 |
 |
|
|
Boletín de Pequeñas Noticias
la comunidad consorcial como un espejo de la sociedad
19 de Mayo del 2003 - Nº: 164
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Legislatura
Porteña
Abonando la idea de que 2 millones de propietarios son un atractivo capital político, desde las fuerzas de centro-derecha hasta el sector progresista, exceptuando a los partidos de izquierda y los más conservadores, se vienen presentando permanentemente proyectos de ley que abarcan desde una colegiatura para administradores hasta la obligación de tener un grupo electrógeno en cada edificio.
Las fuerzas económicas
Hay muchos elementos atractivos girando alrededor de los consorcios de propietarios. Uno de ellos es el gran volumen de dinero que da vueltas a su alrededor mensualmente en concepto de mano de obra, mantenimiento, impuestos, servicios y obras nuevas. El diputado nacional Guillermo Alchouron de Acción por la República en los fundamentos de su proyecto de registro de administradores a nivel nacional estimó este capital económico en unos 3 mil millones de pesos cuando el dólar estaba uno a uno y que actualizado al día de hoy se puede estimar en unos 4,5 mil millones anuales teniendo en cuenta un aumento del costo de vida en un promedio de un 50% (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 130 - La Ley Clon - 23/9/2002).
La caza de votos
Cuando se habla del capital político que representan los consorcios se está haciendo una alusión directa a los 2 millones de propietarios que habitan en edificios bajo el régimen de la Ley 13512 y que representan aproximadamente el 75% de la población de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Para tener una idea clara de la fuerza política que esto implica, se puede decir que no será electo ningún candidato que se pudiera oponer o desconocer los intereses de esta enorme masa electoral. En esta ciudad, donde existe un alto porcentaje de voto independiente a costa del antiguo "voto cautivo", una propuesta que seduzca a los propietarios en lo que considere sus necesidades puede llegar a convertirse en el "fiel de la balanza" para definir el éxito o fracaso de la campaña de un candidato a Jefe de Gobierno o Legislador.
En estos nuevos tiempos, luego de la década de los años 90, analizando las propuestas del arco político en la Legislatura se puede apreciar que salvo los grupos liberales y más conservadores, la mayoría de los bloques partidarios apoyan la idea de una mayor intervención del Estado para controlar la actividad entre particulares por considerar que las fuerzas en pugna no estarían equilibradas en su poder de negociación. Dentro de este arco político estarían comprendidas los grupos de centro-derecha, centro, centro-izquierda y, en algunos casos como fue la Ley 941, la misma izquierda moderada. Dentro de los partidos políticos "progresistas" se estaría hablando de parte del Bloque Justicialista, el Bloque Radical, el Frente Grande, el ARI, el Socialismo y muchos bloques unipersonales que representan, hoy en día, la mayoría del cuerpo legislativo.
Rendición de cuentas
"La necesidad de incrementar los controles sobre los gastos de los consorcios es un tema que la ciudadanía viene reclamando fuertemente, ya que abundan ejemplos donde dos departamentos de igual superficie, en edificios similares y ubicados en el mismo barrio de la Capital pueden llegar a pagar expensas con diferencias de casi el 300%" |
Ya en el año 2000 la entonces diputada Irma Roy del Bloque Justicia Social presentó un proyecto que se llamó "disposiciones para el rendimiento de cuentas de los administradores de consorcios" y que proponía que en las liquidaciones mensuales de expensas se consignaran claramente una serie de datos ampliatorios sobre las facturas pagadas, los honorarios del administrador, la facturas de los servicios públicos, los impuestos municipales, las compañías aseguradoras, los proveedores del consorcio y de los encargados. Por otra parte en sus artículos 2º y 3º imponía la obligación al administrador de exhibir mensualmente al Consejo de Administración los comprobantes de los gastos y los movimientos de las cuentas bancarias del consorcio dejando en manos de éste, fotocopias de toda la documentación.
Posteriormente en el 2001, en este sentido, bajo el mismo título, el diputado Ricardo Busacca, del Partido Popular Cristiano, presentó su propio proyecto. Este se destacó por proponer la obligatoriedad de la certificación por parte de un profesional graduado en Ciencias Económicas (Contador) de la rendición de cuentas anual requeridos por los reglamentos de copropiedad y administración. Este profesional, según la propuestas, debería estar matriculado en el Consejo Profesional de Ciencias Económicas y constituir una garantía real o dineraria por un monto equivalente al 30% del monto certificado.
Este mismo proyecto, reciclado, lo presentó nuevamente este año (2003), luego de la sanción de la Ley 941 que creó un Registro Público de Administradores agregando un nuevo artículo obligando al Consejo de Propietarios a denunciar ante el citado Registro las irregularidades observadas por el profesional dictaminante en los casos en que el informe de auditoría implique un perjuicio patrimonial para el consorcio.
Reglamento de copropiedad
|
Alicia Pierini |
Eduardo Valdez |
|
"En muchas ocasiones una persona ajena al edificio y elegida por los propietarios termina convirtiéndose en un señor feudal que administra aun en contra de los intereses de los mismos" |
|
En el año 2001, los diputados Eduardo Valdez y Alicia Pierini, del Bloque Justicialista, propusieron "normas de carácter obligatorio para los reglamentos de copropiedad y administración". En su propuesta se crea legalmente la figura del Consejo de Administración que estará compuesto por tres co-propietarios titulares y tres suplentes y cuyo mandato duraría 6 meses y sería a título honorario sin posibilidad de remuneración alguna. Es de destacar que quedarían excluídos de participar de este consejo los propietarios morosos y los administradores profesionales. Con respecto al capítulo dedicado al administrador los diputados Valdez y Pierini proponen que su mandato no podrá exceder los dos años, con posibilidad de ser reelegido, deberá contratar un seguro de responsabilidad civil por los daños que pudiera ocasionar su desempeño y detalla una serie de obligaciones desarrolladas en 16 puntos. En los nuevos reglamentos de co-propiedad los legisladores proponen que exista una cláusula que le impida al administrador efectuar "reformas o contrataciones que excedan el mantenimiento habitual del edificio sin el consentimiento de la Asamblea de Propietarios". Según esta propuesta las expensas serán divididas en tres categorías: comunes, extraordinarias y gastos especiales de la unidad (particulares). Por último los legisladores le dan entidad al inquilino que podrá asistir a las asambleas con voz aunque sin voto, salvo autorización expresa del propietario.
Contrato de Mandato
"Los administradores que cumplen correctamente con sus obligaciones se ven desprestigiados por el accionar de malos profesionales que aprovechándose del complejo trámite para su remoción y muchas veces del propio desencuentro de los administrados se comportan innobles, colocándolos en una situación de indefensión al tener que afrontar con su propio patrimonio las deudas ocasionadas por el incumplimiento de las obligaciones de su mandatario." |
Este año (2003) el diputado Jorge Casabé de la UCR reiteró por tercera vez un proyecto que ya había ingresado para su tratamiento en el 2001 y el 2002 para que el Poder Ejecutivo a través de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor proceda a la distribución gratuita, previa campaña de difusión, dé un modelo de contrato tipo entre consorcistas y administradores. Entre los puntos más sobresalientes de esta propuesta de contrato estaría una cláusula punitoria que establecería un monto a convenir, a pagar en forma diaria por el administrador que no cumpliera con algunos de los términos del contrato. Otro tema definido por este "Contrato de Mandato" sería la obligación de abrir una cuenta bancaria a nombre del consorcio desde donde se debitarían en forma automática las cargas sociales y las primas de seguro.
Remoción del administrador
"En inmensa cantidad de casos los administradores terminan convirtiéndose en una especie de "monarquías" a las que no es posible cuestionar ni controlar en claro perjuicio, muchas veces, de los intereses económicos de los propietarios" |
El diputado Marcelo Vensentini del Frente Grande que en el 2001 pertenecía a la Alianza presentó un proyecto para solicitarle al Honorable Congreso Nacional la modificación del artículo 9 de la Ley 13.512 relativa a la remoción de los administradores. La modificación que propuso establece que un administrador no pueda ser elegido por un período superior a los 3 ejercicios y puede ser removido con mayoría simple del total de los propietarios sin invocación de causa y en cualquier momento. Para todos aquellos que se encontraban administrando preveía que deban ser ratificados en sus cargos en la primera asamblea que realice el consorcio debiendo cesar en su mandato de no obtener la mayoría simple del total de los propietarios presentes.
Asesoramiento y prevención
En el 2001, desde el entonces bloque de la Alianza, los diputados Vilma Ibarra, Cristian Caram, Jorge Casabé y Marcelo Vesentini solicitaron al Poder Ejecutivo de la Ciudad que implemente acciones destinadas a la prevención y asesoramiento en los conflictos que se suscitan en la relación de los copropietarios y de los administradores. El primer punto de este proyecto de ley exigía la realización de jornadas de capacitación para administradores y la consecuente entrega de un certificado a los egresados que "funcionaría como un sello de calidad". El segundo punto a destacar es la propuesta de que la Ciudad implemente una línea gratuita de orientación y asesoramiento sobre los conflictos consorciales que pudieran plantearse.
En el 2001 el diputado Ricardo Busacca del Partido Popular Cristiano presentó un proyecto de ley que "intimará a los propietarios frentistas cuyas aceras no se ajusten a lo dispuesto en el Código de la Edificación en lo referente a la pendiente de las mismas y a su correlativa nivelación con las aceras contiguas a poner en ejecución las obras que sean necesarias a tal fin en un plazo que no podrá exceder de los 60 días hábiles" bajo pena de que la "Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires" inicie las obras por cuenta de los consorcios transgresores.
El diputado Jorge Mercado, del Movimiento Generacional Porteño, en el transcurso de este año (2003) presentó un proyecto de ley para la creación de un plan de evacuación y simulacro en caso de incendio o explosión de carácter obligatorio en edificios de tipo público y privado (consorcios).
También en el 2003 la diputada Marta Talotti del Bloque Juntos por Buenos Aires propone la obligación de los consorcios a instalar un grupo electrógeno para asegurar, por lo menos, el funcionamiento de un ascensor en caso de cortes de energía eléctrica imprevistos.
Esta misma diputada, en el transcurso de este año junto a la diputada Irene Lopez de Castro de Juntos por Buenos Aires presento un pedido de informes al Poder Ejecutivo sobre los desprendimientos de mampostería y balcones en edificios de la Ciudad de Buenos Aires.
Sobre este mismo tema también realizó una serie de intimaciones de reparaciones de frentes, balcones y cornisas durante el 2001 y 2002 la diputada Elisa Cuitiño de la UCR (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 151 - 70 flores y ningún balcón - 17/2/2003).
Colegios - Matrículas y Títulos Habilitantes
Este tema por su complejidad va a dar lugar a una nota especial para tratarlo. Ahora sólo adelantaremos que existen tres proyectos vigentes que proponen algún tipo de "Ley Marco" para los administradores de Consorcios.
"La
evolución de la figura del Administrador ha sufrido variaciones desde que se instituyó, pasando del paternalista individuo que cobraba las expensas y atendía los gastos a la impersonal empresa de servicios actual. En el medio y como una creación surgida de la costumbre consorcial, la autogestión de los propietarios, con mayor o menor incidencia de las asambleas" |
El
diputado socialista Raúl Puy, del entonces Bloque de la Alianza,
en el 2001 presentó un proyecto muy parecido al de la
diputada Sandra Dosch y que luego se convirtió en la Ley 941, pero con algunas
diferencias notables. La principal es que establecía que un administrador de
consorcios debía , para poder ingresar al Registro, "obtener un Título profesional que los habilite para administrar inmuebles, admitiéndose
los universitarios de Abogado, Contador Público y Administrador de Empresas
emitidos por Universidades Públicas y Privadas reconocidas por el Estado,
hasta tanto se organicen carreras de Administrador de
Consorcios". A continuación agrega que "las
Instituciones que quieran organizar carreras relativas a la
Administración de Consorcios y emitir Título habilitante, deberán
presentar su solicitud y Plan de Estudios ante la Dirección de Educación
Superior de la Subsecretaría de Educación del Gobierno de la Ciudad
de Buenos Aires, quien deberá aprobar el Plan y autorizar la
emisión de Títulos". Por otra parte abre la opción para que el
Poder Ejecutivo de la Ciudad de Buenos Aires quede facultado "para que
inicie gestiones ante la Universidad de Buenos Aires, con el objeto de
convenir la organización, en ese ámbito académico, de un curso
de Administración de Consorcios que conceda Título Habilitante"
Otro proyecto que sigue vigente sería el que presentó en el 2000 y en el 2002 el ex-diputado del Partido Justicialista, Víctor Santamaría que exige un Ente Matriculador de Administradores de Consorcios (Boletín de Pequeñas Noticias Nº 128 - Los cuatro ases - 9/9/2002)
|
Ernesto Caparra |
Irma Gerch |
|
"El Colegio Público de Administradores... tiende a llenar el vacío legal que generaba juicios de los más variados e impensables situaciones debido a los disímiles aspectos que conforman tanto el pensamiento como la acción de los propietarios..." |
|
Por último el diputado Ernesto Caparra y la diputada Irma Gerch de la UCR propusieron a la Legislatura Porteña en el 2002 la creación de un "Colegio Público de Administradores de Inmuebles" como un ente no estatal que contaría con un Directorio, una Asamblea de Representantes, un Tribunal de Disciplina y un Tribunal Arbitral. En su artículo 4º la propuesta exige que el Directorio del Colegio esté compuesto por tres miembros titulares y un suplente, "uno por cada uno de las entidades que representan, en la actualidad, al sector patronal en la negociación colectiva de trabajo y un miembro en representación del Gobierno de la Ciudad". Como en este momento solo CAPHyAI(1), AIERTH(2) y la UADI(3) representan al sector patronal en paritarias, CADAPH(4), FRA(5), AURA(6) y AIPH(7), entre otros quedarían excluidos de formar parte del directorio de esta nueva colegiatura. Por otra parte tampoco estarían representados los intereses de los propietarios en sus dos instituciones más importantes ADEPROH(8) y LCPH(9) y de los trabajadores en la figura del SUTERH(10).
A modo de conclusión
Es interesante ver, ratificando los análisis introductorios de esta nota, que la mayoría de los proyectos están destinados a un capital político compuesto por 2 millones de propietarios que viven bajo la Ley 13.512. Algunos de los términos de las propuestas pueden sonar muy duras a oídos de los administradores pero no están dirigidas a ellos. Es fácil darse cuenta que sus clientes las entenderán como "justas" y "oportunas" en esta pugna de intereses entre unos y otros.
La situación se viene agravando con el tiempo como resultado de las "políticas de silencio" que implementan la mayor parte de las entidades que representan a los profesionales cuestionados. Desde siempre cuando aparece alguna nota en los diarios sobre los "abusos de los administradores" nadie recoge el guante y sale a contestarles. Algunos de los dirigentes de las organizaciones más importantes se limitan a rezongar en privado que son víctimas de "una campaña en su contra de los anunciantes" sin dar precisiones interesantes ni generar ninguna iniciativa pública que pueda revertir las tendencias.
Así
es como la espalda del administrador, que día a día tiene que lidiar con
asambleas, propietarios, encargados y proveedores, a veces hasta altas horas
de la noche, se convierte en el campo de batalla de toda aquella fuerza que
pueda ver una oportunidad de obtener algún beneficio político personal o
corporativo
---
(1) Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias
(2) Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal
(3) Unión de Administradores de Inmuebles
(4) Consejo Argentino de Administradores de Propiedad Horizontal
(5) Fundación Reunión de Administradores
(6) Administradores Universitarios de la República Argentina
(7) Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal
(8) Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal
(9) Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal
(10) Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal
|
El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
|
El
Evento del Año
En el Evento organizado el 30 de abril de este año (2003) coordinado por Pequeñas Noticias y el CGP Nº 7 donde el Arq. Miguel Fortuna y la diputada Sandra Dosch explicaron los términos de la reglamentación de la Ley 941, que creó un Registro de Administradores, quedaron preguntas del público sin contestar - Pequeñas Noticias salió con su grabador y una cámara a buscar las prometidas respuestas de boca del Dr. Norberto Dorensztein para sus lectores.
El Dr. Norberto Dorensztein fue parte del prestigioso panel que disertó en el CGP Nº 7 la noche del 30 de abril y se desempeña como asesor jurídico de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires y es uno de los responsables de la ingeniería legal sobre la que descansa la reglamentación de la Ley 941 que crea un Registro Público de Administradores en la Ciudad de Buenos Aires.
¿Sergio Schoklender podría registrarse como administrador siendo parricida o sólo podrá seguir siendo abogado matriculado? Adm. Jorge Hernández.
Yo creo que sí, que podría hacerlo porque una persona que es condenada por algo, cumple con su condena (en este caso estuvo 20 años en la cárcel) y al cumplirla está rehabilitado civilmente, de hecho por eso tiene la matrícula de abogado.
Puede pasar que si te condenan por administración fraudulenta y vayas preso o tengas una condena condicional, tengas una accesoria que te inhabilite para administrar, en ese caso no podrías.
¿Si el consejo de propietarios le pide al administrador que le pague al encargado o a otro proveedor que no está legalmente matriculado ¿el sancionado sería el administrador o de lo contrario tiene que renunciar al consorcio por no estar de acuerdo con el consejo? Adm. Horacio Torrea.
Tiene que ser en los casos donde exista un deber de estar matriculado, por ejemplo un gasista o un técnico de ascensores. Quizá la persona que viene a hacer un trabajo de pintura no tiene que estar matriculada. Yo entiendo, y eso se va a ir aclarando a medida que se aplique el sistema, que el administrador debería dejar asentado en el acta que la decisión tomada puede implicar una violación a la ley 941 y que recomienda que se debería contratar al gasista matriculado y no al otro. No sé si necesariamente tiene que renunciar pero a fin de salvar su responsabilidad dejarlo asentado en el acta de asamblea.
Yo creo que como mínimo, hay que ver cómo se va a empezar a aplicar el sistema pero obviamente esto, desde ya, es un atenuante a la conducta del administrador.
¿Por qué no hay una publicación amplia de la ley?
Entiendo que va a haber. Pero esto ya depende de la política de comunicación del gobierno. Yo entiendo que va a haber una campaña cuando se firme el decreto y se establezca cómo va a hacer la instrumentación de la inscripción. Va a hacer una campaña pública sino nadie vendrá a inscribirse.
¿No atenta contra la transparencia que se pretende dar a la actividad el hecho de que la autoridad de aplicación sea Defensa del Consumidor? ¿No debería ser alguna otra repartición de la CABA más independiente? Contadora Adm. Alicia Rivas.
Si bien esta ley establece que la autoridad de aplicación es Defensa del Consumidor es muy distinta a lo que es la relación de consumo típica entre un proveedor y un consumidor que la relación entre el administrador y el propietario, no es la misma situación. Nosotros lo tenemos muy en claro a tal punto de que la ley establece 6 supuestos de infracciones que son de tipo formal y que me parece que no generan mayor discusión porque son cuestiones objetivas: la persona se inscribió o no se inscribió, hizo la declaración jurada o no la hizo.
Se planteó que podría haber ido al Registro de la Propiedad del Inmueble...
El registro es nacional y por ese motivo no podría ir ahí. Depende del Ministerio de Justicia y del Colegio Público de Escribanos. Sí se podría haber creado una estructura nueva, pero eso implicaría una partida, dinero, empleados, etc...
¿Cómo está prevista la actuación de oficio para controlar a los administradores? ¿Quién será el órgano de aplicación por parte del GCBA?
Va a haber varias etapas. Una es la de inscripción donde se sabrá cuánta gente se inscribió, cuántos administradores hay. Una vez que se inscriben, y entiendo que para fin de año o principios del próximo, se va a realizar la primera declaración jurada anual. Después de tener esa declaración jurada anual recién empezará la fiscalización porque después de presentadas podremos cruzarla con los datos y verificar si lo que están diciendo es correcto o no. El andamiaje de oficio va a empezar después de la declaración jurada anual porque antes hay que empezar a inscribirse, saber cuántos son, quiénes son, etc. después los que están inscriptos que presenten las declaraciones juradas y ahí empezar con el cotejo de los datos.
¿Va a haber inspectores para controlar el cumplimiento de la Ley 941?
Tenemos
un cuerpo de inspectores que hace el tema de lealtad y defensa del consumidor
y la idea es poder ampliarlo y tener un cuerpo propio sin depender de lo
que ya tenemos.
El administrador está condicionado a presentar un certificado de Reincidencia y Estadística Criminal para la seguridad de los consorcios. ¿Y qué tiene el administrador como aval para saber que dentro del edificio que él administra no hay criminales, estafadores y personas maliciosas que por un simple estado emocional quiera perjudicar a un hombre que simplemente está trabajando para subsistir en esta sociedad?
Eso no lo puedo contestar.
¿Qué costo tiene para la administración estar inscripto y si tiene un costo anual? ¿Cuáles son los requisitos para inscribirse?
Va a tener el costo del sellado universal, el mínimo.
¿Cuando venga a presentar la declaración jurada tiene que pagar?
No, con la declaración jurada entiendo que no.
¿A cargo del registro no va a haber nadie de ninguna cámara, no?
Entiendo que no. No debería ser. Considero que tiene que ser un especialista, alguien que sepa de la materia pero que no esté vinculado a ninguna cámara.
¿Ustedes incorporaron el registro de juicios universales?
Porque como uno de los impedimentos es que la persona esté quebrada, cuando vengan a inscribirse van a tener que traer la constancia expedida por la Cámara Comercial donde diga que la persona no es fallida. Eso también lo van a cobrar, es una estampilla. Es en Juicios Universales, en Tribunales. Llenás un formularios y en el momento te dicen "no tiene pedido de quiebra" o "no está quebrado" o "no está concursado". Es un trámite inmediato.
No me parece que un abogado pueda ser administrador debido a que podría conducir la administración por el camino de iniciar juicios en forma compulsiva, no facilitar el pago de expensas o sea una manipulación que no concuerda con el espíritu de administrar. Distinto sería el caso del contador o el arquitecto, etc.
Yo creo que puede administrar cualquiera mientras cumpla con sus deberes, con su mandato, mientras que sea transparente puede administrar un médico, un abogado o un vecino o una persona común y silvestre que no tenga ningún título. Nos ha pasado muchas veces donde el administrador es un pequeño comerciante o una persona jubilada, pero tiene que tener los conocimientos necesarios.
¿Por qué no tenemos cada uno de nosotros una copia de este futuro decreto, por qué ustedes lo conocen y nosotros no? Patricia Avila.
(Aquí Patricia se hace eco de un reproche que se generalizó el día del evento sobre el hecho de que los asistentes no contaron con una copia del decreto provista por los funcionarios. Esta carencia se debió, según palabras del máximo responsable de la reglamentación Arq. Miguel Fortuna a que el decreto reglamentario todavía no estaba firmado)
Primero que el expediente ya no está acá (la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires). Segundo, aún estando acá, nosotros no podemos a cualquier persona que venga darle una copia. Uno puede conversar, darle los lineamientos generales, cuál es la idea que uno tiene de este sistema, pero no puede darle una copia porque en la medida que este expediente va pasando por todas las instancias de la administración va sufriendo modificaciones. Entonces, quizá una persona se queda con una copia de un proyecto y después termina saliendo otra cosa. En general la expectativa, puede tener trascendencia y a veces se dicen cosas que no fueron puestas nunca y hay que salir a dar explicaciones de por qué...
¿Todos los universitarios profesionales tienen que presentar el certificado de reincidencia para ejercer? Rosa Frutos.
Todos. Todo el que quiera administrar va a tener que presentar el certificado.
Se pueden presentar los cursos de capacitación y demás, inclusive los títulos universitarios como el de abogado, contador, etc. ¿No estoy poniendo en juego mi título si tengo algún problema en el registro?
Depende de la gravedad de la infracción. Si un abogado está administrando y no se inscribió tendrá una infracción como la que puede tener un comerciante que violó la ley del consumidor o una persona que cometió una infracción de tránsito. Ahora si como abogado que administra se quedó con el dinero de los aportes me parece que eso te va a complicar porque va a llegar a un proceso penal.
¿Quién es el que te saca la matrícula el juez o la Ciudad?
El
juez, la Ciudad te puede poner una infracción, pero si nosotros advertimos de
un sumario que alguien no hace los aportes, se queda con el dinero, etc, etc,
como funcionario público tenés la obligación de hacer la denuncia penal y
el juez penal de la investigación, si surge que es un abogado, no cabe duda que
va a pedir la inhabilitación para ser abogado.
¿Y si no dice que es abogado, el Colegio de Abogados se va a enterar de lo que sucede en el registro de administradores con ese abogado?
Entiendo que el Colegio de Abogados se entera.
Por multas o por infracciones de tipo formal no creo que pierdan la matrícula. Si esa infracción termina en una cuestión delictiva entiendo que sí. Si es una mera infracción formal, por ejemplo, el administrador abogado contrató a alguien que no estaba matriculado, considero que no pierde la matrícula, es una hipótesis. Tendrá que pagar una multa.
¿Ustedes no notificarán de las infracciones a los respectivos Colegios? ¿No habrá diálogo con ese tipo de información?
El decreto nada dice al respecto. Lo que no quiere decir que vía la instrumentación no se pueda implementar algún sistema porque la idea es que esta ley sea conocida y que interactúe con distintas cámaras, colegios, etc. Pero en el decreto no está contemplado, lo que no quiere decir que el día de mañana pueda existir un convenio.
¿Qué posibilidades hay de obtener copia del anteproyecto de decreto aunque aún no está sancionado? ¿Se entregaron copias del anteproyecto que está a la firma a las distintas cámaras de administradores?
No, copias no entregamos. Sí se consultó con las cámaras e hicieron muy buenos aportes y esperamos que los sigan haciendo ahora cuando se tenga que hacer la instrumentación vía resolución, pero no se le dio copia a nadie.
¿Por qué esta ley nos obliga a estar en infracción con la contratación de monotributistas (plomeros, pintores, etc.) ya que ellos no pueden tener ART? ¿Qué plantel idóneo tiene los CGP's para controlar a los administradores?
La ley está pensada no para la situación de crisis actual sino para una sociedad que esté funcionando un poco mejor y la idea es que todas las personas que prestan servicio esté en una actividad en blanco, que pague sus impuestos y me parece que de a poco el tema se va a ir acomodando y los administradores van a tener que ir seleccionando aquellos que cumplan con nuestro recaudo. Quizá en lugar de haber 50.000 personas que pinten quedarán menos y serán aquellos que paguen su monotributo.
El tema de la ART es para cuando existe relación de dependencia.
No, en principio va a ser de la Dirección. La idea de los CGP's, en una primera etapa, es trabajar en lo que sea la inscripción y acordar los certificados. La fiscalización, en principio, no la van a hacer en esta primera etapa los Centros de Gestión y Participación, lo que no quiere decir que con el transcurso del tiempo, hasta me parece bueno que esté bien descentralizado y que cada CGP tenga algún tipo de control y juzgamiento.
¿El seguro de responsabilidad civil se va a poder contratar por parte de los administradores? ¿Cuándo se piensa que se sancionará la reglamentación a la Ley 941? ¿Si hay una denuncia, el administrador puede presentar su descargo?
El administrador puede contratar cualquier tipo de seguro, pero la obligación es que el administrador contrate con quien tenga su personal asegurado en una ART. Ese es el requisito que dice la ley. Aparte puede querer tener otro tipo de seguro pero no es una infracción. La infracción es contratar a quien tienen su personal en relación de dependencia no asegurado.
Si hay una denuncia obviamente el administrador puede presentar su descargo. Tiene 10 días para hacerlo y ofrecer pruebas.
¿Cuál
sería la metodología para inscribirse en el registro? Adm.
Ing. Pablo Burna
Eso lo vamos a instrumentar una vez que esté el decreto, está contemplado por cláusula transitoria de 30 días para instrumentar, para todo el armado de los formularios, etc. Una idea que se nos está ocurriendo es que, como hay 90 días, en los 30 primeros días inscribir a los que comienzan con la letra A hasta otra letra, porque de lo contrario va a ser imposible.
¿Los profesionales matriculados en sus respectivos colegios deben también matricularse en este registro?
Sí.
¿Por qué se debe presentar el listado de consorcios administrados?
Lo prevé la ley.
Dentro de la información que se considera pública, ¿se dará publicidad al listado de consorcios administrados?
En principio se van a cargar todos los administradores que se inscriban con nombre, apellido, altas, bajas, sanciones y no sanciones. Yo no veo obstáculo en sentido que se pueda difundir, porque hace también a su curriculum, creo que no habría ningún inconveniente pero requiere una carga infernal de datos. La primera carga de datos es el listado y luego se va a ir incorporando... Cada administrador va a ser como una carpeta con un legajo personal donde estarán sus datos personales, sus antecedentes, sus cursos, lo que quiera él agregar y los consorcios que administra.
Hay que pensar que se deberán cargar 60 mil o 70 mil consorcios, 8 mil 7 mil o 6 mil administradores, vamos a ver cuántos en realidad hay, más todos los datos personales.
¿Cuál es el objeto de solicitar las cargas sociales anuales?
Surge de la ley.
¿Para cuándo estima usted que estaría firmada la resolución reglamentaria ya que estamos tratando algo que en un supuesto podría ser modificado? Lic. Ismael Roumie.
Tendría que estar en los próximos días.
¿Dónde estará el listado o registro para consultar por los propietario? ¿Se va a respetar el Habeas Data?. Dra. Elvira Lucero.
En principio va a estar en la Dirección General, en Internet y después entiendo que en los CGP. Entiendo que en el caso de una consulta verbal, la persona interesada viene, pregunta y se le responde si está o no inscripto el administrador por el cual pregunta, si necesita una constancia por escrito tendrá que pagarla.
La idea es implementarlo en un lugar central donde esté la coordinación y descentralizado a través de los CGP y en lo posible en todos los CGP.
En una primera etapa quizá se haga con un eje central acá, en la Dirección General, y cuatro CGP cabeceras, Norte, Sur, Este y Oeste de la ciudad para ir después a una mayor descentralización y alcanzar a todos.
Los CGP cabeceras todavía no están definidos, lo estamos hablando con Descentralización.
Con respecto al Habeas Data, como decía antes, se va a informar todo lo que se pueda informar y en lo que nosotros creemos que es un punto que viola derechos personalísimos nos limitaremos a señalar que se cumplió con el requisito de presentar el certificado y nada más.
¿Por qué el informe será gratuito para el encargado y no para los consorcistas? Dra. Victoria Loisi.
No, no será gratuito para el encargado.
¿Consideran que esta ley es electoralista? Adm. Félix Suárez
No, para nada. Creo que es una ley que viene desde hace bastante tiempo, hubo proyectos de todo tipo, a nivel nacional, que yo sepa desde cuando se hizo el proyecto de unificación del Código Civil y Comercial, en todos lados está contemplado. Desde el año 48 que sale la Ley 13.512 nunca hubo una reforma, esto es un principio de avance en la materia a nivel local y muy acotado. Creo que es importante la cuestión del registro, la publicidad, la transparencia pero la problemática de los consorcios es mucho más vasta, más compleja y que esta ley no va a resolver. La ley va ayudar en algunos puntos y una vez que tenga difusión va a generar mucho debate que pueda mover a que se haga un cambio en la legislación nacional pero no creo que sea electoral porque la hagas en el año que la hagas en Argentina tenés elecciones, sino es a Jefes de Gobierno, son Legisladores.
No lo veo como electoralista, a parte aún con algunas cuestiones va a significar un avance porque afecta a la mayoría de los habitantes de la ciudad, es un tema muy sensible que, para mí, si se implemente bien, si se controla bien, si se difunde entre todos los ciudadanos va a ser una herramienta que ayude a mejorar la calidad de vida de la gente.
Los cursos realizados a través del GCBA con certificaciones formal o no formal ¿tienen validez para registrarse?
No hace falta, el curso es un elemento más, pero los requisitos son los cuatro de la ley.
Todos los administradores que se presenten hoy y tengan cuestiones legales sin resolver pero además maneja 30 o 40 consorcios, desde cuándo, cómo y por qué se tomará la decisión y cuál será ésta? Adm. Carlos Nessi.
No, primero que la ley se aplica hacia adelante, por ejemplo, supongamos que se empieza a aplicar a mitad de año, tenés luego los 3 meses de inscripción y una declaración jurada anual sobre los aportes del año 2003, de ahí en adelante se van a hacer los controles. Si alguien viene por una cuestión anterior y dice que no le hicieron los aportes en el 2001 creo que no podemos aplicar la ley para atrás.
¿Desde
el ejecutivo tienen prevista la posibilidad de que algún ciudadano plantee la
inconstitucionalidad de la ley 941?
Podría, cualquier ciudadano podría hacerlo. Yo creo que el decreto estaría acortando los márgenes como para hacer algún planteo de inconstitucionalidad pero no digo que no se pueda hacer. De cualquier ley se puede hacer un planteo de inconstitucionalidad, no de toda la ley pero sí de algún artículo o inciso de la ley en forma puntual.
El
planteo de inconstitucionalidad se podría hacer por toda la ley dependiendo
del vicio que uno considera, por ejemplo la Ley de Obediencia Debida es
inconstitucional toda como argumento. Sobre algún tipo de leyes laborales se
decía "no es inconstitucional tal artículo del decreto"
|
|
||||||||
Dos
proyectos de ley
¿Una Defensoría del Cliente Bancario?
Existen en el Congreso Nacional y en la Legislatura Porteña dos proyectos de ley para la creación de la Defensoría del Cliente Bancario ya que las denuncias sobre este sector ocuparon el primer lugar en distintas listas de reclamos.
La ineficiencia administrativa de los bancos y el mal funcionamiento de los cajeros automáticos encabezó durante el año 2002 en la Defensoría del Pueblo porteña el ranking de los reclamos con el 31% de las quejas, dijo un vocero de la defensora porteña Alicia Oliveira y a nivel nacional, en los Tribunales Arbitrales de Consumo de la Secretaría de Defensa del Consumidor, el 43% de las quejas también se dirigieron al sector bancario.
Esta iniciativa de crear la figura de la "Defensoría del Cliente Bancario" fue impulsada por el diputado Pablo Caulier, de Acción por la República, en el Proyecto 1702 que ya ingresó a la Legislatura Porteña y que ahora cuenta con el apoyo del conocido Nito Artaza ya que el proyecto fue presentado el año pasado pero nunca se trató. Actualmente el movimiento que lidera Artaza está en tratativas con Eduardo Mondino, defensor del Pueblo de la Nación, y con el senador correntino Lázaro Chiape, del Partido Liberal, para presentarlo a nivel nacional, según informaron al matutino Clarín del día 18 de mayo.
Al mismo tiempo fue enviado a la Comisión de Defensa del Consumidor, en el Congreso, un proyecto similar del diputado Guillermo Cantini, también de Acción por la República, que no ha sido tratado todavía.
Al cruce salió Osvaldo Riopedre, de la asociación de consumidores Adecua, cuestionando esa posible Defensoría ya que "si el Banco Central fuera más efectivo, no sería necesario otro tipo de controles..."
La
experiencia del posible "ombudsman bancario" apunta "a
proteger los intereses y los derechos de los usuarios" que, en los
últimos tiempos, vieron incautados sus depósitos y generaron una catarata de
reclamos y denuncias por "las injustas y abusivas acciones de las
entidades financieras" según fundamenta uno de los proyectos de ley
presentados
El Centro de Gestión y Participación Nº 7 y Pequeñas Noticias lo invitan a propietarios, encargados, proveedores, administradores y profesionales a participar de la primer Comisión de Consorcios que funcionará en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires todos los miércoles de 19:30 a 20:30 hs en Rivadavia 7.202 3º piso. --- Formación de mesas de trabajo de estudio de proyectos y soluciones a la problemática de la comunidad de la propiedad horizontal. Asesoramiento solidario y gratuito
|
||||||||
|
Rincón Solidario
Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas. |
Rincón Solidario
¿Hola, como están? les cuento que es la segunda vez que les escribo, la primera era para comentarles de la compra de mi primera propiedad, un dpto en PH en Avellaneda, en su momento les pregunté qué debería hacer en primera instancia ya que era primerizo, y me dijeron que empezara leyendo el reglamento de copropiedad, ahí viene mi pregunta: en la escribanía, no lo tenían y ninguno de mis vecinos dice tenerlo, lo peor de todo es que tengo una vecina que tiene 1 perro y 2 gatos que me están volviendo loco y no se qué hacer.
Espero que me digan qué hacer.
Un abrazo fraternal.
Gastón
(8/4/2003)
Estimado Gastón
Respecto
a tu consulta, te comento que si en la escribanía te dijeron que no tenían
el reglamento de copropiedad, y si ninguno de tus vecinos lo tiene como vos
manifestas, seguramente el administrador lo debe tener, ya que en el
reglamento de copropiedad y administración, figuran pautas a cumplir en el
ejercicio de la administración de tu consorcio, pero en el supuesto, de que
el administrador del consorcio, tampoco lo tuviere, situación esta que
tendría que ponerte en alerta, lo podes conseguir en el archivo del Registro
de la Propiedad Inmueble, ya que la propiedad tuvo que haber sido inscripta
afectada a la Ley 13512 (Ley de Propiedad Horizontal), y también es
obligatorio la inscripción del reglamento de copropiedad y administración,
como lo establece el decreto reglamentario 18734 de la Ley de Propiedad
Horizontal.
Respecto a la segunda parte de tu consulta, en principio tendrías que ver qué
dice el reglamento de copropiedad al respecto, como pauta inicial. Luego
tendríamos que ver y analizar cuáles son las molestias que ocasionan dichos
animales, (no es lo mismo su sola presencia, a que atenten contra la higiene y
seguridad del conjunto de los propietarios), entonces, tendrías que dirigirte
al administrador para que medie en esta situación, para que no se vean
afectados tus derechos. En caso que no prospere esta instancia, o que la
decisión adoptada no sea adecuada al respeto de tus derechos, la única
instancia que te queda por llevar adelante, es la vía judicial.
Espero haberte sido de utilidad, cualquier duda que te surja, no dudes en
volver a consultarme.
León R. Estrugo
---
E Sr. León R. Estrugo es administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466
|
|
Rincón Solidario
Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas. |
Rincón Solidario
Tengo el caso de un consorcio de 8 propietarios donde únicamente se encuentran al día con el pago de las expensas 2. Esto motiva a que el administrador no esté actualizado en el pago de los aportes del encargado.
Mi pregunta es la siguiente: qué medida legal pueden adoptar los dos moradores que están al día con sus expensas para cubrirse por futuras complicaciones legales del consorcio debido al no pago de aportes.
Atte.
Aldo M.
(28/4/2003)
Qué problema, no??....
Este es un caso cada vez más frecuente en edificios de pocas unidades. Desgraciadamente el consorcio en su conjunto es siempre responsable por las consecuencias de incumplimiento en los pagos y contrataciones que se realicen en su nombre. En primer lugar, debemos enmarcarnos en el respectivo Reglamento de Copropiedad y en la ley madre de la propiedad horizontal, Ley 13.512, para concederle al administrador las atribuciones para tramitar y/o negociar la regularización de las deudas por expensas comunes. En tanto esto se vaya regularizando, el administrador tiene la obligación de programar y recaudar lo suficiente para afrontar los gastos del consorcio. A su vez debe informar y hacer solidariamente responsables a los consorcistas de los incumplimientos debido a la carencia de fondos por baja recaudación. Esto a través de notificaciones y la celebración de asambleas extraordinarias para abordar la delicada situación. Hay gastos que se pueden achicar o prorrogar pero existen algunos impostergables, como abonos de ascensores o las cargas sociales de empleados del consorcio, las cuales debe afrontar. Esto lleva a una sólida y continua negociación entre las partes para adecuar lo recaudado a las necesidades. El administrador tiene a su disposición herramientas legales para requerir de los copropietarios su aporte al consorcio, ya sea por medios administrativos y si éstos no resultan efectivos, legales a través de convenios, instancias conciliatorias o la ejecución por cobro de expensas por la vía judicial. Es el administrador quien tiene toda esa gama de posibilidades que debe aplicar y ADMINISTRAR para poder cumplir con las obligaciones que el consorcio le ha encomendado como representante legal del mismo.
Lamentablemente, mientras todo esto se gestione, el consorcio en su totalidad, los copropietarios cumplidores y los morosos, son responsables conjuntos del estado legal, de seguridad y financiero de los bienes comunes.
Para terminar y desde lo personal, creo que deberían actuar conjuntamente el consejo de copropietarios y el administrador para optar por la mejor alternativa y la gestión a seguir para recuperar un estado de equilibrio que no ponga en riesgo la estabilidad del consorcio.
Espero que mis comentarios y opiniones te hayan aclarado algo el panorama, y quedo a tu disposición para cualquier consulta ulterior.
Saludos, Ing. P. Burna.
---
El Ingeniero Pablo Burna es administrador de consorcios y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail pfburna@yahoo.com.ar
¡¡¡ los afortunados de esta semana son... !!!
Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
|
Rincón Solidario
Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas. |
Rincón Solidario
Todavía no tiene la final de los ascensores
Claudio quería preguntarte si sabes qué pasa en un edificio que es nuevo y todavía no tiene la final de los ascensores. Fui y pregunté si podía aunque sea empezar el trámite de las obleas, para que no cobraran multas ya que en este caso nada tiene que ver ni el consorcio ni la administración, sino que el problema surge de la Municipalidad, por que los trámites para la final ya fueron presentado por parte de la constructora en el mes de Octubre del 2002 y la final no sale, dicen que están demorados, ¿cobrarán multa? Es decir tengo todos los papeles para realizar el trámite de las obleas el único que me falta es la final y me dicen que sin ella no puedo hacer nada ni siquiera con el número de expediente, que también lo tengo.
¿Sabes
qué puede pasar?
Saludos y Gracias
Gabriela S
(3/5/2003)
La pregunta de la señora Gabriela S, describe la realidad que vive en este momento el sector elevadores del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
El decreto Nº 1734, correspondiente al nuevo sistema de control de ascensores, exige con carácter perentorio la obtención de las obleas pertenecientes a las tarjetas de control de conservación y de seguridad, para lo cual es menester adjuntar el permiso de habilitación final respectivo.
Sin embargo, los permisos que se encuentran en trámite de adjudicación, están demorados por cuestiones internas del sector y por lo tanto no están siendo otorgados por el momento, lo que hace imposible el cumplimiento del decreto respectivo por parte de los propietarios.
Considero recomendable efectuar igualmente la presentación de solicitud de las obleas, agregando una nota explicativa de la situación del expediente de habilitación.
De este modo, si bien no se podrán obtener las obleas por el momento, tampoco habrá razones para aplicar las sanciones previstas en el decreto, vigentes desde el 2 de mayo último, dado que la imposibilidad del cumplimiento está generada en el mismo sector.
Lo saludo cordialmente
Ing. César Soregaroli
---
El Ing. César Soregaroli es asesor honorario de CECAF (Cámara Empresaria de Conservadores de Ascensores), Socio fundador de AIEA (Asociación de Ingenieros Especialistas en Ascensores) y Miembro activo de la IAEE (The International Association of Elevator Engineers).
|
La peor opinión es el silencio... |
Administración Estrugo Atención personalizada Buenos Aires - San Bernardo Tel: (02257)46-8866/(011)4443-2466 E-mail: info@administracion.net.ar |
Correo de Opinión
En un diálogo que comenzó en el Boletín Nº 162 de Pequeñas Noticias con una pregunta del propietario Sr. Gonzalo Acuña del consorcio de la calle Donizetti que se llamó "Policía Federal" y que contestó el Adm. León Estrugo desde el Rincón Solidario salió ahora el Jefe de Area de Administración Palumbo responsable de ese consorcio a hacer ciertas aclaraciones y ambos participantes le responden.
Sr.
León R. Estrugo
Respecto a su contestación a un propietario de Donizetti 41, es necesario informarle algunos pequeños detalles, que tristemente han sido tergiversados.
El administrador y representante legal del consorcio, ha cumplido reglamentariamente en convocar a todas y cada una de las asambleas ordinarias, desde el inicio de nuestra gestión, votándose por amplia mayoría en todas, la aprobación de nuestro balance y rendición de cuentas. Además, en los dos últimos años hemos efectuado dos asambleas extraordinarias.
Curiosamente, el propietario a quien Ud. responde, no ha concurrido a las dos últimas asambleas extraordinarias, ni tampoco a la última asamblea ordinaria.
Ud. podrá entonces sacar sus conclusiones, y saber por qué no nos interesa debatir con el caballero.
Atentamente.
|
Ricardo Diaz 16/5/2003 |
Sr. Jefe de Area de Palumbo Administraciones
En respuesta a la aclaración por Ud. enviada por mi contestación a un propietario de Donizetti 41, le comunico que mi respuesta se limita a la pregunta, y no es mi función investigar la veracidad o no de la misma.
Agradezco su aclaración, ya que esto amplía el conocimiento de la situación planteada, y de haber convocado reglamentariamente el administrador a las asambleas ordinarias y extraordinarias como Ud. manifiesta, y si se han hecho dichas convocatorias a asamblea por medio fehaciente de comprobación o como lo establezca el reglamento de copropiedad y si las decisiones adoptadas cuentan con las mayorías necesarias de acuerdo al tema tratado y votado, el Sr. administrador, ha cumplido con las obligaciones inherentes a su función.
En el supuesto, de que la convocatoria no se haya realizado como lo establece el reglamento de copropiedad, o que las decisiones adoptadas no cuenten con las mayorías necesarias de acuerdo al punto o tema tratado, la asamblea ordinaria y/o extraordinaria y/o los puntos aprobados sin las mayorías necesarias según el caso, entonces la/los mismos carecerían de validez legal.
|
Administrador León Estrugo 17/5/2003 |
Sr. Director:
"Porque no nos interesa debatir. . ."
Agradezco su fina atención de ponerme en antecedentes de la curiosa respuesta dada por quien dice administrar el Consorcio de Donizetti 41, a la bien intencionada respuesta que dio el Administrador Sr. León R. Estrugo a mi mensaje anterior.
Para mejor situarnos es necesario decir que, en realidad, la respuesta la firma un Sr. que se identifica como "Jefe de Area" pero que a su vez FACTURA parte de los honorarios que cobra quien dice administrar este consorcio.
Esto resulta bastante curioso porque este Sr. por un lado se presenta como parte de la empresa, es decir, como empleado de la misma (lo que estaría reconocido por su titulo "Jefe de Area") y por el otro es presentado por quien fue designado por la Asamblea en su momento y dice administrar el consorcio, como un "asociado" o "co-administrador" y que por tanto tiene derecho a facturar honorarios a título propio.
Alguna consulta hecha al respecto indicó que quien presta el servicio debe facturarlo y no debe ser otro que aquel que ha sido designado al efecto.
Según algunos autores, hacer otra cosa distinta se acercaría a la curiosa figura de la "elusión" de la que tanto nos habla la literatura impositiva.
Pero vayamos al corazón de su respuesta.
ABRO CITA
Además, en los dos últimos años hemos efectuado dos asambleas extraordinarias.
CIERRO CITA
Si, es cierto. . . pero se trató de las asambleas convocadas exclusivamente para designar el Consejo de Administración y en su respectivo Orden del Día NO se incluía ningún otro tema de interés para el Consorcio como sería las distintas contrataciones hechas por quien dice administrar SIN CONTAR CON LA APROBACION DE LOS VECINOS REUNIDOS EN ASAMBLEA CONVOCADA AL EFECTO... y previa deliberación.
Respecto a las Asambleas Ordinarias, lo que yo claramente indiqué fue que quien dice administrar NO presentó el "plan de gastos para el ejercicio venidero" como claramente indica el Art. 31 de nuestro Reglamento de Copropiedad.
Y la única justificación para tal cosa fue decir que no lo hacían "porque no había obras proyectadas" sic de este "Sr. Jefe de Area" (ese, el que también factura honorarios).
Lo curioso fue que a los pocos, poquísimos días, comenzó un plan de obras realmente faraónico que se llevó, sin aprobación por parte de los vecinos en asamblea convocada al efecto, los cerca de 20.000 $ que tenía a favor el Consorcio al momento de la primera de esas 2 Asambleas extraordinarias a que se hacen mención, de la cual, curiosamente SI participe porque yo era, a la sazón, Secretario del Consejo de Administración. . .
Así que, salvo que haya existido, como tanto yo temo, alguna Asamblea Extraordinaria convocada "in pectore" (y de la cual por tanto no tuve noticia) la alegación es parcialmente errónea.
En cuanto a la
última Asamblea Ordinaria y la última Asamblea Extraordinaria para designar el Consejo de
Administración, simplemente no participé por asco moral ante la permanente actitud de quien dice administrar de "negarse a debatir" (en realidad: negarse a dar explicaciones) actitud que ya le han valido un
sin número de quejas de parte de otros tantos copropietarios de este Consorcio.
Me creería Sr. Director que hasta la fecha quien dice administrar aún no ha respondido a aquel mensaje que le
envié con copia a Ud. el 21/4/03, acerca de un panfleto que distribuyó con fecha 04/04/03.
Lo que se dice, una clara vocación de servicio...
Pero bueno, esa es una evidencia más de la gran diferencia que existe entre los consorcistas que se preocupan de verdad por su consorcio (a pesar de todos los sinsabores que esto le puede traer) y aquellos que sólo se interesan por el consorcio como una fuente de ingresos.
A modo de cierre, creo que es evidente resaltar que la respuesta de este Sr. "Jefe de Area" (sí, ese mismo, el que también factura honorarios) no aporta elemento alguno que le permita rebatir mis alegaciones.
Creo Sr. Director que esa y no otra es la verdadera
razón por la cual "no les interesa debatir"
Sabe, a mi me enseñaron de chico, que aun en este país golpeado por el malandrinaje, debemos hacer cierto aquello de "con la verdad no temo ni ofendo. . ."
Saludo a Ud. muy atte.
Gonzalo Acuña Donizetti 41- Torre "B" - 4to Piso "D" C1407IEA Buenos Aires 17/5/2003 |
Correo de Lectores
¿Decreto 18.743/49 o 18.734/49?
Buscando información por Internet sobre Administración de Consorcios, ingresé en vuestra página (www.PequenasNoticias.com.ar) encontrándome con la siguiente disyuntiva: El decreto reglamentario de la Ley 13.512, no es 18.743/49? Pregunto porque en la consulta me indican el decreto como 18.734/49 (Ver abajo).
Agradezco me informen cuál es el número correcto y de ser necesario se modifique en el sitio. Espero haberles sido útil.
(Ver Pequeñas Noticias Año III - Número 1 - Abril del 2001 - Novedades en www.Sistema9041.com.ar)
Atte. Juan J. D.
(14/5/2003)
Hola Juan, sin lugar a dudas el número del Decreto Reglamentario es el 18.734/49. Hemos invertido el número y en lugar de 34 pusimos 43 que, por otro lado, ya lo hemos corregido. Te agradecemos mucho tu colaboración y, demás está decirte, que nos has sido de mucha utilidad .
Si necesitás el texto completo del decreto en cuestión, podés obtenerlo en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar, luego en la sección Legislación y una vez allí en Legislación de Propiedad Horizontal.
Bienvenido a "Pequeñas Noticias" y esperamos seguir contando con tu valiosa colaboración.
Un saludo cordial
CGdeR
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo lunes 26 de mayo a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
Correo de Lectores
Hola!!!!!
Tanto tiempo que no pregunto nada!!!!! ¿Cómo están? ¿Preparados para votar en segunda vuelta...? y yendo al grano... la pregunta es la siguiente: si se toma un suplente para reemplazar a un encargado por 10 o 20 días que se toma de vacaciones ¿Qué modalidad de contratación corresponde poner para darle el Alta Temprana?
Graciasssssssssssss
Mariana
(7/5/2003)
Hola Mariana!! En serio, cuánto tiempo hacía que no te veíamos o mejor dicho "que no te leíamos..." y en cuanto a la segunda vuelta... nos ahorraron el trámite ¿Viste? y ahora yendo al grano, como vos decís, la modalidad de contratación que corresponde poner es "Trabajador eventual". Esperamos que no te pierdas!
Un saludo cordial.
CGdeR
|
Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.) Listado proporcionado por la D.G.F.O.C. |
|
Empresas Auspiciantes |
||
|
Empresa |
Teléfono |
Localidad |
|
4433-2568 |
Capital Federal |
|
|
4554-1877/4551-4585 |
Capital Federal |
|
|
4303-7461 |
Capital Federal |
|
|
4554-5721 |
Capital Federal |
|
Correo de Lectores
Asamblea para elegir al Consejo
Estoy convocando a una asamblea para designar el Consejo de Administración, las preguntas son:
| 1) | ¿Cómo se designa al consejo? |
| 2) | ¿Cuál es el quórum tanto en primera convocatoria como en segunda? |
| 3) | Si un propietario tiene el 70% de las unidades, puede ser representado por el administrador por todas las unidades? |
Desde ya muchas gracias
Miguel
(7/5/2003)
Miguel vamos a responder las consultas en tu mismo orden para no olvidarnos de ninguna y vamos a hacer referencia en esta oportunidad al Dr. Alberto Aníbal Gabás y a su libro "Derecho práctico de Propiedad Horizontal - 1" ya que le dedica al tema todo un capítulo y al Dr. Carlos Diego Calvo con su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal"
|
1) |
"Es condición indispensable para integrarlo el ser propietarios, siendo absolutamente indelegable dicha función" dice el Dr. Gabás y en relación a la designación de los miembros del consejo agrega: "Se lleva a cabo por medio de la asamblea de condóminos, por simple mayoría, salvo que el reglamento establezca alguna mayoría especial. Su régimen y funcionamiento es determinado por el propio órgano, siendo aconsejable llevar un libro de actas de sus reuniones". |
|
2) |
El Dr. Calvo empieza a hablar de este tema tratando de dejar en claro la diferencia que hay entre el quórum (número de personas mínimo para una sesión) con las mayorías indispensables para adoptar las decisiones. Explica que son dos cosas distintas pero totalmente relacionadas entre sí y nunca el quórum requerido puede ser inferior a la cantidad de votos que se necesitan según la ley o el reglamento para aprobar ciertas medidas. Y para que no queden dudas, da el siguiente ejemplo: "si hay 12 propietarios y la medida a tratar requiere de 2/3 de la totalidad, serán 8 los propietarios como mínimo para obtener el quórum reglamentario cuando se prevea el tratamiento de ese tema". Este tema de los distintos quórum y mayorías es muy abundante y todos los libros de propiedad horizontal lo tratan de manera muy minuciosa ya que es un capítulo importantísimo en la tarea de administrar. |
|
3) |
"Nunca el administrador puede integrarlo" se ocupa de aclarar el Dr. Gabas en uno de su párrafos. |
También hemos escrito sobre el tema el 24 de febrero de este año en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 152 en un Correo de Lectores llamado "Consejo de Administración" que te invitamos a leer en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Servicios Varios y allí en el ítem Boletines publicados de Pequeñas Noticias.
Muchos saludos.
MFL
Su
Majestad el Lector
¿Son mejores administradores las mujeres o los hombres?
En pequeñas Noticias se declaró un debate que parece no tener fin. Las damas sostienen que si bien los caballeros serían más creativos en la búsqueda de soluciones a los problemas del trabajo, a la hora de administrar los recursos, las mujeres son más aptas.
Por supuesto que para un medio de prensa serio cada uno de los postulados enunciados son motivo de investigación. No sólo nos preguntamos si las señoras (o señoritas) son mejores administradores sino también si los señores son más creativos como sostiene parte de nuestro equipo de redacción. Esta vez, sin embargo, sólo consultaremos a los lectores de Pequeñas Noticias su opinión y sus fundamentos sobre la primera parte de nuestras dudas para terminar de dilucidar definitivamente este espinoso debate.
Esta encuesta la puede enviar:
| 1.- | Manteniéndose conectado a Internet complete el formulario y pulse Enviar |
| 2.- | Se abrirá el navegador y un mensaje le indicará que los datos se procesaron correctamente. |
Correo de Lectores
Les escribo porque quisiera, en esta oportunidad, consultarles con respecto al ayudante. Anteriormente les había consultado si se les podía reducir el horario de 8 a 4 horas. Como me respondieron que esto no puede hacerse, el consorcio resolvió despedirlo y tomar una persona de ½ jornada. Como este señor no quiere perder su trabajo nos pidió que fuera él la nueva persona. ¿Podemos en este caso en que él está de acuerdo hacerlo? ¿Debería renunciar y perder su antigüedad? ¿Le correspondería pagarle una ½ indemnización?.
Desde ya muchas gracias.
Liliana A.
(19/4/2003)
Estimada Liliana, no hay problemas en que vuelvan a tomar al mismo trabajador, pero previamente corresponde despedirlo con todas las indemnización que indica la ley para, de ese modo, dar por terminada la relación laboral anterior. Luego vendrán las condiciones del nuevo contrato laboral en el cual no tendrá la antigüedad anterior, ya que por la misma se le indemnizó como correspondía.
Muchos saludos.
MFL
|
Mascotas - Ofrecido |
|
Vendo gatita siamesa de 2 meses de vida de color blanco y ojos celestes. Llamar al TE: 4856-0292 de 20 a 23 hs y preguntar por Sofía. |
Correo de Lectores
Quisiera consultarles respecto a lo siguiente:
Administro un edificio de 62 unidades en el que debería haber encargado y ayudante pero el encargado solicitó no tener ayudante y realizar él todas las tareas, ¿cuáles son los pasos a seguir para no tener inconvenientes legales por esto? ¿Alguna renuncia por escrito, etc?
Vanesa B.
(7/5/2003)
Vanesa, los pasos a seguir para no tener inconvenientes es informarle al encargado que no hay ninguna condición laboral donde pueda suplantar él a un ayudante, porque la necesidad de contratar a un ayudante es debido a la cantidad de unidades que tiene el edificio lo que genera tareas que una sola persona no puede realizar y por eso no hay posibilidades de que la misma persona pueda realizar las tareas del encargado y las del ayudante al mismo tiempo.
Mucha suerte.
MFL
Correo de Lectores
Soy un copropietario convertido en administrador por necesidad, asumiendo esta tarea satisfecho de que se reglamente. ¿Cómo accedo a la Reglamentación de la Ley 941 de la Ciudad? ¿Cuándo fue promulgada si ya lo fue? y ¿Desde cuándo entra en vigencia? ¿Cómo inscribirse?
OTRO: La encuesta nº4 respecto de si es mejor un hombre o una mujer me parece incompleta pues hay otra opción: No depende del sexo sino de la responsabilidad y capacidad personal que no es virtud de algún sexo. Una encuesta así, con tal limitación tendrá resultados erróneos, pues para quienes piensan como yo no podemos participar. Es hora de trascender tal problema sexual (machista o feminista y reconocer al ser humano y sus capacidades que nada tienen que ver con el eso) Gracias.
Willie V.
(14/5/2003)
Hola Willie y ante todo agradecemos tu participación y opinión con respecto a la última encuesta. Ahora para seguir con tu mail, te contamos que la reglamentación a la Ley 941 todavía no fue reglamentada y en la nota titulada "Pequeñas Noticias pregunta" está la respuesta a tus preguntas y muchas otras más.
Esas preguntas surgieron en el evento que realizamos el jueves 30 de abril en el Centro de Gestión y Participación Nº7 donde estuvieron la diputada Sandra Dosch, autora de la ley, el arquitecto Miguel Fortuna, responsable del equipo que hizo el texto de la reglamentación, el Dr. Martín González, jefe de asesores de la diputada y el Dr. Norberto Dorensztein, asesor jurídico del arquitecto Fortuna.
Willie esperamos seguir contando con vos, haberte despejado todas las dudas y te damos la bienvenida a esta "pequeña" familia.
Un saludo cordial.
CGdeR
Bolsa de trabajo
|
Abogado/a con conocimientos especializados en Administración de Consorcios para docencia. Enviar "Curriculum Vitae", foto, horarios disponibles y remuneración deseada. |
||
|
Busca: |
Abogado/a con conocimientos especializados en Administración de Consorcios |
|
|
dirigirse a Sres: |
Centro de Estudios |
|
|
escribiendo al e-mail |
Fecha: 27/1/2003 |
|
|
|
|
|
Bolsa de trabajo
|
Me ofrezco para trabajo administrativo en la ciudad de Tres Arroyos o en la ciudad de Bahía Blanca. |
||
|
Apellido, Nombre: |
Botti Matías |
|
|
Teléfono: |
(0291)(15)643-7756 |
|
|
Horario: |
24 hs del día. |
|
|
Dirección: |
Ayacucho 70 |
|
|
Localidad: |
Tres Arroyos |
|
|
Provincia: |
Buenos Aires |
|
|
E-mail: |
Fecha: 21/4/2003 |
|
|
|
|
|
|
Portero titular/suplente/francos edificios de vivienda u oficinas .-Señor 40 años con amplia experiencia, conocimientos de plomería, electricidad, albañilería, etc. Referencias personales y laborales.- |
||
|
Apellido, Nombre: |
Saul Pais |
|
|
Horario: |
disponibilidad full Time |
|
|
E-mail: |
Fecha: 1/4/2003 |
|
|
|
|
|
|
Hace pocos meses que he obtenido mi jubilación (65 años), y unos días que me han dado de baja en el trabajo. Por este motivo luego de casi 6 años en un edificio como vigilador nocturno, mi deseo es seguir trabajando, para así ayudar a mi familia, ya que soy el único sostén. A través de un amigo de Mendoza pude obtener esta dirección de correo para inscribirme, soy de Buenos Aires, zona sur, me gustaría encontrar algo por la zona pero de no ser así, me resultaría grato igualmente, si bien me postulo como seguridad, luego de estos 6 años he aprendido mucho a lo referente de edificios, por lo que me creo capacitado para ocupar cualquier área dentro del mismo. Desde ya muchas gracias !!! |
||
|
Apellido, Nombre: |
Héctor |
|
|
Dirigirse a: |
Valeria |
|
|
Teléfono: |
5556-9173 |
|
|
Horario: |
10 a 13 hs |
|
|
E-mail: |
Fecha: 20/3/2003 |
|
|
|
|
|
En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal
|
Proveedores de Bienes y Servicios Avisos destacados |
||||||||
|
En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
|
||||||||
|
para la administración de consorcios Número de Edición: 164 Fecha de publicación: 19 de Mayo del 2003Director: Claudio García de Rivas Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos Dirección: Gral César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República ArgentinaTeléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15) 4449-8137 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*!
|
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: Claudio@Sistema9041.com.ar con la palabra SUSCRIPCION GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail con las palabras CANCELAR SUSCRIPCION en el asunto del mensaje. Las notas firmadas representan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. Registro de Propiedad Intelectual Nº 61129. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales. Prohibida la reproducción total o parcial sin autorización escrita del director. |
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Contesta
el Ing.
Pablo Burna
Contesta
el Ing.
César Soregaroli