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El
pasado jueves 7 de octubre en el Centro de Gestión y Participación Nº 6,
consorcistas y un panel en el que participaron algunos de los autores del
proyecto de creación, de un Colegio Público de Administradores de
Consorcios en la Ciudad de Bs. As. debatieron acaloradamente a lo largo de
casi dos horas sobre este tema A las 19 y algunos minutos del día jueves 7 de octubre de este año (2004) la organizadora y coordinadora del evento, Dra. Diana Sevitz, dio inicio en el Centro de Gestión y Participación Nº 6 (CGP 6) al primer debate abierto que se realiza sobre el proyecto de ley para la creación de un Colegio Público de Administradores de Consorcios en la Ciudad de Buenos Aires. Participaron del mismo el Adm. Adrián Hilarza, el Adm. Marcelo Ruiz, el Cr. Norberto Wilinski –presidente, vice-presidente y 2º vocal suplente respectivamente de la Fundación Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal (AIPH)-, la Arq. y Adm. Patricia Fernández Pais, el Dr. Eduardo Brailovsky y la Cra. Liliana Corzo en calidad de panelistas frente a la asistencia de unas 30 personas.
Las primeras palabras las tuvo el director del CGP 6, el Sr. Guillermo Agresta, quien remarcó que esa dependencia del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no está solo para realizar trámites burocráticos sino también para que los vecinos puedan reunirse y debatir "a veces más acaloradamente, otras veces menos" aquellas iniciativas que van surgiendo de ellos mismos. A continuación la Dra. Sevitz explicó a los presentes el funcionamiento práctico del debate e inmediatamente después presentó a los panelistas dándole la palabra al Adm. Hilarza. Éste realizó un pequeño relato sobre los motivos que llevaron a la creación de la institución que representa y cómo vieron en la creación de un Colegio Público de Administradores la posibilidad de modificar la decaída imagen del administrador de consorcios y prestigiar la actividad. La Arq. Fernández Pais contó a los presentes su experiencia como administradora -en sus inicios por cuenta de una constructora- y denunció: "la gente se habrá dado cuenta lo fácil que es robar...". Fundamentó esta afirmación expresando que "a nosotros nadie nos controla. En mi caso, la gente no viene a mi oficina a revisar [los comprobantes]". Según ella ese sería uno de los motivos por los que "sospecha que les roban". Además agregó: "Esto pasa porque la gente no tiene tiempo [de hacer los controles], no se pueden ocupar, no pueden hacerse responsables de controlar al administrador" y continuó: "Este es el punto más terrible de la administración, parece que fuéramos los enemigos de los propietarios cuando en realidad les estamos manejando sus bienes. Pero debe ser por todas las malas experiencias que han pasado.". Finalizó su exposición con una gravísima denuncia: "Todos los consorcios que he recibido fueron estafados... todos."
Ya abierto el debate el Sr. Gonzalo Acuña, que se presentó como propietario de una unidad en el consorcio de Donizetti y Rivadavia, expresó que le parece valioso todo lo que se haga para mejorar aunque "me parece que están agarrando al gato por la cola y no por la cabeza porque al día de hoy la relación de fuerza entre el 80% de la población urbana y los 7 mil o 10 mil administradores que andan en el medio es tan despareja que es increíble. Somos el 80% de la población y sin embargo conseguir una asamblea judicial es un parto de mellizos, hacer cualquier tipo de acción es realmente difícil." Agregó también que "por ejemplo, un punto sangriento en todos los consorcios es el monopolio absurdo de la capacidad de convocar y citar las asambleas [por parte de los administradores]. Imaginemos que yo le digo al administrador: 'tome esta soga, cuélguela y ahórquese'. Obviamente el administrador se va a resistir como también lo haría yo. Si yo le pido que convoque una asamblea para ser removido o para designar a otro es natural que se resista. Entonces hay que cambiar la legislación de fondo para terminar con el monopolio de la convocatoria de las asambleas -cuando se le ha solicitado al administrador de manera fehaciente- en especial por el tema de la designación y la remoción." Sobre este punto, si bien no se contestó nada desde el proyecto de la colegiatura de los administradores, salió al cruce el Dr. Eduardo Brailovsky que argumentó que "en principio la Ley 13.512 es el fiel reflejo de la democracia. Es decir, lamentablemente, podemos estar de acuerdo o no, pero creo yo que la democracia es el mejor sistema. Tal cual son las elecciones es este país, se tiene que acatar, nos guste o no nos guste, las elecciones de la mayoría. Eso es la democracia y si no me gusta y soy minoría, tengo que soportar lo que las mayorías deciden. [En la esperanza de] que las mayorías en el momento que tomen conciencia de los errores que cometen cambiarán su decisión en la próxima elección."
Avanzado el debate, el vice-presidente de AIPH, Adm. Ruiz, vio el eje de los problemas de los consorcios desde otro ángulo: "Lo que tendría que haber primero, es una conciencia del propietario de ir a las asambleas. [Hoy por hoy] llegar a tener un 30% de asistencia es un récord. Si aparece un propietario con buenas intenciones que quiere una asamblea puede aparecer un administrador -normalmente el que tiene malas intenciones- que diga: 'éste no va a lograr nada, porque nadie le va a dar bolilla. El propietario se va a preocupar de la puerta para adentro y de la puerta para afuera no le va a interesar...'" Otro de los participantes expresó su desacuerdo preguntando: "¿Por qué yo me tengo que anotar o inscribir en el colegio de ustedes, pagando una matrícula, después una cuota, luego los cursos que me van a querer dar? A parte de eso, todo lo que yo tenga que erogar, de alguna manera, lo voy a tener que recargar en los propietarios." El Cr. Norberto Wilinski le respondió que siendo él mismo Contador Público –así como muchos otros profesionales- no recarga sus honorarios ni a sus clientes, ni a los consorcios que administra por su matrícula profesional.
Los asistentes continuaron haciendo objeciones a los distintos puntos del proyecto y generaron respuestas de los miembros del panel en un ambiente cada vez más caldeado aunque cortés y respetuoso. Entre otras intervenciones, la Sra. Alicia Giménez leyó una declaración de la institución de la que es presidenta (Unión de Consorcistas de la República Argentina), rechazando este proyecto. El punto de mayor tensión se creó cuando, ya avanzado el debate, un participante pidió que aquellos que no estuvieran de acuerdo con el proyecto de la colegiación obligatoria de los administradores de consorcios levantaran la mano. La sensación de rechazo fue mayoritaria y provocó la intervención del Adm. Marcelo Ruiz que dijo: "Yo recién ví que todos levantaban la mano en contra del proyecto y les digo algo que me parece fundamental: yo hace muchos años que ejerzo y la opinión de todos los consorcistas que veo en cada charla a la que voy es que a los administradores más o menos habría que hacerles un paredón. Considero que ésto [por el Colegio] es un punto de inicio. Ahora si éste no lo es... ¿cuál es para ustedes? Si no hacemos ésto... ¿qué hacemos?. Sinceramente lo que veo acá es que ustedes están desconformes con los administradores. Entonces, si lo están, ésto es tratar de empezar a mejorar algo. ¿Hay otro método mejor? Nosotros estamos dispuestos a escucharlos..." Para el final una señora, tomando la palabra, preguntó al panel cuántos administradores estaban apoyando el proyecto. Sin poder precisar un número específico, se le aclaró que en él están participando todas la entidades que representan a los administradores de consorcios, lo que provocó su reacción negativa por recordar que entre ellas, tres firmaron el actual Convenio Colectivo de Trabajo sin consultar ni a los propietarios ni a los mismos administradores. En
el cierre, a casi dos horas de haber comenzado la reunión, la Dra. Diana Sevitz
prometió que se realizará un nuevo taller-debate para seguir discutiendo
este tema en la esperanza de llegar a algún tipo de consenso entre
propietarios y administradores. |
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Desde el pasado
25 de septiembre, todos los sábados en algunas de las esquinas más
concurridas de Bs. As., una entidad que defiende los intereses de los
propietarios por primera vez sale a la calle para hablar cara a cara con
los vecinos y tomar nota de sus reclamos Sería la primera vez que una institución defensora de los derechos de los consorcistas sale a la calle a escuchar los reclamos de los vecinos y a hablar con los propietarios para explicarles sus derechos. "La gente se sorprende al ver que alguien le está hablando... Eso le llama mucho la atención... Hasta ahora no lo habían visto y es gratificante..", comentó la Sra. Alicia Martha Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), en una entrevista exclusiva que le concedió a este medio el pasado sábado 2 de octubre (2004).
Esta iniciativa –que se repetirá todos los sábados- comenzó el pasado 25 de septiembre (2004) cuando a las 11 de la mañana destacados miembros de UCRA se instalaron con una mesa en las más concurridas esquinas de la ciudad porteña: uno de ellos en Talcahuano y Sta Fé, otro en Coronel Díaz y Santa Fé y el tercero en Cabildo y Juramento. Entre las actividades que realizaron distribuyeron volantes explicativos con los objetivos de la flamante entidad de consorcistas y conversaron con los vecinos sobre sus problemas más imperiosos. Al final de la jornada los participantes de los diferentes grupos se reúnen para evaluar la respuesta recibida por la gente, comentan los reclamos y las consultas que les realizan en las mesas. El siguiente sábado (2/10/2004) los puntos de reunión fueron nuevamente Cabildo y Juramento, Las Heras y Sta. Fé y Acoyte y Av. Rivadavia donde Pequeñas Noticias tuvo la oportunidad de conversar con los vecinos que opinaron sobre esta novedosa experiencia impulsada por UCRA. La idea Entusiasmada la Sra. Alicia Giménez explicó: "se nos ocurrió esta idea por la gran cantidad de gente que nos llama de los distintos lugares, a veces inclusive, sin conocer nuestra entidad. Queremos salir a la calle para que nos conozcan porque hay una excelente respuesta. Queremos extendernos por la República porque sabemos que los lugares más conflictivos son los de la Costa, Mendoza y Rosario, además de Buenos Aires. Con respecto a la respuesta recibida de la gente ante esta iniciativa Giménez afirmó: "nos fue muy bien, realmente tuvimos una excelente respuesta, mucho más de lo que nosotros hubiéramos imaginado. Se lo tomó realmente con alegría e inclusive algunos nos preguntaron: ¿Dónde estaban que todavía no habían aparecido...?" --¿Cuál es la inquietud que recogen de la gente? --preguntó este medio. --Primero he podido apreciar el gran desconocimiento que tienen de sus derechos, de las cosas elementales de su consorcio como ser el reglamento de copropiedad, la liquidación de expensas, las actividades del administrador, el encargado y el consorcista. Los propietarios tienen una gran confusión derivada de tantos años de no tener claras las cosas y no saber cómo enfrentar esos problemas. Segundo, la gente se sorprende de que alguien le esté hablando como consorcista, eso les llama mucho la atención y a nosotros también. Hasta ahora no lo habían visto y eso nos gratifica. Mirando al futuro La presidenta de UCRA declaró que desde el martes 28 de septiembre tienen otorgada la personería jurídica por la Inspección General de Justicia (IGJ) con el número 1203/04 y ahora están aspirando a obtener la personería gremial para poder estar presentes en las negociaciones del próximo convenio colectivo en el que se reverán sus cláusula económicas en abril del próximo año (2005). Según la Sra. Giménez las condiciones que exige el Ministerio de Trabajo para obtener la personería gremial no son tan complicadas y una sub-comisión de la entidad que preside estaría estudiando la posibilidad de ser parte en las nuevas Comisiones Negociadoras (paritarias) con el sindicato de los encargados de edificios. Alicia
Giménez aclaró a este medio que en la última reunión que sostuvo con
la Dra. Noemí Rial en el Ministerio de Trabajo -para impugnar el nuevo
convenio Colectivo firmado por las tres entidades de administradores y el
SUTERH- recibió un guiño positivo sobre su futura presencia en la mesa
de negociaciones gremiales dado que "hasta ahora todo los años se
habían firmado convenios solamente con las cámaras que representaban a
los administradores y no con los consorcistas, que estaban ausentes" |
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El pasado 24 de
septiembre (2004) el Dr. Eduardo Awad anunció en una charla interactiva
que organizó en el Centro General San Martín que creará una nueva
entidad para la defensa de los consorcistas PN: ¿Qué lo lleva a crear una nueva asociación de propietarios? Dr. Eduardo Awad: Surge de tener contacto diariamente con los consorcistas ya sea a través del estudio, de los medios donde yo trabajo, mi página web y los llamados telefónicos. De esa forma veo la necesidad que tiene la gente de informarse de estas cosas de la propiedad horizontal y de estar asesorada. Lamentablemente en estudios privados la consulta tiene un costo alto y no es para todos. Creo que no hay lugares en donde por un costo mucho más bajo se pueda obtener el mismo asesoramiento que en uno privado. Por otra parte hay lugares, que a lo mejor, disfrazados de cámaras o asociaciones teóricamente asesoran al consorcista pero por mi experiencia mucha gente que ha ido a asesorarse en estos lugares luego tienen que recurrir a un estudio privado para resolver los problemas que allí mismo les crearon.
Entonces mi idea es ser una asociación que agrupe a los consorcistas y que los consorcistas tengan derecho a ser asesorados por profesionales idóneos en el tema y que a lo mejor no le creen problemas nuevos sino que le solucionen los problemas que tienen por los cuales ellos tuvieron que ir. Además de ser una necesidad para los consorcistas creo que la asociación también va a tener otro motivo de existencia como ser el de agrupar a la mayor cantidad posible de consorcistas tanto de Capital como de Gran Buenos Aires y del interior porque queremos que esta asociación tenga una personería gremial y pueda intervenir en forma directa en la negociación de los futuros convenios colectivos de trabajo, o sea de la gente y de los trabajadores de la propiedad horizontal. Ya es más que conocido lo que sucedió con la última negociación del último convenio colectivo de trabajo que entre representaciones de sectores que nada tienen que ver con los consorcistas arreglaron que los consorcistas le paguen un aumento de salario a la gente que trabaja en la propiedad horizontal. El aumento, como siempre digo, es muy bienvenido porque un sector [el de los encargados de edificios] logró aumentar su salario pero creo que fue en un momento inoportuno porque el resto de los trabajadores, que son quienes pagan el salario de los encargados, de los ayudantes, de los suplentes, de los garajistas, -en su mayoría- no recibieron ningún aumento de salario. Por eso lo veo inoportuno en cuanto al tiempo que se decidió ese aumento y lo veo también inexacto toda vez que el Ministerio de Trabajo homologó tal negociación -sabiendo que los consorcistas que son quienes en definitiva van a pagar esos aumentos- no fueron consultados y sin embargo se homologó. Para que esto no vuelva a ocurrir vamos a tratar que esta asociación tenga una personería gremial. También vamos a brindarles a los consorcistas una serie de beneficios sociales: además del asesoramiento jurídico vamos a brindarle asesoramiento contable, vamos a brindarle posibilidades de hacer turismo de forma accesible para muchos bolsillos que hoy a lo mejor no tienen acceso aunque todo esto será posible si tienen éxito las negociaciones que tenemos pensado hacer con determinados sectores.
Hasta tengo -y esto en forma personal quiero trabajar para hacerlo, no tiene nada que ver con lo jurídico pero digamos que todo está concatenado porque todo está unido- ganas que esta asociación tenga un grupo de autoayuda. Porque hay mucha gente que está muy angustiada por las cosas que le pasan en su consorcio y me consultan llorando. Se ve que tienen muchísima angustia o porque los vecinos, sus pares, no atienden sus reclamos o les pesa la impotencia de no poder frenar lo que ellos saben que sucede en el edificio por culpa del administrador, del encargado, de las típicas camarillas y grupos que se forman en los consorcios en contra de determinados sectores o personas. Esto genera una angustia muy fuerte entre mucha gente que no tiene a donde ir para buscar una ayuda. Seguramente este grupo de autoayuda estará coordinado por algún profesional relacionado con la p sicología. Pienso que le va a hacer muy bien a mucha gente y por eso creo que la asociación hasta va a contar con eso. El Colegio Público de Administradores PN: ¿Qué opina sobre el proyecto de un Colegio Público de Administradores para la Ciudad de Buenos Aires que confeccionó la Fundación AIPH[1] y motoriza el legislador Daniel Santilli?Dr. Eduardo Awad: Vamos a ser claro porque estoy leyendo muchas cosas que se dicen sobre el Colegio Público de Administradores. Para que haya una colegiación obligatoria para poder ejercer, tiene que estar el Estado exigiéndola y esa colegiación tiene que ser en cuanto a una profesión que tenga un título oficial, habilitante y el Estado debe prohibir al resto de la población ejercer esa determinada profesión si no tiene el título habilitante. No cualquiera puede ejercer la profesión de abogado, médico, ingenieros. No conozco las intenciones -salvo las que se dan a conocer a través del proyecto mismo- y no tengo por qué dudar que son las únicas que tiene esta gente, pero evidentemente es muy atractivo los montos que se mueven en el mundo de la propiedad horizontal. Puede haber personas que estén interesadas en administrar, en manejar esos grandes volúmenes de dinero a través de una u otra entidad.
No sé la intención, le vuelvo a repetir, de toda la gente que está trabajando en esto. No dudo de la buena intención, pero este, sigo insistiendo, es el patrimonio de cada persona amparado por la Constitución Nacional. Entonces... ¿por qué me van a decir a mí que no puedo entregar mi patrimonio para que lo administre una u otra persona? El ojo del amo... PN: Doctor, parece ser que en estos últimos meses una administradora grande con cerca de 100 consorcios cerró sus puertas y dejó un tendal. Ud. debe conocer mejor que nadie cómo funcionan estas cosas: hay aportes y contribuciones impagas, en algunos casos haberes impagos, proveedores que se presentan con facturas impagas, toda una situación que está conmoviendo a muchas familias. Decimos que uno tiene derecho a designar a una persona de confianza para manejar su patrimonio, pero... ¿cómo se la frena en el abuso de esa confianza? Dr. Eduardo Awad: Con un buen control del mismo dueño del dinero que esta gente administra. Si usted pone una persona y la deja hacer sin controlarlo, esta persona puede ser muy honesta y administrar perfectamente bien los bienes. Pero puede tener algún tipo de problema o actitud que a lo mejor no esté del todo reñida con esa honestidad o con esa rectitud con la cual debe administrar, puede cometer una negligencia, esa impericia o lo que fuera con un buen control ejercido por sus mandantes, en el caso del administrador de consorcios, a través de un buen consejo de administración es suficiente, nada mejor que el dueño de sus propios bienes para controlar a quien se lo está administrando. Por eso un Colegio de administradores no va a hacer más que castigar con una determinada sanción, por ejemplo a ese administrador que usted dice que cerró sus puertas y dejó un tendal de consorcios. El dinero... ¿quién se lo va a devolver a esos consorcios? Nadie. Entonces si nosotros utilizamos nuestra energía en hacer que la gente de esos 100 consorcios entienda que tienen que formar buenos consejos de administración, reunirse mensualmente con el administrador, ver los papeles de la administración y la primera vez que se niega a mostrar un papel, removerlo. Si logramos
que la gente tome conciencia de eso, va a ser un control estricto y muy
eficaz, mucho mejor que el de cualquier colegio de administradores que se
cree. --- [1] Administradores Independientes de Propiedad Horizontal |
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Información específica sobre Propiedad Horizontal
Fundación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal visite www.aiph.com.ar |
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Todas las partes por el Cr. Norberto Wilinski Estimado
Señor Claudio García: Agradezco haber sido considerado por vuestra
publicación parte del "distinguido" grupo de colaboradores de
Pequeñas Noticias Considero que, a los efectos de llegar a la sanción y promulgación de la mejor Ley de Creación del Colegio Público de Administradores en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se debería dar participación a todas las partes que tengan relación con los Consorcios de Propiedad Horizontal, que serían, como mínimo, las siguientes:
1) Las instituciones que nuclean a los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, a saber: a) Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) b) Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) c) Fundación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal. (AIPH) d) Fundación Reunión de Administradores (FRA) e) Unión Administradores de Inmuebles (UADI) 2) El resto de los Administradores de Consorcios que no están asociados a ninguna institución y que, a priori, serían la mayoría de los que están inscriptos en el Registro Público de Administradores de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. 3) El Registro Público de Administradores de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o sea, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la misma Ciudad, en su carácter de autoridad de aplicación de la Ley Número 941 y su Decreto Número 706/03. 4) Las instituciones que nuclean a los Consorcistas, a saber: a) ADEPROH. b) Fundación Liga del Consorcista (LCPH). c) Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) d) Cámaras de Inquilinos, etc. 5) El resto de los consorcistas que no se encuentren asociados a ninguna institución y que, a priori, serían la mayoría de los consorcistas. 6) Las instituciones que nuclean a los proveedores de los Consorcios de Propiedad Horizontal. 7) El resto de los proveedores que no se encuentren asociados a ninguna institución y que, a priori, serían la mayoría de los proveedores. 8) Los organismos públicos de orden nacional y del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a saber: a) Administración Federal de Ingresos Públicos. b) Superintendencia de Servicios de Salud. c) Superintendencia de Seguros de la Nación. d) Superintendencia de Aseguradoras de Riesgos del Trabajo. e) Superintendencia de Administradoras de Fondos de Jubilaciones y Pensiones. f) Banco Central de la República Argentina. g) Dirección General de Política y Control Ambiental. h) Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro. 9) La Obra Social del Personal de Edificios de Renta y Horizontal de la República Argentina. 10) El Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH). Obviamente, todo proyecto original de Ley, como todo cambio, genera la negativa de quienes piensan afectarán sus derechos, obligaciones, intereses, etc. A pesar de ello, considero que es necesario regular mediante una norma legal la actividad o, mejor dicho, la profesión de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal. Además,
todo proyecto original de Ley debería ser consensuado con todos los
sectores de la misma actividad que serían los indicados previamente. Por
tal razón, debería hacerse una campaña de prensa de este Proyecto de
Ley por medio del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para que
todos tengan la posibilidad de acceder a su texto completo y proponer
todos los cambios, agregados y/o eliminaciones. Estas propuestas deberían
ser solicitadas que sean presentadas por escrito en la Legislatura,
asignándole a cada una un orden a los efectos de que todas sean tenidas
en cuenta en el fin de la sanción de la mejor Ley.
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Defensoría del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
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Son
muchas las expectativas que tiene la central obrera en que las
asignaciones familiares aumenten de un momento a otro aunque el Gobierno
sigue manteniéndose muy cauteloso y dijo que no tenían una fecha
prevista para anunciar dichos incrementos La Confederación General de Trabajadores (CGT) parece muy optimista cuando se habla del aumento de las asignaciones familiares. Juan Manuel Palacios, secretario de prensa de la CGT, dijo que esperan por estos días una respuesta del Gobierno aunque reconoció que todavía no tienen nada concreto. La CGT pretende un aumento del 100% en las asignaciones familiares. De ser así, el importe por cada hijo sería de unos $80 por mes. Actualmente el valor varía entre los $20, $30 y $40 dependiendo del importe bruto del sueldo de cada trabajador. Este aumento, según el secretario de prensa de la CGT, tiene como objetivo mejorar el poder adquisitivo de los trabajadores y así incentivar el consumo interno. Las asignaciones familiares y las expensas A pesar de que el incremento de las asignaciones familiares, en caso de producirse, provocará un aumento en el salario neto o salario de bolsillo del trabajador de edificios, dicho aumento no debiera reflejarse en las expensas. Si bien las asignaciones se abonan mensualmente al trabajador en el recibo de haberes, salvo que el consorcio esté bajo el plan de pago directo de las mismas, cuando se pagan los aportes del trabajador y las contribuciones del empleador, el importe correspondiente a las asignaciones familiares pagadas se descuenta de las obligaciones que le corresponde pagar al consorcio de propietarios, que en este caso es el empleador. Tanto las asignaciones familiares, como los aportes, las contribuciones y la Ley de Riesgos del Trabajo (LRT) se depositan y se pagan mediante el Formulario 931 de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) en todos los bancos y entidades habilitadas para tal fin. Este formulario se confecciona con el aplicativo llamado Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP) y el mismo programa es el que compensa las asignaciones familiares pagadas y las resta de las obligaciones que el consorcio debe pagar mensualmente. En algunos casos, dependiendo del monto total de las asignaciones familiares y del importe bruto del salario del trabajador, el aplicativo no puede descontar el importe completo de las asignaciones pagadas pero se puede solicitar el reintegro del mismo a la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSeS), entidad que depositará tal importe en una cuenta bancaria que puede estar a nombre del consorcio o a nombre del administrador, según se haya solicitado en su oportunidad. En
conclusión, si se produjera un aumento en los importes de las
asignaciones familiares no deberían influir en las expensas que mes a mes
los copropietarios están obligados a abonar. |
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Correo de Opinión Donizetti en el ojo de la tormenta por el Sr. Gonzalo Acuña Sr. Director: Con relación a su nota "El Jamón del Sándwich" publicada en la edición del 05/10 me permito hacerle las siguientes puntualizaciones: 1) Discrepo en el número de vecinos que participamos a lo largo de las 2 horas y media del piquete consorcial, ya que los vecinos fueron rotando porque estábamos llegando de nuestros trabajos, incluso participó algún vecino "externo", propietario sólo de una cochera. 2) La auditoría que nos rechazó realizar fue una por medio de profesionales, que se iban a elegir en una Asamblea que el ex-administrador se NEGÓ a convocar. Cabe destacar que el Consejo del Sector Cocheras le habían anunciado de manera fehaciente que le harían (antes de la Asamblea Ordinaria) una auditoría por profesionales, a los cuales el ex-administrador que goza de la medida cautelar se opuso, ESCAPÁNDOSE de su oficina para no permitir el accionar de esos profesionales. Invito a los vecinos que concurrieron a las oficinas del ex-administrador repuesto por la medida cautelar, en esa oportunidad que desmientan o ratifiquen mis dichos. 3) El ultimo párrafo resulta confuso en su redacción, pido a mis vecinos que participaron de la entrevista que le hagan las precisiones del caso, ya que la deuda por ABL es mucho mayor, hay incluso un pago "perdido" hecho por este administrador repuesto por una medida cautelar, pago perdido porque lo hizo "por error" sobre otra partida que aparentemente no ha recuperado todavía del GCBA (Rentas) 4) Es inexacto lo que se refiere al tema del embargo del motor del ascensor: es el resultado del mal manejo del ex administrador a quien la Justicia repuso con una medida cautelar. Es su responsabilidad porque durante 4 años dio vueltas con un juicio comercial hecho por el conservador del administrador anterior a él y por no haberlo solucionado, pese a tener los fondos, dejó que embargasen el motor por una suma IRRISORIA. 5) Y en cuanto a las notificaciones por cédula de la sección Elevadores del GCBA se notifica que los ascensores de la Torre B están en grado 3 (IMPORTANTE) y los de la Torre C están en grado 4 (GRAVE) Y esto a pesar de que el ex-administrador se ha llenado la boca siempre declarándose un "controlador de garantías" de los servicios que se prestan al Consorcio. Hoy los vecinos nos preguntamos qué tendremos que hacer contra este ex-administrador y su "conservador" que nos han llevado a merecer tamaños apercibimientos de la Sección Elevadores del Gobierno de la Ciudad. 6) Por fin y por último al día de hoy, 11 de Octubre, el ex-administrador repuesto por una medida cautelar, NO HA presentado liquidación de expensas alguna: será que se ha DADO A LA FUGA de las Torre B (189 unidades) y C (135 unidades) o será que no quiere poner en evidencia que menos del 15% del Consorcio lo sigue reconociendo? ¿Qué deberemos hacer para salvar nuestro consorcio? Muy atentos saludos
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Correo de Opinión Las torres de Donizetti por Alfredo José Baggio He leído con atención el articulo publicado en Pequeñas Noticias referido al problema en este consorcio, y no puedo entender cuál es el problema (BPN Nº 232 del 5/10/2004: "El jamón del sándwich"). Objetivamente de acuerdo a lo que allí se explica, hubo una muy mala administración -que como es lógico utilizo todas las malas artes habidas y por haber para aferrarse al cargo- que fue removida por los consorcistas auto convocados, ¿esto es ilegal?, cae de maduro que si debían esperar una convocatoria de su representante legal, todavía estarían esperando. Excepto este punto, aparentemente cumplieron con todos los pasos legales exigidos para la remoción de un administrador. Es allí donde se produce mi falta de entendimiento, y creo que somos muchos, y me gustaría que alguien me explicara ¿cuál es la razón por la que el juez desconoce el deseo explícitamente manifestado y con la mayoría que la ley exige de los consorcistas para remover el administrador?. Creo que hoy en día hay una serie de subterfugios legales que hábiles abogados utilizan precisamente para subvertir la Ley, y la función del Juez es precisamente evitar esto. ¿Podría su señoría indicarme en qué se basó para dictaminar semejante aberración, y desde ya acepte mis disculpas si hay algún motivo que desconozco, pero el sentido común me dice que hay 2000 personas afectadas?. Visto de la óptica de un consorcista común, esto aumenta considerablemente el estado de indefensión en el que estamos, y también la desconfianza que el ciudadano común tiene por la justicia. Por que a la vista de casos que vemos a diario, cada vez toma más fuerza aquella frase que el inmenso José Hernández pone en labios de Martín Fierro “Hacete Amigo de Juez”. Atte.
Estimado
Sr. Baggio Al respecto, le dirijo adjunto, la declaración solidaria de UCRA para con los vecinos consorcistas y nuestra permanente adhesión a la lucha que siguen, brindándoles, desde ya, nuestro más ferviente apoyo y asistencia técnica, si la requieren. Saluda con distinguida atención.
Declaración solidaria de UCRA
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Correo de Opinión Lo demás es guitarra por Ricardo Azula Señor Director: Respecto de la nota que adjunto más abajo (BPN Nº 232 del 5/10/2004: "La carga de la prueba"), me cabe una opinión particular: Transitamos un terreno de enorme inexperiencia en el cual vamos haciendo camino al andar. A mi juicio quien más sabe en este país de Propiedad Horizontal es la nueva Ministro de la Suprema Corte de Justicia, Dra. Elena Highton de Nolasco, a quien solo le sigue más o menos de cerca el rosarino Dr. Racciatti. Lo demás es guitarra de uno u otro modo. Está a la venta un nuevo manual de la Dra. Highton sobre el tema, o quien quiera profundizar cuenta con su tratado de siete volúmenes. Como quien piensa en voz alta medita la doctora en su reciente manual, que "podría entenderse la designación de un nuevo administrador aun con menos del 50% de los votos, no así su despido que 'podría' aceptarse con mayoría simple". El tema de fondo es la enorme dificultad de juntar en la práctica el 66% de los votos de copropietarios en las asambleas de edificios de numerosos departamentos y peor aún de aquellos que alquilan o venden cocheras a terceros, se compran para alquilar o en tiempo de veraneo por zonas de mayores recursos, etc, etc... Ahora
con el proyecto que Uds. publican, se pretende que todos los años el
pobre administrador deba juntar el 66% de los votos para firmar un acta
que diga "Estamos conformes con su gestión", y de no hacerlo
quedará sujeto al incumplimiento de la ley 941 y a sus correspondientes
sanciones. La jurisprudencia y la ley prohíben pasar a cuarto intermedio para lograr mayorías del 66% lo que implica el conocido pasar departamento por departamento para conseguir firmas antes de la segunda convocatoria. De qué modo entonces se debería exponer ante los copropietarios que concurran y firmen el acta ese día a esa hora, la ley por ahora no explica este método y considera que esto es justicia si de este modo se trata el tema. Atte.
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 19 de octubre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Para los incrédulos por Raúl Guinzburg En el Boletín Nº 218 del 28 de junio ("Pasajes larga distancia para discapacitados") me referí a las transgresiones de las Empresas de Transporte de Larga Distancia en el cumplimiento del Decreto Nº 38/04 que norma la entrega de pasajes gratis para las personas con discapacidad, y específicamente sobre una denuncia en tal sentido contra la Empresa "Andesmar" realizada a la CNRT (Comisión Nacional de Regulación del Transporte) con copia a distintos organismos que entienden en la materia. Salvo alguna contestación la mayoría no acusó recibo. Sin embargo hoy he recibido una notificación en la Actuación Nº 4067/04 de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, con la Resolución Nº 4295/04 del 20/9/04, en la que la Dra. Alicia Pierini –Defensora del Pueblo, emite recomendación al respecto, tomando en cuenta otras denuncias similares con distintas empresas. En sus considerandos explica haber realizado controles en la Terminal de Ómnibus de Retiro verificando diferentes problemáticas y reiterados incumplimientos de la ley por distintas empresas de larga distancia siendo los más importantes los siguientes: 1)- Horarios de atención restringida para discapacitados; 2)- Cobro de seguro para las mismas; 3)- Cupo de dos lugares como máximo por unidad; 4)- Exigencia de trámites innecesarios como condición para la gratuitidad de los viajes; 5)- No extensión del comprobante del trámite de pedido de pasajes de acuerdo a la normativa; 6)- Entrega de un "papel" ( sic) fotocopiado en lugar de pasaje; 7)- No otorgamiento de servicios de refrigerio o comida durante el viaje; 8)- No garantizar la gratuitidad del pasaje de regreso; 9) -El Trámite de 48 hs. normado, es asentado como reserva de pasaje; 10)- Adoptar una actitud de "evaluación" para otorgar el pasaje gratuito cuando se solicita con el tiempo mínimo establecido; 11)- Obligar a la persona discapacitada a retirar los pasajes en otro lugar que no es la boletería de expendio normal concurriendo a lugares alejados, 12)- No contar las empresas con unidades adaptadas para el acceso de personas con necesidades especiales.- Explica que lo expuesto "vulnera no sólo los Tratados Internacionales, la Constitución Nacional y la Legislación vigente sobre los derechos de las personas con necesidades especiales, sino que impide y dificulta la integración social plena de un sector de nuestra sociedad que tiene grandes dificultades para poder desarrollarse en plenitud". Por lo tanto resuelve:
Todo
lo expuesto sirve para demostrar a los incrédulos, que afirman que las
denuncias "no sirven para nada"; "para qué
molestarse"; "no nos metamos en esto", etc., que toda
acción que sirva para defender nuestros derechos en cualquier
circunstancia, hacen a nuestra dignidad.
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Correo de Opinión Argentina año verde por Lucia V. Acabo de abrir mi correo y encuentro en el boletín de fecha 5/10 una pregunta que envié 2 semanas atrás y para gran sorpresa la encuentro publicada y con la información requerida, Argentina año verde! Les
agradezco infinitamente se hayan preocupado por mis inquietudes y
aclararme este tema que me tenía desorientada, nuevamente gracias.
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"La voz del consorcista" Escúchenos en AM 610 Radio Gral. San Martín todos los sábados de 9 a 10 hs |
El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Rincón Solidario Hola, otra vez los molesto con alguna "cosa rara" de esas que sólo a uno le pasan... De un día para el otro renuncia el encargado. Se llaman a postulantes para el reemplazo. Aparece una propietaria deudora (con juicio) y ofrece hacer un convenio con el Consorcio cambiando mano de obra de limpieza de medio día durante 4 a 5 meses a cambio de la deuda, Pasado ese tiempo la intención del consorcio es volver a tomar otro encargado de 8hs. Las dos partes nos beneficiaríamos: la propietaria se sacaría la deuda que de otra forma no puede hacer frente, pese a la buena predisposición que sabemos tiene. Por el lado del consorcio, no tendría egresos por sueldos y aportes durante esos meses y terminaría con un juicio. Creo que en estas épocas duras para la economía de los propietarios sería una buena solución para varios casos parecidos (pensando en suplentes, ayudantes temporarios, etc), pero desconozco si hay algún impedimento legal por el lado de los aportes. Conozco casos parecidos de trabajos de plomería, albañilería etc. Pero en este caso la propietaria no facturaría el servicio (no es su actividad normal), sólo se haría un convenio por la deuda de expensas donde se establecería las tareas a realizar. El problema es que no se quiera hacer valer el convenio como un contrato de trabajo. Saludos. Claudio Estimado lector: La panacea de todo consorcista es disminuir el costo laboral. Para ello, se ha pensado - por ejemplo- alquilar la portería y que el precio que debe pagar el inquilino por el arriendo se compense con el trabajo de éste a favor del consorcio o, como su caso, que un morador (propietario o no de una unidad funcional del edificio) compense deudas por expensas con trabajo. Algo así como un trueque. Pues
bien, ello contraviene la legislación vigente,
especialmente Toda prestación de tareas bajo relación de dependencia (sería el caso que Ud. consulta) sin importar la denominación que las partes le otorguen a esa relación, debe retribuirse con dinero efectivo o por medio de depósito en cuenta bancaria abierta a nombre del trabajador. Es decir, el CONSORCIO tiene la obligación de abonar en tiempo y forma el salario, que debe ser –cuanto menos- el mínimo y los adicionales que establece el convenio colectivo de trabajo aplicable ( 378/04). Por
su parte es necesario también efectuar los aportes y
contribuciones con destino a Las
normas de Nada impide que se contrate a un consorcista como encargado, pero deben respetarse todas las normas laborales vigentes y es conveniente merituar si ese consorcista reúne los requisitos que el cargo exige. Si
está pensando que es lo que ocurre si se lo contrata igual, le diré que
el costo que puede tener posteriormente no vale el ahorro que puedan
efectuar. En efecto, si tiene ese trabajador un accidente de trabajo,
será el Consorcio el que deba afrontar todas las prestaciones
médicas y económicas. Será el CONSORCIO deudor ante Por su parte, el trabajador no sólo puede exigir el pago de los salarios que no se le hubieran abonado –el CONSORCIO no va a contar con recibo de sueldos- sino también puede constituir en mora al Consorcio a fin de que regularice la situación; de no cumplir el ente comunitario con ello, puede considerarse el trabajador despedido y reclamar una indemnización especial, que se integra con el 25 % de la suma de todos los salarios correspondiente a los meses que trabajó y que no se registró la relación laboral y con el doble de la indemnización por despido (antigüedad y preaviso omitido) que le corresponda percibir (Arts. 8, 11 y 15 ley 24013). Para
evitar situaciones de fraude, se han dictado en los últimos años una
serie de normas que encarecen notablemente el costo laboral (Ej.
Arts. 8,9, 10 y 15 Ley 24.013; Ley 25.323; Ley 25.345 –arts. Le recomiendo sinceramente, que contrate a un trabajador respetando todas las normas vigentes. Sin
otro particular, le saluda atentamente. Mónica
Rissotto. --- La Dra. Mónica Rissotto es una abogada que cuenta con amplia experiencia en temas laborales relacionados con la propiedad horizontal. Se desempeña como docente en temas legales en la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) entre otras instituciones y tiene a su cargo la asesoría legal del departamento de Negociaciones Colectivas del Ministerio de Trabajo. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a mrissotto@yahoo.com |
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EMPLEO - PEDIDOS |
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PLOMERO: Tengo una empresa de limpieza de tanques de agua potable y solicito plomero para dedicarse "part time" para hacer la limpieza de los mismos - Con referencias - Comunicarse con la Sra. Cecilia al (15)5633-1813 o enviar un e-mail a cecilaffaye@yahoo.com.ar |
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ENCARGADO SUPLENTE: Consorcio de propietarios zona de Palermo busca encargado de edificio para suplir a la encargada permanente durante una licencia por enfermedad - Sin vivienda - Edificio sin servicios centrales - Comunicarse a la brevedad - dirigirse a la Sra. Andrea llamando al teléfono 4831-2579 en el horario 18 a 21 hs o escribiendo al e-mail: somoza54@hotmail.com |
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PARA LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO EXTERIOR: Consorcio Ciudad Madero, Provincia de Buenos Aires busca hombre hasta 45 años, tres días de trabajo por semana, 3 horas, para limpieza playa, jardín y mantenimiento general (pintura de rejas, cambio de lámparas, etc...) - Comunicarse con Administración Duarte - Teléfono 4602-1718 de lunes a viernes de 9 a 14 hs. |
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INMOBILIARIA - OFRECIDO |
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5 LOTES GRANDES: Dueño vende en Gral. Las Heras (Pcia de Bs. As.) - Oportunidad única - Contactar Sr. Propietario - E-mail: ofrecidos@pequenasnoticias.com.ar |
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EMPLEO - OFRECIDO |
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Encargado suplencias fines de semana Capital Federal: Hombre 44 años amplia experiencia en edificios de oficinas y vivienda - Conocimientos de plomería, electricidad, etc... - Solicitar CV y referencias contactándose a andreaanica@hotmail.com |
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Colaborador de administradores gratuito: Quiero ofrecer mi tiempo en forma gratuita a aquellos administradores que den la posibilidad de poder aprender un poco de este rubro ya que estudio administración de consorcio y quería aprender mas en la practica - Héctor Alejandro - Teléfono: 4918-5694 a partir de las 18:30 - E-mail: alejo_olabor@yahoo.com.ar |
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Ayudante de encargado ó Sereno en consorcio: Experiencia y óptimas referencias - Cristian L Roggiero - Teléfono: 4551-6435 - E-mail: cristianrog@hotmail.com |
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Encargado Permanente C/Vivienda: Experiencia:10 años como encargado P/C/Vivienda - Casado s/hijos ni personas a cargo - Conocimientos Técnicos: Electricidad (20 Años Exp) y cursos varios de actualización - Conocimientos Generales: Plomería y gas para detección de fallas y su posterior derivación al especialista, manejo de personal, amplios conocimientos en mantenimiento y limpieza - Machiavello Diego - Teléfono: 4501-5200 - E-mail: machdial@yahoo.com.ar |
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Fe de Erratas
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Rincón Solidario El patrimonio común no es propiedad privada Me dirijo nuevamente a Pequeñas Noticias y por su intermedio al Dr. Maldonado que tan gentilmente me contestó la vez pasada, a fin de plantearle la siguiente consulta: el consorcio en el que vivo está administrado y asistido en esa gestión por un grupo de copropietarios (consejo) que consideran el patrimonio común como su propiedad privada, hacen y deshacen, evitan dar explicaciones, cuando éstas les son requeridas manifiestan que no pueden dar información "a cualquiera" y cuando algunas insistimos somos tildadas de "locas"," maleducadas" o que "no estamos bien". La vez anterior le consulté sobre el irregular procedimiento de la última asamblea y ahora enfrentamos la siguiente situación: en Julio del año 2003 el encargado cumplió 65 años, tiene los treinta años en el edificio con aportes en perfecto orden. En septiembre fuimos informados que se le envió carta documento "invitándolo" a dar comienzo a su trámite jubilatorio. En octubre se enfermó o como se llame y nos informa que se debe colocar una válvula en el corazón, gozó de licencia por espacio de seis meses y medio. Se cumplió el año desde que se le enviara la carta y ya ni se habla de jubilación, ni de buscar reemplazante. Un copropietario me comentó que conversó con él acerca de su situación y el encargado le dijo que "ni pensaba irse mientras no consiguiera vivienda". La
administración y los del consejo no informan nada, es decir contestan con
evasivas. Me
parece un disparate sobre todo ya con ese antecedente, pues de ser así,
teniendo los requisitos cumplidos para jubilarse, su situación puede
mantenerse indefinidamente en este limbo. La consulta se debe al perjuicio
económico que esta situación nos está planteando a algunos
copropietarios, con los últimos aumentos de sueldos y aportes, se le
pagan una cantidad de horas extras, gastan de gas y luz más que los
copropietarios, y encima con un pésimo desempeño laboral y jornadas que
jamás comienzan antes de las nueve de la mañana. Estimada Sra.: nos acerca Ud. un relato que incluye dos aspectos de la situación del Consorcio que integra, y que parecen estar íntimamente vinculados ya que la falta de resolución de la situación del encargado se ve trabada o condicionada por el mal funcionamiento de los mecanismos de consulta y adopción de decisiones. Sería conveniente conocer además cuál es el origen de la designación de ese Consejo que ha asumido las funciones de administración del Consorcio, desde cuándo las está ejerciendo y si tiene un plazo concreto de finalización de las mismas, con el compromiso de convocar a asamblea para designar nuevo administrador, ya sea éste externo o interno. Es importante entonces determinar desde el principio cuál es la verdadera legitimidad de la administración colegiada y si existen o no términos concretos al alcance temporal del ejercicio de sus funciones, porque tanto esta como todas las demás cuestiones que hacen a la vida diaria de ese edificio se ven igualmente influidas por esta situación que aparece como irregular, si bien no es para nada infrecuente. Sin perjuicio de lo señalado, paso a responderle: a) le asiste razón cuando afirma que el término de un año ha transcurrido sin que haya operado ningún tipo de suspensión del mismo, por lo que corresponde avanzar en al proceso de jubilación del encargado y consiguiente desocupación de la vivienda del edificio que ha estado ocupando hasta ahora; b) sin embargo, debemos considerar a éste como un síntoma y no como el problema principal que debe enfrentar el Consorcio; y esto es así porque más allá de cómo se resuelva la cuestión del encargado, ese y todos los mecanismos de decisión están y estarán trabados por un mal funcionamiento de esa administración colegiada. Por todo lo expuesto, y utilizando la cuestión del encargado como un elemento más, le sugiero que comience a compulsar la opinión del resto de sus vecinos y a recabar de los mismos un compromiso concreto una vez que Ud. les vaya trasladando sus inquietudes. Será sin duda un trabajo arduo, puerta a puerta y persona por persona. Pero así se comienza. Esta será entonces una buena oportunidad de poner en orden este Consorcio cuando se esté en condiciones de concretar una asamblea que designe un administrador nuevo, ya sea éste una empresa o persona ajena al edificio, un vecino que lo habite o un nuevo consejo que tenga una actitud más razonable y accesible para con los verdaderos dueños del Consorcio que son todos los copropietarios, todos y cada uno de ellos. No difiere el procedimiento si, en lugar de un Consejo que administra conviven una administración y un Consejo. Le digo esto porque existe la posibilidad de que yo haya interpretado mal su relato y realmente exista una administración distinta del Consejo pero que, evidentemente, resultaría igualmente ineficiente. Le repito, el camino a seguir es el mismo; simplemente difieren los aspectos técnicos de la instrumentación de los pasos legales y reglamentarios para arribar a la solución. En suma: encare el síntoma y utilícelo para curar la verdadera enfermedad que parece aquejar a su Consorcio. Le mando un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a valthulemaldonado@ciudad.com.ar o comunicarse con él a los teléfonos 4632-5381 y (15)4169-4574. |
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Si te interesan los temas o problemas de tu consorcio y querés encontrarles solución escuchá CONSORCIO el programa del Dr. Awad. Desde el 19 de Marzo todos los viernes a las 12 hs. por Radio Cultura F.M 97.9 mhz o por www.fmradiocultura.com.ar |
Unión de Medios Independientes de P. H. Todos los lunes de 19 a 20 hs. en FM Palermo (94.7) HABLEMOS DE CONSORCIOS |
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Rincón Solidario Proyecto de colegiación de los administradores Estimado Sr. Director, no sé si es la persona a la que debo dirigirme para esta consulta, de no ser así, ruego lo derive a la persona correcta. Mi inquietud en este caso se refiere al proyecto de colegiación de los administradores, a lo que desde ya presto mi aprobación. Sin embargo me surgen demasiadas dudas como para estar totalmente de acuerdo. 1) Qué pasa con la gente que viene administrando edificios desde varios años y que lo hace muy bien, pero lo hace de oficio, sin títulos terciarios, sin pertenecer a cámaras con nombres rimbombantes, pero que cuentan con la idoneidad propias y anuencia y el beneplácito de los consorcistas que ven colmadas sus expectativas por estas personas. 2) Se habla muchísimo, hasta el cansancio, de los conocimientos técnicos que deben tener los administradores, al punto que por poco pretenden que sean abogados o contadores a la vez, cuando esto es perfectamente suplible con un staff de personas y asesores que mantengan al administrador al día y perfectamente aconsejado en todos los aspectos de su tarea. 3) Siguiendo con el punto anterior, noto que se deja de lado una de las virtudes más importantes que deben tener los administradores y que es el don de Gente, que los lleva a mediar entre vecinos, a solucionar problemas antes que ocurran, al estar atentos a los acontecimiento de cada edificio, estando al lado de los vecinos, no como algunos que conozco que no conocen ni la puerta de los edificios que administran ya que tienen tantos o están ocupados en Cámaras, Asociaciones etc., que los alejan de los verdaderos objetivos o tienen tantos edificios que llegan a manejarlos por TE o mediante terceras personas que no tienen los mismos intereses ni aptitudes. Creo que podría extenderme aún más pero considero resumido mi pensamiento en estas líneas, tengamos en cuenta que hay muchas cosas que no se pueden aprender en ninguna facultad ni pueden ser evaluados por ningún colegio. Atentamente Raúl R - Un consorcista preocupado (7/10/2004) Estimado Raúl: Referente al primer punto si esta persona está inscripta en el RPA del GCBA no debería tener ningún impedimento para matricularse como idóneo en el futuro colegio. No es necesario ni es requisito pertenecer a instituciones para inscribirse. En consecuencia, en base a vuestros comentarios, la persona a la que se hace referencia no debe tener inconvenientes para matricularse conforme a este proyecto. Efectivamente hoy las exigencias del mercado son muy fuertes y han transformado al administrador en un "mandatario con actividades multifacéticas", con lo cual se deben tener conocimientos básicos en todas la áreas. De allí la necesidad de mantenerse actualizado y de superarse día a día y por ello la importancia en el manejo con habilidad en situaciones que lo exceden, que sólo se aprende por el momento, con el paso del tiempo. El administrador debe poseer varios dones, que algunos de ellos no se aprenden en las escuelas ni en universidades ni en cursos, entre ellos el "Don de Gente" o el don de componedor de situaciones conflictivas, de mediador, de no dejarse llevar por sus emociones..... por ello insistimos la importancia de la experiencia en esta actividad, probablemente como en tantas otras, donde un buen administrador puede solucionar muchos problemas sin generar gastos extras al edificio. Por eso es recomendable tener presente o privilegiar a la hora de contratar los antecedentes de los candidatos por sobre los honorarios que cobra. Por último, unos de los "postulados" de esta actividad multifacética, es no perder bajo ningún concepto el contacto cotidiano con sus administrados. Efectivamente
es un tema muy interesante y que da para mucho, pero más aún interesante
que tengamos "consorcistas preocupados" ya que esto nos mantiene
vivos a todos los actores involucrados y con el objetivo conjunto de
mejorar la calidad de vida en la propiedad horizontal. Atentamente, Adm.
Adrián Hilarza --- El Adm. Adrián Hilarza es presidente de la Fundación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH) y para cualquier consulta se le puede mandarle un e-mail a info@aiph.com.ar |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Rincón Solidario Buenos días, quisiera hacerles una consulta: Nuestra administradora cumple el plazo estipulado por el Banco Hipotecario (5 años) en el mes de diciembre y en verdad muchos de los propietarios estamos desconformes con su tarea. Mi consulta reside en saber si hay que llamar a una reunión sólo de vecinos o es necesario convocar a asamblea extraordinaria para tratar este tema. Por otra parte, una vez instalado el nuevo administrador... ¿los plazos de su administración se dejan establecido en el libro de acta, no? ¿se puede renovar anualmente? ¿o hay algún plazo mínimo? Desde
ya muchas gracias. Estimada Karina: Les contesto la respuesta de Rincón Solidario. La remoción o designación de un administrador es un acto que tiene gran importancia para cualquier consorcio de propietarios, ya que en el mismo se nombrará a un representante legal del consorcio tanto frente a los propios integrantes como a terceros. Es por tal motivoes que esa designación deberá estar revestida de los formalismos legales y reglamentarios para evitar eventuales impugnaciones del acto asambleario correspondiente. En cuanto a la consulta formulada, la designación de un nuevo administrador deberá realizarse mediante una asamblea de copropietarios y no mediante una mera reunión ya que cualquier condominio que no fue notificado, puede impugnar la designación por no haber tenido oportunidad tanto de explayarse y dar su opinión, como asimismo por no haber podido participar en la votación. En cuanto a los plazos, salvo que el reglamento establezca plazos determinados, la designación de un nuevo administrador se puede efectuar por un período específico de tiempo. Sin embargo, la designación por un plazo determinado puede ser contraproducente pues si bien tiene sus aristas positivas, también las tiene negativas, por lo cual hay que ser muy cuidadoso en el manejo del tema. Les envío un cordial saludo. Juan
Iglesias. --- EL Dr. Juan Iglesias es abogado especializado en propiedad horizontal, derecho penal y es conductor del programa de radio "La Voz del Consorcista". Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a consorcistas@hotmail.com |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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Rincón Solidario Fue en un tono bastante agresivo Ayer les mandé unas líneas agradeciendo la publicación de una inquietud que tenía, otra vez gracias. Ayer recibí la respuesta del Consejo de Administración coincide con lo que Uds. me indicaron, pero fue en un tono bastante agresivo, ahora debo contestarles y no se cómo dirigirme en una forma educada y reconociendo mi error. Espero me respondan pronto para sacarme este peso de encima, Gracias por dedicar tiempo a mis inquietudes, me ayudan muchísimo. Lucia V. (8/10/2004) Estimada Lucia V. Si el consejo de propietarios te contestó en una forma agresiva, es un indicio de que no existe una buena relación de vecindad entre ustedes y probablemente, es posible, aunque no se puede afirmar, que tampoco exista una buena relación entre ellos y la administración, o que ellos se encuentren envueltos en una situación en que se sientan involucrados y no sepan cómo salir de dicha situación. De todos modos, estos son supuestos, ya que no se puede afirmar nada de ello, sin tener datos ciertos y precisos. El hecho que el consejo te haya contestado de una forma agresiva, debes tomarlo con tranquilidad y altura. Y si has cometido un error al solicitarles una información que no le correspondía a ellos proporcionártela, debes reconocer tu error con total humildad y buena educación. Si ellos te han respondido de una forma agresiva, no tienes que contestar en los mismos términos, sino que tienes que excusarte, informándoles que dicha información se la has solicitado a ellos por desconocimiento y comunicarles que dicho pedido de información se lo vas a solicitar a quien corresponde, que es la administración. En ningún momento debes utilizar términos en que se puedas sentir agredidos y siempre tratar de recomponer la relación de vecindad. La unión de los propietarios, trasladados a una asamblea, es la fuerza necesaria para realizar los cambios que el consorcio necesita. Y si esta administración no es la adecuada para dicho consorcio, la unión de todos los propietarios es lo que producirá la cantidad de votos necesarios para la remoción de la administración en ejercicio. Espero haberte sido de utilidad y ante cualquier inquietud estoy a su disposición León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono en Capital Federal 4443-2466. |
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Correo de Lectores La entrega 3, 4 y 5 del convenio comparado Necesitaría me envíen en la mayor brevedad posible las entregas del Sr. Norberto Wilinski del Análisis Comparativo del Convenio Colectivo de Trabajo ya que estoy haciendo un trabajo solicitado por la Dra. Risotto. Las entregas que necesito son las 3, 4 y 5 ya que no puedo ingresar a los respectivos boletines. Gracias. Marta S.L. (30/9/2004) Hola Marta, las entregas a las que hacés referencia están en los boletines Nº 220 del 12 de julio, Nº 221 del 19 de julio y el Nº 222 del 26 de julio respectivamente.
También podes escribirle al Cr. Norberto Wilinski directamente a la dirección de e-mail prophor@infovia.com.ar y te lo enviará en un solo archivo adjunto de tipo Word. Cualquier inconveniente que tengas para acceder a los boletines ya publicados no dudes en volver a comunicarte con nosotros. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores El convenio detalladamente comparado Hola, quisiera tener todas las entregas del análisis comparativo del Convenio Colectivo de Trabajo 378/04 Muchas Gracias Mariana F. (30/9/2004) Hola Mariana, el análisis comparativo del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 ha sido publicado en 14 entregas del Boletín de Pequeñas Noticias. La primera de ellas fue publicada el 28 de julio en el Boletín 218 y la última el pasado 29 de septiembre en el Nº 231.
También podes escribirle al Cr. Norberto Wilinski directamente a su dirección de e-mail prophor@infovia.com.ar y te lo enviará en un solo archivo adjunto de tipo Word. Cualquier inconveniente que tengas para acceder a ellos, no dudes en volver a comunicarte con nosotros. Un saludo cordial. CGdeR |
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Correo de Lectores La vivienda es un PH de 8 departamentos, todos en PB. Estaba trabajando una señora en la limpieza del pasillo común y la vereda. Una hora, un día a la semana -es decir cuatro horas al mes- de 7 a 8 am. No estaba en relación de dependencia atento que era trabajo por hora. Decide renunciar y se la indemniza según el tiempo de antigüedad en ese trabajo. Ahora la obra social OSPERyH, atento a una denuncia, realiza una inspección y esta Sra. denuncia que era de 4º categoría y encargada no permanente s/vivienda 4 horas. y reclaman el pago de la obra social desde el año 1993 al 2002. Mi pregunta es: Por el tipo de tarea a realizar y la carga horaria y teniendo en cuenta que era trabajo por hora, ¿esta Sra. se encuentra comprendida dentro del convenio colectivo Nro. 378/04?. ¿Es personal jornalizado o la comprende la ley de servicio doméstico?. Gracias por su ayuda. María C.T. (30/9/2004) María este tipo de trabajadores de edificios están comprendidos en el artículo 7 inciso p) del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04 que dice textualmente: "p) TRABAJADORES/AS JORNALIZADOS/AS: Son quienes realizan tareas de limpieza y que no trabajen más de dieciocho horas por semana en el mismo edificio. A este tipo de personal se le abonará por hora de trabajo realizado no pudiendo en ningún caso pagarse menos de dos (2) horas diarias. El valor hora se obtendrá de la siguiente forma: se considerará el sueldo básico que percibe un/ a Encargado/a Permanente Sin Vivienda de Edificios de primera categoría, dividiendo tal remuneración por 120, el importe resultante será el valor de una hora de trabajo. En ningún caso la aplicación de esta norma podrá dar lugar a una disminución del salario actualmente vigente." Teniendo en cuenta que el valor correspondiente a un encargado permanente sin vivienda de 1º categoría es de $ 775 (Art. 15) el valor por hora de esta categoría sería de $6,46 ($775/120) pero al no poder abonar menos de 2 horas por día, el valor diario en este caso sería de $12,92 siempre que no se le haya abonado más. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Fabiana, me podrías indicar que libros debe tener el consorcio, libro de actas, etc. y si deben estar rubricados y por quién. Gracias. Un beso. Luis Ch. (21/9/2004) Hola Luis, ¿cómo anda todo? Últimamente hemos estado recibiendo consultas relacionadas con los libros del consorcio, por lo tanto te remitiré a algunos boletines para que amplíes lo que aquí que indico.
Otros boletines donde podrás encontrar más información son:
Un saludo grandote. MFL |
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Correo de Lectores Necesitaría por favor un modelo de Recibo de Sueldos para encargado de Edificio en relación de dependencia. Agradecería la premura porque tengo próximamente una Asamblea. Desde ya quedo muy agradecida, como siempre, por su deferencia y atención. Saludo a uds muy atte. Cynthia S. (23/9/2004) Hola Cynthia, aquí te adjunto un modelo de Recibo de Haberes original y otro duplicado, según lo estipula la Ley 20.744. Original:
Duplicado:
Espero que estos modelos te sirvan de ejemplo para los recibos que necesitás confeccionar. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Estimado Director de Pequeñas Noticias: Me dirijo a Ud. en virtud de que he enviado un e-mail con una consulta el día 14 de Septiembre del presente año, el cual no me fue contestado. Lo reiteré el 28 de septiembre, dado que para mí era sumamente importante, pero hoy recibo el boletín, como habitualmente lo hago, y no he recibido ninguna respuesta a pesar de que he visto en él consultas hechas por otros lectores de su boletín y con fechas posteriores al enviado por mí. No sé cual es la razón por la cual no me contestan, ¿quizás haya entendido mal y las respuestas sean pagas?, o ¿quizás hay que asociarse?, o ¿quizás la consulta, para ustedes sea muy banal y no merece una respuesta?, ¿quizás no les gusta la forma en que fue planteada? no lo sé, pero sí sé que merezco me expliquen cuál es el mecanismo o la forma en que se debe hacer una consulta para que Uds. la puedan contestar. Desde ya le agradezco su atención por leer este e-mail. Atentamente. Exda L. R. (7/10/2004) Estimada Exda, antes que nada debo agradecer su perseverancia por habernos vuelto a enviar su consulta pero no nos habíamos olvidado de ella. En las líneas que siguen le cuento cómo es el sistema de las consultas que tenemos en Pequeñas Noticias. Todas las inquietudes que llegan de nuestros lectores por e-mail son contestadas en forma gratuita y solidaria por alguno de nuestros colaboradores, que también lo hacen de la misma forma y en sus tiempos disponibles, o por la misma redacción de Pequeñas Noticias según sea el tema de las distintas consultas. A veces hay semanas donde los mensajes exceden la posibilidad de incorporarlos en un boletín determinado por cuestiones de espacio ya que serían más largos todavía de los que son. Otras veces los profesionales no alcanzan a responder las inquietudes pero como son varios los que participan tal vez se atrasa uno de ellos con una determinada consulta y es por eso que usted puede ver mensajes más nuevos que el suyo y que ya han sido contestados. Es simplemente porque se derivan a diferentes profesionales no por otro motivo. Con respecto a los temas consultados en los mail ha sido motivo de varias y no poco efusivas discusiones en la redacción: las preguntas sencillas, las preguntas complicadas, las preguntas comprometedoras, las cortas, las largas, las redactadas de una manera, las redactadas de otra, etc., hasta que al final se consensuó en que todas las consultas se iban a responder. ¿Por qué? Porque aquella persona que se dirige al boletín lo hace con la valiente actitud de reconocer que hay algo que desconoce y la convicción de querer saber, aprender y, por sobre todas las cosas, hacer las cosas bien. Este es el motivo por el cual cualquiera sea la consulta se trata de responder lo más detalladamente posible y si por algún motivo no podemos hacerlo, al menos intentamos brindarle al lector una orientación como para que pueda llegar al principio de la solución buscada. Por todo lo anterior ninguna consulta se descarta, quizá lleve más tiempo o menos que otra responderla, pero ninguna es para nosotros banal o no merecedora de una respuesta, sino todo lo contrario. Otra vez, le agradecemos su perseverancia y su paciencia. Seguramente la respuesta a su consulta esté siendo contestada por alguno de nuestros colaboradores. Un saludo cordial CGdeR |
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Correo de Lectores Hola: tengo intenciones, por razones de practicidad, de cambiar el Libro de Administración al sistema de hojas móviles. Consulté con la escribanía y me dijo que las hojas móviles sólo las puede rubricar una vez que estén "llenas" y no en blanco como un libro común. ¿Es así? Saludos. Claudio. (30/9/2004) Hola Claudio, me ha llamado mucho la atención tu mail, sobre todo la respuesta de la escribanía. Nunca había escuchado que las hojas de un libro deben estar "llenas" antes de que se rubriquen, sea el libro que sea. Pero pensando un poco mejor, quizá el escribano haya querido decir que no podían estar "totalmente" en blanco, o sea que debían tener mínimamente un encabezado con, por ejemplo: la numeración de las hojas, el nombre del consorcio de propietarios, la dirección postal, el número de código postal y el CUIT, como para saber a qué consorcio corresponden las hojas sueltas a rubricar... ¿Habrá querido decir eso? Te mando un saludo grande y contame si fue un mal entendido o no. MFL |
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para la administración de consorcios Número de Edición: 233 Fecha de publicación: 12 de octubre de 2004 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Sr. Raúl Guinzburg, Dr. Jorge Maldonado, Cdor. Sebastián Wolkowicz y Dr. Juan Iglesias Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina Teléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15)5248-3906 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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Miembro de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal |
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Colegio
Público de Administradores: El debate
Si bien la mayoría de los propietarios presentes votaron
contra su creación, no aportaron propuestas alternativas 
Protagonistas
Asignaciones
Familiares
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Unión
de Consorcistas de la República Argentina
Colegio
Público de Administradores: El Debate
Sr.
Guillermo Agresta (Director del CGP 6):
Hay algo que es interesante. Acá se encuentran partes para debatir
algo. Seguramente habrá puntos más difíciles para llegar a alguna
conclusión en común, que satisfaga a ambas partes y abajo [en la
planta baja del CGP Nº 6] hay otra reunión en la que se está
trabajando el día después del arreglo del Parque Centenario.
Adm.
Adrián Hilarza: Sobre las manifestaciones respecto a las
instituciones que participan en el consenso de este proyecto se
encuentran aquellas que firmaron el reciente Convenio Colectivo de Trabajo
(CCT). La gran diferencia con el mencionado CCT (al que AIPH ha
manifestado su oposición) es que este proyecto de ley no se está
construyendo a espaldas de nadie y se está debatiendo. Por lo menos
es lo que está haciendo AIPH al punto que frente a las primeras
críticas constructivas se han eliminado y/o corregido alguna de
ellas que han tenido algún aspecto dudoso o que se preste para
falsas interpretaciones de cualquier lado. Reafirmando lo anterior,
se debe recordar que AIPH ya ha realizado dos eventos sobre esta
idea de colegiación. Además AIPH reiteradamente se ha mostrado
abierto al diálogo con todos los sectores incluyendo aquellos que
no comulgan con sus ideales ofreciendo su mesa para sentarse y
construir con el objeto de mejorar la calidad de vida del sector.
Participante
Nº 16: Yo quisiera saber de los presentes cuántos
estamos de acuerdo y cuántos no con la colegiatura de los
administradores. Levantemos la mano (se levantan las manos). Los
consorcistas tenemos una posición tomada. Punto... (Aplausos)
Participante
: ¿Cuántos son los
administradores que están en este proyecto?
Consorcista
1: "Me parece
bien la propuesta de UCRA porque tenemos que reaccionar para que no
nos sigan pisando. Los responsables de los abusos de los
administradores somos nosotros porque no vamos a las reuniones para
no pelearnos. Hay que denunciar a los administradores porque nos
están estafando como lo hacen los políticos"
Arq.
Pablo: "Es evidente que la Cámara Inmobiliaria no
representa a los propietarios. Tenemos que resolver de alguna forma
la representación de los consorcistas pero hay que estudiar la
propuesta de UCRA para ver de qué se trata. No es un problema del
consorcista sino de cómo vino la ley de propiedad horizontal, cómo
fue creada en su momento y con qué fines. La falta de reforma hace
que nuestra legislación esté muy atrasada."
Cecilia
y Máximo:
PN:
Andrea:
"Me acerqué a escuchar la propuesta de UCRA porque tengo
problemas con las expensas. Pago y aunque estoy al día, no me
cubre los arreglos de la humedad, las paredes y las plagas de
cucarachas. Entonces ¿Para qué estoy pagando si no tengo
beneficios? Voy a leer la propuesta de UCRA y si estoy de acuerdo
voy a pedir asesoramiento. Los propietarios no estamos de acuerdo
con la administración pero por una cuestión de comodidad nadie
quiere ponerse a luchar por lo que a uno realmente lo
beneficia"
PN:
Cristina:
PN:
Doctor ustedes desde la nueva asociación que
están creando... ¿tienen en vista modificar nuestra Ley 13.512 o
impulsar algún otro proyecto?
PN:
¿Cuál va a hacer la relación de ustedes con
las demás entidades de propietarios?
La
mirada profesional
Colegio
Público de Administradores: El Debate
Discapacidad
Contesta
el Dra.
Mónica Rissotto
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el
Adm.
Adrián Hilarza
Contesta
el
Dr. Juan
Iglesias
Contesta
el Adm.
León Estrugo