El debate

[BPN-24/01/06] El secretario de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y presidente de las comisiones Prensa y Difusión y Cursos y Conferencias Estudios Superiores, Dr. Cristóbal Orlando Ruano, junto con seis miembros de la comisión, Lic. Claudio Arturo Molina, Lic. Juan Erasmo Picone, Ing. Marcos Javier Barassi, Lic. Luis Sinagra, Lic. Ruben Alberto Rivero y Adm. Mario Bernetti, debatieron el pasado miércoles 18, en su sede de Perú 570, un fallo de primera instancia de la Cámara Civil de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que obliga a un consorcio a indemnizar a su ex administrador por daños morales (Ver: "Un administrador será indemnizado").

Siete integrantes de la cámara, por casi dos horas, intercambiaron opiniones con Pequeñas Noticias sobre diversos temas como: si realmente existe un maltrato de los consorcistas hacia los administradores, qué es lo que siente el administrador al enfrentarse con este tipo de situaciones y cómo procede cada uno ante lo que considera una agresión.

Después de la decisión que tomó la Cámara Civil porteña se abrió un debate acerca de si en algunos consorcios existe un maltrato de los consorcistas hacia sus administradores. "Sí, lo hay y creo que todo esto radica -no solamente el maltrato sino la relación dentro del ámbito de la propiedad horizontal- en un problema de educación. Creo que la mayoría de la gente que es usuaria de propiedad horizontal no ha sido debidamente educada...", destacó el Lic. Molina.

El Ing. Barassi explicó que "se lo puede llamar maltrato para el que lo ve desde afuera. Cuando uno entiende que hay un gran desconocimiento, uno se olvida del maltrato y trata de resolver el problema que está detrás de esa manera de decir las cosas. Esa forma de expresarse o ese concepto que tienen del administrador, es lo que se llama maltrato". También aclaró: "no puedo decir que no me duela... uno trata de superarlo porque no es ofensivo, es más bien una sensación de impotencia que tiene el consorcista".

Por su parte, el Lic. Picone agregó que el maltrato existe porque "a veces la gente está nerviosa por otros problemas y sin querer lo manifiesta con el administrador, agrediéndolo injustamente porque, por ejemplo, no es él quien ha determinado no hacer algún trabajo, sino la misma asamblea".

El Lic. Sinagra, desde su punto de vista, dijo que "el maltrato existe y muchas veces es producto de las relaciones personales" pero consideró que generalmente el administrador "es mal visto por sólo tres o cuatro personas del consorcio".

Después de que en la mesa de debate todos expresaran sus opiniones, el Dr. Ruano intervino para destacar, a modo de síntesis, que "hay muy poca información y no hay muchas ganas de acceder a ella. Además, el dinero es escaso. Con mayor escasez de dinero, mayor bronca, mayores exigencias y mayores ganas de capear como se pueda el temporal".

Por otra parte resaltó: "cuando la gente puede pagar sus cuentas tranquila, las agresiones bajan... la mayoría de los consorcistas no están demasiado interesados en ir a asamblea. En cierta medida tienen razón, todos llegan lo suficientemente cansados de su trabajo y quieren que alguien se ocupe del tema. Básicamente creo que lo que falta es conocimiento y dinero".

Poner la otra mejilla

Según el Lic. Sinagra, "la realidad es que en su mayoría, el 99.9 % de los administradores tiene que presentar su otra mejilla sino saldría en todos los medios que se agarraron a trompadas. Sea por respeto o por profesionalismo, uno tiene que bancarse la falta de respeto, la agresión verbal y de cualquier tipo". Y se preguntó: "¿cómo se procesa...? Internamente es doloroso, genera impotencia."

El Lic. Barassi destacó que justamente están terminando [de preparar] un curso que se llama Psicología del Administrador en el cual intentan trabajar las sensaciones personales de los administradores. "La pregunta es: ¿somos así antes de empezar a administrar?, o es esa constante agresión la que nos hace parecer tontos, como algunos piensan que somos", se preguntó.

El Dr. Ruano pidió la palabra y subrayó: "estamos de acuerdo en que las agresiones siempre son por parte de las minorías y que la mayoría de la gente de cada uno de los consorcios es gente normal". Reiteró que quiere que "quede claro que no es la mayoría porque sino seríamos unas víctimas. Hay minorías muy molestas que también las hay en el país."

Por su parte, el Lic. Picone resaltó que "esas minorías crean un conflicto interno, son la que generalmente van a la asamblea o las que participan más". A esto, el Lic. Barassi explicó que "la agresión, salvo que sea por una persona enferma, por lo general encierra un problema y ese problema es el que se tiene que resolver".

El Lic. Rivero aporto desde su óptica que los argentinos tenemos poca memoria. De repente, la gestión del administrador puede haber sido muy buena durante una x cantidad de tiempo. Ahora si en los últimos dos meses ha tenido problemas -con el edificio o con un consorcista en particular- y justo en ese período le toca la asamblea, seguramente (los propietarios) se van a olvidar de todo lo anterior -aunque haya sido muy bueno- y se van a focalizar en ese problema.

Es uno contra todos porque la gente que asiste en ese momento (a la asamblea) seguramente ha sido llamada por la persona que está liderando la agresión.

El tema se cerró con una pregunta que plateó el Dr. Ruano: "¿hay más agresividad de los consorcistas al administrador o entre los mismos consorcistas?".

"El conflicto es uno de los componentes de la administración. Una persona no puede largarse a administrar si no sabe negociar lo que es un conflicto y toda la parte social de un consorcio... administrar un consorcio no es sumar dos más dos es cuatro", destacó el Lic. Barassi.

Por su parte, el Lic. Picone reflexionó que como la función de administrador es resolver problemas y conflictos eso "trae un desgaste que si uno no está formado profesionalmente para resolverlos -sin que le afecte a su persona- hace que muchas veces diga 'no sé para que me metí en esto, no veo la hora de conseguir otro trabajo'".

Un administrador será indemnizado

[BPN-24/01/06] Un consorcio del barrio de Caballito deberá indemnizar a su ex administrador con más de 10 mil pesos. Así lo dispuso un fallo de primera instancia de la Cámara Civil de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que consideró que los propietarios de un edificio ubicado en Avenida Directorio al 1500 cometieron "daño moral" al utilizar términos "injuriosos" contra su persona durante una asamblea.

El ex Adm. Rubén Brugiavini había presentado una demanda civil contra su consorcio por daño moral debido a que argumentó que en una de las reuniones del consorcio se sintió ofendido por la manera en que lo trataron los consorcistas.

La decisión de que los propietarios deben resarcir a este administrador la tomó la Sala C de la Cámara Civil porteña integrada por los jueces Luis Álvarez Juliá, Beatriz Cortelezzi y Fernando Posse Saguier.

Antes de presentar la demanda, este profesional había sido denunciado por el consorcio por supuesta "retención indebida de documentación" y por no dar explicaciones sobre sus actos de los que se lo acusó antes de que renunciara a su cargo en mayo de 1999.

Debido a estas acusaciones, el consorcio decidió hacer una denuncia en la Justicia Penal pero ésta no tuvo éxito y quedó archivada.

El administrador, viendo que la denuncia que habían realizado en su contra no prosperó, presentó una demanda civil contra el consorcio por daño moral con el patrocinio del Dr. Pedro Landaburu y de la que obtuvo respuesta favorable.

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De frente al 2006

[BPN-24/01/06] "Las asociaciones de consorcistas van a ser las que reemplacen a los que hoy están firmando los Convenios Colectivos de Trabajo", vaticinó el Dr. Eduardo Awad y consideró que, desde el punto de vista que se lo mire, es una "aberración" la manera en que se realizan las negociaciones que reúnen al Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal (SUTERH) y a tres de las entidades de administradores que existen.

En una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias, analizó lo más relevante del 2005 para la sociedad consorcial y resumió cuáles son sus principales objetivos para este nuevo año que comienza. Al mismo tiempo, explicó las razones por las cuales no decidió crear en el 2005 una asociación en defensa de los consorcistas y adelantó que este año están las condiciones necesarias para emprender ese proyecto.

¿Cómo le gustaría llamar a la abejita...?

[BPN-24/01/06] La abeja es el símbolo que identifica a Pequeñas Noticias y seguramente, muchos de ustedes se preguntarán por qué la elegimos. Lo cierto es que uno se identifica con aquello que guarda cierta relación con las cualidades y valores que establece como guía. Un símbolo es una imagen o figura que representa un concepto moral o intelectual, por analogía o por convención. Es la representación de un concepto o idea que es perceptible por medio de, al menos, uno de los sentidos.

Pequeñas Noticias propone que sea la misma sociedad consorcial la que elija un nombre para nuestra abejita. A partir de un concurso, los lectores podrán asignarle el nombre que más les guste –tienen la posibilidad de enviar más de una propuesta- y de esta forma podrán "darle vida" y hacer propio el símbolo de Pequeñas Noticias.

Lo primero y más sencillo que se puede hacer cuando se quiere conocer la definición de algo es recurrir al viejo diccionario o enciclopedia que no debe faltar en ningún hogar. Éstos, definen a la abeja como el nombre común que reciben numerosas especies de insectos himenópteros (un insecto con una metamorfosis complicada) de la superfamilia apiformes. Se caracterizan por tener el cuerpo peludo y las piezas bucales succionadoras o masticadoras.

Si bien es cierto que la definición anterior es bastante técnica, todos sabemos que la abeja es de color pardo, tiene el cuerpo velloso, aparato bucal en forma de lengua, dos pares de alas membranosas y produce miel, cera y jalea real. En las patas posteriores se localiza una cavidad llamada cestillo, que sirve para transportar el polen que recolecta de la flores. Parte de éste le sirve de alimento y el resto lo emplea como reserva, almacenándolo en celdillas hexagonales que ella misma construye con la cera producida por sus glándulas abdominales.

Además, según los especialistas, vive en sociedades muy organizadas, en las que cada individuo tiene una labor específica. Las colonias constan de 40.000 a 70.000 individuos, poseen una sola hembra fecunda (la reina), muchos machos (los zánganos) y numerosísimas hembras estériles (las obreras).

Las abejas poseen un aguijón que es un órgano punzante que está conectado, por medio de un canal, con una glándula venenosa y lo utilizan como arma defensiva. Sin embargo no pueden hacer un uso indiscriminado del mismo, pues su aguijón queda tan fuertemente anclado en la presa, que al intentar retirarlo se desgarran el vientre y mueren.

Un símbolo es la forma de exteriorizar un pensamiento o idea más o menos abstracta. Así como el signo o medio de expresión al que se atribuye un significado convencional y en cuya génesis se encuentra la semejanza, real o imaginada, con lo significado.

Afirmaba el filósofo Aristóteles que no se piensa sin imágenes y muchos autores agregaron que tampoco sin el símbolo, que es su sustituto.

Ahora bien, lo mencionado anteriormente no dejó de ser una descripción –si se quiere científica- de lo que es una abeja. Sin embargo, Pequeñas Noticias rescató de esta definición algunos aspectos que le parece importante resaltar y que hacen de la abeja un insecto único que se diferencia del resto: vive armoniosamente en comunidades de 70 mil miembros donde cada uno tiene un rol definido para reproducirse, producir y reservar alimentos.

Por otra parte es de destacar que en la defensa de su comunidad privilegia el proyecto común a su propia vida. Ante un ataque utiliza su aguijón aún sabiendo que esta acción le producirá la muerte.

"Un híbrido sin gollete..."

[BPN-24/10/06] El vicepresidente de la Cámara de Administradores de Bahía Blanca y Zona (CAPHBByZ), Adm. Guillermo Isla Vieyra, destacó que el Registro Público de Administradores que funciona en esa ciudad desde hace ya algunos años "no sirve absolutamente para nada". Argumentó que la municipalidad local inscribe a los administradores con sólo algunos requisitos mínimos y que luego "no se responsabiliza ni controla nada".

"Nosotros en Bahía Blanca tenemos una especie de registro público de administradores. Empezamos a pelear por eso hace dos o tres años, pero lamentablemente con muy mal final porque si bien no pretendía ser similar al de Buenos Aires, lo que se hizo fue un híbrido que no tiene gollete", destacó.

El Adm. Isla Vieyra informó que de los miembros de la cámara "se inscribieron dos administradores y nadie más. Yo no me inscribí porque es una ridiculez... el registro no sirve absolutamente para nada". Señaló que están haciendo las gestiones necesarias para poder modificar su funcionamiento y precisó que el objetivo es que "la municipalidad asuma alguna responsabilidad".

El génesis del registro

Al mismo tiempo, sostuvo que "al principio, en el decreto que habían sacado, únicamente le pedían al administrador que no estuviera ni concursado ni fallido, un certificado de buena conducta y estudios secundarios pero ni siquiera le pedían que fuera monotributista o algún tipo de inscripción formal ante las autoridades fiscales".

Señaló que cuando se estaba por refrendar ese decreto él era el presidente de la CAPHBByZ y consiguió "que lo modificaran (al decreto) y que pusieran que [el administrador] tenía que estar inscripto en la DGI, en Rentas e Ingresos Brutos, entre otras cosas".

Estos cuestionamientos que existen en Bahía Blanca según el Adm. Isla Vieyra se suman a los que diferentes actores de la comunidad consorcial hicieron sobre la implementación de la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores (RPA) en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Recordemos que propietarios y administradores coincidieron en el mal funcionamiento del RPA y criticaron su utilidad y desempeño (BPN 266 del 9 de septiembre de 2005 "Tiempo de Tormenta").

El Adm. Isla Vieyra destacó que en la ciudad de Bahía Blanca "hay muchos edificios autoadministrados donde obviamente no se sabe nada de nada y cuando las papas queman empiezan a salir a buscar (ayuda)... Están haciendo unos líos bárbaros porque no están informados".

Consideró que en la ciudad hay unos mil edificios, alrededor de 200 administradores y que el grupo de asociados a la cámara es de aproximadamente 15 socios, que administran unos 200 edificios, que representa un 25 por ciento del total.

Según él, los consorcistas "no saben nada de propiedad horizontal. Se creen que el poner a cualquiera como administrador -el que está más al cuete en el edificio- es suficiente y después éstos hacen desastres".

Curso genérico de sueldos y jornales

[BPN-24/01/06] Internet sigue siendo una excelente herramienta de trabajo y ya resulta difícil imaginar una vida sin ella, sobre todo a la hora de facilitar actividades que antes requerían estar en un lugar físico y disponer del tiempo necesario para viajar o permanecer una importante cantidad de tiempo.

Hoy, el trabajo dista bastante de ser lo que era y nunca se termina de aprender, estudiar y actualizarse. Internet para ello es una alternativa ideal.

La capacitación por medio de la red ha crecido notablemente y es hoy en día una de las modalidades más utilizadas y requeridas. Durante este último tiempo, se han recibido numerosas consultas relacionadas con cursos de liquidación de haberes en términos genérico que luego, según cada actividad, deberán ajustar.

Así es que ya está disponible el Curso Teórico/Práctico de Liquidación de Sueldos y Jornales destinados a cualquier interesado en la actividad de manera genérica, no especializado en un convenio colectivo o sector en especial.

El curso está dividido en dos niveles: el Básico y el Avanzado. El primer nivel no necesita ningún conocimiento previo pues está diseñado para quienes nunca han liquidado sueldos ni jornales ya que se comienza desde lo más elemental. El nivel Avanzado requiere conocimientos previos sobre la liquidación de haberes pues se tratan todas las formas en las que se puede rescindir un contrato laboral y su correspondiente liquidación final.

Cada una de las clases que forman los distintos cursos tienen una parte teórica y una práctica. En la parte teórica se desarrollan los temas a tratar con ejemplos para que sirvan de guía en la ejercitación.

Se envía la primer clase a la dirección de correo indicada por el interesado y una vez realizados los ejercicios, se deben remitir por mail para poder corregirlos en forma personalizada. La realización de los mismos tiene un papel relevante ya que es la condición para ir avanzando clase a clase.

Si los ejercicios están sin errores, se envía la siguiente clase y así sucesivamente. Si se encuentran dificultades o plantean consultas, se corrigen y se agregan más ejercicios para poder entender los errores y aprender de ellos. Nuevamente se volverán a enviar para ser corregidos hasta que no haya errores y así poder pasar al siguiente módulo con los conocimientos sólidos como para avanzar y agregar los nuevos temas.

La idea de esta modalidad es que sólo se pueda avanzar si no quedaron dudas de la clase anterior y al mismo tiempo permitir que cada alumno organice los tiempos del curso según su disponibilidad.

Algunos de los temas que se tratan en los distintos niveles son: las distintas jornada de trabajo, horas extras, feriados, asignaciones familiares, Sueldo Anual Complementario (SAC), embargos de sueldo, vacaciones, despidos con y sin justa causa y muchos otros más.

Responsabilidad total

[BPN-24/01/06] Las juezas Marta del Rosario Mattera y Zulema Wilde, integrantes de la Sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, decidieron que Aguas Argentinas S.A. fue la responsable de los daños y perjuicios que se provocaron en un consorcio debido a una inundación en la planta baja y el subsuelo. Según ese tribunal –que basó su decisión en una explicación técnica- la empresa en su momento no hizo las reparaciones adecuadas para evitar el incidente.

"No es dable eximir de responsabilidad a la empresa concesionaria del servicio público porque –en definitiva- reparó la conexión de la cañería inadecuadamente y sin adoptar –a mi entender- las diligencias mínimas que hubieren evitado previsibles daños", afirmaron los jueces a cargo del caso.

Lo social y el arte de la mano

[BPN-24/01/06] "Este es un ambicioso y humanitario programa", destacan los miembros de la Cooperativa Arte sin Techo -cuyo lema es "Lo social de la mano del arte"- y su presidente la Sra. Felicitas Luisi. Los trabajos seleccionados para realizar los murales serán elegidos por un jurado integrado por prestigiosos artistas plásticos argentinos.

Esta iniciativa para trabajar con las cárceles del Conurbano Bonaerense fue puesta en marcha por la Cooperativa Arte sin Techo. La idea es que los presos puedan expresarse artísticamente haciendo bocetos que luego los pintores de esta cooperativa plasmarán en murales emplazados en diversas zonas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En principio, este programa comenzará en la Unidad Penitenciaria Nº 31 de Florencio Varela. Hoy (martes 24) se realizó una exposición y se inauguró el taller de plástica dentro de la unidad. Sin embargo, el objetivo es poder expandir esta iniciativa a otros centros penitenciarios de diferentes localidades para que los presos encuentren en el arte un espacio en el cual expresarse.

La historia de Arte sin Techo comenzó con "Los caminos de los murales" una iniciativa del Gobierno de la Ciudad que nació para embeceller las paredes ocupadas con pintadas políticas. Fue así que para la materialización final decidieron convocar a quienes hoy son sus protagonistas: pintores que dormían en la vía pública y que utilizaban la pintura como único medio de expresión de su realidad, demostrando que lo que no tenía techo era su capacidad creativa (BPN Nº 262 del 5/7/05: "Lo más cercano al cielo").

Un listado muy solicitado

[BPN-24/01/06] Se agregó un nuevo listado al Sistema 9041 que permite mostrar más información en la planilla de prorrateo. Sin modificar los ya existentes, ahora se puede confeccionar uno nuevo que muestra, entre otros datos, el importe de expensas pagado en el mes que se está liquidando por cada unidad funcional para que cada copropietario pueda informarse de manera detallada cómo está compuesta la cobranza del mes.

Además, en caso de que se haya implementado el pago de las expensas con un 1º y un 2º vencimiento, los diferentes importes a abonar en las distintas fechas también se pueden consultar en la misma planilla de distribución de gastos.

El listado completo está formado por el número y piso de la unidad funcional, el nombre del titular de la misma, el importe abonado en concepto de expensas durante el mes que se está liquidando y el porcentaje con el que se participa en los gastos. Luego aparece la información de la nueva expensa que se deberá abonar: importe de gastos comunes, extraordinarios, gastos particulares y cobro a cuenta, fondo de reserva, importe de la deuda anterior e intereses –si existieran- y por último el importe total a abonar en la fecha del 1º vencimiento y el importe que correspondería en caso de abonar al 2º vencimiento de la expensa.

Como todos los listados relacionados con una liquidación de expensas, ésta deberá estar cerrada de manera definitiva para tener acceso a él. Luego, para tener acceso al listado, se debe pulsar la tecla <I> para que aparezcan todos los disponibles. Con la letra "L" se puede imprimir la planilla llamada "Liquidación definitiva: Prorrateo de gastos con cobranza y 2º vencimiento". El listado se genera en forma automática y en el tamaño de hoja que se haya especificado en el menú Varios del menú principal.

Solo vacaciones

[BPN-24/01/06] Desde el punto de vista de la confección del haber del mes de enero nada nuevo habrá que tener en cuenta para liquidarlo. En muchos casos se deberán realizar las liquidaciones correspondientes a las vacaciones pero que tampoco presentarán nada novedoso.

Para esta vez, también se deben incluir en su cálculo los decretos Nº 1295/05 y 2005/04 Art.6º que cambiaron las viejas suman no remunerativas por valores remunerativos de $120 y $60 respectivamente.

Volvemos a recordar que el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) 378/04 estipula que los días de vacaciones que le corresponde a los trabajadores del sector son hábiles (Art. 12) y no corridos como lo indica la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 .

Esta misma ley, en el artículo 150, indica que para determinar la extensión de las vacaciones se computará la antigüedad en el empleo al 31 de diciembre del año que correspondan las mismas, en esta caso, al 31 de diciembre de 2005. Se deberán otorgar dentro del período comprendido entre el 1º de octubre (de 2005) y el 30 de abril del año siguiente (2006) y la fecha de iniciación deberá ser comunicada por escrito, con una anticipación no menor de cuarenta y cinco (45) días al trabajador, ello sin perjuicio de que las convenciones colectivas puedan instituir sistemas distintos acordes con las modalidades de cada actividad (Art. 154).

Enero 2006

En nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al mes de Enero/2006, a los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal