¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes

Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número

Aclaró que su aporte lo haría como socio de CAPHyAI y no como presidente de AIPH: "como AIPH no voy a hablar porque somos instituciones pares" aunque destacó que "nosotros apoyamos todo aquello que sume al sector. Si la cámara se sube al micro que ofrecimos y que nos lleva a todos a la terminal de la colegiación, van a ser bienvenidos". Y agregó: "queremos trabajar lo más unidos que se pueda, divididos, no se consigue nada".

Aclaró que hay que saber disentir con un diálogo constructivo y que no aporta nada "el disenso de tirar piedras y esconder la mano". Finalizó destacando que "trabajaría para cualquier sector donde haya una propuesta lógica. Yo hablo de un acuerdo programático... si es solamente para sumar o poner nombres (en un lista) no sirve. A mí esa idea no me gusta".

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Efemerides consorciales: El 26/05/2005 la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, por primera vez, ante la firma de un nuevo CCT, anunciaba que no autorizaría ningún aumento a los trabajadores de edificios.

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Efemerides consorciales: El 02/06/2005 el Ministerio de Trabajo homologó el Convenio Colectivo de Trabajo 146/05 que otorgó aumentos para los trabajadores de edificios que fueron desde los 60 hasta los 172 pesos.

En este sentido, el Dr. Acosta y Lara subrayó que todo esto "ha aquietado bastante el agua... pero tenemos que acostumbrarnos a que mientras vivamos en una cultura inflacionaria, mientras vuelva a haber inflación, esto va a ocurrir".

Según él, en estos momentos AIERH está conformada en "un 70 % por administradores y en un 30 % por consorcistas y consejos de administración".

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Efemerides consorciales: El 10/06/2005 se realizaba el 1º Congreso Argentino de Propietarios organizado por CAPRA y auspiciado, entre otras instituciones, por Fundación Reunión de Administradores en el Salón Dorado de la Legislatura Porteña.

La unión de consorcios

Desde hace algunos meses, APROPHMAR organiza cursos para que los consorcistas cuenten con las herramientas necesarias y los conocimientos básicos para "la autogestión". La idea surgió para "ser consecuentes con los postulados que la asociación tiene. Nuestro objetivo es ayudar a los copropietarios y, siendo que la autogestión se constituye en una de las alternativas, decidimos capacitar a nuestros socios en ese camino".

Efemerides consorciales: El 11/06/2003 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto Reglamentario de la Ley 941 que, por primera vez, creó que el Registro Público de Administradores de consorcios en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. 

Un día antes de la celebración, la FATERYH -a través de una solicitada similar en el diario Clarín- convocó a los lectores a adherirse al acto.

Efemerides consorciales: El 15/06/2005 la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) fue distinguida por la Secretaría de Descentralización y Participación Ciudadana del Gobierno porteño "por su destacado compromiso en la comunicación local". 

Advirtió que muchos ingenieros de Buenos Aires le han dicho: "ustedes están caminando de la mano de Dios o de un ángel porque, viendo el deterioro de los edificios, en cualquier momento se les puede llegar a caer encima un pedazo de mampostería".

Defensoría

del

Consorcista

Asesoramiento sin Cargo

DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com

"Queremos que sea un diario que tenga contenidos de interés y que la gente pueda consultar, incluso mandar preguntas al diario", subrayó Candela. Es así que adelantaron que la Dra. Diana Sevitz, co-conductora del programa "Consorcios Hoy" y también miembro de UMIPH, asesorará legalmente a todas aquellas personas que hagan consultas a través del medio.

Gacetilla de Prensa

Las personas que deseen anotarse en el programa o realizar alguna consulta pueden comunicarse con la asociación los lunes, martes y jueves de 10.30 a 15 hs. al teléfono 4328-3177 o vía e-mail a concambiental@mixmail.com.

Gacetilla de Prensa

Empresarios y sindicalistas dan por sentado que en junio el Salario Mínimo Vital y Móvil aumentaría a 750 pesos El aumento sería del 19% como se viene manejando en las distintas negociaciones paritarias.

El decreto 484/87 reglamentó los artículo 120 y 147 de la Ley de Contrato de Trabajo sobre el tema y, entre otras cosas, especifica que: "... Las remuneraciones devengadas por los trabajadores en cada período mensual, así como cada cuota del sueldo anual complementario son inembargables hasta una suma equivalente al importe mensual del Salario Mínimo Vital ... y que las remuneraciones superiores a ese importe serán embargables en la siguiente proporción: 1) Remuneraciones no superiores al doble del Salario Mínimo Vital mensual, hasta el diez por ciento (10%) del importe que excediere de este último y 2) Retribuciones superiores al doble del Salario Mínimo Vital mensual, hasta el veinte (20%) del importe de que excediere este último...".

La escala salarial que estará vigente a partir de julio de 2006 se deberá aplicar durante todo el resto del año si es que no se producen novedades.

El portal 

de los administradores y consorcistas.

 ADMINISTRADORESph.com.ar 

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Visítelo aquí.

Correo de Opinión

La justicia es un derecho, por eso no se pide, se exige por el Adm. Jorge Oscar Minoliti

Así reza un cartel pegado en una pared de la Mesa de Entradas de la Dirección de Defensa del Consumidor, sin embargo, en letra no legible debe decir: "pero no cuando se trata del Registro de Administradores de Propiedad Horizontal". Estoy convencido de ello por experiencia propia.

Ejerzo la administración de un edificio relativamente grande y me registré al poco tiempo de puesto en vigencia el Registro. A fines del año 2004 debía presentar la declaración jurada correspondiente al año 2003. No pude hacerlo porque se exigía usar internet y tenía problemas con ello.

Fui al Registro para pedir una opción de presentación directa, pero el empleado me respondió que esa era la única forma de hacerlo, no había formularios para presentación escrita, ni tenían un disquete con el programa a aplicar. Así que se cumplió el plazo y no pude presentar la mentada declaración jurada.

En el mes de septiembre del año 2005 me notifican la presunta infracción. El día del 4 de octubre efectúo mi descargo. En él adjunté el Certificado de Antecedentes Penales y el Certificado de Juicios Universales, sin constar en ellos falta alguna y expuse la dificultad que tuve con Internet y agregué: después de la fecha de vencimiento no me fue posible acceder a la presentación.

Pensé entonces que cumpliría lo más rápidamente posible este año, mostrando que mantuve durante el año 2004 el consorcio que declaré en el momento de inscribirme (que sigue siendo el único que administro) y que de esa forma quedaría cubierto el año 2003".

El descargo que hice no sirvió para nada. La declaración por el año 2004 el Registro la postergó para presentar en este año 2006, es decir, el Registro no cumplió con la misma Ley 941 de creación del Registro (primer incumplimiento del propio Registro).

La declaración del año 2004, junto con la del 2005 las presenté en término. En ningún momento me fue requerida la declaración jurada correspondiente al año 2003, indicador claro de lo irrelevante de su valor, sin embargo, fui sancionado con una multa de $ 429.- y la obligación de publicar la disposición condenatoria en el diario La Razón, bajo apercibimiento de aumentar la multa en un 100% si no la publico.

En síntesis, me aplicaron una sanción muchísimo más fuerte que la de pasar un semáforo en rojo, por una falta que ellos mismos califican de "carácter formal".

Ahora me referiré al segundo incumplimiento del Registro. La notificación de la sanción dice que, conforme la Ley 757 Art. 11, "concluidas las diligencias sumariales, sin más trámite la autoridad de aplicación dictará la resolución definitiva dentro del término de veinte (20) días hábiles".

El sumario fue concluido el 17 de enero del 2006 y la Resolución fue firmada el 17 de marzo ppdo, es decir, 43 días hábiles posteriores a la conclusión de las actuaciones sumariales.

Es evidente que la vara con que se mide la justicia es distinta para las partes obligadas por la Ley 941.

Para el Registro soy un cuasi delincuente por un incumplimiento formal y el registro no es sancionado por faltar a su responsabilidad de proteger un bien social.

¡Pobre mi país!.

Correo de Opinión

Un disparo en la noche... por la Dra Diana Sevitz

Después de tanto años escuchando conflictos entre propietarios, administradores y encargados, pocas cosas me sorprenden, pero a raíz de la nota publicada en el diario Clarín con fecha 28/5/06 "Asesinó a tiros a su vecino porque escuchaba música a alto volumen" creo que lejos de sorprenderme, me horroriza.

Hay una frase que utilizan los boxeadores cuando ya ven el final de sus carreras: "colgar los guantes" y ésta es la sensación que me produjo el relato del episodio.-

No existe ninguna lógica ni medida ni molestia que justifique ese grado de violencia. Intolerancia sumada a un desequilibrio mental, tal vez momentáneo, y no quiero seguir calificando ya que soy abogada y no médica o psicóloga, es la actitud que tiene una persona frente a un conflicto de convivencia con su vecino, para utilizar este último recurso para acallarlo ultimándolo.

Las instituciones, frente a estos hechos, pocas respuestas pueden ofrecer a los reclamos. Y entonces, algunas personas deciden que la "justicia por mano propia" es más rápida y más efectiva. Tal fue este caso. Indudablemente tampoco quiero justificar a un propietario que escucha música a alto volumen. Justamente el caso de los ruidos molestos es una de las perturbaciones que más dificultad conlleva a la hora de probarlos en un juicio. Conozco de los padecimientos de muchos propietarios que por convivir con vecinos negligentes e ignorantes de sus derechos y obligaciones utilizan sus departamentos como compartimentos estancos sin importar si molestan a otros con ruidos, músicas a niveles altos, refacciones de departamentos en horarios prohibidos, fiestas sin aviso en horarios nocturnos etc., no permitiendo descansar a sus vecinos.-

Si bien la ley otorga un derecho pleno sobre la unidad funcional impone limitaciones a ese derecho en razón al régimen especial al que está sometido. Vivir en propiedad horizontal crea una relación de vecindad que no puede ser eliminada. Soy dueño de mi departamento pero comparto las partes comunes con los otros propietarios y no puedo hacer "lo que quiero "ya que estoy afectando derechos de terceros.

Debo aclarar que si bien el tema de ruidos es considerado en el art. 2618 del Código Civil prohibiéndolos, considerándolos molestos en cuanto exceden la normal tolerancia, pero el criterio se hace más severo en el régimen de propiedad horizontal. La ley 13.512, a pesar de sus pocos artículos recoge y se adelanta a esta conflictiva cuando en su art. 6º expresa: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos... b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos...

Pero como ya lo expresara, es materia probatoria y de apreciación judicial cuándo se excede el límite de la normal tolerancia y las molestias que ocasiona a algún vecino. El concepto de ruidos es elástico, impreciso, depende de la situación y circunstancia del caso, y le cabe al juez determinar cuándo una actividad la perturba, fundándose para ello en el buen sentido, en los cánones ordinarios de vida y en lo que dicta la ciencia y conciencia del juez⁽¹⁾

Pero aún así nada justifica la conducta de poner fin a la vida del otro por cuestiones de intolerancia. ¿Qué nos ocurre como comunidad consorcial que estamos asistiendo a estos episodios? ¿Justifica que la justicia sea lenta, inoperante y no actúe en forma certera la muerte de un copropietario en manos de otro para hacer cesar la música fuerte?

Dos familias destruídas y el remedio peor que la enfermedad.

Pero aún así en miles de consorcios hoy, en el momento que escribo esta nota, muchos padecen las molestias de vecinos inadaptados.-

¿Qué pasaría si todos decidieran levantarse en armas contra su vecino si trasgrede alguna de las prohibiciones enumeradas en el art. 6to. de la ley 13.512 y en el reglamento de copropiedad? De los casos que conozco, que asesoré y que actualmente asesoro, UNA MASACRE.

Ante el dolor que me causa asistir a estos episodios, sin ser una cándida o una ilusa, sugiero ante esta contingencia seguir los siguientes pasos:

1.- Al detectarse los ruidos, en forma coloquial informar a nuestro vecino de la molestia a fin que evite hacerlos y

2.- de no recibir respuesta favorable, formalizar queja ante el administrador.

3.- Dar intervención a la policía.

4.- Denunciar a la fiscalía correspondiente a su zona.

Asusta pensar que convivimos pared de por medio con personas que portan armas y estamos totalmente desprotegidos aún en nuestro hogar.-

(1) Alberto Anibal Gabás - Manual teórico  práctico de propiedad horizontal - p. 136

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La Dra. Diana Claudia Sevitz es abogada, mediadora espcializada en P.H y árbitro sectorial Nº 66 de los Tribunales Arbitrales de Consumo - E-mail: dsevitz@velocom.com - Gentileza: Revista de Doctrina Judicial de La Ley

Impuestos

Vencimientos Mensuales

Correo de Opinión

Cómo reducir gastos de expensas II por la Cra. Laura C. Jelen

Sr. Director:

Me gustaría hacer algunas observaciones al correo de opinión titulado “Cómo reducir gastos de expensas” firmado por el Sr. I. Bernardo Pollack y que fuera publicado en vuestro boletín Nº 290.

Ante todo quiero aclarar que, obviamente, toda medida para reducir los gastos de expensas es bienvenida y lejos está de mí criticar el accionar del consorcio que llevó a cabo tales cambios, quienes muy probablemente hayan evaluado todas las connotaciones posibles, sino el hecho de que la misiva remitida por el Sr. Pollack hace ver las medidas mencionadas como si las mismas fueran simples, sencillas de implementar y sin margen de complicaciones.

En cuanto a la primer medida que señala –contratación del nuevo administrador por el término de un año- informa que de esta manera, “en el supuesto de que el Administrador no convoque a la asamblea, automáticamente quedará sin mandato, sin necesidad de reunir un determinado quórum, por una parte, y por la otra se ve obligado a convocar a una asamblea”. Quiero recalcar que si bien en un principio coincido con lo expuesto y que así debería ser, en la práctica no siempre resulta así. 

Prueba de ello es que administro un consorcio cuya anterior administradora fue nombrada por un lapso determinado, a cuyo vencimiento no solo no conovocó a asamblea para tratar la renovación o no de su mandato (lo cual le fue solicitado) sino que, aún habiendo convocado a tal efecto el Consejo de Administación y ser nombrada la suscripta, hoy, a casi 1 año de la asamblea en la que fui nombrada, el consorcio aún se encuentra involucrado en varios procesos judiciales en los cuales se está tratando de esclarecer la situación. Evidentemente no sólo esta medida no abarató los gastos sino que los aumentó (honorarios letrados, causas judiciales, envio de cartas documento, etc) complicando notoriamente el desenvolvimiento habitual del consorcio.

Segunda medida –indemnización del encargado y tercerización de sus tareas a una empresa externa- creo necesario señalar que no sólo habría que hacer el cálculo de si realmente es más barato de esta forma, sino que además el consorcio podría eventualmente llegar a verse involucrado en alguna situación conflicitiva y/o causa judicial por el principio de solidaridad que aplica hoy la justicia argentina, iniciada por el empleado enviado por la empresa (falta de pago de cargas sociales por la empresa y por las cuales el consorcio es solidario, reclamos laborales, etc)

Tercer medida –alquiler de la portería-: huelga aclarar que tal medida no es sencilla de tomar, toda vez que el alquiler de un espacio común, como lo es la portería, requiere para la aprobación del cambio de destino -ya que muy probablemente el reglamento de copropiedad establezca que el destino de tal espacio es el de ocupación por parte del encargado-, el voto a favor del 100% de los propietarios, lo cual sabemos casi nunca es sencillo de reunir.

En cuanto a la quinta medida –apertura de una cuenta corriente bancaria- como profesional en ciencias económicas sostengo que es la mejor forma de darle transparencia a la gestión del administrador y siempre apruebo tal medida, pero la misma no implica reducción de gastos, sino todo lo contrario ya que a los gastos de mantenimiento propios de las cuentas hay que agregar el impuesto a los débitos y créditos bancarios.

Aprovecho la oportunidad para saludarle cordialmente y felicitarlo por vuestro boletín.

Atte.

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Correo de Opinión

¿Cuántas muertes más se necesitan? por el Dr. Samuel Knopoff

El domingo 21 de mayo una explosión en un edificio, en pleno centro de la urbe porteña, produjo la pérdida de vidas humanas. Como presidente de CACCYC recibí varias consultas de la prensa escrita y oral acerca de quién es la responsabilidad y quién debería hacerse cargo de los resarcimientos económicos.

¿Es posible que hayamos caído tanto, es posible que en medio del luto, llanto y dolor, prioricemos la reparación dineraria antes que la vida de las personas?

El proyecto neoliberal iniciado en nuestro país por el tristemente célebre José Martínez de Hoz y continuado en la década infame de los 90 por el innombrable Carlos Menem ¿tanto ha infiltrado las conciencias que lo más importante es el dinero, porque la salud va y viene?

No se debe, ni se puede especular con la muerte de seres humanos y menos utilizar la desgracia ocurrida para otros fines, pero es necesario que nos detengamos un instante para analizar qué nos pasa como sociedad y cómo salimos de este estado de anomia.

Es evidente que en nuestro país y en nuestra ciudad, la norma es la falta de normas o por lo menos su cumplimiento. Estamos ante un Ejecutivo Nacional que no gobierna, porque está ocupado pensando en la reelección; ante autoridades de la Ciudad con crisis y cambios permanentes; ante diputados y legisladores que no legislan y sólo defienden intereses personales o corporativos o tratan la agenda que les fija el oficialismo de turno, jueces cuyas sentencias se prolongan por un tiempo indefinido, empresas públicas que no cumplen con sus obligaciones y un estado que no ejerce el poder de policía, mientras los ciudadanos que trabajamos, que pagamos impuestos y queremos participar, vemos cada vez con mayor desesperanza que el tiempo nos juega en contra, la desigualdad social no se corrige y somos la mayoría ciudadanos a la intemperie.

En la explosión de la calle Pueyrredón, las causas todavía están por dilucidarse y en consecuencia también la asignación de responsabilidades, pero está claro que en una ciudad donde el 80% vive en consorcios, más de dos millones de habitantes y más de diez millones en todo el país, el problema de la Prop. Horizontal no se tiene en cuenta.

La ley 13.512 fue sancionada en 1948 y nunca reformada, no obstante haber transcurrido casi sesenta años y variado mucho todas las condiciones socio- medio ambientales. Peor aún, no se ha avanzado en la elaboración de un Reglamento de Copropiedad que establezca condiciones justas para los copropietarios, víctimas hoy de cláusulas discrecionales a favor de una de las partes, que no permita designar administradores per vital o cuya remoción es muy difícil.

La ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de reciente creación y nulos resultados, está en vías de modificación en la Legislatura, pero los asesores de la comisión de Legislación General, con actos de soberbia, poco republicanos, rechazan las modificaciones propuestas por las Asociaciones de Copropietarios.

Los constantes aumentos de las expensas, producto de la voracidad fiscal en una ciudad superavitaria, de aumentos de salarios de encargados de edificios, convalidados por una paritaria viciada de nulidad, por no estar representada legítimamente la patronal y por administradores que se creen los dueños, provocan no sólo un aumento de la morosidad por la imposibilidad de pago de un número cada vez más creciente de la población, sino la enorme dificultad para afrontar los gastos de mantenimiento del edificio, con el consiguiente peligro para todos los vecinos.

Esta situación casi confiscatoria, provoca que muchos jubilados y pensionados especialmente, se vean obligados a malvender su propiedad, lo que es aprovechado por los oportunistas que están al acecho o da lugar a la presentación de proyectos de ley groseros y avasallantes del derecho de propiedad.

En el tema en cuestión no es ajena la responsabilidad de los administradores, los cuales carecen en su mayoría de solvencia económica o caución real por los daños que pudieran ocasionar al Consorcio, pues su tarea no debe limitarse a hacer las cuentas, sino debe velar por los servicios, instalaciones y mantenimiento del edificio.

Tampoco escapa a las generales de la ley el encargado, que debe denunciar al administrador, las irregularidades o deficiencias observadas.

Las negligencias y/o ineficiencias de administradores, encargados, propietarios e inquilinos pueden costar muy caro y llegar a ser irreparables.

Es hora que como ciudadanos y como comunidad nos pongamos de pie y empecemos a funcionar como una sociedad que defiende sus derechos, pero celosa de sus deberes, y exijamos de nuestros gobiernos y de nuestros representantes el cumplimiento de las obligaciones para las que fueron elegidos o designados.-

Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente.

- Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos -

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Hogar a leña

Hola! Soy asidua lectora del Boletín, siempre muy útil en todo, gracias. Me comunico esta vez por una consulta puntual: puede un propietario de un último piso de un edificio instalar en su unidad un hogar a leña? ¿Debe pedir autorización al consorcio? Entiendo que todos los gastos que se originen en la instalación, son por cuenta del propietario... ¿es así? 

Desde ya muchas gracias por su atención.
Cordiales saludos,

Gabriela

(4/5/2006)

No es infrecuente que los habitantes de los edificios de la propiedad horizontal emprendan iniciativas originales. Cuando lo hacen, ponen a prueba (o directamente en crisis) el sistema legal que organiza la vida de relación en estos edificios.

Y un hogar a leña en el interior de un departamento, aún del último piso, evidentemente tiene sus bemoles.

Recurrentemente, quienes contestamos consultas por este medio estamos bastante limitados. Siempre nos faltan elementos de juicio. No tenemos a la vista el Reglamento de Copropiedad y Administración, ni el Interno, ni un croquis elemental de la instalación que se pretende colocar ni, en fin, siquiera podemos acercarnos a la unidad para echar un vistazo esclarecedor.

A pesar de todo esto, estimada Gabriela, no dejaremos su inquietud sin responder.

Vamos a dar por descontado que el propietario en cuestión exigió al instalador el cumplimiento de todos los recaudos tendientes a evitar que la importante radiación calórica no se va a propagar en demasía en todas direcciones, es decir, hacia el departamento de abajo o al contiguo, afectando pisos, contrapiso, cielorrasos o muros divisorios.

Sin embargo, y a pesar de que la hipótesis anterior es bastante improbable, seguiremos adelante. A renglón seguido y en los hechos, nos enfrentaremos con dos cuestiones inevitables que pueden resultar impedientes, es decir, un obstáculo para que este propietario cumpla con su sueño de imaginarse estar a la vera de un lago del sur, calentándose y observando crepitar los leños al atardecer, al tiempo que su living se impregna de un agradable aroma a madera:

a) el humo: el conducto (o tiraje) de extracción de humo producto de la combustión seguramente deberá atravesar un muro, y ese muro muy probablemente será de carácter común;

b) el peligro de incendio: esto, que hace a la seguridad del edificio y (por lo tanto) está expresamente previsto en la ley 13.512, no es una mera hipótesis sino una concreta y grave posibilidad, a no ser que el propietario revista con amianto todo el interior de su departamento.

En conclusión, debemos decir que nos parece complicado, riesgoso y seguramente ilegal y antirreglamentario este intento de instalar un hogar a leños. Sin embargo, habría que estar a los informes y gráficos que presente el propietario y, consiguientemente, a las garantías técnicas que no sólo minimicen sino que directamente descarten cualquier peligro para el edificio y allí, con la ley y el Reglamento en la mano, una asamblea deliberará sobre el proyecto.

Mientras tanto, debemos decir que nos parece difícilmente aceptable la pretensión de este propietario.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar  o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574.

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