún no está vigente. Porque la ley es clara: nada en nuestro sistema legal tiene vigencia, hasta tanto sea publicado en el Boletín Oficial. Así, todo lo que hace a los asuntos Nacionales, sea leyes del Congreso de la Nación, decretos del Poder Ejecutivo, resoluciones de organismos del Estado (como por ejemplo del Ministerio de Trabajo) deberá publicarse en el Boletín Oficial de la República Argentina (Ley 14.250). Claro que si el asunto fuese provincial, la publicación debe hacerse el Boletín Oficial de cada provincia. Incluso en los asuntos de la única Ciudad Autónoma que tenemos en nuestro País (la CABA.), también rige el mismo principio de la publicidad para todos los habitantes: las resoluciones legislativas de la CABA deberán publicarse en el Boletín Oficial de la CABA (BOCABA) para que tengan vigencia. Un Convenio colectivo de trabajo, al ser un asunto que atañe a la NACIÓN y que compete a resolución del Ministerio de Trabajo de la Nación, debe ser publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina, es decir, en el Boletín Oficial de la Nación. Lo publicado de esta forma, es aplicable en todo el territorio de la Nación Argentina. Además, después de publicado, nadie podrá afirmar que "no sabía" qué ley, o qué decreto, o qué resolución tenía vigencia. Nadie, después de la publicación, podrá alegar la ignorancia del derecho y desde cuándo tenía vigencia. Pues bien, la publicación del CCT debe efectuarse sí o sí. Incluso se puede efectuar la publicación de dos formas: en forma "entera" o íntegra, (la totalidad del convenio suscrito), o en forma "reducida" (solo la disposición homologatoria 156/05 MT.). Hay otra forma de publicación del CCT., que consiste en la publicación de un edicto conjunto entre el sindicato y todas las entidades patronales signatarias del CCT. Mas esta forma "privada" debe ser autorizada por el Ministerio de Trabajo en su propia resolución. Y a la fecha en que escribo este artículo aún no se ha publicado absolutamente nada en el Boletín Oficial de la Republica Argentina. ¡¡¡¡Oh!!! ¡¡¡Qué buena pregunta que estoy pensando me harán Uds.!!! Si se quiere efectuar la publicación conjunta del CCT... ¿deberá intervenir la CAPHAI? Mi posición es que si se opta por esta publicación conjunta, SÍ DEBERÍA INTERVENIR, porque el Sr. Tocco firmó en representación por la CAPHAI, aún cuando después manifestó su público desacuerdo. 2.- El CCT 146/05 no tiene planilla anexa con los nuevos montos salariales. Así que, para el suscrito, ambas partes signatarias (la patronal y la sindical), deberían ponerse de acuerdo en la confección de planillas salariales y, por supuesto, de común acuerdo presentar una planilla salarial para su homologación en el Ministerio de Trabajo. Mientras el Ministerio de Trabajo no homologue ninguna planilla salarial, ninguna escala gozará de plena legitimidad. Entonces, cualquier pago que se haga según los cálculos que efectúe cualquier persona (no solo el sindicato: alguna entidad que nuclea administradores, o cualquier administrador como persona, o cualquier liquidador de haberes), estará siempre pendiente de revisión, y solo podrá ser tenido como válido si, después de dos años (plazo de prescripción), el trabajador no efectúa ningún reclamo de diferencia salarial. Claro que, si los cálculos matemáticos están bien hechos, cálculos efectuados por personas entendidas, por más reclamo sindical y/o judicial que exista, todas las remuneraciones estarán bien calculadas, y aún cuando la parte sindical pretenda "otra cosa", dudo mucho que tal cuestión tenga favorable acogida por cualquier Juez laboral. Pero si meditan un poco en lo último escrito, verán que el camino abierto por este CCT está lleno de juicios y, afortunadamente para los abogados, ello nos permitirá cobrar honorarios, y en suma podremos vivir cobrando el mucho trabajo que nos brindan las desprolijidades que contiene. 3.- El plazo para el pago de las sumas que surjan del CCT 146/05 La cuestión que surge aquí es cuándo hay que pagar las sumas que surgen del CCT 146/05. Y como el derecho solo es lógica, la respuesta también es lógica. Los montos pactados deberán pagarse solamente cuando el CCT 146/05 tenga validez, esté en vigencia, es decir, se publique en el Boletín Oficial. Si la publicación tarda un mes más, o dos, o cinco, es harina de otro costal que no debe importar. Porque la demora imputable al Ministerio de Trabajo o al Boletín Oficial de la Nación y NO a las partes signatarias, o a los empleadores, o al administrador. Entonces, si no hay mora, o demora (que no es lo mismo jurídicamente hablando), por parte del empleador en el pago de la nueva escala salarial que surge del CCT 146/05, ningún sindicato o empleado, podrá reclamar al empleador por intereses, multas, etc., etc. Claro que, al momento que se publique el CCT 146/05, deberán aplicarse las escalas "nuevas" con retroactividad al momento del pacto, al momento del convenio, y dentro de sus términos. Y eso, en lenguaje llano y entendible, significa que si el CCT en cuestión se publicase en noviembre próximo, habrá que pagarle al empleado los $ 30 de mayo, y los $ 60 de junio, $ 60 de julio, los $ 60 agosto, los $ 60 de septiembre y los $ 60 de octubre. Además, deberán sumarle la diferencia por clasificación de residuos por todos esos meses, y la diferencia por "antigüedad", y diferencia por... Bueno, Uds. me entienden... Pero eso sí, esas sumas no llevan intereses porque no había obligación legal de pagarlas hasta el momento en que se publique el CCT y se haga aplicable. Pobres aquellos que liquidan sueldos para los consorcios, como su profesión habitual (Sistema 9041, Sipac, Czycewski, etc. etc. por mencionar solo algunos que recuerdo rápidamente –y que ya me consultaron sobre esto mismo-). Es más, con mi edad a cuestas, confieso que recuerdo que esto mismo ocurría en las épocas de la hiper-inflación del Ministro de economía Rodrigo (no cabe usar el Sr.), y también con los subsiguientes "aprendices de magos" de la economía. Todos se volvían locos para aplicar aumento de aumento de convenio nuevo sobre el nuevo convenio, que demoraban en publicarse porque el B.O. no daba abasto para publicarlos en sus páginas. La pregunta que tal vez clarificará un poco más el tema, es: ¿qué pasa si jamás se publica en el B.O. el CCT 146/05? La respuesta es tajante: nunca se le pagará al empleado las cifras que se han incluido en el CCT que JAMAS tuvo vigencia. Entonces, cabe señalar aquí, la responsabilidad profesional del administrador que pagó lo que no corresponde o cuando no correspondía (en el mejor de los casos). Porque debe quedar claro a los lectores que la negligencia o la impericia que causa un daño (al consorcio), especialmente cuando es provocado por un administrador profesional (que cobra por su trabajo de experto), que es un mandatario con severas obligaciones emanadas del Código Civil de la Nación, si no es un asunto penal, sí será claramente un problema civil que terminará en un juicio por ante el Juzgado que corresponda... Fundemos en derecho lo expuesto: Art. 929, 1109 y 1113 Código Civil de la Nación para los daños. Para las normas del mandato: Art. 1869 y ssgtes. del Código Civil. Y la defraudación por administración fraudulenta está normada en el Art. 173 inciso 7* del Código Penal. Entonces creo que está claro: el pagar lo que no corresponde podría ser una defraudación por administración fraudulenta del Administrador para su mandante, el consorcio. Y eso está penado con PRISION. No se me diga: ¡Ah, pero yo tengo una SRL o una SA., y me gustaría ver cómo ponen presa a una sociedad!!!! Porque responderé de inmediato: no, las sociedades NO VAN PRESAS; el que va preso es el socio gerente o el presidente de la sociedad, o quien sea responsable de pagar lo que no debe pagar. Para cuantificar el daño (o el monto del reclamo civil –llámese "pesos"-) fíjense Uds. que pagar a un empleado una suma "adicional" o "diferencia" (diferencia salarial –que también puede ser "en más" como en este caso que transcribo), será tenido por cualquier Juez como un "aumento de sueldo" a favor del empleado y jamás podrá retrotraerse sin que se convierta en una injuria laboral –y consiguiente despido incausado del empleado-. En un consorcio, dar aumento de sueldo sin autorización de Asamblea, o sin imperio legal, evidentemente redundará en el movimiento de fondos consorcial, y en mayores pagos de expensas por parte de los propietarios, y no faltará algún copropietario que reclame el pago de su perjuicio, con sumas que se sumarán desde la fecha en que el administrador procedió incorrectamente, y hasta que el aumento sea absorbido (lo cual puede ser nunca), con más lo que insumió por pagos de cargas sociales, etc. etc. Pues bien, esperemos y veamos qué pasa. Y para aquellos administradores que se apresuraron en liquidar "diferencias" según este NO VIGENTE CCT 146/05, vayan pensando qué excusas dar a sus mandantes y cómo rectificar o "dar marcha atrás" en el aumento. Si
son religiosos, recen porque nadie los demande; si son más
"terrenales", consulten a un BUEN ABOGADO o ambas cosas...
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El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
Charlemos
de Consorcios Reunión
de Vecinos Propietarios de Departamentos en Propiedad horizontal Guiada por el Sr. Rubén Recarte Todos los lunes a las 17 hs en el CGP 2 Sur Junín
521, Tel: 4375-1850/ 0644/ 0645 Int. 310 |
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DDJJ Mensual de FATERyH por la Cra. Liliana Corzo Estimado Claudio García de Rivas: Como te comenté oportunamente estoy en desacuerdo en la forma que está planteado el programa para generar on line por Internet la Declaración Jurada Mensual de FATERYH y de SUTERH, como así también las boletas de depósitos correspondientes. Considero que no se pueden aceptar los datos sin verificar antes cuánto es o qué se debe abonar. Cuando hay muchos empleados, y algunos están afiliados al sindicato se pueden producir errores que nos damos cuenta una vez que hemos aceptado generar la DDJJ, y que simplemente se podían haber detectado antes si se informara como corresponde el importe total a abonar. He enviado un mail a FATERyH hace ya 2 meses planteando la situación mencionada y no he recibido contestación, por lo tanto, creo que sería bueno que si otros medios de comunicación están de acuerdo con nosotros en que este programa que se utiliza desde la página web de FATERyH debería cambiar, para que muestre los datos finales antes de validarlos, nos pongamos de acuerdo en reclamar para que así lo hagan. Te envío además copia del e-mail enviado a FATERyH. Espero
tu valiosa opinión al respecto y aprovecho la oportunidad para saludarte.
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Correo de Opinión ¿A nosotros quién nos defiende...? por el Sr. Rodríguez Rico Estimado Director: Mi nota es muy corta y concreta. Solo hay una pregunta: ¿Quién nos defiende a los propietarios de los aumentos otorgados a los encargados, ayudantes y demás personal de la Propiedad Horizontal?. Cabe destacar que no todos obtenemos aumentos de sueldo y en cambio tenemos que asumir el de nuestros empleados a través del aumento de las expensas. Muchas personas tienen dificultades para "llegar a fin de mes" cumpliendo con todas sus obligaciones. Los continuos aumentos de las expensas hacen que se dejen de abonar las mismas creando un conflicto mayor para el consorcio. Considero que se debe consultar a los afectados (propietarios) antes de otorgar esos aumentos, ya que los empleados de la propiedad horizontal reciben, a diferencia de cualquier otro, un sueldo completo del cual no desembolsan ni un centavo para pagar ningún impuesto ni servicio, todo lo asume el consorcio (hasta el diario, la soda y el cable tienen gratis). Sin
más lo saluda cordialmente felicitándolo por su boletín
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Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Correo de Opinión Agradecimiento por la Sra. Martha Alvarez Estimado Sr. Claudio: En nombre de ProEduCo, agradecemos su gentileza por el hermoso aviso. Reitero también el agradecimiento por la valiosa información que tan desinteresadamente nos envía, la cual nos informa sobre temas que no tienen desperdicio y que nos actualizan constantemente. Le
envío un afectuoso saludo
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Gacetilla de Prensa
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Correo de Opinión Nuevos escalas salariales por el Adm. Fernando Bericua Me dirijo a Uds. a fin de informarles que en el día de la fecha he realizado una consulta en la Dirección de Relaciones Laborales del Ministerio de Trabajo Empleo y Seguridad Social (MTSS) siendo atendido por el Sr. Benítez, el cual me ha informado que dicha dirección no ha recibido todavía el expediente de la negociación del acuerdo conformado entre la FATERYH con AIERH y UADI, por lo tanto al no estar comunicadas las partes de la existencia de una nueva escala salarial, dicha escala no se encontraría vigente por lo tanto los sueldos del mes de Junio deberían liquidarse de acuerdo a la escala salarial vigente. Sin
otro particular saludo a Uds. muy atte.
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 12 de julio a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Rincón Solidario Buen día: Primero que nada quiero decirles que su página me pareció excelente, con muy buena información para todos aquellos que vivimos en un edificio. Vivo en un edificio de Lugano I-II. La administración es interna (un propietario cumple la función de administrador) y yo soy miembro del consejo de administración y les aseguro que no lo hacemos mal: llevamos al edificio bastante bien. Y ahora la pregunta ¿puede un inquilino ser del consejo? La respuesta es que no pero, dónde está escrito, en qué artículo de la ley lo dice u ordenanza o artículo de reglamento. Mi consulta se basa en que tenemos un inquilino que presentó una nota pidiendo ser miembro del consejo de administración y tenemos que contestarle. Agradecería toda información que pudieran darme para poder responder este pedido. Les recuerdo que esta misma consulta la hice el día 6 del corriente y no tuve respuesta. Gracias y saludos Carlos A (16/6/2005) Estimado Carlos A: La pregunta parece fácil de responder, pero NO cuando llega el momento de fundarla como buena parte de muchos de los hechos que acontecen en la Propiedad Horizontal. Más aún, cuando hay que apelar al "sentido común" para responderla o fundamentarla ya que no va a encontrar expresamente, salvo algunos Reglamentos de Copropiedad, que el mismo debe estar compuesto solo por propietarios. Es más, hay reglamentos que ni siquiera contemplan la figura del consejo de administración. Un inquilino, en principio, no puede ser miembro del consejo. ¿Por qué?, la asamblea se convoca estrictamente para los propietarios del consorcio. Téngase en cuenta que los temas a tratar muchas veces son de carácter permanente en el tiempo del edificio y otros de un efecto meramente circunstancial en la vida de éste. Detallo ésto por el peso de ser "propietario" y de la responsabilidad que ello implica al momento de tomar decisiones que muchas veces no se tiene idea de la incidencia en sus alcances e implicancias, reitero, en el tiempo de la vida del consorcio. Hago referencia a esto porque justamente un inquilino, habitualmente, su paso por el consorcio es corto y su interés en muchos temas se reduce a una cuestión a veces de sentido común y a otras de conveniencia (bien o mal entendida). Ahora, si un propietario le otorga un mandato expreso correctamente conforme a derecho a su inquilino o a un tercero a representarlo en las asambleas de ese edificio, en la toma de decisiones y a representarlo a él (si fuese elegido como miembro) en las reuniones de consejo y si el reglamento no lo inhibe de esto (que restrinja su composición solo a propietarios), no tendría inconvenientes en constituirlo. Adm.
Adrián Hilarza --- El Adm. Adrián Hilarza es presidente de la Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y para cualquier consulta se le puede mandarle un e-mail a info@aiph.com.ar |
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Rincón Solidario Yo estaba como figura decorativa Antes que nada gracias por estar en mi correo. Tengo una duda que me está volviendo loco y es la siguiente: administré un consorcio por 10 años, luego me fui. Hace cuatro años, por otro lado yo solo estaba como figura decorativa ya que el consorcio manejaba todo. Yo presentaba las declaraciones juradas y alguna que otra presentación formal, además tengo una acta volante firmada por más de 20 copropietarios (sobre 30) donde se me libera de rendición de cuentas ya que como mencioné antes ellos manejaban todo, hasta cobraban las expensas. Sin embargo la persona que administra desde que me fui despues de 4 años me pide una rendición de cuentas, a pesar que sabe muy bien cómo eran las cosas, que el consejo manejaba y decidía todo. Incluso en mi presentación aceptan pagarme $ 200 como gastos administrativos (llamadas, movilidad) y $ 300 como honorarios; todo esto consta en el acta volante hecha por los copropietarios. Yo solo liquidaba gastos administrativos y los honorarios los dejé de lado. ¿Pueden pedirme esa rendición a pesar de que no tengo ningún papel porque todo lo entregué y que estoy liberado de la rendición?. Incluso dice que no cobro las expensas sino que lo hace el consejo, que además de los tres solo vive uno. Tuvimos una mediación sin acuerdo. Por
favor
contestarme a mi mail, quiero dormir tranquilo, gracias. Ing. León: De acuerdo a su relato, usted era el administrador. El hecho de que el consejo tomaba las decisiones y cobraba las expensas era un atributo que usted les delegaba bajo su exclusiva responsabilidad. La figura del consejo no está contemplada en la ley de propiedad horizontal. En el tiempo se instauró con el fin de ser un órgano de consulta y contralor del administrador. El administrador es un mandatario y su responsabilidad está legislada en nuestros códigos. Usted ha cometido el error de entregar la documentación del consorcio junto a los libros sin haber realizado un escrito detallando lo que entregaba. Ahora se encuentra en una difícil situacion ya que al no contar con la documentación, no tiene elementos como para presentar la rendición de cuentas, a excepción que lo haya realizado al entregar la administración. Por otro lado, aunque se haya aprobado una rendición de cuentas, si se detectan anomalías, no está eximido de la responsabilidad. Espero haberle sido de utilidad León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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Rincón Solidario Aumento
de expensas Otro tema que me preocupa es la arbitrariedad con que se maneja la administradora para determinar el aumento de expensas. Me interesaría saber cuál es el mecanismo para determinar el valor de la misma. Disculpen las molestias pero soy muy nueva en esto y mis conocimientos sobre el tema son muy reducidos. Gracias por su atención. Saludos atentamente. Mónica M. (27/6/2005) Estimada Mónica: Los derechos y obligaciones del Consejo de Administración son los mismos que para cualquier propietario y éstos figuran en el Reglamento de Copropiedad y Administración de su edificio. En este también debería figurar la creación de un Consejo de Administración, cuántos propietarios deberían integrarlo, los plazos de su mandato y las atribuciones del mismo. Este debería ser el nexo entre el conjunto de propietarios y el administrador y podría entre otras cosas, como usted comenta, controlar que los gastos liquidados por la administración tenga su correlativo comprobante legal. Con respecto al monto de recaudación de expensas pueden utilizarse distintos sistemas como ser: 1) una cuota fija sobre un cálculo estimado de gastos mensual, el cual se mantendrá en el tiempo hasta que se decida un nuevo monto, que es aconsejable que sea tratado y aprobado por Asamblea, ya sea por una serie de incrementos en los abonos del edificio, sueldos y cargas sociales, nuevos gastos, etc, que ameritan un recálculo de la cuota fija a recaudar o simplemente con la finalidad de formar un Fondo de Reserva para un fin específico. 2) otra forma de recaudar las expensas es por los gastos efectivamente realizados, por lo que la expensa mensual a pagar variará de acuerdo a las erogaciones que realice el administrador en el mes. El sistema a aplicar también puede encontrarlo en el Reglamento de Copropiedad y Administración o en algún Acta de Asamblea. Los sistemas que mencioné son los habituales pero podrían aplicarse otros o ambos en una misma liquidación, por ejemplo recaudando en columna `A´ por gastos efectivamente realizados y en columna `B´ un monto fijo para la constitución de un Fondo de Reserva o para cubrir algunos gastos extras. Esperando haber sido lo más claro posible, la saludo atentamente y le deseo muchos éxitos. Sebastián
Hutler Wolkowicz --- El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar |
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Rincón Solidario ¿Es correcto lo que están haciendo...? Dr. Brailovsky, le quiero consultar sobre una planilla que está haciendo circular FATERyH La Plata, en la cual agrega al sueldo básico los 60,00 pesos del no remunerativo (hasta ahí bien) pero a su vez aumenta los valores de la antigüedad y todos los plus en relación a estos 60,00 pesos ¿Es
correcto lo que están haciendo...? (15/6/2005) Estimado Sr. Alberto: Gracias por su consulta, y permítame decirle que ella es sumamente interesante; mas deberé contestarla dividiéndola en tres partes. La primera parte consiste en afirmar que entre gallos y medianoche, como habitualmente hacen UADI, AIERH y CAPHyAI y realmente en un corto lapso, sin consulta a "las bases" o a los afiliados (como Ud. lo quiera llamar), se aprobó el nuevo convenio colectivo n* 146/05 para los trabajadores del gremio de la propiedad horizontal. En resumen, ese CCT 146/05 es el mismo 378/04 con algunos agregados modificatorios del anterior. Pero atención, que las modificaciones agregadas NO SON tan menores como se pudiera pensar, pero eso es harina de otro costal y será tratado en alguna otra ocasión. La segunda parte de mi respuesta consiste en confesarle que HE VISTO con demasiada frecuencia que el SUTERH inicia reclamos totalmente improcedentes a fin de lograr beneficios que no le corresponden. Le confieso que he visto a menudo reclamos sindicales a través de empleados de algún consorcio que son "leading case" (casos líderes o casos de muestra) del SUTERH para tratar de "ver qué pasa" y si les va bien, hacer general ese reclamo. Incluso, hace muy pero muy poco, el representante sindical del SUTERH de la Jurisdicción MORÓN de la Pcia. Bs. As., patrocinó un reclamo de una ayudante de un consorcio, exigiendo una diferencia salarial en base a supuestas planillas de haberes publicadas por el SUTERH que DIFERÍAN de la planilla homologada por el Ministerio de Trabajo, en el salario (la del MT decía $ 358 y la del SUTERH $ 378). Y exigían la aplicación del salario de la planilla SUTERH y el pago de $ 80 por diferencias salariales. Por supuesto, se tuvo que contestar la intimación del Ministerio de Trabajo (con costo para el Consorcio, por supuesto, porque los abogados estamos trabajando y si trabajamos queremos cobrar honorarios). En la contestación impugnamos el reclamo exigiendo el original de la planilla homologada; y a pesar de la segunda audiencia, esa planilla jamás apareció. Por supuesto, el reclamo efectuado "se murió" de muerte súbita y natural. En el caso que Ud. consulta, justamente puede ser lo mismo que lo narrado arriba, así que, por su propia seguridad y por la seguridad de los demás consorcios y de la comunidad consorcial toda, le recomiendo no deje de verificar con la CAPHyAI, UADI y las otras organizaciones representantes de administradores, la legitimidad del reclamo. Dije SU seguridad: porque si Ud. aplica "sin más" lo publicado, podría no estar cumpliendo con la ley y dando aumento sin causa alguna, de lo que despues deberá Ud. personalmente hacerse responsable como "mala praxis" suya y daños y perjuicios causados al consorcio porque el consorcio jamás podrá disminuir el aumento que Ud. otorgó sin causa. Dije seguridad de los demás consorcios y de la comunidad consorcial toda porque claro, si Ud. aplica ese posible aumento ilegítimo e incausado, después el SUTERH querrá que lo aplique en los otros consorcios que Ud. administra y ya no podrá decir que NO. Después el SUTERH "irá por mas" y exigirá a TODOS los administradores que apliquen lo que solicita porque Ud. lo aplicó. Ahora bien, Ud. se preguntará por qué digo también "le recomiendo no deje de verificar con la CAPHyAI, UADI y las otras organizaciones representantes de administradores la legitimidad del reclamo. Incluso puede consultar directamente en el Boletín de Pequeñas Noticias (www.pequenasnoticias.com.ar)." Y aquí viene la tercera parte de mi respuesta: Yo lamento confesar que no estoy ni legal ni personalmente capacitado para entender de números y planillas numéricas. No puedo "hacer números", prorrateos, etc. etc. Eso, más bien, es función del Contador Publico Nacional, o de un especialista en liquidación de haberes. En suma: 1.- el "cómo" se integran los $ 60 del decreto nacional; 2.- el "cómo" se da el aumento de $ 30.- retroactivo a mayo 2005. 3.- el "cómo" se da el aumento de $ 60.- de junio 2005. 4.- el "cómo" se compensa el incremento de mayo y junio de 2005 con los "adelantos a cuenta de futuros aumentos" otorgados. Todo eso es función de personas más técnicas y entendidas en temas numéricos que yo. Ahora bien, por último, debo decirle que si comprueba Ud. que todo es una mentira, que la planilla no se ajusta al aumento otorgado, o registra incrementos que no corresponden a los homologados por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, entonces sí, recurra a su abogado, o a este suscrito para defender sus derechos, los derechos del consorcio y los derechos de la comunidad consorcial. Espero haber aclarado un poco sus dudas y cumplo en saludarlo atentamente, Dr.
Eduardo J Brailovsky --- El Dr. Eduardo Brailovsky es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a ceo@eb-asoc.com.ar, llamarlo a su teléfono 4862-5390/4867-0712 o escribirle a Perón 4243 - Buenos Aires (1199) Argentina |
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Rincón Solidario Hola, como va tanto tiempo. Los consulto porque me surgió una duda. Un colega tiene en su edificio a una persona con más de 70 años y más de 10 años de aporte (o sea, reúne los requisitos para acceder a la jubilación por edad avanzada). El consorcio quiere intimarlo para que gestione el retiro y esperar, en caso de que no lo haga, el lapso reglamentario. ¿Es posible esta alternativa o sólo se puede intimar a que gestione el retiro en los casos de jubilación ordinaria y no para la jubilación por edad avanzada?. Es muy importante saberlo. Espero su respuesta y como siempre gracias. Carlos F (10/6/2005) Estimado Carlos: Sí pueden intimarlo a jubilarse. Es suficiente conque tenga derecho a un beneficio. Un saludo cordial Elena
Mitjans --- La Dra. Elena Mitjans es abogada egresada de la Universidad del Salvador con Diploma de Honor. Ha sido docente universitaria, dicta cursos de graduados y ha participado en numerosos congresos nacionales e internacionales. Es miembro de la Comisión de Previsión Social de la Asociación de Abogados, ha sido legisladora de la Ciudad de Buenos Aires, ha tenido intervenciones televisivas, como invitada en distintos paneles, siempre en el tema de la especialidad; con un Micro como columnista en Debate Nacional, Cablevisión (1995), Chocolate por la Noticia, VCC, Canal de la Mujer (1996/97) y MC7. Canal 7 y ha colaborado en distintos medios periodísticos, entre ellos el diario La Nación. Para cualquier consulta se le puede escribir a elenamitjans@pequenasnoticias.com.ar |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Rincón Solidario Dr. Maldonado leí su nota que me parece muy interesante. Sobre todo el proyecto de los talleres. Quería consultar qué hacer con un encargado que tiene un muy mal desempeño, no cumple horario, es una persona revanchista, entrega correspondencia abierta, falta el respeto a los consorcistas etc... y el administrador no toma cartas en el asunto. ¿Cómo debemos actuar los propietarios? ¿Quién nos puede defender? ¿Me podría asesorar? Muchas
gracias, espero su respuesta. Sra. Isabel: Es
muy frecuente que en situaciones como la que Ud. describe ambos
fenómenos, la mala conducta del encargado y la negligencia del
administrador, vayan de la mano. Si quien debe controlar y sancionar estas
infracciones graves no lo hace, permite que una progresiva sensación de
impunidad se vaya constituyendo para este mal trabajador en una placentera
sensación: la de que haga lo que haga nada sucederá. Y así se va
perpetuando una injusta e insoportable situación de abuso que los
propietarios no tienen por qué soportar. Esta función sancionatoria debe ser ejercida con suma prudencia pero no sin el rigor justo y adecuado a las circunstancias. El administrador deberá dar las directivas necesarias para que las tareas a desarrollar por el encargado sean las de mayor utilidad y mejor servicio para el Consorcio. Esas directivas deberán estar minuciosa y claramente notificadas para que el trabajador sienta el control que se ejerce sobre él y, al mismo tiempo, le dé la tranquilidad de que ajustándose a las mismas estará desempeñando sus labores sin posibilidad de reproche. Y cuando esas directivas no se cumplan, apreciando en cada caso la gravedad de la falta, la reincidencia en el incumplimiento, los eventuales daños que se hubieran producido, etc., el administrador irá aplicando en forma graduada y, en su caso, progresiva, la o las sanciones correspondientes. La acumulación de sanciones o la aplicación de una lo suficientemente gravosa frente a la entidad de la falta cometida, darán lugar al despido con justa causa del trabajador, es decir, sin derecho a indemnización. Para concluir y respondiendo concretamente a su consulta, le aconsejo que intente reunir la mayor cantidad de voluntades entre los consorcistas para exigir el tratamiento y la solución del problema en una asamblea extraordinaria. En la misma, deberá exigirse del administrador el cumplimiento acabado de su función como responsable jerárquico del encargado y la adopción de las medidas que se correspondan con las graves trasgresiones que Ud. comenta. Dichas medidas deberán ser enérgicas pero progresivas: no puede pretenderse lograr en una semana los resultados que no se obtuvieron en meses o años. Y deberá cuidarse el administrador de no incurrir en un despido incausado, aún por vía indirecta, si se dedica a "prefabricar" el mismo hostigando torpemente al encargado, porque en ese caso no logrará otra cosa que darle la excusa que éste necesita para darse por despedido y así ser indemnizado. Si el descontrol sobre el encargado que evidencia esta administración no es sino una más de sus falencias, esa asamblea extraordinaria podría servir, de darse los elementos de rigor, para promover la remoción de la misma y su reemplazo. Tal vez aquí esté la clave para resolver los dos problemas: el del negligente administrador y el del mal encargado. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Rincón Solidario Es como un curso de administración Estimados Sres. realmente leer sus informes quincenales es como hacer un curso de administración de consorcios, pero siempre surge algo nuevo que uno no provee como que un consorcista se empaca en no pagar mas de lo que paga por mes hasta la fecha, haciendo caso omiso que han aumentado como por ejemplo abono de mantenimiento de ascensores, fumigación, luz de pasillos, art. de limpieza y además se niega a pagar una cuota extraordinaria, pero esta de acuerdo que se pinte el edificio, que se arregle la terraza de uso común, por supuesto ella vive en el último piso, en estos casos hay alguna forma elegante de obligar que abone lo que corresponde, en el reglamento hace referencia que habría que fijar una cuota para fondo de reserva, destinada a estos imprevistos. Atentamente les saluda. Emma O. (4/6/2005) Estimada Emma: Su pregunta tiene varias aristas para abordar y, como es usual, se necesitarían agregar algunos datos informativos. Sin embargo, es dable decir que las soluciones a los problemas por Ud. comentados dependerán de si las expensas en el consorcio se liquidan por el sistema de prorrateo de los gastos totales o por cuota fija por período, tomando un monto global y dividido por el porcentual que cada unidad tiene conforme el Reglamento de Copropiedad y Administración: esta cuota se reitera período a período de manera inalterable. En este último supuesto, de producirse erogaciones fuera de lo habitual o querer emprender obras o arreglos de volumen más considerables que las que normalmente se realizan, deberá convocarse a la Asamblea para o bien establecer una recaudación extraordinaria o, en su defecto, aumentar de manera temporal o permanentemente la cuota fija. De existir en el Reglamento la estipulación de fondo de reserva, deberá cumplirse, dentro de las posibilidades contributivas de los comuneros, con lo normado, decidiendo en Asamblea el monto del fondo, si éste crecerá progresivamente, el o los destinos de asignación y dónde estará depositado, obviamente, en titularidad del Consorcio de Propietarios. Dados estos requisitos ineludibles, conviene recordar lo que expresa el art. 8 de la ley de Propiedad Horizontal 13.512: "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro." (primera parte) "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece" (párrafo in fine). Asimismo, de considerar inapropiado, abusivo en el derecho o falto de fundamento y razonabilidad el o los incrementos, el titular de dominio de cualquier unidad puede proponer una solución intraconsorcial o bien iniciar, de creerlo conveniente y como "última ratio", una acción judicial para impedir se eleve su cuota y, va de suyo, la de los otros condóminos. Finalmente, para evitar conflictos con el monto de las expensas comunes, ordinarias o extraordinarias, lo óptimo es procurar una buena y sana administración para el inmueble y de resultar imperioso, por razones de encarecimiento de los servicios o las provisiones o por obras nuevas, tratar estos temas en Asamblea para que los consorcistas analicen en conjunto las medidas a adoptar. La saluda con distinguida consideración. Dr.
Jorge Resqui Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal, es vicepresidente de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Correo de Lectores Buen día: Quiero agradecer la respuesta que me dieron a la consulta que realicé anteriormente, me fue muy útil. Pero ahora tengo otra. En nuestro edificio tenemos un encargado y un ayudante que están encuadrados en la 1er. categoría, de acuerdo al convenio vigente, pero nuestro edificio de acuerdo a los servicios centrales es de 3ra. Esta situación se da desde hace mucho tiempo. Dicho encuadre se los dio un administrador que ya no esta más por lo tanto la consulta es ¿podemos ponerlos en la categoría correspondiente? Creo que esto no es una baja de categoría, sino encuadrarlos como corresponde. Gracias y saludos Carlos A. (24/06/2005) Hola Carlos, me alegra que la anterior respuesta te haya sido de utilidad. Con respecto a tu actual consulta no podrás cambiarlos de categoría "hacia abajo" a los trabajadores que están actualmente cobrando por funciones de 1º aunque el edificio no lo sea. En caso de tomar a un nuevo trabajador entonces sí podrás darle la categoría que corresponda según los servicios centrales del edificio. Esto surge de una frase del artículo 6° del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 que dice: "A los fines de constituir las cuatro categorías en que se clasifican los edificios, se establecen como servicios centrales los siguientes: Agua caliente - calefacción - compactador y/o incinerador de residuos - servicio central de gas envasado (donde no hubiere gas natural) - desagote cámara séptica (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - ablandador de agua (circunscrito a las zonas donde existe para uso común del edificio) - natatorio - gimnasio - saunas - cancha de paddle - cancha tenis o squash - salón de usos múltiples - solarium y lavandería. La supresión de algún servicio central, no implicará el bajar de categoría al trabajador/a. a) 1ra. Categoría: Los edificios con tres o más servicios centrales; b) 2da. Categoría: Los edificios con dos servicios centrales; c) 3ra. Categoría: Los edificios con un servicio central; d) 4ta. Categoría: Los edificios sin servicios centrales". El tema es que al bajarle la categoría le estas bajando el sueldo y con ello estás avanzando sobre un derecho adquirido y se puede dar por despedido porque le estás modificando unilateralmente las condiciones laborales. Te mando un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Yo mandé un mail preguntando sobre los sueldos de los encargados justo cuando salió el Boletín Especial de Pequeñas Noticias y ya me informé. Ahora hay un problema: según la encargada, para la categoría "Encargado no Permanente sin Vivienda" (para las 4 categorías es igual) en el sindicato le dijeron que desde mayo del 2004 el básico era $387 y según el convenio Colectivo de Trabajo y el listado que envió la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, el básico era $ 358. Mirando en FATERyH figura tal cual le informan a la encargada. Yo quisiera saber cuál es la cantidad correcta porque si la encargada tiene razón tengo que abonarle el retroactivo de un año por las diferencias. Le agradecería que me contesten lo más rápido posible. Desde ya muchas gracias. Mabel (22/06/2005) Hola Mabel, en realidad ambas tienen un poco de razón. El problema es que en su momento la escala salarial que vos tenés (la que dice $358) fue la que se publicó en el Boletín Oficial (BO) correspondiente pero después, el Sindicato informó que esas listas habían salido con errores de la imprenta y fueron modificadas, pero nunca se volvieron a publicar en el BO y es por eso que vos tenés un valor y la encargada otros, que es el que figura en la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal. Te invito a leer una nota llamada "Errores de imprenta en los básicos" que fue publicada en el Boletín e Pequeñas Noticias Nº 213 del días 24 de mayo de 2004 donde se hizo una nota que explicó el tema en detalle. Te adelanto que todas las categorías de media jornada fueron modificadas hacia arriba menos el Ayudante Temporario de Media Jornada que pasó de $354 a $337. Te invito a leer especialmente el Rincón Solidario del Dr. Brailovsky de este mismo Boletín Nº 261 llamado "¿Es correcto lo que están haciendo...?" que te va a ser de utilidad.
Cualquier inconveniente que tengas para acceder a ellos, no dudes en volver a comunicarte con nosotros. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores Boletín de Pequeñas Noticias Nº 257 Consulta: El último Boletín que recibí, es éste del 17/05 ¿no han salido otros? Muchas gracias. Leopoldo I.G. (22/06/2005) Hola Leopoldo, como verás éste es el boletín Nº 261 con lo cual te están faltando algunos, incluso el 259 que fue un boletín extra dedicado íntegramente al tema de los aumentos. Si tenés algún problema con la recepción sería una buena alternativa que des de alta una dirección en Yahoo o en otro web mail gratuito con bastante espacio para poder recibir varios mensajes sin que se te llene la casilla de correos.
Cualquier inconveniente que tengas para acceder a ellos, no dudes en volver a comunicarte con nosotros. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Agradeceré me aclaren el tema de los aumentos salariales, ya que confrontando el análisis que figura en la última publicación noté algunas variables. Según la resolución 156 la categoría 1ra para un Encargado Permanente sin Vivienda tiene un básico de $ 859 y según el análisis realizado por ustedes el aumento es de $ 84. Siendo el importe del mes de abril en esta misma categoría de $ 835 da un sueldo de $ 919. Para llegar a $ 859 ¿debería restarle los $ 60 del decreto? En el caso de un "Encargado Permanente con Vivienda" la Resolución 156 estipula $ 791 menos $ 80 que es el incremento que ustedes determinan según vuestra planilla da el importe exacto de Abril $ 771 ¿a este no habría que restarle nada? Necesito me aclaren esto porque en algunas categorías parecería que se encuentra sumado el descuento y en otras no. Atte. Claudia R. (21/06/2005) Hola Claudia, he leído atentamente tu mail porque es muy fácil cometer errores a la hora de manejar tantos números, no obstante estuve mirando lo que publicamos en el boletín y para que no tengas dudas en todos los análisis que aparecieron los $60 remunerativos del decreto están fuera de todo análisis. Este importe al igual que los $100 no remunerativos van en ítems diferenciados y separados del básico de convenio. Por lo tanto y yendo a tus ejemplos repaso los valores: * Encargado Permanente sin Vivienda 1º: antes $ 775; ahora $ 859 (Diferencia $ 84) * Encargado Permanente con Vivienda 1º: antes $ 711; ahora $ 791 (Diferencia $ 80) A estos nuevos valores básicos se le deben agregar los importes de los decretos y deben indicarse en ítems separados de los básicos. Un saludo muy grande. MFL |
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Correo de Lectores Hoy tengo que volver a escribirles porque entre tantos aumentos tengo una confusión por lo que necesito una aclaración. Según la nueva escala Salarial para Mayo de 2005 el Encargado permanente con Vivienda de la 3ra. categoría, pasa de cobrar $ 652 a $ 704 que vendría a ser el aumento proporcional de los $ 30 para de la cuarta categoría ($ 52 en este caso). Ahora bien, ¿dentro de este valor ($704) no están los $ 60 remunerativos no? Estos hay que ponerlos como ítem separado? ¿No se pueden incorporar a los básicos? Desde ya les agradezco la respuesta. Atte. Horacio M. (20/06/2005) Hola Horacio, para que no te equivoques tené en cuenta que en todas las escalas salariales los $60 remunerativos están al margen, no se tienen en cuenta en los básicos de bolsillo. En los respectivos recibos de haberes debe figurar el básico correspondiente y en ítems separados los $60 remunerativos y los $100 no remunerativos. En el ejemplo que vos mencionas correctamente, el Encargado Permanente con Vivienda de 3ra. categoría pasa de cobrar $652 a $704 (la diferencia es de $52) y además se deben sumar los los $60 y los $100 en ítems cada uno por separado. ¡Espero que la respuesta te ayude! Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Suplente de sábados y domingos Hola amigos, antes que nada deseo agradecerles la información actualizada y precisa que nos brindan semana a semana. Mi consulta es la siguiente: acabo de tomar un edificio que tiene un SUPLENTE DE SÁBADOS Y DOMINGOS, trabajando de 6 a 14 hs. (el resto lo hace una empresa de seguridad). 1) Hasta ahora venía cobrando, ambos días $60.06 por día (a valores viejos) así es que en Mayo cobró por 9 días $540,54. Creo que los sábados deberían ser liquidados: a) por 7 hs. normales y 1 extra o bien b) 5 hs normales y 3 extras. No sé cual sería lo correcto. Y de ser así, en cualquiera de los dos casos, ¿los errores anteriores son derechos adquiridos? 2) Los incrementos de $ 60 y $ 100, en este caso, se proporcionan dividiéndolos por 25 o por 30 días?. Creo que es por 25. En ese caso habría otro error en el recibo. Aguardo vuestra respuesta a la brevedad y desde ya muy agradecida. B.W. (20/06/2005) Hola B.W. nos alegra mucho que la información brindada te sea de utilidad y ahora veamos qué podemos hacer con tu consulta. Con respecto a los días domingos no hay dudas y lo estás liquidando correctamente, el tema son los sábados y aquí va una pregunta ¿no hay una hora de descanso durante las 8 horas? Si fueran 4 horas por la mañana y 4 horas después de las 13 no habría problemas porque por las horas de la mañana cobraría $15 (de acuerdo a los valores viejos) y por las de la tarde $30 (o sea 4 horas al 100%) con lo cual en un sábado repartido de esta manera el valor del día sería de $45. En el caso de un suplente por día no hay valores como para liquidar una hora extra. Los $30,03 corresponden a un día laboral de 8 horas con los cual si tuviera que tomar el valor de una hora, tomaría los $30,03 y los dividiría por 8 lo que arroja un valor horario normal de $3,75 y al multiplicarlo por 2 para convertir el valor de la hora en una hora al 100% sería de $7,50. El párrafo anterior lo escribí como pensando en voz alta y de una manera totalmente proporcional pero deberías pedir otra opinión ya que no encaja perfectamente según las funciones y los horarios contemplados en el Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04. Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores Por favor me pueden enviar nuevamente el Boletín N° 259, que por error lo borré, y lo necesito para liquidar los sueldos de junio. Desde ya muy agradecida. María A. R. (17/06/2005) Estimada María, como tenemos varios pedidos de este tipo y son realmente muchos los lectores tenemos disponible en nuestro sitio todos los boletines publicados.
Cualquier inconveniente que tengas para acceder a ellos, no dudes en volver a comunicarte con nosotros. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores Hola!!!!!!! ¿Vieron? Gracias a Uds. (que ayudan a que uno aprenda) estoy aprendiendo más y haciendo menos preguntas!!!!! Pero ahora sí!!! ahí va una: Cuando un encargado se toma las vacaciones y uno contrata a un reemplazante al hacer el ALTA TEMPRANA para la AFIP ¿qué modalidad de contratación hay que poner? Gracias. Mariana (27/06/2005) Hola Mariana!!!! Cuánto nos alegra que puedas aprender con nosotros!!!! Ahora bien, la modalidad de contratación es la misma que ponés en el Formulario 931 a este trabajador: Tiempo completo determinado. A propósito de las Altas Tempranas te invito a que leas en este mismo Boletín Nº 261 la nota llamada "Un nuevo sistema para informar las Altas Tempranas" porque a partir de julio cambia. Un saludo muy grandote y no te pierdas!!! MFL |
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Correo de Lectores Información objetiva e imparcial Soy un asiduo lector de vuestros boletines, el cual refleja mensualmente las novedades mas importantes en la Propiedad Horizontal. No obstante he advertido una falla en la respuesta a algunas de las consultas que les realizan. La misma consiste en tener como única fuente de respaldo al Sr. Bacigalupo perteneciente al SUTERH. Las opiniones vertidas por esa persona son a mi juicio totalmente parciales, viendo solo el problema desde el punto de vista de la conveniencia del personal que trabaja para el consorcio (no se podría esperar otra cosa). Como ejemplo: Ante la consulta sobre como debe pagársele a un suplente que trabaja solo los sábados (o domingos) expresa que la suma de $ 30,03 es para días hábiles, con lo cual según este señor, corresponde duplicar el importe si la suplencia es a partir de las 13 hs. del sábado. ¿¿¿De donde sacó esa afirmación???. ¿¿¿En que parte del Convenio Colectivo de trabajo dice eso???. Espero que tomen este aporte para poder brindarles a las personas que los consultamos una información objetiva y no sesgada por intereses sectoriales. Atte. Rubén (14/06/2005) Estimado Rubén: Yo en lo personal no conozco a nadie imparcial a la hora de opinar. Cada opinión que se vierte no sólo es parcial sino que, generalmente, defiende a un sector del total de los actores que participan en la comunidad consorcial. Y, para mí, así debe ser... Pequeñas Noticias, en este complejo escenario, intenta presentar a sus lectores todas la opiniones. No sólo las de los administradores, propietarios o inquilinos sino también la de los trabajadores y sus representantes. No veo ningún impedimento para que el Sr. Osvaldo Bacigalupo, "Pepe" Santamaría, su hijo Víctor o cualquier encargado tengan un espacio dentro de nuestro medio donde pueda expresar sus ideas y sus posturas frente a cada problema. Aquí lo importante es que los debates se den, que los temas se discutan y que, con respeto, se discutan cada uno de los conflictos que asolan esta gran comunidad para empezar a encontrar las soluciones que permitan, en los consorcios, una vida en paz y solidaria. Un saludo cordial Claudio García de Rivas Estimado Rubén: Hemos leído atentamente el mensaje e incluso lo discutimos en la redacción para fijar posiciones e intercambiar ideas. En algunas de las consultas que solemos responder, como en la que mencionas, se presentan situaciones un tanto ambiguas y se hacen difícil de responder porque, como también vos decís, no surgen de la lectura de ningún convenio, ni de la Ley de Contrato de Trabajo, ni de ningún lado, sino de "interpretaciones" y ahí es donde la cosa se empieza a complicar por no decir otro tipo de palabras. Ahí es donde vamos a las partes involucradas y en este caso a un referente por el lado de la parte trabajadora, el Sr. Osvaldo Bacigalupo. Cuando le hicimos esta consulta puntual, la de los suplentes de sábados y domingos, nos respondió que todos los valores que surgen de los convenios colectivos son valores para días hábiles (de lunes a sábados hasta las 13 hs.) y de 8 horas la jornada. Por lo tanto, siguiendo con su explicación, dijo que en caso de trabajar un domingo corresponde el 100% del valor y si lo hace un sábado por la mañana es el valor normal y si lo hace por la tarde después de las 13 hs. también lo es al 100%. En otra oportunidad, también le planteamos qué sucede cuando las partes no se ponen de acuerdo en la interpretación de ciertos artículos del convenio y fue allí que hizo la descripción de cómo solicitar una paritaria para resolver conflictos (BPN Nº 257 - 17/05/05: "¿Cómo solicitar una paritaria?"). A veces nos encontramos ante temas donde la mitad de la bibliografía dice una cosa y la otra mitad, dice otra. Apreciamos muchísimo este tipo de comentarios porque nos sentimos acompañados en la tarea y nos interesa de manera especial contar con opiniones como las tuyas, que aportan otras visiones sobre los temas que interesan a los lectores y plantean debate. Te invito no solo a leer la nota de este mismo Boletín Nº 261 llamada "La Cámara recomienda no abonar los aumentos" y mi opinión al respecto, sino a que nos envíes tu visión sobre el tema para publicarla. Un saludo muy grande. M.
Fabiana Lizarralde |
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Correo de Lectores Estimados Sres. Pequeñas Noticias: Ustedes en el Boletín Nº 259 del 7/6/05 en la nota "Propiedad Horizontal: Salarios dicen al principio que U.A.D.I. y A.I.E.R.H. firmaron con FATERYH un acuerdo de 7 puntos. Luego abajo dicen que los firmantes de este acuerdo fueron por U.A.D.I. el Dr. Santiago Roberto y el Sr. Daniel Casanti; por A.I.E.R.H. el Dr. Juan Manuel Acosta y Lara y por la CAPHyAI el Dr. Carlos Francisco Echezarreta y el Sr. Daniel Roberto Tocco. Por favor necesito saber si ustedes pueden asegurarme que los señores de la CAPHyAI firmaron este acuerdo ya que yo tengo la información de que no lo firmaron. Sin mas los saludo atte. Horacio R.T. (09/06/2005) Estimado Horacio, el acuerdo estuvo firmado por todas las entidades el 23 de mayo de 2005, que vos mencionas, pues todas son miembros paritarios pero cada una expuso su opinión y la CAPHyAI a través de sus representantes expresó que "sin que implique reconocimiento de las presentes actuaciones, ni renuncia de derecho, se efectuarán las consultas pertinentes a los mandantes y fijarán posición por escrito". Luego, en una carta con fecha 26 de mayo, firmada por el Dr. Echezarreta y dirigida al Sr. Jorge Schuster, Director Nacional de Relaciones de Trabajo, expresaron que: "las entidades integrantes y asociados de esta Cámara han respondido formalmente señalando la imposibilidad en las circunstancias actuales de disponer para la actividad en general incrementos salariales que incidan sobre las expensas comunes de los consorcios representados" (BPN Nº 258 del 31/5/05: "El bueno, el malo y el feo"). Un saludo cordial. CGdeR |
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¿Qué significan las siglas? ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA AIERH: Asociación Argentina Edificios Renta y Horizontal AIPH: Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias CAPRA: Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina CGP: Centro de Gestión y Participación de la Ciudad Autónoma de Bs. As. FATERyH: Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal FRA: Fundación Reunión de Administradores LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal SUTERH: Sindicato Unico Trabajadores Edificios Renta y Horizontal UADI: Unión Administradores de Inmuebles UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 261 Fecha de publicación: 28 de junio de 2005 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: suscripción@PequenasNoticias.com.ar con la palabra SUSCRIPCION GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail con las palabras CANCELAR SUSCRIPCIÓN en el asunto del mensaje. Las notas firmadas representan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. Registro de Propiedad Intelectual en trámite. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales. Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita del director. |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) |
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Fachadas
y balcones
Menos del 1% de los propietarios habrían cumplido
con lo establecido por la ley 
Primer
Congreso Argentino de Propietarios
SIJyP
Personal
de Consorcios
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
UMIPH
CAPHyAI
SUTERH
y FATERyH
Sr.
Rolando Norberto Ochoa: "Cuando
el propietario es intimado le damos un plazo de 20 días hábiles
para que de cumplimiento a la ley o sea para contratar a un
profesional y presentarse acá con una encomienda diciendo que va a
dar cumplimiento a la ley. A partir de ese momento tiene 90 días
corridos para que el profesional presente su informe técnico. Si
así lo hace, está dentro de la ley. Después el profesional cierra
la obra con un certificado de conformidad o, según el profesional,
puede sugerir un nuevo control en menos tiempo que el que considera
la ley".
Claudio
García de Rivas: "La
Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal está
compuesta por un grupo humano en el que se toman todas las
decisiones en forma consensuada. Es de destacar que aunque cada uno
de sus miembros conserva plena independencia editorial hemos
logrado, en un mundo que se fragmenta cada vez más, consolidar una
unidad de tal tipo que nos permite encarar proyectos comunes.
Aquello que en un principio se pudo entender como una dificultad, la
diversidad de miradas de cada uno de los compañeros, hoy se
convirtió en una fortaleza. UMIPH tiene su espíritu propio que
excede la de cada uno de sus miembros aunque sean ellos mismos con
su participación y sus individualidades los que le dan vida".
Algunas
de las conclusiones a las que llegaron los medios participantes sobre el
tema que planteó la primera de las comisiones ("Los medios
locales...") fueron que tiene un rol esencial en la difusión de las
acciones de las entidades locales, que promueven la participación
ciudadana y la interacción local y que permiten una mayor visibilización
de los actores barriales. La segunda comisión ("El rol de los medios
locales...") arribó a la conclusión que los medios aportan una
visión crítica sobre la conformación de las comunas y reflejan la
opinión pública local.
UMIPH
hacia una asociación civil
"La
temática no reflejó para nada el eje de los conflictos por los que pasa
la propiedad horizontal", concluyó haciendo referencia al Primer
Congreso de Propietarios de la República Argentina que se realizó en
el salón Dorado de la Legislatura Porteña el pasado 10 de junio
convocado por la Cámara Argentina de Propietarios de la República
Argentina (CAPRA) y que fue auspiciado por FRA, la Confederación
General Económica de la República Argentina (CGE), por el Centro
Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIyPH),
por la Asociación de Periodistas Jubilados (APJ) y por la Asociación
de Consorcistas de Edificios (ACEPH).
La
presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina
(UCRA), Sra. Alicia Martha Gimenez, reflexionó que en un
principio la convocatoria le pareció que podía ser interesante para
saber qué es lo que está pasando en el mundo consorcial. Agregó
también que "de todos modos nosotros sabemos que quien lo convocaba
era la parte de los administradores aunque vimos como una cosa positiva
esta especie de acercamiento hacia los consorcistas". Sin embargo,
subrayó que con el transcurso del tiempo "nos dimos cuenta que
realmente tampoco era muy abierto. Cuando habló el señor Jorge
Hernández nos hubiera gustado hacer algunas preguntas pero nos dijeron
que no porque éstas eran conferencias".
La
flamante Secretaria de la Unión de Medios Independientes de Propiedad
Horizontal (UMIPH), Dra. Diana Sevitz, escuetamente
recalcó que "tratándose de un congreso de propietarios y teniendo
en cuenta las instituciones que convocaban pensé que se iba a tratar de
temas de propiedad horizontal". La co-conductora del programa de
radio "Consorcios Hoy" que se emite por FM Urbana (88.3)
destacó que "hay una institución que yo no conocía que era CAPRA.
Yo puedo no conocer todo, pero sinceramente dentro de la comunidad
consorcial no la conocía, aunque conociendo a FRA -que se dedica a la
administración de consorcios y lo auspiciaba- me pareció por la
convocatoria que se iban a tratar temas relacionados con los
consorcios".
El
contador Norberto Wilinski, director de Ediciones PropHor y
Tesorero de UMIPH, comentó que participó por la mañana y el congreso le
pareció interesante para el consorcista. "Yo soy consorcista además
de tener otras funciones en esta comunidad como contador, administrador,
asesor, auditor y otros. Del congreso pude sacar en limpio realmente pocos
conceptos aplicables a mi actividad específica de propiedad horizontal.
En mi calidad de ciudadano algunos más. Sobre el tema de usurpación se
habló de casas y no de consorcios, esa fue una de las dudas que me
quedó: saber qué pasa si usurpan un departamento". A su vez,
consideró que la temática no estaba destinada a propiedad horizontal
sino al propietario y éste puede ser de cualquier cosa, no solamente de
propiedad horizontal: "lo único que estuvo dedicado a propiedad
horizontal fue lo que planteó el Sr. Jorge Hernández y me pareció que
lo que él habló no se contradijo con el título de la charla. Él quiso
mandar su mensaje sobre el tema".
La
Sra. Delia Campitelli, una copropietaria participativa, opinó que
para ella el evento no fue un éxito, consideró que el tema de los
consorcios, mientras estuvo a la tarde, no lo vio tratado a fondo y
evaluó que cerca del cierre quedaron entre cuarenta y cincuenta
asistentes.
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