Nuevo grupo de administradores cruzó duramente al SUTERH

[BPN-15/06/20] El pasado 29 de mayo, el Encuentro Federal de Administradores de Propiedad Horizontal (EFAC) calificó las afirmaciones del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) de "demagógicas" y "populistas" que sólo engañan a quienes no tienen un conocimiento acabado del funcionamiento de los consorcios. Habían afirmado que gracias a la ayuda del Estado vía ATP (Asistencia de Emergencia al Trabajo y la Producción) bajarán las expensas de este mes. La joven agrupación EFAC nació el pasado abril con el propósito de capacitar a los administradores con aportes de otras profesiones y disciplinas de diferentes partes del mundo <ver nota>. 

Explicaron que el SUTERH no tuvo en cuenta "la morosidad que se ha generado con este receso económico, los costos de nuevos insumos (alcohol, desinfectantes, guantes, máscaras, etc.) que se incrementaron notablemente, la continuidad de los abonos para el resto de los servicios (electricidad, seguros, ascensores, bombas de agua, porteros eléctricos, vigilancia, etc.)".

Agregaron que "tampoco se contempló el SAC (Salario Anual Complementario) que habrá que abonar el mes entrante, no se contempló además la disponibilidad de efectivo para abonar cualquier imprevisto que ocurra y tampoco se contempló el pago de los reemplazos de porteros cuya edad y condición física no les permitía ir a trabajar en virtud de lo indicado en la Resolución 207 del Ministerio de Trabajo y la Resolución 627 del Ministerio de Salud".

El día anterior, el SUTERH había afirmado al matutino La Nación que "además de impactar en los sueldos de los encargados, el auxilio otorgado por el Estado [vía ATP] podría redundar en un beneficio adicional para los propietarios, que podrían ver una reducción de las expensas del mes próximo" ^[1].

Sobre estos dichos, los miembros del Encuentro Federal reflexionaron: "Es práctico tal vez opinar desde un escritorio esperando llegue mensualmente el aporte de los ciudadanos que son quienes realmente hacen el esfuerzo para pagar el sueldo de los encargados y así llegue el dinero al gremio. Gremio que solo se limitó -en el inicio de esta pandemia- a decirles a los encargados que no se presenten a trabajar, sin importarles hoy cómo se encuentran ante esta situación: si pueden llegar a su lugar de trabajo, si pueden cumplir con sus obligaciones mensuales, si se encuentran bien de salud, etc.".

Y recordaron la fallida Ley Muñoz (Ley 5.464) creada el 20 de diciembre de 2015 ^[2] y derogada el 7 julio de 2016 ^[3]: "No nos debería sorprender esta declaración por cuanto existen otros antecedentes en la que se pretendía tener el poder de control, cuando en diciembre del 2015 en la última sesión ordinaria de la legislatura porteña fueron votadas varias leyes entre la que se encontraba la creación del Consejo de la Propiedad Horizontal de la Ciudad, cuyo objetivo era la de regular la vida de los consorcios, controlar y sancionar a los administradores de edificios por medio de un tribunal de ética pretendiendo que ese consejo esté conformado por tres representantes de la asociación sindical que agrupa a los trabajadores de los edificios".

Finalmente concluyeron: "No podemos permitir que ni éste ni ningún otro gremio quiera avasallarnos, no podemos permitir que se entrometan en nuestra profesión, estas declaraciones son un ataque al derecho de propiedad de los consorcistas y de los administradores"

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[1] La Nación del 28/05/20: "Los consorcios de edificios pueden acceder al ATP".

[2] El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA porteño a un Consejo de la Propiedad Horizontal. La conducción del nuevo Consejo estaba compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría eran del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un nuevo sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA). Muy poco tiempo después Muñoz fue nombrado Defensor de los Inquilinos porteños. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario la "Ley Muñoz" que llevó el número 5.464. El 7 de julio de 2016 la ley fue derogada con el voto unánime de los 55 legisladores presentes.

Sólo poco más del 24% sería moroso en el pago de expensas

[BPN-15/06/20] Según un relevamiento que realizó Pequeñas Noticias entre sus seguidores en las redes sociales sólo el 24,5% de los consorcistas sería moroso en el pago de sus expensas. Se consideró moroso a aquellos que pagan luego del segundo vencimiento y se estimó que entre el primer vencimiento y el segundo pasan 10 días.

Es de destacar que si las expensas se ponen al cobro el 10 de cada mes, pagarían dentro del mes el 88,7% de los copropietarios y según este criterio, la morosidad se reduciría al 11,3%.

En números finos, de la encuesta realizada surgió que el 43,4% de los consorcistas pagan sus expensas en tiempo y forma, el 32,1% dentro de los 10 días de su vencimiento, el 13,2% dentro de los 20 días, el 1,9% dentro del mes y 9,4% pasado el mes.

Más o menos en esta sintonía, el Adm. Matías Ruiz, presidente de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH, señaló a este medio que el promedio que manejan en su asociación es de un 30% de morosidad en viviendas particulares.

Sin embargo, el 22 de mayo pasado el medio iProfesional informaba citando al Dr. David Loisi, el nuevo presidente de la Liga del Consorcista, que la morosidad promedio en los consorcios "ya es del 45 por ciento con picos de hasta 60 en determinados complejos".

En diálogo con Pequeñas Noticias, Loisi relativizó esos números y explicó que fueron recabados entre las personas que se acercaron a su Fundación por consultas jurídicas y de ninguna manera pueden reflejar el promedio de la morosidad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Si bien iProfesional pintó una situación generalizada catastrófica y tituló su nota "Cada vez más gente deja de pagar expensas: edificios se deterioran y peligran sueldos de los encargados", otros medio fueron más medidos y conservadores a la hora de informar ^[1].

El 8 de junio, el Diario Sur informó que los countries de la localidad de Canning en la Provincia de Buenos Aires "mantuvieron la recaudación", y agregó: "lograron mantenerse a flote pese a la crisis económica que generó la cuarentena en los distintos sectores" ^[2].

Por su parte, la titular de Pewen Sistemas, María Fabiana Lizarralde, señaló que de acuerdo a los números de los consorcios a los que les liquida sueldos y expensas y –salvo el caso puntual de galerías comerciales y oficinas- la morosidad en las expensas se mantiene más o menos en los niveles previos a la cuarentena decretada para frenar la pandemia del COVID-19.

Coincidiendo, La Nación consideró que la morosidad en el pago de las expensas de las viviendas está entre el 20 y el 30%, un número que, sin estar avalado por ningún estudio estadístico serio, está instalado en la comunidad consorcial desde antes de la cuarentena ^[3].

Clarín, fiel a su estilo, comenzó con una frase fuerte que se fue diluyendo a medida que se avanza en la lectura de la nota: "Siguen los problemas para pagar las expensas en cuarentena y la morosidad llega al 50%", tituló. Más adelante aclara que se trata de los locales de oficinas y detalló que para las viviendas particulares se sitúa la morosidad entre el 30 y el 40%.

Lo curioso es que la fuente de Clarín (30 a 40%) fue la misma que la de La Nación (20 a 30%): el Adm. Ruiz de AIPH quien señaló a Pequeñas Noticias que él no habló de un 40% sino de un 30% ^[4].

El pasado sábado 30 de junio el administrador Ruiz reiteró a TN que el valor de la morosidad de las expensas está en el 30% [foto]

100 profesionales de 14 provincias se agruparon para capacitarse

[BPN-15/06/20] El pasado 29 de abril, nació en los hechos el grupo "Encuentro Federal de Administradores de Edificios", una entidad no formal que agrupa a 100 profesionales de 14 provincias, creada con el objetivo de capacitar –por ahora en forma virtual- a sus integrantes con aportes de otras profesiones y disciplinas de diferentes partes del mundo.

En su breve tiempo de vida ya organizaron siete encuentros virtuales con la participación de disertantes de nueve países: España, Colombia, Bolivia, Chile, Italia, Dubai, México, Costa Rica y Brasil.

Pequeñas Noticias le realizó una entrevista al Adm. Carlos Ieno de la provincia de Córdoba, uno de sus impulsores:

Pequeñas Noticias: ¿Cuándo nació el Encuentro Federal de Administradores de Edificios?

Carlos Ieno: La idea surgió de Anahí Medina y Valeria Cabrera de Córdoba. El año pasado venían haciendo encuentros mensuales y presenciales con diferentes profesionales relacionados a la actividad en las instalaciones de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal de Córdoba (CAPH). Este año por la pandemia nació la idea de hacerlos de manera virtual y el 29 de abril se realizó la primera videoconferencia de "Encuentro Federal" por la plataforma Zoom.

PN: ¿Cuáles fueron los motivos -o las necesidades- que tuvieron para crearla?

CI: El vacío de formación existente en nuestro rubro. Sabemos que esta tarea la puede realizar cualquier persona física pero ésta debe tener conocimientos contables, administrativos, legales, de contención, resolutivos, etc. y pensamos en capacitar a los administradores ampliando sus conocimientos permitiendo que otras profesiones formen parte como ser contadores, abogados, ingenieros, etc.

PN: ¿Quiénes la integran y a qué provincias representan?

CI: Las ya mencionadas Anahí Medina y Valeria Cabrera; yo mismo, Carlos Ieno; corredores inmobiliarios y administradores de consorcios de Córdoba a los que se agrega la Lic. Mimí Galuzzio que es administradora de Rosario. En total el grupo está integrado por 100 profesionales de 14 provincias de todo el país: San Luis, San Juan, Rio Negro, Neuquén, Chubut, Santa Fe, Tucumán, Córdoba, Mendoza, Buenos Aires, Salta, Entre Ríos, La Pampa y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

PN: ¿Cuáles son sus objetivos?

CI: Integrarnos como país, escuchar a todas las profesiones de las distintas provincias y las voces de colegas y amigos de Latinoamérica y Europa. En el grupo hay distintos profesionales de diferentes rubros que no administran pero asesoran y es importante poder contar con sus conocimientos.

PN: De los encuentros virtuales ya realizados, ¿qué disertantes participaron?

CI: El primer encuentro se denominó "Actualidad en la Propiedad Horizontal" y expusieron: la Dra. Diana Sevitz, la Cra. Liliana Corzo, Mimí Galussio de Rosario, Carlos Trayan de Tucumán, Susana Quiroga de Tucumán, Selva Prado de Tucumán, Débora Socin de Carlos Paz y Carlos Ieno de Córdoba, con la moderación del Dr. Sebastián Nini Zalazar. Se realizó el 29 de abril de 2020.

El segundo encuentro se denominó "Segundo Conversatorio Federal de Administradores de consorcios". Expusieron la Dra. Soledad Ortiz de Zarate (Encargados de edificios), la Dra. Diana Sevitz (Tipos de espacios comunes) y Pepe Gutiérrez de España. Se realizó el 7 de mayo de 2020.

El tercer encuentro se denominó "Tercer Conversatorio Federal de Administradores de Consorcio. Expusieron la Cra Liliana Corzo (Situación financiera); el Dr. Sebastián Viqueira de Córdoba (Situación en Córdoba); la Tecnóloga en Propiedad Horizontal, María Teresa Arenas de Bogotá, Colombia; y el Licenciado en Economía Horacio Torres Berdugo de Barranquillas, también de Colombia. Se realizó el 12 de mayo de 2020.

El cuarto encuentro se denominó "Cuarto Encuentro Federal de Administradores. Expusieron la Licenciada Mimí Galussio de Rosario (Con vida 20); el Corredor Inmobiliario Marcelo Pintos de Paraná, Entre Ríos, (Situación de Entre Ríos); el CEO Federico Tonelli de Bolivia (Organización de Consorcios en Crisis); el Adm. Aníbal Ahumada Álvarez de Chile y el presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile (CGAI) quien disertó sobre "Tratamiento de expensas". Se realizó el 19 de mayo de 2020.

El quinto encuentro se denominó "Encuentro Federal de Administradores de Consocios". Expusieron la Dra. Diana Sevitz (Notificación fehaciente, valor probatorio en pandemia, WhatsApp/email); el Dr. Carlos Ortega de Tucumán (Ley 12.981 y Convenio Colectivo de Trabajo, régimen disciplinario del personal encargado); el Dr. Federico Chiesa de La Plata (Propiedad Horizontal y Justicia Privada); Mario Tura de Marco de Italia (La capacidad de los administradores de Propiedad Horizontal para desarrollar una nueva estrategia); el Adm. Jeevan D’Mello de Dubai (Situación del País). Se realizó el 23 de mayo de 2020.

En el sexto encuentro expusieron el Adm. Miguel Ángel Summa (Como actuar después del COVID-19), la Dra. Guillermo Magorno de Rosario (Legislación de conjuntos inmobiliarios bajo el régimen de Propiedad Horizontal), la Adm. Mara Cavazos de México (Situación en México) y el Dr. Ignacio Alfaro Marín de Costa Rica (Realidad de costa Rica). Se realizó el 27 de mayo de 2020.

El séptimo encuentro se denominará: "Encuentro Federal de Mujeres Administradoras frente al COVID-19" y estarán exponiendo profesionales de San Luis, San Juan, Santa Fe, Tucumán, Córdoba, Entre Ríos, Buenos Aires y Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Nuestras invitadas internacionales serán María Teresa Mendonga Días de Brasil e Isabel Bajo desde España.

PN: ¿Cuál será su relación con la Federación u otras entidades de administradores ya existentes?

CI: Somos un grupo de encuentro, abierto a todos los actores del sector inmobiliario, de la administración de consorcios, conjuntos inmobiliarios y pretendemos tener la mejor de las relaciones para crecer entre todos y aportar lo mejor que tenemos: experiencia de campo.

PN: En caso de haberlo establecido, ¿quiénes son sus autoridades?

Ahora discriminar a médicos puede costar hasta 17 mil pesos

[BPN-15/06/20] El pasado 28 de mayo, la Legislatura porteña aprobó un proyecto de ley que sancionará con hasta 10 días de "trabajo de utilidad pública y con hasta casi 17 mil pesos a quienes discriminen a toda persona que haya "tomado contacto durante el desempeño de su función laboral con personas infectadas o casos denominados sospechosos de alguna enfermedad infectocontagiosa".

También se duplicarán las penas impuestas a los casos de peleas, hostigamiento, intimidaciones o maltrato contra "un trabajador de la salud, personal policial o judicial, y la conducta esté motivada en razón de haber estado en contacto con personas infectadas o casos denominados sospechosos de alguna enfermedad contagiosa, o porque su tarea se desarrolla o presumiblemente se desarrolla en espacios donde puede tener contacto con enfermedades ‘contagiosas’".

Para lograr su objetivo la nueva norma modificó dos artículos de la Ley 1.472 (Código Contravencional de la Ciudad de Buenos Aires): el 53bis y el 68º que tratan de la "integridad física" y los "derechos personalísimos" respectivamente.

El proyecto de ley fue presentado en la Legislatura por el Jefe de Gobierno el 20 de mayo, ingresó bajo el número 1085-J-2020 y consta de tres artículos de los cuales uno es de forma.

Este artículo duplica las penas de determinadas conductas. Por ejemplo por pelear o tomar parte de una agresión en un lugar público una persona puede ser arrestada de uno a cinco días y castigada con una multa de 200 a mil pesos (artículo 51º). Ahora si la víctima es un trabajador de la salud la multa se duplica: los días de arresto pueden llegar a 10 y la multa a dos mil pesos.

Las sanciones más graves están previstas para el maltrato físico o psicológico que pueden llegar a 10 días de trabajo comunitario, una multa de 400 unidades fijas (8.560 pesos) y 5 días de arresto (artículo 53). Luego de la reforma, si se ejerció contra un trabajador de la salud, llegarán a los 20 días de trabajo comunitario 800 unidades fijas (17.120 pesos) y 10 días de arresto.

Para lograr esto, la nueva ley agregó un inciso 12 al artículo 53bis que textualmente reza: "En las conductas descriptas en los artículos 51 [pelear, tomar parte en una agresión], 52 [hostigar o intimidar] y 53 [maltratar] la sanción se eleva al doble [...] cuando la contravención sea cometida contra un trabajador de la salud, personal policial o judicial, y la conducta esté motivada en razón de haber estado en contacto con personas infectadas o casos denominados sospechosos de alguna enfermedad contagiosa, o porque su tarea se desarrolla o presumiblemente se desarrolla en espacios donde puede tener contacto con enfermedades ‘contagiosas’".

Carrillo desmintió que su abuelo haya sido simpatizante nazi

[BPN-15/06/20] Durante la tercera semana de mayo, Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA, desmintió en diversos ámbitos que su abuelo, Ramón Carrillo, haya sido simpatizante nazi. Se trata del primer ministro de Salud de la Nación Argentina que se desempeñó desde marzo de 1949 hasta julio de 1954, durante las dos presidencias de Juan Domingo Perón.

El domingo 17 de mayo pasado, los Dres. Shimon Samuels y Ariel Gelblung, directores de Relaciones Internacionales y para América Latina del Centro Simón Wiesenthal, denunciaron en su página oficial de Facebook: "El gobierno argentino está emitiendo un nuevo billete de 5.000 pesos con la efigie de dos médicos prominentes, Cecilia Grierson y Ramón Carrillo. Grierson fue la primera mujer en graduarse como médica en Argentina y Ramón Carrillo fue el sanitarista que acompañó a [Juan Domingo] Perón como Secretario de Salud durante sus primeros dos períodos", y agregó: "Pero el mismo Carillo, además de ser un admirador de Hitler, creó el concepto del ‘soldado ideal’ para rechazar a los reclutas que él consideraba como ‘rarezas’ raciales y de género. También proporcionó refugio al fugitivo danés, médico del campo de Buchenwald, Carl Peter Vaernet, permitiéndole continuar los experimentos con homosexuales para ‘curarlos’" ^[1].

Luego se sumaron los embajadores de Israel, Galit Ronen; del Reino Unido, Mark Kent; y el presidente honorario del Museo del Holocausto, Claudio Avruj, quien publicó en ese mismo medio una nota de opinión titulada "Necesitamos buenos modelos, y el doctor Ramón Carrillo no lo es" ^[2].

Al día siguiente citando una nota de Perfil en la que se detalla pormenorizadamente los delitos que habría cometido Vaernet, el Centro Simón Wiesenthal ratificó su denuncia: "[El escritor y periodista argentino] Uki Goñi sostiene nuestra denuncia", afirmaron ^[3][4].

El lunes 18, los familiares de Carrillo mantuvieron una reunión con autoridades de la DAIA en la que habría presentaron pruebas de que Ramón Carrillo no habría sido simpatizante nazi. Entre ellas "se encontraba un cofre de plata que el Estado de Israel le obsequió en 1954, cuando dejó la función pública. El presente fue entregado por el ministro de Salud de Israel, Joseph Serlin, en reconocimiento a su labor sanitaria y a su apoyo al reconocimiento del naciente estado judío" ^[5].

Infobae agregó que –según informó su nieto Facundo- aportaron también "unos textos del historiador israelí Salomón Chichilnisky. ‘Era el mejor amigo de mi abuelo y le salvó la vida dos veces: primero a raíz de su hipertensión y después porque le enviaba dinero para comprar comida cuando estaba exiliado y sus bienes habían sido expropiados por la Revolución Libertadora’".

El medio agregó que "Facundo también reconoció que habló telefónicamente con Avruj, con quien tiene buena relación, y recibió las disculpas correspondientes. Cabe destacar que a pesar de que ambos integraron el gobierno de Mauricio Macri en la ciudad de Buenos Aires, Avruj no sabía del parentesco".

Perfil le realizó una entrevista por este tema al funcionario porteño y a la pregunta "¿Cómo tomó la posibilidad de que su abuelo ilustre el nuevo billete de cinco mil pesos?", éste contestó: "Con mis familiares nos entusiasmamos, lo recibimos con agrado, más allá de que mi abuelo ya recibió numerosos homenajes. Ahora lo que nos interesa es dejar su buen nombre limpio" ^[6].

El secretario general de la DAIA, Jorge Knoblovits, explicó a Infobae: "Si aparece alguna prueba la vamos a poner en conocimiento de la familia y vamos a salir a condenarlo. Por ahora las pruebas no están. Nosotros no vamos a condenar a nadie en base a supuestos", y agregó que la investigación "sigue abierta" y que ya pidió informes al Museo del Holocausto y los investigadores de su propio centro de estudios.

El 23 de mayo el presidente de la Nación, Alberto Fernández, dio fin a la discusión y reiteró que no se imprimirá un billete de cinco mil pesos. "No lo vamos a hacer", afirmó el presidente e insistió: "Fue una idea que circuló, pero no lo vamos a hacer".

Más allá de la espinosa polémica, los diferentes sectores de la política coinciden que el abuelo Ramón fue un prestigioso neurocirujano, neurobiólogo y médico sanitarista. Fue el primer ministro de Salud de la Nación Argentina durante la presidencia de Juan Domingo Perón. Integró la tradición científica conocida como escuela neurobiológica argentino/germana y produjo asimismo trabajos de antropología filosófica, dejando esbozada una "Teoría general del hombre".

Por su parte Facundo, su nieto, fue conocido por la comunidad consorcial por haber elaborado un polémico proyecto de ley que obligaría a los consorcios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a liquidar sus expensas en una aplicación estatal obligatoria que –de concretarse- concentrará en sus servidores todos los datos comerciales, laborales y privados tanto de sus propietarios como de sus inquilinos. Si bien la ley fue finalmente aprobada por la Legislatura porteña el 28 de junio de 2018, al día de la fecha no fue reglamentada ^[7]

Proyecto para flexibilizar las áreas al aire libre en consorcios

[BPN-15/06/20] El pasado 7 de mayo, la legisladora María Rosa Muiños (Frente de Todos), presentó un proyecto de ley para que el Gobierno porteño establezca un protocolo destinado a reglamentar el uso de las áreas de esparcimiento en espacios comunes "al aire libre" de los consorcios como ser terrazas, parques o patios. Excluyó explícitamente del mismo los juegos para niños, gimnasios, natatorios o salones de usos múltiples (SUM) (artículo 4º).

Muiños explicó que el objeto de este proyecto de ley "es mitigar el impacto sobre la salud psicofísica que produce el aislamiento social preventivo y obligatorio en la población que habita edificios y complejos habitacionales de la Ciudad" (artículo 2º).

Es de resaltar que el permiso para el uso de las áreas comunes autorizadas se otorgaría a cada consorcio previa solicitud de su administrador luego de ser evaluada por "la autoridad sanitaria y de la autoridad gubernamental de control" (artículo 5º).

El consorcio deberá establecer un cronograma diario o semanal de acceso a sus espacios al aire libre que deberá ser autorizado por la o las autoridades de aplicación de la ley (artículo 6º). Según el artículo 7º de la iniciativa éste deberá contener:

a) El tiempo máximo que los integrantes de cada unidad habitacional puede usar el beneficio.

b) La franja horaria que a cada unidad le corresponde.

c) El uso exclusivo de una unidad habitacional en cada franja horaria.

d) La obligación de que niños y niñas permanezcan acompañados/as y al cuidado de un adulto responsable de su grupo conviviente en ese edificio o complejo habitacional.

Controles

Por último, la autoridad gubernamental de control deberá verificar el efectivo cumplimiento de lo establecido por la ley, su reglamentación y el cumplimiento de lo autorizado para cada consorcio (artículo 8º).

La legisladora del Frente de Todos argumentó: "Diversas instituciones vienen planteando públicamente la necesidad de generar alguna estrategia de fortalecimiento de la salud permitiendo la habilitación –parcial y regulada- para el uso de espacios al aire libre, como un medio para mitigar los impactos secundarios y dañinos que provoca el encierro por la cuarentena", y agregó: "El día 8 de abril próximo pasado, UNICEF ha emitido un Documento en el cual el Comité de Derechos del Niño advierte sobre el grave efecto físico, emocional y psicológico de la pandemia COVID-19 en los niños, y hace un llamado a los Estados para proteger sus derechos".

Ahora el mandato de los administradores vence el 30 de junio

[BPN-15/06/20] El pasado 1º de junio, la directora general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA, Vilma Bouza, dispuso nuevamente prorrogar la duración del mandato de los administradores de consorcios de la CABA: esta vez será hasta el 30 de junio próximo.

Esta nueva disposición lleva el Nº 3.534, fue publicada en el Boletín Oficial el 4 de junio y consta de seis artículos de los cuales uno es de forma. Si bien a primera vista ambas disposiciones parecen ser iguales se desglosó un artículo de la anterior disposición en dos y se modificó la redacción de sus artículos de fondo en mayor o menor medida.

Es de recordar que el 3 de abril Bouza ya había prorrogado el mandato de los administradores porteños hasta el 31 de mayo mediante la Disposición 2.597 (BO: 8/04/20) ^[1] y el Dr. Federico Chiesa, abogado especialista en propiedad horizontal, había realizado un análisis a fondo de su contenido ^[2].

Este artículo fue muy poco modificado y textualmente reza: "Prorrógase excepcionalmente hasta el 30 de junio de 2020 inclusive, la duración del mandato conferido a los administradores de consorcios de propiedad horizontal de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya renovación y rendición de cuentas debía ser tratada mediante asamblea presencial, la cual no podrá realizarse mientras perduren las medidas de prevención tendientes a reducir el riesgo de propagación del contagio del Coronavirus (COVID-19) en la población".

Este artículo fue bastante más intervenido y actualmente establece: "Instrúyase a los administradores para que comuniquen de manera digital lo dispuesto en el artículo 1° a los integrantes de los consorcios que administran, haciéndoles saber asimismo, que de considerar de naturaleza urgente e impostergable la revocación y rendición de cuentas, les asiste la posibilidad de oponerse a la prorroga dispuesta y solicitar la celebración de una asamblea, conforme los plazos y mayorías establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación".

A la hora de tratar una excepcional asamblea virtual, la nueva disposición suavizó el imperativo "deberán realizarse" por un más suave "optándose preferentemente". Textualmente ordenó: "Establézcase que la celebración de dichas asambleas deberán tener carácter excepcional, optándose preferentemente por la modalidad a distancia o bien respetando los protocolos y normativas vigentes acordes a la situación epidemiológica actual. El administrador procurará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas".

En la disposición anterior el contenido de este párrafo estaba incluido en el artículo 3º. Ahora goza de uno especial que establece: "Las decisiones adoptadas en las mismas, deberán ser comunicadas a los propietarios ausentes, a fin de que puedan ejercer el derecho tutelado en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación".

Éste se mantuvo sin modificaciones como en la disposición anterior: "Exceptúase de la prórroga dispuesta en el Artículo 1º, a aquellos consorcios que hayan implementado la asamblea virtual como forma de deliberación".

"Publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para su conocimiento y demás efectos comuníquese a la Subsecretaria de Servicios al Ciudadano. Cumplido, archívese"

Bouza estableció un polémico sistema de conciliación para el RPA

[BPN-15/06/20] La Dra. Agustina Botana Mathieu, especialista en propiedad horizontal, consideró que el sistema que implementó Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) porteño para reemplazar la conciliación entre los denunciantes y sus administradores durante la cuarentena carece de un elemento imprescindible: "la asistencia de personal externo al conflicto, que propenda a un acercamiento y busque la solución de intereses entre denunciante y denunciado de manera imparcial", en este caso un funcionario del Estado.

Consultada por Pequeñas Noticias, la Dra. Mathieu, advirtió que en su opinión esta modalidad de contacto entre partes sin la intervención de un representante del Estado sitúa al vecino en una clara inferioridad de condiciones y explicó el rol que cumple –o debería cumplir- en estos casos un conciliador.

Es de señalar que el sistema que implementó Bouza durante la emergencia sanitaria que se vive en el país no sintoniza con el Servicio de Mediación en Línea (MEL) del Ministerio de Justicia y Seguridad de esta misma ciudad que permite realizar audiencias –de forma virtual- entre los involucrados y un tercero que oficia de mediador quien se encarga de facilitar la comunicación entre las partes ^[1].

Desde que se inició la cuarentena el uso de este sistema de mediación se incrementó en un 158%. En números finos, durante abril hubo 499 mediaciones de las cuales un 58% terminaron en un acuerdo total entre las partes y el 27% en forma parcial.

Agustina Botana Mathieu: Indudablemente. Si bien considero que la publicación resulta bien intencionada a los efectos de evitar la circulación y respetar el distanciamiento social en tiempos de pandemia, también es cierto que la modalidad establecida por la DGDyPC carece de un elemento imprescindible a la hora de afrontar un procedimiento administrativo: la asistencia de personal externo al conflicto, que propenda a un acercamiento y busque la solución de intereses entre denunciante y denunciado de manera imparcial.

PN: El gran público puede ser que no lo sepa pero ¿qué rol cumple un conciliador?

ABM: El rol del mediador deviene fundamental para contemporizar posturas que ante el inicio de la instancia del caso, se muestran difíciles de acercar. Ello es así y se ve reflejado en la realidad, al menos en aquellas circunstancias emergentes en actos de audiencias de esta índole que culminan con un acuerdo entre las partes.

Para las controversias que se suscitan en la comunidad, el papel del conciliador resulta sin dudas práctico, eficaz y se encuentra al alcance de todas y todos por insumir menor cantidad de gastos y tiempos que cualquier otra vía. Más allá de que la decisión de suspender las audiencias resulta a todas voces acertada, creo que de ningún modo podemos pretender que la modalidad virtual obtenga resultados positivos si prescindimos de la intervención de una autoridad neutral encargada de mediar ante intereses encontrados.

PN: Entiendo que cuando un consorcista llega a la instancia de tener que denunciar a su administrador es porque se agotó el diálogo o se arruinó de tal manera que se debe acudir a un tercero imparcial para que interceda. ¿Qué éxito tendría este sistema de comunicación directa del denunciado con el denunciante en su experiencia profesional?

ABM: A mi parecer, entiendo que si un miembro de la comunidad consorcial decide afrontar un procedimiento contra su administrador - con todo el desgaste y trajín que ello significa – es porque ha agotado todos los medios de conciliación privados que ha tenido a su alcance, desde los más informales como remitir un correo electrónico, un llamado exponiendo observaciones e inquietudes, hasta la remisión de una carta documento.

No obstante ello, mi inquietud central se basa en los derechos de aquel consorcista que, en la mayoría de los casos, no está situado en el mismo grado "negocial" que su administrador. Ello es lógico porque los deberes y obligaciones del mandatario consorcial exceden muchas veces la órbita de su saber. En lo que a mi actividad respecta, a diario observo la vulneración de derechos de propietarios que no saben cómo actuar o cómo reclamar ante perjuicios concretos por falta de conocimiento o asesoramiento. Pretender un acercamiento directo entre las partes, en forma virtual, sin que el reclamante pueda ser oído y sostenido –en muchos casos- por el funcionario me parece desatinado y creo que sitúa al vecino en una clara inferioridad de condiciones.

Entiendo que viene al caso establecer cierto paralelismo con el artículo 5º de la Resolución 121/20 del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos en relación a la mediación prejudicial obligatoria (Ley N° 26.589) que establece: "Las audiencias previstas en el artículo anterior se podrán realizar únicamente cuando todos los participantes cuenten con los medios técnicos necesarios y hayan prestado conformidad por escrito -en cualquier soporte- para llevarlas a cabo de tal modo.

Si bien estamos persuadidos que la posibilidad de acceso por plataforma electrónica es facultativa (al menos a la fecha) este artículo no pierde el foco del carácter esencial de la figura del mediador en el intento de resolución de los diferendos.

La Dra. Agustina Botana Mathieu es una joven abogada platense especializada en propiedad horizontal. Se graduó en la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata en 2016 y al año siguiente se recibió de escribana en esa misma casa de altos estudios

Federico Chiesa analizó las asambleas en tiempos del COVID-19

[BPN-15/06/20] El Dr. Federico Chiesa, en diálogo con Pequeñas Noticias, reflexionó sobre la Disposición 3534 que –entre otras cosas- establece que hasta el 30 de junio las asambleas de propietarios deberán "tener carácter excepcional" preferentemente en la modalidad a distancia. Profundizó sobre las asambleas en tiempo de cuarentena y develó que es notable la cantidad de consultas profesionales que recibe por tres temas puntuales: las relaciones laborales con los encargados, la actividad del administrador y los encuentros virtuales.

Federico Chiesa: La encuentro similar a la DI-2020-2597, y alguna diferencia mínima de redacción no modifica en esencia la cuestión, aunque rescato la mayor flexibilidad y prudencia del artículo 3º de la Disposición 3534 ^[2]. Por supuesto es compartido el criterio en cuanto a la necesidad de protección de la población evitando reuniones masivas a fin de reducir el riesgo de contagio.

PN: A aquellos administradores/consorcistas que de todas formas deben realizar una asamblea virtual, ¿Ud., como experto qué les aconsejaría para que sea legalmente sólida?

FC: En primer lugar, me resisto aun a denominarla "asamblea virtual", porque considero que el acto jurídico en sí, remite sin duda, a un componente presencial sostenido en razones de diversa índole: etimológicas, sociales y legales, entre otras. Pero ello no significa que el consorcio no deba continuar en la toma de decisiones incluso ante una situación tan particular como la actual. En realidad, este es probablemente el punto más trascendente, ya que el hecho que no puedan llevarse a cabo asambleas consorciales al modo clásico, no implica que se paralice el ente en su dinámica.

Respondiendo la pregunta, la mayor solidez para cualquier decisión colectiva que sea imperiosa en estos tiempos, resultará de la mayor recolección posible de las voluntades de los miembros del consorcio. De hecho, este principio directriz emerge de nuestro código, ya que, si todos los propietarios se encuentran en una misma sintonía de decisión, reviste validez, aunque no resulte de una asamblea (conf. art. 2059, in fine, CCCN).

Es cierto que la norma alude a unanimidad (de por sí difícil de lograr), pero marca una pauta certera. Si la propiedad horizontal es un sistema de mayorías en miras del interés común, eso es lo que hay que perseguir, eligiendo los medios para que los vecinos puedan expresar su idea o voluntad sobre el tema determinado.

Será importante la conservación documentada (a eventuales efectos probatorios) de dicha expresión de voluntad, haya sido según cada caso, por videoconferencia, nota, correo electrónico, mensaje, etc.

Sería imposible e irresponsable, garantizar el "riesgo cero" respecto de futuros reclamos de aquellos consorcistas disidentes o contrarios a estas formas alternativas de toma de decisiones excepcionales. Pero no puedo dejar de señalar que, si se le da la oportunidad de expedirse a cada propietario de una unidad funcional (por el medio a su alcance), la probabilidad que su oposición prospere se verá sensiblemente reducida, ya que, al no poderse plantear la nulidad por la nulidad misma (como es sabido), amén de la violación legal a la normativa imperante, ese interesado debería acreditar el padecimiento de un daño y perjuicio concreto que violente la estructura jurídica de dominio horizontal, lo que no es tan sencillo para cualquier abogado en la praxis profesional.

PN: ¿En su estudio jurídico en cuántas oportunidades los administradores o los propietarios le plantearon que deben realizar una asamblea virtual?

FC: Las consultas e inquietudes a partir del aislamiento y el impacto en las relaciones laborales con los encargados, la actividad del administrador y los encuentros virtuales, resultan verdaderamente excepcionales por su notable repetición y cantidad. Sobre este aspecto, no solo cómo llevar a cabo este tipo de encuentros sino de qué manera, discutir y resolver las cuestiones impostergables que, en la vida consorcial, se suceden sin cesar.

Tan primordial se ha tornado el tema que he sido invitado por una compañía de primera línea, hace algunas semanas, a exponer mediante plataforma Zoom, sobre "Asambleas virtuales" con casi mil inscriptos, lo que superó toda expectativa a partir del interés general despertado.

Lo cierto es que, más allá de las formas, el consorcio no puede dejar de funcionar, lo que hace vislumbrar que los planteos debieran continuar, como mínimo, mientras se mantengan las restricciones gubernamentales. Sin embargo, tengo la sensación que algunos efectos sociológicos del coronavirus, modificarán algunas de nuestras prácticas aún cuando podamos volver a la tan esperada normalidad.

PN: ¿Qué se podría agregar a este tema?

FC: Esto es muy personal, me parece que es importante intentar no confundir las cosas. Los consorcios como verdaderos regímenes de convivencia, deberán como digo yo, seguir traccionando. Y si bien hoy deba prescindirse de la realización de las asambleas masivas, debemos reflexionar en que existen otras formas de conocer y recabar las opiniones de los individuos que componen la persona jurídica. Y por más que me resista a denominarla "asamblea virtual" como acto jurídico puro, no es posible desconocer el valor del avance tecnológico y de las nuevas herramientas que surgen en la vida moderna.

Para decidir un asunto – inaplazable - que ataña al interés común, aún sin una asamblea típica, se podrá arribar a una decisión colectiva; el administrador tendrá que elegir entre las herramientas a su alcance, buscando con esmero, poner en conocimiento de todos, lo que sea materia del debate. No podrá hacerlo todo mediante un mismo instrumento ni simultáneamente, puesto que cada consorcio es particular en su composición. Pero el mandatario que se considere diligente, amén de sus buenos oficios, buscará la manera de que quienes no comprendan o logren accesibilidad a esta nueva realidad electrónica, igualmente puedan estar actualizados de los asuntos de la comunidad y exponer su parecer, de modo tal que sean considerados (como todo el resto) y computadas sus voluntades para el arribo a una decisión final y mayoritaria, producto del máximo consenso posible.

De alguna manera, parte del desafío es no colocar la forma por encima de la sustancia o lo que es lo mismo, que lo secundario no prime por sobre lo principal.

En el llano del consorcio, que cada vecino pueda dar su parecer, sea electrónico, escrito, verbal, más allá de cómo llamemos a las cosas

Buscan financiar o subsidiar obras de mantenimiento en consorcios

[BPN-15/06/20] El pasado 5 de junio, un grupo de legisladores del Frente de Todos de la CABA presentaron un proyecto de ley para que se subsidie o se otorguen créditos a consorcios de más de 20 años de antigüedad y de hasta 20 unidades funcionales para que puedan realizar pequeñas obras de mantenimiento y de "puesta en valor" de sus edificios. La asistencia de ninguna manera podrá ser destinada a ampliaciones.

Para lograr su objetivo los legisladores buscan crear el "Programa de Puesta en Valor de Edificios de Propiedad Horizontal" que dependerá del IVC (Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires).

Por esa razón el proyecto propone agregar al IVC (Ley 1.251) dos nuevas obligaciones: "Fomentar el fortalecimiento de la práctica consorcial, en edificios de pequeña y mediana escala, a través del asesoramiento, tanto en lo legal como en lo técnico; como así también el financiamiento mediante créditos y subsidios para la ejecución de obras de mediana y baja escala".

La iniciativa fue presentada por seis de los 17 legisladores del Frente de Todos: Matías Barroetaveña, María Rosa Muiños, Claudia Neira, Santiago Luis Roberto, Manuel Salvador Socías y Juan Manuel Valdés.

De aprobarse el proyecto habrá tres tipos de ayuda para los consorcios: Un subsidio de hasta el 50% del costo de las obras, siendo éste quien deba abonar el resto de la erogación que demandará la obra; un crédito a tasa fija con un plazo máximo de 5 años por el 80% del costo de la obra o un subsidio por el 100% del costo.

Es de destacar que los copropietarios cuyos consorcios hayan sido incluidos en el programa, abonarán por el transcurso de dos años una alícuota adicional del 3% del ABL (Alumbrado Barrido y Limpieza). Ese porcentaje será destinado de manera exclusiva al IVC y será reinvertido en ampliar los alcances del programa. Sólo en aquellos casos que el IVC subsidie el 100% de las obras, los propietarios estará exentos de abonar esta alícuota adicional

La iniciativa prevé 16 tipos de obras diferentes para las que el consorcio puede solicitar ayuda de las que se enumerará las primeras a modo de ejemplo: Impermeabilización de azoteas; pintura e impermeabilización de frentes, contrafrentes y muros medianeros; reemplazo de cañerías de alimentación a medidores y a cada unidad de gas natural; reemplazo de caños de alimentación hasta tanque de reserva y distribución a cada unidad de agua; reparación o reemplazo de caños pluviales o cloacales; etc.

De todos modos, si el consorcio tuviera que realizar alguna obra que no se encuentra en las tareas tipificadas por la ley, quedará en manos del IVC la aprobación de la misma.

Los trabajos a realizar en los consorcios sólo los podrán realizar cooperativas de trabajo con domicilio en el AMBA ^[1], PyMEs de hasta 30 empleados con domicilio en la CABA o emprendedores y profesionales de la construcción que tengan domicilio en el AMBA con una experiencia mínima de tres años en las tareas que deberán realizar.

Los autores de la iniciativa argumentaron: "El deterioro económico que se produjo durante los últimos años, ha significado un fuerte deterioro de las clases medias y populares de nuestra ciudad, agravándose la situación por la presente crisis sanitaria COVID-19. Muchos de los residentes de las propiedades de propiedad horizontal de pequeña y mediana escala se encuentran imposibilitados de realizar acciones de mantenimiento imprescindibles para la habitabilidad segura en estas construcciones".

Agregaron también que "el presente proyecto se encuentra destinado a colaborar con el mantenimiento, justamente, de parte de la mayor cantidad de edificios de propiedad horizontal que existen en la ciudad. Entendemos que los edificios de grandes dimensiones poseen mayor capacidad para hacer frente a sus gastos de reproducción, primero, por su escala que divide los gastos en mayor cantidad de propietarios, al tiempo que sus habitantes presentan una condición socio-económica, en general, satisfactoria".

Por último señalaron: el proyecto [...] no sólo busca subsidiar y optimizar el funcionamiento de los consorcios, sino también generar trabajo y movilizar la economía de local"

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En Rosario proponen castigar a quien incumpla con Expensas Claras

El proyecto es de autoría de tres legisladores del Frente de Todos, Norma López, Eduardo Toniolli y María Alejandra Gómez Sáenz; uno del Bloque Radical, María Eugenia Schmuck; uno de Ciudad Futura-FSP, Caren Tepp y uno de Iniciativa Popular, María Fernanda Gigliani.

Para lograr este objetivo los concejales proponen modificar dos ordenanzas diferentes:

En primer lugar se agregaría un artículo 7º bis a la Ordenanza Expensas Claras (9676) que textualmente establece: "Se faculta a la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor (OMC) para que, una vez recibidas las denuncias y habiendo fracasado el proceso de mediación por falta de acuerdo o por incumplimiento de las administradoras, derive las enuncias al Tribunal Municipal de Faltas (TMF), para que éste juzgue las acciones pertinentes y aplique sanciones si correspondiere"

En segundo término se incorporaría al Código de Faltas (Ordenanza 2.783/81) la sanción a las infracciones a la Ordenanza Expensas Claras.

El nuevo artículo sería el número 603.86 y ordena: "El incumplimiento de la Ordenanza 9.679/2016 de Expensas Claras, se penará al titular de la administración de consorcio con una multa mínima de 300 UF (unidades fijas). En caso de reincidencia, el Tribunal Municipal de Faltas podrá sancionar hasta un máximo de 1.000 UF por año de infracciones".

Al día de hoy la unidad fija de la provincia de Santa Fe está establecida en 29,54 pesos que es el equivalente al 50% del menor precio de venta al público de un litro de nafta especial.

La ordenanza estipula que los administradores deben realizar la rendición de expensas de los consorcios según un modelo único digital de liquidación de expensas. Este modelo podrá adecuarse a las condiciones de cada consorcio pero debe incluir los datos mínimos obligatorios que establecen los ocho incisos que componían el artículo 9° de la ordenanza que creó el Registro Público de Administradores (RPA) local. Los recibos de pagos también deberán cumplir con un modelo establecido.

Los administradores deben enviar a los copropietarios por correo electrónico las liquidaciones de expensas en formato digital junto con los comprobantes respaldatorios digitalizados. Los consorcistas podrán solicitar por escrito o a través de un correo electrónico que se sustituya el envío en formato digital por una versión impresa.

Los movimientos dinerarios del consorcio deberán efectuarse en forma bancarizada, salvo en los casos de consorcios autoadministrados. "A los fines de unificar y estandarizar los pagos relativos a expensas, proveedores y servicios, resulta imprescindible que los mismos se realicen exclusivamente de manera bancarizada, eliminándose de este modo el pago en efectivo", se explicó en los considerandos.

En el proyecto original estaba previsto que fuera coordinado por una mesa compuesta por representantes de dos entidades inmobiliarias, uno del SUTERyH, un representante del Poder Ejecutivo local y otro del Legislativo. En esta nueva entidad –que recuerda al Consejo Consultivo de la Propiedad Horizontal de la CABA propuesto por Hernán Arce (Partido Socialista) como una alternativa a la Ley Muñoz- no había representantes de los copropietarios ni de entidades de administradores.

Finalmente ese rol se impuso al Estado y el artículo 7º determina: "Se faculta a la Oficina de Defensa del Consumidor a realizar acciones y medidas que fomenten una relación racional y adecuada entre el consorcista, el consejo de administración y el administrador de consorcios".

Esta iniciativa también fue de la concejala Norma López que por aquel entonces integraba el bloque del Frente para la Victoria (FPV) ^[1]

Se prorrogó la prohibición de despedir hasta el 31 de julio

[BPN-15/06/20] El pasado 18 de mayo, el presidente de la Nación, Alberto Fernández, decretó la prohibición de efectuar despidos o suspensiones por falta o disminución de trabajo hasta el próximo 31 de julio.

Fernández fundamentó esta medida explicando en sus fundamentos: "Resulta indispensable continuar garantizando la conservación de los puestos de trabajo por un plazo razonable, en aras de preservar la paz social y que ello solo será posible si se transita la emergencia con un Diálogo Social en todos los niveles y no con medidas unilaterales de distracto laboral, que no serán más que una forma de agravar los problemas que el aislamiento social, preventivo y obligatorio, procura remediar".

Así lo ordenó mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 487/2020 que se publicó en el Boletín Oficial el 19 de mayo. Consta de seis artículos de los cuales uno es de forma <ver original>.

El segundo artículo prorroga por otros 60 días la prohibición de despedir que había establecido por dos meses el DNU Nº 329/20. En días corridos la primera prohibición venció el 31 de mayo y su prórroga lo hará el 31 de julio.

Textualmente establece: "Prorrógase la prohibición de efectuar despidos sin justa causa y por las causales de falta o disminución de trabajo y fuerza mayor por el plazo de sesenta días contados a partir del vencimiento del plazo establecido por el Decreto N° 329/20".

Exactamente igual es lo que sucede con las suspensiones: una sanción disciplinaria fundamentada no estaría contemplada por el decreto que en su artículo 3º reza: "Prorrógase la prohibición de efectuar suspensiones por las causales de fuerza mayor o falta o disminución de trabajo por el plazo de sesenta días, contados a partir del vencimiento del plazo establecido por el Decreto N° 329/20".

Sin embargo el segundo párrafo relativiza la prohibición: "Quedan exceptuadas de esta prohibición las suspensiones efectuadas en los términos del artículo 223 bis de la Ley de Contrato de Trabajo ^[1]". En muy breves palabras, si el empleado y el empleador llegan a un acuerdo, se homologa por la autoridad de aplicación y se pagan las contribuciones establecidas (obra social y ANSSAL) se podría llegar a suspender al trabajador por los motivos que el DNU prohíbe.

Pocos días después el presidente de la Nación –mediante el Decreto 529- aclaró que la suspensión acordada a la que alude el artículo 223bis "podrán extenderse hasta el cese del ‘aislamiento social, preventivo y obligatorio’ establecido por el Decreto N° 297/20 y sus prórrogas".

Textualmente, el artículo 2º de este último DNU ordena: "Establécese que los límites temporales previstos por los artículos 220º, 221º y 222º de la Ley de Contrato de Trabajo (LCT) N° 20.744 (t.o. 1976) y sus modificatorias no regirán para las suspensiones por falta de trabajo y fuerza mayor dispuestas en los términos del artículo 223 bis de la ley, como consecuencia de la emergencia sanitaria, las que podrán extenderse hasta el cese del "aislamiento social, preventivo y obligatorio" establecido por el Decreto N° 297/20 y sus prórrogas".

El artículo 220º de la LCT señala que por falta o disminución de trabajo la suspensión "no podrá exceder los 30 días", por su parte el 221 pone un tope de 75 días a la fuerza mayor y el 222º concluye que una suspensión mayor a los 90 días y no aceptada por el trabajador le dará derecho a considerarse despedido. Todos estos plazos fueron anulados por el DNU 529.

Por último es de destacar que como el cese del aislamiento no será igual en todo el país la extensión de la suspensión dependerá de la situación sanitaria por la que atraviese cada provincia, localidad o ciudad

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Sigue la doble indemnización hasta el 7 de diciembre

[BPN-15/06/20] El pasado 9 de junio, el presidente de la Nación, Alberto Fernández, prorrogó la doble indemnización para los casos de despido sin justa causa por otros 180 días. No están incluidos en este decreto aquellos trabajadores que fueron incorporados después del 13 de diciembre del año pasado.

La norma original fue impuesta mediante el DNU Nº 34 y estuvo vigente desde el 13 de diciembre hasta el 10 de junio. Su prórroga llevará su vigencia hasta el 7 de diciembre de este año ^[1].

El artículo 1º ordena: "Amplíase por el plazo de 180 días a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la emergencia pública en materia ocupacional declarada por el Decreto N° 34 del 13 de diciembre de 2019, y en consecuencia durante la vigencia del presente decreto, en caso de despido sin justa causa, la trabajadora afectada o el trabajador afectado tendrá derecho a percibir el doble de la indemnización correspondiente de conformidad con los términos del artículo 3° del Decreto N° 34/19 y la legislación vigente en la materia".

El 2º aclara: "El presente decreto no será aplicable a las contrataciones celebradas con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto N° 34/19 [NR: el 13/12/19] ni al Sector Público Nacional definido en el artículo 8° de la Ley N° 24.156 y sus modificatorias, con independencia del régimen jurídico al que se encuentre sujeto el personal de los organismos, sociedades, empresas o entidades que lo integran".

Por último el 3º reza: "El presente decreto entrará en vigencia el día de su publicación en el Boletín Oficial.

No es la primera vez que se ordena la doble indemnización. El 6 de enero de 2002 bajo la gestión de Eduardo Duhalde, se sancionó la Ley 25.561 -llamada también "Ley de emergencia pública y de reforma del régimen cambiario"- que había establecido en su artículo 16º: "Por el plazo de 180 días quedan suspendidos los despidos sin causa justificada. En caso de producirse despidos en contravención a lo aquí dispuesto, los empleadores deberán abonar a los trabajadores perjudicados el doble de la indemnización que les correspondiese, de conformidad a la legislación laboral vigente".

Esa ley fue prorrogada por sucesivos decretos, período tras período, hasta que el 11 de septiembre de 2007, Néstor Kirchner -por haber bajado la desocupación a menos del 10%- derogó el último decreto que la prorrogaba: el 1224/07.

En aquel momento Alberto Fernández era Jefe de Gabinete de Ministros.

Estuvo vigente 5 años, 8 meses, y 5 días

Tercer mes sin variaciones

[BPN-15/06/20] Las escalas salariales ^[1] del sector de la propiedad horizontal se mantuvieron sin modificaciones por tercer mes consecutivo. Mientras que este mes el poder adquisitivo de salario se depreciará frente a la inflación en un 2,3%, su acumulado anual todavía conserva un saldo positivo del 4,95%.

Es de destacar que desde diciembre del año pasado el incremento anual de la inflación viene decreciendo sin prisa pero sin pausa: comenzó con un 53,8% en diciembre y llegó al 42,87% en junio.

Por último es de recordar que el último acuerdo salarial realizado que vence el próximo 30 de junio se tenía en cuenta realizar dos revisiones - en enero y en abril- las que no se concretaron a causa de los bonos y aumentos que otorgó el Gobierno nacional y la cuarentena que prácticamente suspendió todas las paritarias aunque con algunas excepciones.

Según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el INDEC la inflación de mayo fue de un 1,5% mientras que según el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) que mide el Banco Central de la República Argentina (BCRA) la inflación de junio será de un 2,3%. Según estos números, la inflación acumulada anual será de un 13,6% y la interanual de un 42,87%.

En junio los haberes de los jubilados que pagan expensas se incrementarán en un 6,12%. En términos absolutos en los haberes mínimos eso significará un aumento de 973 pesos con respecto al mes anterior. En términos mensuales, en junio el haber mínimo será de 16.864 pesos contra los 15.892 de mayo.

En diciembre del año pasado ese haber estuvo en 19.068 pesos -a causa de un bono de 5 mil pesos que se repitió en enero- por lo que el aumento acumulado anual también arrojará números negativos: -23,67%.

Por último, el incremento interanual estuvo en el 46,29%. En junio del año pasado el haber mínimo estuvo fijado en los 11.528 pesos mensuales.

Durante junio no aumentaron las escalas salariales con respecto a mayo. Se mantiene el "Incremento solidario" de cuatro mil pesos mensuales para todas funciones de jornada completa y la mitad para los de media jornada que ordenó el Decreto de Necesidad y Urgencia 14/20 del 3 de enero (BO: 4/03/20) ^[2]. Es de resaltar que ese aumento continuará sin modificaciones hasta que se acuerden nuevas paritarias.

El incremento acumulado de las escalas salariales durante el primer semestre del año se mantendrá sin variantes por tercera consecutiva en el 18,55%.

El promedio de las escalas salariales durante diciembre del 2019 fue de 37.866 pesos y durante junio fue de 44.889 pesos.

Desde junio de 2019 hasta junio de este año las escalas salariales se mantuvieron en un 41,07%.

En junio del año pasado el promedio de las escalas salariales fue de 31.820 pesos mensuales mientras que ese mes de este año fue de 44.889 pesos.

Por su parte el promedio de las escalas salariales de los primeros seis meses del año pasado contra el promedio de esos meses durante este año fue de un aumento del 52,57%

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[1] Para comparar escalas salariales del sector se promediaron las funciones de encargado permanente con y sin vivienda en sus cuatro categorías de cada mes. En octubre y noviembre se sumó los 2.500 pesos otorgados por el Decreto 665/19. No se tomaron en cuenta la financiación en agosto y septiembre de dos mil pesos de los aportes de los trabajadores cuyo bruto haya sido inferior a los 60 mil pesos que otorgó el Gobierno nacional mediante el Decreto 561/2019. Se sumó el incremento salarial que otorgó el Poder Ejecutivo mediante el Decreto 14/2020 de tres mil pesos para enero y mil pesos más para febrero y meses subsiguientes.

Los clubes de campo se deben organizar como propiedad horizontal

[BPN-15/06/20] El pasado 18 de mayo, la Inspección General de Justicia (IGJ) otorgó 180 días a los clubes de campo y a todo otro conjunto inmobiliario, organizados bajo la forma de sociedades a que adecuen su organización como derecho real de propiedad horizontal. Tres días después amplió ese plazo a 360 días.

Las sociedades que no comiencen los trámites para adecuar su organización a lo ordenado por el CCyCN no podrán presentar balances, nombrar autoridades o ampliar su capital y puede acarrear una multa a sus administradores que podría llegar a los 100 mil pesos.

De esta forma busca hacer cumplir lo dispuesto por el artículo 2075º del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) que ordena: "Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecido en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece este Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real".

En los considerandos de la norma revelan que "lamentablemente la expresa manda prevista por el artículo 2075 [...] no ha sido cumplida, al menos en el ámbito de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pues la compulsa de los registros internos de esta Inspección General de Justicia revela la existencia de más de cuarenta ‘clubes de campo’, que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas".

La IGJ agregó también que bajo el régimen actual existen "múltiples dificultades en torno a su funcionamiento. Habiendo originado asimismo graves conflictos internos. Y que en un número importante de casos han trascendido el ámbito interno del club de campo para dirimirse en los tribunales".

No sólo las sociedades deberán adecuarse, probablemente al cambiar la condición del empleador sus trabajadores pasen a la órbita del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) en lugar de la Unión Trabajadores de Entidades Deportivas y Civiles (UTEDyC).

Es de recordar que para acceder a la mayoría de los barrios cerrados o countries el propietario debía por una parte comprar un lote y por otra adquirir acciones de una sociedad - generalmente del tipo anónima que se suele inscribir en la IGJ- que era la dueña de los lugares comunes.

La readecuación que ordena la IGJ implicaría que los vecinos de los barrios deben volver a reescriturar sus propiedades para lo cual deben realizar los planos y los estados parcelarios. Algunos lo consideran de cumplimiento imposible.

Los 13 puntos claves de la nueva legislación sobre alquileres

[BPN-15/06/20] El pasado 11 de junio, el Senado de la Nación aprobó por 48 votos a favor, ninguno en contra, ninguna abstención y 27 ausencias el proyecto de ley que modificó el régimen actual de alquileres.

Luego de su aprobación se enviará al por Ejecutivo quien deberá reglamentarla, no entrará en vigencia hasta que no sea publicada en el Boletín Oficial. La ley en su artículo 23 º, establece: "Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia".

Es de recordar que el 20 de noviembre pasado la Cámara de Diputados había aprobado por 191 votos afirmativos y 24 abstenciones, el proyecto de ley original aunque sufrió modificaciones en la votación en particular.

1.- El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

2.- El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

3.- El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

4.- Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

5.- Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

6.- La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

7.- En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

8.- Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

9.- Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los artículos 7º y 10º de la Ley de Convertibilidad 23.928.

10.- En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

11.- Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

12.- Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

Somos un pueblo que quiere a sus mascotas. Así vemos más mascotas que personas en la CABA.

Vivir en un edificio de propiedad horizontal con departamentos de 2 y 3 ambientes me permite hablar del tema con conocimiento de causa.

He podido verificar la conducta de algunos dueños de mascotas, en general dueños de perros más que de gatos.

Antes, una pregunta, ¿les parece sano criar sobre todo a un perro entre cuatro paredes? ¿Es un síntoma de afecto? A mí me parece síntoma de un gran egoísmo.

En primer lugar quiero considerar la postura de las personas que no tienen mascotas, personas que son propietarias o inquilinas de un inmueble, que pagan sus expensas y todas sus obligaciones y que por lo tanto tienen derechos. No obstante esos derechos no están contemplados en ninguna parte. ¡Nada más injusto! porque con el mismo razonamiento nadie tiene obligación de aguantar lo ladridos de los perros, los aullidos de los gatos, los malos olores de todos, ni la obligación de viajar en el mismo ascensor en el caso de tener uno solo.

Lamentablemente la Ley de Propiedad Horizontal nació mal y sigue mal, con vacíos legales que nunca se pudieron salvar o se salvaron a medias.

Aquí correspondería construir o adaptar los edificios ya construidos en aptos para tener mascotas y en no aptos de modo que pueda satisfacer a todos o por lo menos a la mayoría.

Para esto se debería considerar principalmente el metraje de los departamentos de modo que la mascota pueda ocupar su lugar en el mundo y si no, que vivan sólo en casas.

Considero también que tienen un motivo fundado para tener una mascota las personas de la tercera edad que están solas todo el día. Pero la gente joven que está afuera todo el día, ¿para qué las quieren? ¿Para que les muevan la cola cuando llegan de trabajar mientras durante el día los vecinos que se quedan en el edificio se tienen que aguantar las consecuencias?

La convivencia es difícil pero seguro hay gente que se encarga de complicarla más.

Saluda atte.

Los sindicatos en su momento fueron creados para defender los intereses de los trabajadores, mucho se ha logrado hasta hora, pero nada fue gratis, hubo laburantes, mujeres y hombres que han estado en las calles movilizándose para conseguir reivindicaciones. No fueron la mayoría, pero lo que se logró fue para la totalidad del pueblo trabajador: convenios colectivos de trabajo, lucha por un mejor salario, ocho horas de trabajo, aguinaldo, vacaciones y otros beneficios que se han ido agregando a lo largo de la historia. Todo eso se pudo hacer realidad cuando hubo una gran parte de los trabajadores que se pusieron al frente de esta pelea, y de ahí comenzaron a surgir grandes luchadores pero también asomaron dirigentes "traidores".

La situación que se vive en la actualidad en el país no escapa a lo que está sucediendo en el resto del mundo. Las económicas están cayendo a pedazos, lógicamente con países como el nuestro los que llaman "subdesarrollados o en vías de..." estamos en una situación muy seria y peligrosa.

Pero quiero detenerme acá en el país y especialmente los que somos trabajadores de edificios que desde hace años estamos viendo la pérdida de puestos de trabajo en el gremio.

Muchos de nosotros vemos -y cuando digo nosotros hablo a nivel nacional porque quizás en el interior del país se ve con mayor claridad esta situación- que esta pandemia también viene ayudando a que muchos trabajadores se los maltrate con exigencias a veces que va más allá de lo normal.

En esta situación nos sentimos abandonados y desprotegidos por parte de la dirigencia. Aquí quiero detenerme para diferenciar al sindicato de sus dirigentes porque también hay que reconocer lo que está bien y lo que está mal. Por ejemplo la UMET ^[1] que posibilita el acceso a determinadas carreras a los trabajadores del gremio y está también abierta para la gente que quiera cursar en ese espacio sin ser del gremio. Eso a mi entender es una inversión necesaria.

En otro momento hablaremos de otras inversiones que sí son discutibles y que justamente no han sido debatidas por las bases del gremio porque hemos estado ausentes de estas decisiones.

Además creo que tendríamos autoridad de participar y decidir dado que es con nuestros aportes que se han tomado semejantes medidas. Acá tocamos un aspecto de la "democracia interna" de los dirigentes. En principio siempre habría que tener un espacio de "debate" interno en el gremio cosa que no existe y si existe es para una gran "minoría" de delegados.

Pregunto compañeras/os, ¿alguna vez fueron invitados a asambleas para discutir las necesidades de los afiliados? ¿Alguna vez vieron cómo se elige un delegado en el gremio?, ¿Cuantos delegados hay en la ciudad de Buenos Aires? Esta última duda es porque los compañeros quieren saber dónde hay un delegado para hacer consultas.

Los sindicatos son una herramienta necesaria e imprescindible. Los que no son necesarios son los "dirigentes" que hacen oídos sordos y cuyos métodos de llegar a sus afiliados dejan mucho que desear. Queremos dirigentes que estén a la altura de los acontecimientos dado que la situación futura es de cierta inestabilidad, como he dicho en otra oportunidad, y en cada trabajador existe una familia y ese grupo humano requiere atención.

Mi percepción es que estos dirigentes sindicales se quieren perpetuar en el poder y que teniendo ese poderío lo hacen valer porque no permiten listas opositoras, porque no entregan los padrones en tiempo y forma, porque existe un "estatuto" totalmente desconocido por los afiliados y porque exige una cantidad de avales imposibles para presentar lista.

Por todo esto creo que es necesario ir viendo la posibilidad en un futuro inmediato de "crear" un nuevo gremio, una nueva organización donde exista plena "democracia interna " donde los "delegados" sean elegidos por los trabajadores y donde mediante "asambleas " todo sea decidido por los trabajadores.

Se preguntarán cómo se hace, si existen sindicatos con esas características y si hay sindicatos que tienen esa manera de obrar. Sí, existe un gremio de trabajadores de edificios en Santa Fe que se ha creado por todos los argumentos que les he mencionado. Se han cansado de pedir, de solicitar cuestiones que tienen que ver con necesidades justas y no eran escuchados. Finalmente formaron un sindicato paralelo al oficialista, tarea que no fue fácil para los compañeros pero lo lograron porque nada es imposible y si existen ganas de cambiar la realidad se puede.

Quiero transcribir en forma textual lo que nos ha enviado el Secretario General de Sindicato de Santa Fe, Pedro Maidana: "Así es compañeros y compañeras, todo se puede si nos juntamos los trabajadores que pensamos colectivamente en mejorar nuestra calidad de vida y la de nuestra familia, así lo hicimos nosotros en Santa Fe Capital y así se puede hacer en cualquier ciudad de la Argentina. Esto no es de ahora, hace mucho tiempo que fuimos olvidados por los dirigentes gremiales y en este caso hablo nuestro sindicato pero también se puede hablar de otros gremios, vemos todos los días que no se defienden las fuentes laborales y eso es muy serio, están hipotecando nuestro futuro pero especialmente la de nuestros hijos y el de las siguientes generaciones por eso es que todo lo que hoy estamos trabajando, tenemos la responsabilidad que entre todos y todas pongamos nuestro granito de arena por el bien de los trabajadores de edificios".

Estimado Claudio García de Rivas:

Hoy es su día.

Ud. y su medio on line son la expresión del mejor periodismo, que tanto informa sin tergiversaciones cuanto ejerce una importante tarea docente.

En nombre de todos quienes conformamos la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal que preside el Dr. David Loisi, lo felicitamos.

Nuestros mejores deseos para Ud. y su equipo.

Estimado director de Pequeñas Noticias:

Luego de leer las notas publicadas en los boletines N° 676 del 13/03/20 titulado "¡Malditas matemáticas!" y N° 680 del 15/05/20 titulado "Más del 10% de los multados por el RPA es reincidente", solo me resta decir que existe una supina inoperancia por parte de los funcionarios de Defensa al Consumidor. Insisto, como dije tiempo atrás, que debería renunciar su responsable, la Dra. Vilma Bouza.

Pero la frutilla del postre (la sorpresa) se la lleva su superior, el secretario de Atención y Gestión Ciudadana, el Lic. Facundo Carrillo, cuando dijo en una videoconferencia de ACAPPH: "Yo siempre me sentí muy identificado con el rol de los administradores". Ahora lo agrego a la lista de los renunciantes.

Estimados:

Muy bueno y completísimo el Boletín de Pequeñas Noticias que a esta altura ya son Grandes Noticias

Si bien no soy administrador soy Contador Público matriculado en el CPCECABA y hago asesoramiento a administradores. 

El Boletín Nº 680 es muy esclarecedor y gran ayuda por los temas puntuales que toca.

¡Hola!

En Ciudad y Provincia de Buenos Aires el porcentaje de la cuota sindical es del 2% y el de la Caja de Protección a la Familia del 1%. Nosotros hacemos las boletas sindicales on line en esta página que corresponde al Sistema de Control de Aportes y Contribuciones en la propiedad horizontal (SiCayC). Aquí informamos el sueldo bruto de cada trabajador y se generan las boletas con los porcentajes que te comenté al principio del correo.

Estuve mirando algunos porcentajes y, por ejemplo, encontré que en el sitio de SUTERH Mar del Plata indican que el valor de la cuota sindical es del 2.5% <vínculo>. 

No encontré información de Córdoba pero los porcentajes por este concepto pueden llegar hasta el 3%.

Para quedarte tranquila, tendrás que averiguar en el mismo sindicato de Córdoba.

Un saludo grande y contanos qué te respondieron.

Un saludo cordial.

Hola Mariana:

Cuando el trabajador se jubila y sigue desempeñando sus tareas, el nuevo recibo de haberes tendrá menos descuentos y los ítems a liquidar dependerán de lo que hayan acordado. 

He tenido casos donde todo vuelve a empezar, o sea que no se le liquidan años de antigüedad y las vacaciones comienzan como si recién se hubiera incorporado, otros donde se respetan los años de antigüedad y las vacaciones y otros ejemplos donde la antigüedad comienza en cero y las vacaciones se respetan.

Te diría que te asesores con un abogado especialista en estos temas.

Un saludo grandote.

Hola Javier:

El importe sobre el cual se calcula el 3% de aportes para la Obra Social en el caso de trabajadores de media jornada, jornalizados o suplentes de sábados y domingos es el que corresponde a un Encargado Permanente sin vivienda. 

Actualmente la escala salarial de la 4° categoría tiene un valor de $39.718.

Un saludo grandote.

¡Hola! 

Veo varias preguntas y no me quedan del todo claras. Vamos por partes. Antes que nada los encargados de edificios fueron considerados personal esencial según las normas, pero si se encuentra en el grupo de riesgo no debe concurrir a su trabajo.

Por otro lado, si se encuentra cumpliendo la cuarentena porque está incluido en el grupo de riesgo debe cobrar su sueldo íntegramente aunque no me queda claro qué significa para vos "íntegramente".

Mientras que el Poder Ejecutivo Nacional siga prorrogando la cuarentena, el personal incluido en el grupo de riesgo seguirá como en los primeros 14 días en que se implementó.

Un saludo grande.

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