Mellizos de padres diferentes

Durante la presentación de su proyecto en CAPHyAI, Bullrich estuvo acompañada por escribano Horacio Coleman Lerner, quien aseguró que la iniciativa de la diputada fue "tomada de un proyecto de modificación al Código Civil".

Pequeñas Noticias realizó una comparación entre ambos y puede decirse que, salvo un capítulo, la participación en paritarias de los propietarios y algunas cuestiones menores, son idénticos.

La diferencia fundamental entre el proyecto de Alterini y el de Bullrich radica en la falta, en este último, de un capítulo sí presente en la iniciativa del año 93: el relativo al Derecho Real de Superficie bajo el título XV. Dentro del capítulo, el artículo 3.153 –entre otros-  establece que "el derecho de superficie concede el derecho de edificar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo construido, o de adquirir una construcción ya existente, separada de la propiedad de su emplazamiento, siempre por un plazo determinado que no exceda de cincuenta años". Agrega además que "el derecho de superficie puede comprender una extensión del inmueble afectado mayor que la necesaria para la construcción pero que sea útil para su aprovechamiento".

Por su parte, el proyecto de Bullrich agrega el artículo 49º, relativo a los emprendimientos urbanístico-residenciales que establece que los mismos "conformarán los consorcios establecidos en el régimen de esta ley de pleno derecho, y por tanto: a) la entidad jurídica administradora será el consorcio, b) las aéreas recreativas-deportivas serán aéreas comunes al consorcio, c) las parcelas con destino residencial serán unidades funcionales y/o complementarias". 

Agrega también el artículo 50º en el cual "los contratos o estatutos sociales de las entidades jurídicas, administrador del consorcio, no pueden estipular la posibilidad de sancionar a los residentes del emprendimiento y a sus familiares por más de 90 días de pena de suspensión […]".

Finalmente, la iniciativa de Bullrich incorpora el artículo 51º que establece que "los jueces podrán según el caso en consideración, ordenar la aplicación de la regulación jurídica de la presente ley, en los loteos residenciales con calles públicas a la sanción de la presente ley, y que no estuvieran encuadradas en propiedad horizontal".

Además al texto la diputada incorpora una cuestión que sin duda generará un profundo debate: establece en el artículo 37º que "para las paritarias o convenios colectivos de empresa, referidas al personal del consorcio, la Asamblea deberá elegir a un propietario como titular y a otro como suplente". El proyecto de Alterini no contempló esta posibilidad.

El artículo 3.109 del proyecto de 1993, acerca del Derecho Real - palabra que no se encuentra en artículo 2º del proyecto de Bullrich- establece que  "el Derecho Real de propiedad horizontal […] se constituye con el otorgamiento por escritura pública del reglamento de propiedad y administración". La iniciativa de Alterini, establece dentro de este artículo, que el reglamento será "redactado por el titular del dominio e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble". Tal consideración no está presente en el artículo 2º del proyecto de Bullrich, análogo al artículo 3.109.

Por otra parte, el artículo 5º del proyecto de la Diputada establece que son comunes "los ascensores, montacargas y escaleras". Hasta aquí no existe diferencia con la iniciativa de Alterini, pero el nuevo proyecto agrega que son comunes "en tanto no estén ubicados en toda su extensión en una sola unidad funcional y no le sirvan exclusivamente a ella".

El artículo 3.115 del proyecto de Alterini, relativo al consorcio -artículo 8º en el proyecto de Bullrich- establece que "el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas constituye el consorcio; es persona jurídica de conformidad con el inciso 2 de la segunda parte del artículo 33 [del Código Civil]". El artículo correspondiente a la iniciativa de Bullrich omitió que "tiene domicilio en el inmueble y se expresa a través de la Asamblea, el Consejo de Propietarios si lo hubiere y el administrador". Este apartado está presente en el texto de reforma presentado por el jurista.

El artículo 17º de Bullrich y el artículo 3.124 en el proyecto de Alterini establecen que los propietarios de las unidades funcionales "pueden instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción u otros similares, siempre que no causen perjuicios o molestias que excedan la normal tolerancia, con el alcance establecido en el artículo 2.618 del Código Civil". El texto de la Diputada establece que tales instalaciones deberán cumplir con las normativas locales sobre seguridad e higiene.   

El inciso 10 del artículo 29º del proyecto de Bullrich -mismo inciso pero artículo 3.136 en Alterini- establece que "el reglamento de propiedad y administración debe contener:

Inciso 10: Destino de las unidades funcionales". Hasta aquí ambos textos son idénticos. Sin embargo, el proyecto de Bullrich agrega que "cuando el emprendimiento o edificio contenga unidades funcionales destinadas a vivienda familiar, deberá constar en forma expresa si las unidades funcionales pueden ser destinadas a alquiler temporario por períodos menores a 30 días para usuarios turistas […]".