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Cámara
Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. |
Nueva Ley 941
La CAPHyAI
presentó su propuesta de reglamentación
[BPN-13/01/10]
El pasado 5 de enero la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias) presentó una carta en la Dirección
General de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA con
propuestas concretas para la reglamentación de la Ley 3254 que modificó
la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA).
En el segundo
párrafo del escrito dirigido al Dr. Juan Manuel Gallo, director
general de esa repartición del gobierno porteño, el presidente de la
CAPHyAI propone la formación de "una comisión de enlace para poder
ajustar la reglamentación conforme surja de la aplicación práctica de
la Ley y de un análisis más exhaustivo de la misma por integrantes de
nuestra Institución".
Los puntos de
la propuesta de reglamentación que propuso la entidad de administradores
son 17. Siete corresponden a las obligaciones del administrador y tres
sobre los requisitos para contratar. La CAPHyAI propuso reglamentación
sobre los artículos 6º, 7º, 8º, 9º, 10º, 11º, 13º y 14º.
Certificado de
Acreditación (Art. 6º)
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La ley dice: |
La CAPHyAI propuso: |
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El
administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su
condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado
emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha
certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al
peticionante en el Artículo 4º de la presente Ley, así como las
sanciones que se le hubieran impuesto en los dos (2) últimos años.
El/la
administrador/a debe presentar ante el consorcio el certificado de
acreditación en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se
realice a fin de considerar su designación. |
El certificado anual emitido
por el Registro Público de Administradores será considerado como
válido para dar cumplimiento al Art. 6° de la Ley 941, ya que en
el mismo figura el período de validez y el vencimiento del mismo.
Las sanciones a que se refiere este artículo deben ser las
aplicadas exclusivamente al desempeño del Administrador y no por
incumplimientos de los Consorcios. |
Publicidad del
Registro (Art. 7º)
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La ley dice: |
La CAPHyAI propuso: |
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El
Registro es de acceso público,
gratuito y debe estar disponible para su consulta en la página web
del Gobierno de la Ciudad.
Asimismo,
la reglamentación establecerá los lugares
físicos de consulta. |
Los
administradores deberán colocar en los
informes mensuales de expensas la pagina de acceso web del GCABA a
fin de consultar sobre el administrador, deberán consignar en las
mismas el numero de inscripción
en el RPA. |
Presentación
de constancia de inscripción (Art. 8º)
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La ley dice: |
La CAPHyAI propuso: |
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El/la administrador/a debe
presentar anualmente una constancia
del certificado de inscripción en el Registro actualizado en la
asamblea ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia
de la presente ley al consorcio de propietarios presentes. De igual
forma procederá en cualquier asamblea donde se considere su
designación o continuidad. |
En relación
a la distribución:
una vez cumplimentado el requisito de entrega de copia de la ley
previsto en el Art. 8 en futuras asambleas solo se hará entrega de
la misma por pedido expreso del propietario. |
Obligaciones
del Administrador (Art. 9º)
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La ley dice: |
La CAPHyAI propuso: |
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b) Atender a la conservación
de las partes
comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del
edificio conforme lo dispuesto
por las normas vigentes. |
En
caso que el
administrador no pueda llevar a cabo del mantenimiento por no haber
sido aprobado o por falta de fondos, quedara liberado de la
responsabilidad.
Debería
definirse en
esta reglamentación que profesional esta en condiciones de evaluar
la "seguridad de la estructura del edificio" y como
definir este riesgo. |
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c) Asegurar al edificio
contra incendio y accidentes, al personal dependiente
del Consorcio y terceros. |
El seguro
de terceros
deberá alcanzar exclusivamente a empresas por servicios
tercerizados (seguridad, limpieza)
y locaciones de servicio por reparaciones y obras a realizar en el
edificio. |
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e) Llevar actualizado
un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios,
el que es exhibido
al comienzo de cada Asamblea
a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la
autenticidad de los poderes que se presenten. |
Este libro
estará en la administración y cada propietario tendrá la
obligación de registrar su firma dentro de los 30 días de requerido por primera vez o
por haber efectuado el cambio de titularidad, esto ultimo deberá acreditarlo con fotocopia simple de
la escritura traslativa de dominio. |
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g) Denunciar ante el
Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las
obras ejecutadas
en el edificio que administra
sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según
corresponda conforme las normas vigentes. |
El
administrador
previo a la denuncia, podrá convocar a asamblea para notificar al
consorcio sobre la supuesta infracción y resolver los cursos de
acción a seguir. |
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h) Depositar los
fondos
del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios,
salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios. |
Dentro
del
año el administrador deberá convocar a asamblea para que defina la
apertura o no de la cuenta bancaria, entidad bancaria,
cumplimentando normas del BCRA o disponer la no apertura de la
misma. |
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j) Convocar a las
Asambleas
Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad,
bajo pena de nulidad, especificando
lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la
misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada. |
La
copia
del acta de la ultima asamblea se adjuntara en la medida que no se
haya distribuido oportunamente. |
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l)
Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los
siguientes datos:
a)
Denominación y domicilio del consorcio.
b)
Piso y departamento.
c)
Nombre y apellido del/a propietario/a.
d)
Mes que se abona, período o concepto.
e)
Vencimiento, con su interés respectivo.
f)
Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de
inscripción en el Registro.
g)
Lugar y formas de pago. |
Dada
la
complejidad de la implementación esta cláusula deberá comenzar a
regir a a partir de los 6 meses. |
De las
liquidaciones de expensas (Art. 10º)
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La ley dice: |
La CAPHyAI propuso: |
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i)
Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria
del Consorcio correspondiente al mes anterior. |
En
el punto i) El consorcio
podrá suspender su distribución masiva. |
Requisitos
para contratar (Art. 11º)
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La ley dice: |
La CAPHyAI propuso: |
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Los
administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la
consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes,
servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes
requisitos:
[...]
c.- Descripción
detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por
separado.
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La
responsabilidad de la descripción detallada de los costos de
materiales y mano de obra estará a cargo del proveedor. |
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g)
Seguros
de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o
contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente
y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores
autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del
consorcio. |
Se
exceptúa del presente requisito a los trabajadores autónomos,
monotributistas que estén en las categorías menores. |
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e) Declaración
jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado
a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta
declaración podrá sustituirse por la constancia de la
constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del
administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido
por una compañía de seguros.
Se exceptúa
de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as
administradores/as voluntarios/as gratuitos/as.
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Dado
que se trata de un seguro para proteger los intereses del consorcio
deberá ser solventado por el consorcio. |
Duración
(Art. 13)
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La ley dice: |
La CAPHyAI propuso: |
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El
administrador, salvo
disposición en
contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y
Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1)
año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la
asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en
el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de
los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede
ser removido
antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista
a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año
regirá a partir de la aprobación de esta Ley. |
Será
facultad de
la asamblea la definición de un plazo superior del mandato del
administrador que el determinado en la presente
ley. En el caso de que no se obtuviera la renovación del mandato,
el administrador en ejercicio deberá convocar una asamblea dentro
de los 90 días , siendo el único punto del orden del día la
designación del administrador del consorcio. Permitiendo así la
participación de los ausentes a la asamblea anterior. El
administrador en ejercicio podrá ser nuevamente designado en esta
nueva reunión. |
De los
honorarios (Art. 14º)
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La ley dice: |
La CAPHyAI propuso: |
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Los
honorarios del Administrador
son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios,
sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán
ser modificados
con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la
Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el
Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá
mayoría absoluta. |
Será
facultad
de la asamblea pactar libremente el criterio de actualización de
los honorarios que tiendan a mantener el valor adquisitivo del
mismo. De aplicarse este criterio no deberá ser sometidos a
consideración de la asamblea en el futuro. |
 
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