Boletín de Pequeñas Noticias

la comunidad consorcial como un espejo de la sociedad

2 de Junio del 2003 - Nº: 166

Ley 13.512 En nombre de la rosa El 25 de abril de este año (2003) el Diputado de la Nación Dr. Héctor Polino del Partido Socialista, a las 10:50 reingresó por Mesa de Entrada de la Cámara de Diputados de la Nación Argentina un anterior proyecto de ley que propone una profunda modificación de los artículos 9º, 10º y 11º de la añosa Ley 13.512 de Propiedad Horizontal.

Mediación Hogar, dulce hogar... Según los datos del Programa de Mediación Comunitaria del Gobierno de la Ciudad la mayoría de las mediaciones se deben a conflictos en consorcios. Doble indemnización Quieren eliminarla en forma gradual El próximo 30 de junio vence la vigencia de la doble indemnización para los despidos sin justa causa y no estaría en la intención del Gobierno prorrogarla ni anularla por completo. Rincón Solidario De una administración a otra Sr. León R. Estrugo Correo de Opinión Comentarios sobre "El Ciudadano" Correo de Opinión Respecto de la ley 962 sobre obstáculos Correo de Lectores Consulta sobre un administrador Correo de Lectores El Cordobazo Correo de Lectores Consultas varias Gran Sorteo  Esta semana los afortunados fueron.... Todos quisieron participar en el fabuloso sorteo de los tres premios de la semana: cenas, almuerzos, espectáculos, mini-turismo, shows, clases de baile árabe.... ¿Ud. habrá tenido suerte....? Gran Sorteo ¡¡¡ Sea el FELIZ GANADOR... ...de 1 de los 3 premios que semanalmente le ofreceremos ADMINISTRADORESph.com.ar y Pequeñas Noticias !!!

Medios Hombre de Ley Continuando con la zaga sobre medios dedicados a la problemática de la comunidad consorcial salimos a entrevistar al Dr. Marcelo Moggia titular del sitio www.LegalPH.com.ar Pequeñas Noticias Indice de Mayo 2003 Como lo prometido es deuda, aquí transcribimos todos los temas tratados en los 4 Boletines de Pequeñas Noticias del mes de mayo, para hacer más fácil cualquier búsqueda en ellos. Correo de Lectores Los feriados y los trabajadores nocturnos Su Majestad el Lector El candidato En las últimas semanas tuvimos la sorpresa de ver, desde una ciudad empapelada de carteles, la seria mirada del Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores, que se propone para Jefe de Gobierno Porteño bajo el lema "Un administrador para la ciudad" - En Pequeñas Noticias quisimos hacer un aporte al esfuerzo democrático y salimos desde esta encuesta a preguntarle a nuestros lectores a quién votaría en las próximas elecciones porteñas. Avisos Clasificados Mascotas - Ofrecidos Aproveche que Pequeñas Noticias es el medio específico que más penetración tiene en el mercado, con una base de 4000 suscriptos, para anunciar aquí en forma gratuita su clasificado inmobiliario o de cualquier otro rubro ya sea pedido u ofrecido. Ascensores Empresas conservadoras Impuestos Vencimientos Mensuales Nosotros Pequeñas Noticias

Ley 13.512

En nombre de la rosa

El 25 de abril de este año (2003) el Diputado de la Nación Dr. Héctor Polino del Partido Socialista, a las 10:50 reingresó por Mesa de Entrada de la Cámara de Diputados de la Nación Argentina un anterior proyecto de ley que propone una profunda modificación de los artículos 9º, 10º y 11º de la añosa Ley 13.512 de Propiedad Horizontal.

El hecho de que el diputado Polino haya presentado ahora este proyecto de ley no es casual. Hay que tener en cuenta que en este momento las fuerzas progresistas dentro de los más importantes centros de poder del país están en su punto más alto dentro del consenso popular. Existe un franco retroceso de la idea de que sea el mercado mismo quien busque un natural punto de equilibrio en la relación entre los distintos sectores tal cual fue la ideal liberal que imperó los últimos doce años. El flamante presidente, Dr. Néstor Kirchner, gana las elecciones de la mano de una nueva etapa donde se le pide al estado una presencia más activa, controlando y regulando la actividad privada.

Para el diputado Polino hay una noticia buena y una mala: la buena sería que de prosperar la imagen positiva del nuevo gobierno a través de sus acciones, probablemente haya un reflejo en las próximas elecciones legislativas nacionales a favor de las fuerzas renovadoras. La mala noticias es que geopolíticamente hay que tener en cuenta que los grandes centro urbanos donde tiene algún sentido la Ley 13.512 no son muchos, estarían representados por pocas bancas y el Dr. Polino tendría que hacer un esfuerzo fuera de lo común para interesar a sus colegas legisladores sobre la importancia de este tema. Para llegar a tener éxito, probablemente, le exigirá tener un mayor consenso dentro de todos los sectores que componen la comunidad consorcial: los administradores y los propietarios <texto completo del proyecto>

El artículo 9º: Consorcio de copropietarios y reglamento

Como primera novedad el diputado Polino propone como modificación del texto del artículo 9º de la Ley 13.512 que "la persona física o jurídica que inscribiere el reglamento originario designará al primer administrador no pudiendo hacerlo por un lapso superior a dos años". Llama la atención que la Ley 13.512 en ningún momento hace referencia explícita a la figura del administrador y sí a la del "representante de los propietarios" con facultades para administrar mientras que en el proyecto de Polino queda definida la figura del administrador ya desde el principio. Hay que recordar también que el primer reglamento de copropiedad de un edificio con el nombramiento de su correspondiente administrador era inscripto en el Registro de la Propiedad por la misma empresa constructora del edificio sin límite de tiempo, lo que traía aparejadas numerosas quejas y complicaciones tanto de consorcistas como de administradores.

Evidentemente el diputado socialista quiso poner algún tipo de control sobre el primer reglamento en la vida de un consorcio y da plena libertad para redactarlo pero con algunas restricciones: la primera es que "toda cláusula abusiva es susceptible de ser declarada nula en sede judicial previo tratamiento por asamblea de copropietarios" y la segunda es que debe obligatoriamente contener cinco puntos que especifiquen claramente la forma de designación del "representante de los copropietarios", el plazo de duración de su mandato, "la forma en que los copropietarios serán citados a las asambleas", el régimen de las asambleas y "las formalidades de la representación por poder".

En el punto a) del artículo 9º aparece por primera vez la figura del "Consejo de Vigilancia" que no sería otro que el informal y nunca reconocido por la ley "Consejo de Propietarios" o "Consejo de Administración". Este cuerpo estará conformado "exclusivamente por copropietarios o sus apoderados, el que tendrá a su cargo la revisión de las cuentas, aconsejar o no a la asamblea la aprobación del informe previsto en el Artículo 11º, inciso 8º (rendición de cuentas anuales) y prestar conformidad para los actos expresamente previstos en ese cuerpo legal, el que reglamentará su forma de funcionamiento". Entre las atribuciones de este nuevo Consejo de Vigilancia estará determinar la remuneración del administrador en los casos en que el reglamento así lo determine.

Un punto que suponemos traerá no poca polémica y que está incluido dentro del inciso b) es que en el mismo reglamento se deberá determinar el plazo de duración del mandato del administrador y los mecanismos a articular para su remoción, "la que podrá resolverse por mayoría absoluta de los votos presentes, no pudiéndose en ningún caso exigir una mayoría superior". 

Otro tema novedoso es que en el punto d) el diputado Polino propone que "el quórum será de la mitad más uno y después de media hora de espera se conformará con los que estuvieren presentes" dejando en manos de los vecinos más participativos las decisiones que atañen al consorcio dado que no se suspendería ninguna asamblea por falta de quórum.

Continuando con el artículo 9º el diputado propone, en el punto e) que el administrador, sus empleados o los empleados del consorcio no podrán representar por poder a ningún copropietario en una asamblea y "ninguna persona podrá representar a más de dos copropietarios".

El artículo 10º: Resoluciones de asamblea

Este artículo propone como novedad, en contraposición a lo determinado por la Ley 13512 existente, que los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones del administrador serán resueltos por "simple mayoría de votos presentes en la asamblea salvo que el reglamento fijare una mayoría especial". También agrega que "los votos se computarán en la misma proporción que la contribución a las expensas comunes y en su defecto cada propietario tendrá uno"

Otro punto para analizar y que se agregó en esta nueva propuesta es que "las resoluciones de las asambleas son impugnables en sede judicial por violación de la Ley o el Reglamento, dentro de los 60 días hábiles del cierre de la misma"

El artículo 11º: Representante legal del reglamento

En su mayor extensión este artículo determina las facultades y las obligaciones del administrador cuya figura, según la propuesta del diputado, queda confirmada como la del representante legal del consorcio "con aplicación supletoria de las normas del mandato".

Esta propuesta de Héctor Polino es sumamente interesante en tiempos en que en el sub-comité que se ocupa de la confección de normas de calidad para la administración de consorcios del IRAM que está bajo la jefatura de la Lic. Marta Barbieri está abocado a la discusión de normas que tratan sobre los deberes y derechos de los administradores, porque de aprobarse la propuesta de Polino podrían quedar algunos puntos de estas normas de calidad en contradicción con la nueva Ley 13.512.

El Dr. Polino ya en el inciso Nº 3 indica que el administrador tendrá la obligación de discriminar las expensas ordinarias de las extraordinarias tal cual fue pedido, en su oportunidad, por el Sr. Enrique Wainfeld de la Asociación de Inquilinos de la República Argentina por entender que corresponde que los gastos extraordinarios de las expensas las debe abonar el propietario restando para el inquilino sólo el importe de los gastos comunes.

En el inciso 4º le quita al administrador la posibilidad de disponer libremente de los fondos del consorcio obligándolo a depositar el producto de las cobranzas en una cuenta bancaria a nombre de su mandante dejando a disposición del reglamento "exigir conformidad de la asamblea o del Consejo de Vigilancia" para disponer de los mismos. 

Hasta ahora no existía obligación formal de presentar un "balance" o "rendición de cuentas" anual ante la asamblea de consorcistas. El proyecto de ley prevee que anualmente el administrador presente en una asamblea un "informe detallado de ingresos y egresos y poniendo todos los comprobantes a disposición de los copropietarios o sus apoderados"

En los artículos 9º y 10º se establece claramente que el administrador podrá contratar personal en relación de dependencia con el acuerdo del "Consejo de Vigilancia" cuando esté previsto en el Reglamento de Copropiedad pero sólo podrá despedirlo cuando la Asamblea o el mismo "Consejo de Vigilancia" lo autorice explícitamente.

Para concluir, en el artículo 12º, el diputado socialista sueña que entre las obligaciones del administrador esté la de "promover las relaciones de buena vecindad entre los copropietarios fomentando y propiciando la convivencia armónica, la participación y colaboración en la solución de los problemas comunes"

Medios
Hombre de Ley

Continuando con la zaga sobre medios dedicados a la problemática de la comunidad consorcial salimos a entrevistar al Dr. Marcelo Moggia titular del sitio www.LegalPH.com.ar
Ariel: ¿Cómo nació LegalPH?
Dr. Moggia: Legal PH es parte del estudio y haciendo un poquito de historia nosotros concebimos un estudio jurídico exclusivamente dedicado a todo lo que tiene que ver con la propiedad horizontal. Dentro del estudio tenemos dos arquitectos, escribanos que hacen las constataciones y por supuesto abogados. Cuando nosotros nacimos como estudio no existía nada por el estilo y lo que intentamos hacer es poner a disposición de los administradores y de los consorcistas un equipo de trabajo que se dedique exclusivamente a la propiedad horizontal. Generalmente lo que existía en el mercado eran especialistas en propiedad horizontal pero que dentro de su estudio manejaban cualquier tipo de procesos. Nosotros nos abocamos a la propiedad horizontal y todo lo que tiene que ver con daños y perjuicios, contrataciones, etc.
Hace cuatro meses en el estudio creamos el primer departamento con dos abogados abocados especialmente al cobro de expensas, porque vemos que muchos profesionales están fallando en el cobro de expensas. Uno de los reclamos que hay es que pasa el tiempo y las expensas no se cobran. Así nació Legal PH, teníamos muchas consultas de administradores que nos era muy difícil de evacuar, porque no nos daba tiempo para evacuar la consulta. Entonces teniendo a mano la herramienta de Internet lo que hacemos es que los administradores y también los consorcistas, vía mail, ellos nos hacen la consulta y nosotros lo contestamos por la misma vía. Por otro lado los expedientes que tiene el estudio, por intermedio de la página, lo pueden ver on line con una clave, ellos pueden ver cómo va su expediente.
Claudio: ¿Qué requisitos hay que cumplir para hacer una consulta?
Dr. Moggia: Nosotros a la consulta que viene por vía de Internet es gratuita. No importa quién esté enviando el mail y nosotros la contestamos en el t´rrmino de las 24 horas. No se requiere ser cliente registrado del estudio.
Ariel: ¿Sería interesante que nos cuentes quiénes son los que más consultan?
Dr. Moggia: Pasó algo muy llamativo. Desde que tenemos LegalPH, contrariamente a lo que yo particularmente pensé, tenemos la consulta en un 80% de administradores contra un 20 de consorcistas. Yo sinceramente pensé que iba a ser al revés y nos dimos cuenta de que los administradores consultaban, no por reclamos que tenga su administración, sino por temas de conocimiento. Falta conocimiento, falta información.
Claudio: ¿Cuánto hace que estás con el sitio?
Dr. Moggia: Nosotros en este momento tenemos la segunda versión del sitio, que esta hace un año y dos meses. El primer LegalPH salió hace dos años y medio.
Ariel: Es interesante que plantees el tema de la capacitación de los administradores ya que fue uno de los argumentos más preocupantes dentro de la sanción de la ley 941,donde se planteaba que era un artículo que no existía, inclusive hasta en la reglamentación hay cuestionamientos. ¿Vos crees que el administrador está suficientemente capacitado para ejercer su profesión y no generarle a él una cuestión legal el hecho de la falta de conocimientos.? 

Dr. Moggia: Esto es todo un tema, yo lo que digo es que desde ya nunca voy a intentar generalizar. Yo digo que hay administradores que están muy preparados, que se preocuparon, que hicieron cursos, porque están al tanto de las reglamentaciones vigentes y otros que por problemas de tiempos o por lo que fuere, no están capacitados. Al no estar capacitados evidentemente les puede resultar una responsabilidad, porque están contratando en nombre de otra persona, y si no cumplen los requisitos de contratación puede tener un problema personal el administrador. 
Respecto a la ley 941 quiero hacer una aclaración, visto desde afuera ya que yo no tengo ninguna vinculación ni con cámaras, ni con fundaciones, ni con nada. Lo que creo es que el problema con el artículo referente a la obligatoriedad, por ese famoso "podrán", fue muy políticamente manejado. Recordemos que detrás de todo esto hay un mercado como para hacerlo obligatorio y traer a la quintita propia.
Lo que digo es que es necesario que un administrador se capacite, por otro lado, no hubiese solucionado si en el artículo decía "deberán" porque hubiese traído demasiados problemas políticos dentro de la reglamentación de la ley.
Claudio: ¿Y a vos cómo te parece que debería manejarse el tema?
Dr. Moggia: Yo creo que los cursos deberían manejarse a un nivel de excelencia académica y sin vinculación con los actores actuales. Los actores actuales, al menos los más conocidos, tienen su historia dentro de la propiedad horizontal. Esa historia en muchos casos es buena y en muchos otros es muy mala.
Ariel: ¿Estás hablando de las entidades que representan administradores?
Dr. Moggia: Estoy hablando de las entidades, si quieren les pongo nombres: la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal, la Fundación Reunión de Administradores, algún grupo de gente que está intentando representar al consumidor, al administrado.
Si estamos haciendo, no una revolución, sino simplemente un cambio. Este cambio en principio lo veo positivo.
Claudio: ¿Cuándo vos hablas de excelencia decís: habría que armar una currícula?
Dr. Moggia: Absolutamente...
Claudio: ¿Cómo se articula para armar esa currícula... quién dice qué debe tener esa currícula?
Dr. Moggia: Con respecto al contenido de la currícula, nadie que esté en el medio va a estar en desacuerdo, porque las currículas que están en el medio son muy similares. Diría que alguien las creó, no voy a decir el nombre, y todos los demás vinieron a copiarla. 
Claudio: Hay una institución que se llama ADEPROH⁽¹⁾ que dice que es suficiente con un curso de 8 clases, CAPHyAI⁽²⁾, AIERH⁽³⁾, FRA⁽⁴⁾ entre otros dan cursos de cuatro meses y la CIA⁽⁵⁾ da cursos de 2 años. Hay un espectro muy amplio de capacitación ¿cuál sería tu planteo?
Dr. Moggia: Yo tiendo a la excelencia, significa vamos a buscar en los ámbitos universitarios donde están dando cursos para técnicos en administración de propiedades y busquemos ahí. No busquemos en los cursos de 8 clases porque me parece que ahí no se puede lograr la excelencia.
Ariel: Dentro de esa excelencia que estás planteando imagino que lo que estás tratando de decir es profesionalizar al administrador...
Dr. Moggia: Si.
Ariel: Vos sos abogado y estás en un Colegio donde rige, entre otras cosas, un código de ética y los administradores han luchado, desde hace tiempo, por colegiarse ¿vos lo ves viable? ¿Esto puede jerarquizar más a los administradores?
Dr. Moggia: Dentro de mis antecedentes personales, tengo el estudio hecho del proyecto de ley del administrador de propiedad horizontal presentado por un diputado de la Ciudad de Buenos Aires.
Ariel: ¿Cuál?
Dr. Moggia: El del diputado Giorno, en ese proyecto de ley lo que estábamos planteando era lograr la colegiatura. Es hacer una carrera y colegiarse, más o menos parecido en un colegio público, a lo que hacen las profesiones liberales, como los abogados, los arquitectos. 
Ariel: ¿Este proyecto que contás que presentó el diputado Giorno está vigente o cayó por la ley 941?
Dr. Moggia: Exactamente, son proyectos que ya no tienen tratamiento legislativo por la ley 941.
Ariel: ¿Por qué creés que no fue tomado el tema de una colegiatura y sí el de una registración?
Dr. Moggia: Yo creo que acá puede haber un problema de jurisdicciones, la ley 941 intenta solucionar un problema momentáneo y como primer paso. La idea de los creadores de la ley 941, la diputada Sandra Dosh creo lo dice en todos los lugares que va, es hacer una ley, en el Congreso Nacional, vigente para todo el país en una colegiación para los administradores.
Claudio: En ese proyecto que presentaron ustedes quiénes eran aquellos que articulaban el colegio?
Dr. Moggia: Era múltiple, por un lado y como organismo de contralor el Gobierno de la Ciudad y por el otro eran todas las cámaras reconocidas hasta el momento de la sanción. No dejábamos a nadie afuera.
Ariel: Hablaste de renovación y hablaste de la ley 941. ¿ Cuando decís renovación te referís precisamente a la ley o a alguna otra situación?
Dr. Moggia: Una de las cosas claves de esta ley es darle intervención a los mismos actores que venimos hablando pero desde el punto de vista consultivo como para ver cómo se va a desarrollar tanto la ley en sí como la reglamentación. Pero no los tiene dentro de la ley como actores principales para la decisión. Hay tantos conflictos entre una y otra entidad que así nunca avanzamos. Si ustedes toman históricamente 10 o 15 años a esta fecha nunca se avanzó en nada justamente por los conflictos, porque no había acuerdo en las pequeñas cosas. Así llegamos a una situación que era insostenible, todos estamos de acuerdo que al administrador había que darle un marco regulatorio que no lo tenía.
Claudio: Vos sabés que todas las semanas funciona en el CGP 7, coordinado por Pequeñas Noticias y el director del Centro de Gestión y Participación Nº 7, un lugar abierto donde los vecinos consorcistas van buscando soluciones a sus problemas porque este tema de los consorcios trae un poco de angustia sobretodo por la carga económica. Un vecino se acercó... e hizo una propuesta, que en el marco de la Ciudad de Buenos Aires todas las leyes y ordenanzas que existen se reúnan en una única ley marco que se llamaría "Ley de Consorcio"...
Dr. Moggia: Qué interesante
Claudio: Y la segunda parte sería que todo eso funcione en una única dirección general ¿Qué te parece esta idea?

Dr. Moggia: La primera reflexión que me surge es que ese señor hace esa propuesta porque nos encontramos que falta información y le falta conocimiento al administrador. Lo que yo digo es informemos vía carrera, vía curso, informemos cuáles son las reglamentaciones. Si tienen información no es necesario llegar a crear una ley. Porque no existe información porque no hay formación profesional.
Claudio: En tu respuesta la primera parte tiene que ver con el administrador y su capacitación y la segunda parte sería el administrado ¿De qué manera podría acceder a esa información? 
Dr. Moggia: Yo digo que el administrado, y por favor que no se mal interprete, no necesariamente tiene que manejar la misma información que el administrador. El administrado debe conocer sus derechos y obligaciones como consorcista ¿Para qué? Para exigirle al administrador que cumpla con determinados roles, si no lo cumple para eso también está el Estado por intermedio del registro, supongamos, como para llevar al administrador a que cumpla con su desarrollo profesional. Es necesario que el administrado sepa exactamente cuál es la obligación de los ascensores, de los matafuegos, las calderas, los tanques de agua, pero no es demasiado importante que lo sepa. Sí es importante que lo sepa el administrador. No estoy diciendo hay que negarle información a la gente. 
Claudio: En la nueva ley 941 dice que cuando uno se inscribe en el registro, podría anotarse con su título como por ejemplo abogado, contador, etc y dentro de círculos inclusive cercanos a la reglamentación se comentaba que podría perjudicar su matrícula, sin embargo una persona nos observó sobre el hecho de que vos podés perder la matrícula de abogado sólo si has cometido un delito penal que afecta a tu profesión. ¿eso es así?
Dr. Moggia: Es relativamente así, en principio es en cumplimiento de sus funciones propias, ejemplo, cometer un delito en el ejercicio de la abogacía. Después están lo que se llaman accesorias legales. Dentro de fallo penal está el fallo de fondo y accesorias legales. Dentro de las accesorias legales el juez es el que puede afectar hasta la matrícula en un caso que no tenga relación directa con el desarrollo profesional de la persona.
Claudio: Vamos a decirlo de esta manera: yo soy abogado, administro un consorcio y me quedo con la plata del fondo de reserva y no pagué las cargas sociales, el consorcio me hace juicio, va al registro, éste me da una sanción con exclusión por no haber presentado la declaración jurada pero como ellos lo tienen que girar a la justicia y hay un juicio penal. La justicia determina que estoy condenado por defraudación o administración fraudulenta... 
Dr. Moggia: yo lo que le recomiendo a cualquier profesional que se dedique a la administración es que en el registro se anote como administrador ¿Por qué? Porque dentro de la administración yo no debo ejercer como abogado, ni como ingeniero agrónomo, ni como arquitecto, se es administrador. Entonces no hay que poner ningún título por sobre la administración.

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(1) Asociación Civil de Defensa del  Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal

(2) Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

(3) Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal

(4) Fundación Reunión de Administradores

(5) Cámara Inmobiliaria Argentina

Administración BURNA Gestión Inmobiliaria y de Consorcios Teléfonos: (15)5003-6675 4572-7892 E-mail: pfburna@yahoo.com.ar

grillado y bar Cabrera 5099 Esq Thames C1414BGQ Ciudad de Buenos Aires TEL: 4831-7002

Mediación

Hogar, dulce hogar...

Según los datos del Programa de Mediación Comunitaria del Gobierno de la Ciudad la mayoría de las mediaciones se deben a conflictos de consorcios.

Según este programa, el 41,5% de las mediaciones gratuitas corresponden a problemas que se desarrollan en los consorcios, donde 7 de cada 10 porteños vive, y el primero de los 5 motivos más comunes de conflicto es con el administrador.

En los 16 Centros de Gestión y Participación (CGP), en los que está dividida la Ciudad de Buenos Aires, se han realizado, en lo que va del año 2003, 1.233 mediaciones de las cuales el 41,5% corresponden a problemas en los consorcios. En el 2002 los problemas consorciales ascendían al 37,6% y en el 2001 llegaron al 35,4%.

La Sra. Alicia Caruso, coordinadora del Programa de Mediación, explica que este crecimiento se debe al empobrecimiento, producto de la crisis, y a la gratuidad del servicio de mediación del Gobierno de la Ciudad, ya que antes los copropietarios y administradores consultaban a los abogados.

También agregó que cuando los problemas se resuelven, los mismos vecinos, son los que promueven esta alternativa rápida, eficaz y gratuita de resolver conflictos.

El ranking de los conflictos dentro de la comunidad consorcial lo encabezan los relacionados con los administradores, luego le siguen los conflictos de convivencia entre vecinos, después los problemas con el cobro de las expensas, filtraciones, humedad y reparaciones y el quinto lugar lo ocupa la usurpación de espacios comunes del vecindario.

Parece ser que los vecinos que más reclaman son los que viven en Belgrano, Recoleta, Palermo y Barrio Norte. Sus quejas recaen principalmente en que los administradores cobran expensas caras y desatienden los pedidos de reparaciones. En los barrios de La Boca y Barracas las quejas están lideradas por reclamos relacionados con la convivencia.

Si bien no hay una ley que obliga a cumplir con lo acordado en una mediación, todo se basa en la confianza y la buena voluntad de los vecinos con el objetivo final de que la convivencia sea más armoniosa y que el dicho de "Hogar, dulce hogar" sea una realidad

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Quieren eliminarla en forma gradual

El recién asumido Ministro de Trabajo, Carlos Tomada, dijo al matutino Clarín del sábado 31 de mayo que la decisión de buscar un mecanismo para eliminar en forma gradual la doble indemnización se hará con el consenso de los sindicatos y empresarios.

Agregó que la doble indemnización ya no está vigente para los empleados que ingresaron a partir de enero de 2003 y planteó que se podría aplicar una eliminación gradual dependiendo de la antigüedad del trabajador en su empleo.

Para dar un ejemplo de lo planteado, dijo que primero podría dejar de regir para los trabajadores con menos de 5 años de antigüedad, luego para los que tienen entre 5 y 10 años, después para los que tienen entre 10 y 15 y así hasta eliminarla para todos los trabajadores.

La doble indemnización para los despidos sin justa causa fue establecida durante 180 días por la Ley de Emergencia Pública sancionada el 6 de enero de 2002 y que posteriormente fue prorrogada por el decreto 883/02 180 días más y luego otros 90 días que vencen el 30 de junio próximo.

Desde el principio de esta medida los empresarios se opusieron a la misma, mientras que la CGT la apoyaba y reclama su vigencia argumentando que la emergencia laboral subsiste.

Durante el año 2002, y a pesar de la vigencia de la doble indemnización, fue un récord el despido de trabajadores "en blanco" con lo cual se supone que de no haber existido tal medida los despidos hubieran sido aun superiores.

Carlos Tomada dijo: "el Estado no va a convocar a las paritarias. Va a alentar la negociación colectiva de los convenios de trabajo buscando que las partes, sindicatos y empresarios, se sienten a la mesa de las negociaciones" aclarando así versiones que afirmaban que el Gobierno Nacional obligaría a empleados y empresarios a sentarse y discutir posiciones.

El Ministerio de Trabajo "considera que las paritarias son el instrumento idóneo para discutir los salarios, cómo se integra la suba salarial de los 200 pesos a los básicos de convenio y las condiciones laborales, en general".

Recordamos que la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 que agrupa los trabajadores de edificios de propiedad horizontal data del 23 de septiembre de 1998, cuando se realizó la última paritaria en el sector de los trabajadores de edificios de renta y horizontal. El artículo 2º de esta convención indica una duración de dos años pero es la actualmente vigente hasta tanto no se reúna una nueva paritaria

Indice de Mayo 2003

Para los coleccionistas de nuestro boletín le entregamos el índice de Mayo con su fecha de publicación, sección, nombre de la nota y descripción del contenido.

Ahora es más fácil acceder a la información publicada, no hace falta estar conectado para ver dónde se trataron los distintos temas, cada mes tiene su índice y también permite refrescar los temas tratados en el mes como para darles un vistazo y no olvidar lo que va pasando mes a mes

De una administración a otra

Hace muy pocos días hemos tomado contacto con la publicación y realmente nos parece que posee notas de mucho interés.
Nuestra consulta se refiere al momento en el que se realiza la entrega de documentación y otros de una Administración a otra.

1- Cómo se debe proceder en el caso de que la Asamblea de designación ha sido realizada por Ej. el 23 de abril y mediante un aviso informal (telefónico) los anteriores Administradores informan el hecho el 7 de mayo. En ningún momento recibí una notificación escrita de la designación. La documentación fue entregada el 13 de mayo.

2- Cómo se debe proceder en caso que la Administración anterior haya realizado, pagos y arreglos en el período del 23 de abril al 13 de mayo (momento en que se entregó la documentación y otros), siendo que en teoría ya no tenía mandato.

3- Cómo se debe proceder ante el hecho de que la administración anterior no entregó ni al Consorcio, ni a la nueva administración los fondos del mismo. 

4- Como se debe proceder ante el hecho que en el libro contable se encuentren asentados valores en $ (pesos) y en u$s (dólares), además sin indicar el valor del mismo a la fecha.
5- En el caso de que el libro de caja no esté trazado (anulado sus renglones) sobre meses anteriores (correspondientes a administraciones anteriores), se debe dejar así o se deben anular los reglones y colocar alguna leyenda.

6- En el caso de que la administración anterior haya encontrado un ticket traspapelado (de seis meses de antigüedad) puede colocarlo en el último mes?.

7- En caso de que la auditoría contable sea solicitada por los Sres. propietarios, el valor de la misma debe ser soportada por estos o por la Adm. anterior.

8- En caso de existir una mediación debido a un pleito generado por 1 (un) solo propietario quién debe hacerse cargo del los costos de la mediación y de los honorarios de los abogados?

Desde ya les agradezco cualquiera de estas preguntas que puedan contestarme, como comprenderán hay muchas "desprolijidades" producidas en períodos anteriores como resultado de una auto-administración.
Desde ya muy agradecida.
G. G.

(15/5/2003)

Estimada G. G.

Espero poder ser de utilidad y aclarar tus dudas e inquietudes

Para no mezclar los temas te voy a ir respondiendo punto por punto y voy a tratar de ser lo más explicito posible, para tu mayor comprensión, dejando de lado la terminología adecuada que un profesional de esta actividad utiliza.

Respecto al punto 1, deduzco que no has concurrido a la asamblea, y por lo tanto entre el período del 23 de abril al 13 de mayo, el edificio estuvo con un administrador que fue removido, y habría que ver qué se resolvió en la asamblea respecto hasta qué día continuaría con su mandato y por otro lado el administrador designado a partir de que día comenzaría con su mandato.

Quien en ese plazo tenía el mandato en vigencia, es el responsable de notificar la decisión de la asamblea a los propietarios que estuvieron ausentes. También se podría dar el caso de que el administrador designado al no tener la documentación del edificio en ese período y no contar con el listado de los propietarios y el domicilio fijado de notificación, se encontraba imposibilitado de realizar dicha notificación, que seguramente ahora, que cuenta con los respectivos registro de propietarios, lo realice.

Respecto al punto 2,cuando un administrador es removido, se fija una fecha de entrega de la documentación, que por lo general su mandato continúa vigente hasta ese momento, salvo que en la asamblea se resuelva que su mandato finalice en ese mismo instante, aquí no nos podemos manejar en teoría como haces referencia, sino con datos precisos, de lo resuelto en la asamblea, o de lo que determine el reglamento de copropiedad y administración, si hace una especificación al respecto.

Respecto al punto 3, el administrador saliente tiene la obligación de entregar al administrador designado, al consejo de propietarios o a quien haya sido designado al efecto, toda la documentación del consorcio y los fondos del mismo, en la fecha pactada de entrega, correspondiendo dar inicio a las acciones legales correspondientes (civiles y/o penales) si ello no ocurre.(retención indebida, etc, etc...)

Lo que es conveniente es que los fondos se encuentren en una cuenta a nombre del consorcio, así en el caso de cambio de administrador, lo que se cambia es un nombre en la cuenta, y los fondos siempre están en poder del consorcio.

Respecto al punto 4, no entiendo bien tu pregunta, ya que no podemos mezclar en un mismo libro asientos en pesos y asientos en dólares, salvo que estos últimos estén convertidos en pesos. Por lo que dices el libro de administración o de caja, supongo que no es un libro que esté rubricado, y ahí estaríamos ante una infracción, ya que la ley de propiedad horizontal en su decreto reglamentario , así lo establece.

Respecto a que no figuran el saldo final en el libro es una desprolijidad muy grande del administrador, dando lugar a un sinfín de especulaciones, sugiero realizar una auditoría de su gestión y si se detectan anomalías, dar inicio a las acciones legales correspondientes ya que no debemos permitir los administradores profesionales, que estos hechos empañen el buen nombre y honor de quienes realizamos esta actividad con honestidad, transparencia, idoneidad, capacidad y permanente actualización de la normativa vigente en la materia.

Respecto al punto 5, en todo libro de caja, los renglones no utilizados deben ser trazados, anulados, ya que si ello no se hace, da lugar a hacer agregados posteriores, y por ende se podría llegar a modificar el patrimonio consorcial.

Respecto al punto 6, es llamativo que el administrador no haya detectado esa diferencia en su momento, habría que investigar si ese ticket no fue contabilizado en su momento, si realmente corresponde a un gasto del consorcio o si fue un ticket agregado al azar.

Respecto al punto 7, la auditoría debe ser contratada por el consorcio y abonada por éste, lo que le corresponde al administrador anterior es reponer los faltantes que allí se encuentren, si es que existieran, con el inicio de las acciones legales que correspondan.

Hay administraciones que cuando ingresan a un consorcio, realizan la auditoría de la gestión de la anterior administración, sin cargo alguno.

Es muy importante al momento de contratar un administrador, verificar qué profesionales lo asisten, si cuentan con probada experiencia en propiedad horizontal, cuáles son los proveedores con que se maneja y un sinfín de puntos más, que en definitiva le producen al consorcio un gran ahorro y un manejo eficiente de la administración.

Respecto al punto 8, tendríamos que analizar cuál es el motivo del pleito, y quién es el que solicita la mediación. En los  centros de gestión de la ciudad de Buenos Aires, se realizan mediaciones totalmente gratuitas, para mayor información dirigirse a la CGP de su zona o remitirse a la nota del diario Clarín del día 31-5-2003.
Si estamos frente a una mediación como paso previo a un juicio, los honorarios de los abogados serán solventados por cada parte en la forma que hayan arreglado con los respectivos profesionales o en el caso de llegar a la instancia del juicio, en la forma que la justicia determine, a excepción de que se hayan firmado pactos privados con los profesionales, que excedieran el monto que la justicia determine.

Evidentemente, son muchas las desprolijidades a las que haces mención, yo no sugiero las auto administraciones, pues un propietario puede tener muy buena voluntad, pero a veces se carece de los conocimientos necesarios para llevar adelante una administración como corresponde.
Una administración, no es sumar y restar, como muchos piensan.

Para realizar una eficiente administración, se debe contar con los conocimientos necesarios de lo legal, lo contable y lo técnico, y de la permanente actualización de las normativas, ordenanzas, decretos, leyes, etc, que a diario se van produciendo.

Las auto-administraciones, a pesar de la buena voluntad que puedan poseer, pueden caer en errores involuntarios, por la falta de actualización en la materia, que le puede llegar a ocasionar al consorcio una gran pérdida de su patrimonio.

Espero haber dado respuesta a tus dudas e inquietudes, en caso de que así no sea, no dudes en volver a consultarme.

También puedes verme y consultarme los días jueves en televisión, en el horario de 20 a 21 hs, en mi bloque Defensoría del Consorcista, que se emite por canal 7 de Cablevisión Oeste, y con repetición los días sábados de 17 a 18 hs

León Estrugo
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E Sr. León R. Estrugo es administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466

Gacetilla de Información

Correo de Opinión

Comentarios sobre "El Ciudadano"

Les hago llegar mis modestos comentarios sobre el artículo de referencia. Me parece un idea acertadísima la de promulgar una Ley de Consorcios donde se centralicen absolutamente todos los servicios y controles a que aluden las personas que han vertido su opinión y que apuntan a disminuir en primer lugar, los costos de las expensas comunes y en segundo lugar a eliminar las burocracias, y por qué no decirlo "las transas" o corrupción que detrás de esa burocracia existe. 

Por consiguiente estoy plenamente de acuerdo con el proyecto del Sr. Adrián Hilarza. Es verdad que los controles en todos sus niveles: Estado, Ciudad y Administración son ineficientes y yo diría aún más: son inexistentes, pero para aplacar nuestro disgusto sabemos también que ello ocurre en todos los ámbitos donde existen los llamados "órganos de control". 

Con respecto a lo expresado por el Dr. Osvaldo Loisi en el sentido de que existe contraposición de leyes nacionales y de la Ciudad, es verdad, pero también lo es -así creo- que la prioridad de aplicación es la Ley Nacional si no hay ley provincial, pero si lo hubiere se debe, o por lo menos se tiene derecho legal, a reclamar el que más beneficie a las partes involucradas. Por lo tanto se deberían adaptar o modificar esa leyes que en algunos casos son sensiblemente opuestas. Es evidente también que hay que perfeccionar las normas para evitar que sean de tipo burocrático, que he comentado, y tal como lo expresa el Sr.Felipe Sakuski. 

En definitiva sería plausible un Ente Controlador Unico, pero que funcione y para ello sugiero que en su integración, si ello es factible, se conforme con un equipo profesional eficiente como Ingenieros, Arquitectos, incluso Licenciados en Administración, Contadores, etc. etc. que tengan idoneidad en los temas que deberán fiscalizar. Ello sin dejar de lado a los propios consorcistas que deberán ser los críticos de esas funciones y que tengan derecho a participar e involucrarse en ello. 

Atentamente

Respecto de la ley 962 sobre obstáculos

Sr. Director: deseo efectuarle un comentario. Me parece correcta la nueva norma. Debemos ayudar a las personas que poseen algún grado de discapacidad y respecto de los edificios públicos deberían dar el ejemplo. Sin embargo, hay algunos que están muy lejos de salvar los obstáculos. El Hospital de Niños "DR. R. Gutiérrez" es un claro ejemplo. El acceso del público se efectúa por la calle Sánchez de Bustamante donde existe una enorme escalera, sin ninguna rampa. Allí concurren personas con niños pequeños, en cochecitos, etc. Uds. pueden suponer lo dificultoso que resulta subir dichas escaleras, tornándose muchas veces imposible. Además fuera del horario normal de atención al público y los fines de semana es el único acceso posible ya que el portón sobre calle Gallo permanece cerrado o el guardia de seguridad no permite el acceso salvo que sea personal del mismo hospital. Creo que es un verdadero despropósito y se deberían efectuar los reclamos correspondientes a fin de que esta situación cambie de inmediato.
Un atento saludo,
Arq. Tito Gastaldi

Gacetilla de Información

Los feriados y los trabajadores nocturnos

(12/5/2003)

Patricia, como te imaginarás la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744 y la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 no dicen nada al respecto, por lo tanto te voy a comentar cuál es la práctica que generalmente se utiliza para estos casos.

El horario de 22 a 6 hs incluye horas de dos días: 2 horas de un día (de 22 a 24hs) y 6 horas del día siguiente.

Vamos a pensar en el feriado del 1º de mayo de este año, que fue un día jueves. El ingresa al trabajo el día 30 de abril, que no es feriado, a las 22 hs y se retira el 1º de mayo a las 6 de la mañana, por lo tanto como ingresa un día que no es feriado, éste no se liquida como tal.

Pero al día siguiente, jueves, ingresa a trabajar en un día feriado, 1º de mayo, por lo tanto se le liquidará como tal.

El inconveniente se plantea cuando el feriado es domingo, como ocurrió con el día 25 de mayo de este año: él ingresa a trabajar el sábado 24 de mayo que no es feriado y por lo tanto no se le paga como tal, pero se retira el domingo a las 6 de la mañana y no se reintegra hasta el lunes 26 de mayo que tampoco es feriado, por lo tanto trabaja 6 horas del día domingo 25 de mayo y nunca lo cobra como un día feriado.

Con respecto a las declaraciones juradas del período 03/2002 y 04/2002 deberás confeccionarlas en modo Original y con la actual versión 21 release 0 del SIJyP ya que ésta te permite generar las declaraciones juradas originales o rectificativas de cualquier período a partir del 07/1994.

Deberás tener en cuenta que al generar una DDJJ original o rectificativa de los períodos Enero, Febrero o Marzo del año 2002, el aporte de los trabajadores correspondiente a la jubilación estatal debe ser del 11%, si no lo calcula así, en el campo "% aporte adicional" debes consignar el número 6 cuando se trate de trabajadores comprendidos en el régimen de reparto o jubilados, ya que no estaba en ese momento la modificación correspondiente para aportar del 5 al 6% en la jubilaciones correspondientes, ¿te acordás?

De igual forma, tenés que controlar en la DDJJ original o rectificativa del período Marzo 2002, que la contribución del empleador en la Obra Social sea del 6%, si no en el campo "Importe adicional obra social" deberás registrar el resultado de multiplicar la Remuneración 4 por el 1% ya que había cambiado la contribución del 5 al 6% pero no estaba aún reflejada en el programa de la AFIP y había que hacerlo manualmente ¿también te acordás?

Después de estas "cositas" a tener en cuenta, todo estará correcto para ser presentado y pagado.

Un beso grande y mucha suerte!!!

MFL

Consulta sobre un administrador

(28/5/2003)

Sergio, efectivamente si bien la ley 941 ya ha sido publicada en el Boletín Oficial, todavía no está firmada la reglamentación por lo cual el registro público de administradores todavía no existe y no puede ser consultado por nadie.

Para darte más información, el pasado 30 de abril en el Centro de Gestión y Participación Nº 7 estuvieron la diputada Sandra Dosch, autora de la ley 941, el arquitecto Miguel Fortuna, responsable del equipo que hizo el texto de la reglamentación, el Dr. Martín González, jefe de asesores de la diputada y el Dr. Norberto Dorensztein, asesor jurídico del arquitecto Fortuna quienes, ante un auditorio repleto, respondieron las inquietudes de los asistentes relacionadas con el tan esperado registro público.

En el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 164 del día 19 de mayo publicamos una nota titulada "Pequeñas Noticias pregunta" donde transcribimos todas las respuesta de los invitados a las preguntas realizadas en ese evento que te invitamos a leer.

También en las notas tituladas "El evento del año", "La comunidad consorcial" y "Las aguas bajan claras" del Boletín de Pequeñas Noticias Nº 162 hablamos sobre lo ocurrido el 30 de abril en el Centro de Gestión y Participación Nº7.

Para llegar a todas las ediciones anteriores del Boletín de Pequeñas Noticias deberás ingresar a nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Servicios Varios y dentro de ésta en el ítem Boletines publicados...

Allí encontrará todos los boletines a los cuales podrás acceder haciendo un click en el que desees ingresar.

Un saludo cordial.

CGdeR